広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[293: 匿名さん]

ここに出てくる野村のマンションてどこ？

http://www.cman.jp/network/support/go_access.cgi

[294: 匿名さん]

>264

もらった資料をひっくり返すのが大変なので、不正確ですが、
断片的な記憶をば。

＞(i)ここ、解体費用はどれくらいかかると見込んでいるのでしょうか？

→数十億とか、もっと高かった気がする。そんなかかるんだ、
と思った記憶アリ。

＞(ii)その見込額は、何らかの根拠に基づいて設定されたのでしょうか。
＞デベが適当にいっている金額？

→鹿島から見積もりとったんじゃなかったけ？ここを作った建設会社
がいっているのだから、超インフレとかでも起きない限り、それなりの
精度ある見積もりなのでは？

＞(iii)いずれにせよ、かなりの金額になると思うのですが、積立金は
＞どのように管理・運用しているのでしょうか？
＞運用に失敗したり、あるいは、悪用・流用されたりすることはないのでしょうか？
＞管理しているのは、管理会社？

→預金とか国債とか、安全資産での運用だったような。使い込みは怖いですね。。。

[295: 匿名さん]

＞294
あいかわらず
超てきとーだな

[296: 匿名さん]

まぁ、そんなに気合いを入れて買うものでもないというか、
気になるのは、金銭面というよりは、環境とか、快適さとか、
そっちですからね。

[297: 匿名さん]

まぁ買えない人の僻みだから
無駄な人生
親がカワイソウ

[298: 匿名さん]

＞296　＞297

とても億のマンションを買う人のコメントじゃないよな
微笑ましい

[299: 匿名さん]

減るのが嫌なら、土地だけを買えば

億だろうと、マンションの建物部分は所詮消耗品

[300: 匿名]

まあ、環境や住みやすさが気に入っても、資産価値が気になるっていうなら、ガーデンヒルズ選べばいいんじゃない？

[301: 匿名さん]

まあガーデンヒルズを検討する人はここを検討しないでしょう

そういえばこのスレで話題の中古
消えたと思ったら値上げしてましたね

[302: 匿名さん]

＞減るのが嫌なら、土地だけを買えば

吉祥寺で一戸建てがいいと思いますよ。
一戸建ては土地メインで、かつ、単独所有ですし。
共有持分なんて、あってないようなものですね。

[303: 匿名さん]

それなら買わずに賃貸が一番いいんじゃない？

[304: 匿名]

定借購入者が所有権と比較してどうすんだ？

比べてあーだこーだ言うくらいなら最初から買うべきではない。
何年後にいくらで売れようが関係ない人が買うべき
賃貸の前払いみたいなものなんだから。
むしろ賃貸か定期借地かみたいな議論なんじゃないか？

[305: 匿名さん]

賃貸は、不動産にお金を固定させないという意味では、
合理的ですよね。もはや、不動産はおいしい投資でも
ないでしょうし。

ただ、物理的にも、心理的にも、ちょっと不自由ですね。
気にならない人は、気にならないのでしょうが。

[306: 匿名]

その理屈でいうなら
50年間縛られることが不自由。
古くなったら住み替えたいし。

[307: 匿名]

どっちにしても今の単価じゃメリットが見出だせない

[308: 匿名さん]

手放さなければならないような状況は絶対に起きない、
そういう人は買いなさい。
ということ？

[309: 匿名さん]

住まなくなるにしても、売りに出さずに賃貸に出せる人が買うべきなんだろうな。

[310: 匿名]

売りに出さずに ×
売りに出せずに ○

売れないから賃貸に出すか住み続けなきゃならないってことです。

[311: 匿名]

>308
そんな人はいないよ。

[312: 匿名]

つまり、手放せないという事が大きなリスクになるわけです。

[314: 匿名さん]

何年も在庫抱えてるマンションなのに素晴らしいって何だよ！！
ここで自賛してる人はおかしいんじゃないか？

【一部テキストを編集しました。管理人】

[315: 匿名さん]

