広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[201: 匿名さん]

人の意見に耳を貸さない。
自分は間違っていない。
反論するやつはグズだ。


マンコミュでも一二を争うほどの幸せな人たちですね。

[204: 匿名さん]

江東区の方が何かと住みやすそう。

[205: 匿名]

＞感情的にさせているのはあなたですよ。

ちっちゃいなー

掲示板相手ににカッカすんなってｗｗ

[206: 匿名さん]

いよいよネガも人格否定しか手がなくなってきたか？

[207: 匿名]

↑よく読めよ。。。

[208: 匿名さん]

冷静に読んでもそう読める。

[209: 匿名さん]

しょせん言いがかりなんだからほっとけほっとけ。

[210: 匿名さん]

＞いよいよネガも人格否定しか手がなくなってきたか？

もっとネガって下さいってことでしょ。

[211: 匿名さん]

笑える。
どっちもがんばれ！

[212: 匿名さん]

＞感情的にさせているのはあなたですよ。

ごめんね。言い過ぎたよ。。。

[213: 匿名さん]

昼間にネガさんにおすすめの新築マンションについて質問した者ですが
今、レスを見たら、真っ赤になって怒ってるとか、掲示板でムキになるなとか・・・
せっかくの検討スレ。人格攻撃は無意味です。
ここが嫌いなのはわかったのでおすすめの代案はどのマンションですか。

代案のない人間は、自分の意見をしつこく主張しないのは社会の常識ですよね。

[214: 匿名さん]

＞代案のない人間は、自分の意見をしつこく主張しないのは社会の常識ですよね。

？？

[215