まあ落ち着けよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[316: 匿名さん]

あと４９年を切りました。

[317: 匿名さん]

あと５３年近くありますよね。

[318: 匿名さん]

外観が医療施設みたい、、、

[319: 匿名]

ポジのいうとおり賃料前払いって考え方なら賃貸で十分だと思うな
だって30年後40年後のこと想像してみなよ。
理論上は同じ築年数の周辺のどんな所有権マンションよりも安く流通するってのに、なんでわざわざそんなの勧めるかな？

[320: 匿名さん]

いい物件だからでしょ。
「ここに住む」のと「この周辺に住む」のとでは違うということでしょ。

[321: 匿名さん]

いい物件って、具体的に根拠を挙げて説明してください

[322: 匿名さん]

住むところで「いい」、「わるい」の判断はきわめて主観的なもの。
ここに住んでる人はそれぞれの基準でいいと思ったから買ったんでしょ。
「買わない」他人がとやかくいうことではない。

[323: 匿名さん]

人の注意に耳を貸さないから、そうやって失敗しちゃうのよね。

[324: 匿名さん]

322

アナタこそ、とやかく言う資格はないんじゃない？

[325: 匿名]

>322
誰もあんたに向けて発言してないんですよ
ここは検討板なんでこれから買うか買うまいか検討する材料を与えてるだけ。
あなたが発言すると毎回スレが荒れるから、書き込むのを自重してもらえないかな？
主観的にマンションの評価を語りたいなら、住民スレでお願いします。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[326: 匿名さん]

＞「買わない」他人がとやかくいうことではない。

こういう考え方ってどうなのよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

[327: 匿名さん]

また、いつものリピートですね。
同じこと繰り返すのは、検討者のためにも、
社会のためにもなっていないよ。

単なる自己満足では？

・売れない→ローンはつくし、売れる。

・最終的にゼロ→その分安く買えていることも勘案すべし。
不動産にお金を固定することが懸命ですか？
年2％の複利で50年運用したら、相当な額ですよ。

・人格攻撃
検討者のためにはなりません。お控え下さい。

[339: 匿名]

>327
自己満足は結構だけど誤った認識は正してから第三者に伝えようよ。
あなたの発言は主観的な内容が多いんだよ。

>売れる
→証明できない。

>2%の複利で50年
→証明できない。

ポジもネガの主張は、将来の予測に過ぎないのだから
どっちが正しいなんて事はその時にならなきゃわからない。

つまり、それらの不確定要素を含んでいることが、この物件を購入するそもそもリスクなんだってば。

[340: 匿名さん]

「証明」って何なの？
予測はできても将来のことなんて証明なんてそもそもできないよね。
確実性がないということなら、いまのご時世なんでも同じ。
この物件だけの話ではないと思う。

[342: 匿名さん]

>340

「証明」の意味するとこは不明ですが、なんにせよ、従前、
「売りたくてもまず売れない」と繰り返し執拗に主張してきたネガさんが、

「ネガの主張は、将来の予測に過ぎないのだから
どっちが正しいなんて事はその時にならなきゃわからない。
つまり、それらの不確定要素を含んでいることが…リスク」

というところまで降りてきたのですから、進歩したと思いますよ。
（>339の文章は、何が言いたいのかは、いまいちわかりませんが…。）

[343: 匿名さん]

ネガの進歩ですか（笑）
新しい視点ですね

【一部テキストを削除しました。管理人】

[345: 匿名]

>ローンはつくし、 売れる
このマンションは、築年数が経っても将来ローンがつくとでも言いたいの？
それとも条件付きだがフラットならばローンはつくってことを言ってるの？


前スレ見てる限り、ネガの主張は、

金融機関的には、中古の定期借地マンションは担保評価を見出だせないので、原則的にローンはつかない。
すなわち、ローンがつかない物件は極めて流動性が低くなる(買い手がいなくなる)。

という事だったが、それは間違った認識とでも言ってるの？

ちなみに、三井住友銀行の担当者とみずほ銀行の担当者に確認したが、どちらの回答もネガの主張と合致してますよ。
何なら近所の銀行で確認してみては如何ですか？

何度も言うが、
このマンションは、そういったネガティブ要素を含んだマンションである
という事を検討者に伝えるのは間違ってないよ。

[346: 購入検討中さん]

ネガな要素があるからその分安く売ってくれないかなーというのが検討者の本音ですよ。
「その分」が金額的にはどのくらいになるのかがデベさんといまひとつ折り合いが
つかないんだよねー。

[347: 匿名さん]

>何なら近所の銀行で確認してみては如何ですか？

将来的に売却することを考えているなら、それくらいはみんな確認しているでしょう。
でも、そんなことを考えていないなら確認する必要もない。
それにローンがつく、つかないはこれまで何度も繰り返されていることだし。
それをいまさら「検討者に伝える」なんて大上段に構えられてもねぇ（笑）。

[348: 匿名さん]

『豊洲は首都圏住民の羨望スポットになりつつあるようだ。』

　東京都港区白金に住むおしゃれなマダムたちが「シロガネーゼ」と呼ばれ
始めたのは、今から約10年前のこと。

　このような「ご当地マダム名」は現在でも増え続けている。東京都世田谷区
の駒沢公園に現れる「コマザワンヌ」や、千葉県新浦安のマンションに住む
「マリナーゼ」など、枚挙にいとまがない。

　このうち最近のヒット作と呼べるのが「キャナリーゼ」。これは東京都江
東区豊洲に住む主婦を指す言葉。豊洲の周囲が運河（キャナル）で囲まれて
いることが語源なのだそう。同地域に住むサラリーマンを「キャナリーマン」
と呼ぶ人もいるようだ。

　実はこの豊洲という地域、首都圏のマンション市場における人気スポット
のひとつ。再開発が急速に進み商業施設や大型マンションが充実してきたこ
と、そして都心へのアクセスが良いことなどが人気の理由。また、将来的に
は築地市場の移転も予定されている。豊洲は首都圏住民の羨望スポットにな
りつつあるようだ。

[349: 匿名]

これって豊洲派に見せかけて、褒め殺しですよね

[350: 匿名]

>347

そうかな？

デベや不動産屋経由じゃなく、直接銀行に確認した人が

将来築年数が古くなっても
ローンはつく
売れる
なんて言わないでしょ。

[351: 350]

バブル期じゃあるまいし。そんな銀行があったら教えて欲しいよ。

[352: 林檎姫]

以前興味をもちまして，実際に見学に行きました。
転売も考えているので，定借について都市銀行に伺ったところ，ケースバイケースだとのこと。

この物件自体も一端完売したところローン審査が通らなかったため，キャンセル住戸が出ているとの説明でした。
解約手付放棄でキャンセルならもっと値引けるかもと思いましたが，営業の上手い対応に納得せざるを得ませんでした。

不動産業界の友達から聞いたところ，融資は俗人的なところが大きいようで。
下手な社長よりも大企業社員や公務員のほうが信用が高いので，ローン審査は通りやすいと。

この定借物件をオーバーローンにならないように売れるかどうかですが，結局買主がどういう人かによっても多分に左右される。

定借期間より融資期間が短い事は言うまでもないですが。

１億１千万の部屋を８千万で，という交渉もなんとかまとまりそうですが，やっぱり踏み切れません。

定借でなければ広尾でこのグレードのマンションは買えないのは明らかなので，残念です。

[353: 匿名さん]

11000万円→8000万円の根拠が意味わからない。
しかもローンの事友達から聞いたとか、ケースバイケースだとか・・・
俗人云々の前に、定期借地でアウトなんけど。

なぜ毎回そんなに必死にガセ情報流すんだ？

[354: 匿名さん]

単に1.1億の部屋を8000万でどうかと値引き提示されたって話でしょ、

今の状況なら十分ありえるもん、他人様の書き込みにそれこそ根拠無く否定するのやめましょう。

定借の転売に都市銀行がケースバイケース（物件によるとか、残期間がどれくらいか）によると答えたのも何か不思議がありますかね？

なんか、まともな書き込みなのに、自分がネガとみると何でもかんでも否定してかかる。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[357: 匿名さん]

日赤通り、さびれてる。なんとかなりませんか。

[359: 匿名]

ケースバイケースなんて誤魔化してるだけ。友人に聞いたとか、反論の材料にもならない。

将来、メガバンが貸す可能性があるかないか聞いてみるといい。
間違っても、ケースバイケースなんて緩い回答ではないよ。
よほどおまえがローンに詳しくないか、聞き方がおかしいとしか思えない。

ローンのネタで今まで具体的でまともな発言が一度も出てないじゃない。
○○銀行なら、○○な条件の場合、融資する可能性がある。とか。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[360: 匿名さん]

３５２さんの話、信じない訳じゃないが、
転売を考えてるとか、１１０００万が８０００万になっても購入に踏み切れないとか・・・

ぶっちゃけ一番ここ買っちゃいけないタイプの人だと思うよ。

[363: 匿名さん]

353

都市銀行は中古の定期借地マンションで融資つけるってのは原則無いよ。
新築のみ特別扱いしてるだけ、だから、唯一中古で取り扱ってる三菱東京UFJも
”築浅”が条件。ほかにも諸条件はあるが、省略。

借地満了期間が借入期間の上限ってのは、表向きに書いてあるだけ。
担保価値の無い物件に、金貸すバカはいないだろ。
新築で大手と提携扱いするから、仕方なく扱ってる風にしてるだけ。

前のほうのスレでも、「収益還元で～担保評価が～」なんて言ってたけど
そもそも住宅ローンで収益還元もクソもないだろって話。
アパートローンかセカンドハウスローンの間違いだろ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[364: 匿名さん]

↑＞３５３じゃなくて＞３５４の間違いだった

[369: 匿名さん]

フラットはどういう条件だとつくのかな～。
自分で調べるのも面倒だな…。
誰か調べてくれないかな…。

都市銀行も一個一個きいて回るのも面倒だな…。

[372: 匿名さん]

毎回新鮮なネタをありがとう。



No.352 by 林檎姫2010-09-20 18:12
以前興味をもちまして，実際に見学に行きました。
転売も考えているので，定借について都市銀行に伺ったところ，ケースバイケースだとのこと。

この物件自体も一端完売したところローン審査が通らなかったため，キャンセル住戸が出ているとの説明でした。
解約手付放棄でキャンセルならもっと値引けるかもと思いましたが，営業の上手い対応に納得せざるを得ませんでした。

不動産業界の友達から聞いたところ，融資は俗人的なところが大きいようで。
下手な社長よりも大企業社員や公務員のほうが信用が高いので，ローン審査は通りやすいと。

この定借物件をオーバーローンにならないように売れるかどうかですが，結局買主がどういう人かによっても多分に左右される。

定借期間より融資期間が短い事は言うまでもないですが。

１億１千万の部屋を８千万で，という交渉もなんとかまとまりそうですが，やっぱり踏み切れません。

定借でなければ広尾でこのグレードのマンションは買えないのは明らかなので，残念です。




ここでも読んで

http://blog.livedoor.jp/hiro_life_isue/

【一部テキストを削除しました。管理人】

[374: 匿名さん]

ってか、林檎姫、作り話…。

[375: 匿名さん]

＞定借でなければ広尾でこのグレードのマンションは買えない…

お金の問題というよりも、そもそもこのマンションに匹敵するマンション
がないよね。都心で、これだけの内庭があって、サービスが行き届いていて、
バリアフリーへの対応等も含めた構造面が優れている。他にありますか？

[378: 匿名さん]

ここ、立地以外は、パークシティ浜田山に大敗してますね。
立地はいいなあ。定借ってダメでしょ。

[379: 匿名さん]

新天地、豊洲をお忘れでは？
一度きてみては？

[380: 匿名さん]

なんだか殺伐としてますね～。

ところで、日赤商店街のお祭り、結構よかったです。
なんというか、地域のお祭りって感じ。

[382: 匿名さん]

ちょっと一言。


>このマンションに匹敵するマンション

都心や郊外含めてなかなか無いと思うよ。
真面目な話、これが定期借地じゃなければという前提だけど、第２のガーデンヒルズになる素質は十分ある。
だから、他の所有権と比較するのは、とても無理があるので、立地や環境やサービスを語るなら、他の賃貸マンションと比べたほうがよろしいのでは？

[384: 匿名さん]

実際、表向きには居住用ですって言ってる人も実際は住んでないのが多いようだ。
住宅ローン組んで買ってるから（金融機関の手前）デベも公に賃貸用として購入しているなんて言えないらしい。

みんながいうようにそんなに住みやすいんなら賃貸で１０年くらい住むのが正解なのかもね。
わざわざここ買った上に何千マンも５０年後のために運用するなんて合理的じゃないし。

[385: 匿名さん]

実際、表向きには居住用ですって言ってる人も実際は住んでないのが多いようだ。
住宅ローン組んで買ってるから（金融機関の手前）デベも公に賃貸用として購入しているなんて言えないからだろうな。

所有権にこだわらないんなら賃貸で１０年くらい住むのが正解なのかもね。
１０年経ったらまた新しいとこ借りたほうがいい。
わざわざここ買った上に何千マンも５０年後のために運用するなんて合理的じゃないし。
年取ったら老人施設にお世話になればいいからね。

[386: 匿名さん]

まあ一生独身貫こうってんなら、ずっと賃貸生活もありなのかもな。

[387: 匿名]

多少でも不動産を資産として持っていたいのなら所有権だし、そうでなけりゃ賃貸ってことだね。
やはりここで検討するには、賃貸か定借かって選択なのかな。

[388: 匿名さん]

私もそう思います。
期間限定の賃貸で、賃料の大部分の前払い（借地料は別に払うから）ということでしょう。
５０年間限定でここに住み続けるについて、安いか高いかという選択でしょう。

それが高いと思えば買わなければいいだけの話。
結局、購入者の金銭感覚と価値観の問題なんだから、違う価値観のひとがいくらネガっても意味はない。

[389: 匿名]

389 そういう意味に取られても困るんだけど。
客観的に見てこういう物件は賃貸で住んだほうがいいねって嫌味で書いたつもりなんだよね。
そもそもネガとか関係ないし

[390: 匿名さん]

賃貸か定期借地っていう議論ならわかる

ところでポジさん ローンの付く付かないはどうなったのかな？

[391: 匿名さん]

個々人が家を所有しなくてはいけない社会と、そうでない社会がある。
国家や、社会の信頼性が問題。

[392: 匿名さん]

不動産を持つ持たないの議論と定期借地買うか買わないってのは全く次元が違うような気がします
もっともここを既に買ってしまった人からすればどうでもよい議論かもしれないが、検討者用の掲示板である以上必要なことかと。

この有名サイト(Googleでマンションと入力すると一番に表示されてます)の中でもとりわけ更新が活発なこのスレで、しかもこれだけ叩かれてる理由は単にいたずらで煽られるだけじゃないはずだと感じました。
どんな物件(不動産に限らずとも)でも言えることだが、良い部分は素人でもわかるがマイナス面は情報が得られにくい。(既所有者や売る側からのネガティブ情報は当てになりませんから)

本当のところ、何故このマンションが素晴らしい立地環境に恵まれてるにもかかわらずここまで頭ごなしに否定的な方が多いのか理由が気になります。例えば定期借地システムについて何か致命的な欠陥があるのでしょうか
また、ついでに書くと、過去の文面を追って読んで感じたのは、住民と仰る方々の見解にも多少なり偏った部分があるようで(家賃の前払い云々、将来の流動性など)、むしろそのあたりに否定派との齟齬が生じてしまっているのではないかという点です。
ここは色んな人が見るサイトですから、もう少し感情を抑えた議論を期待します。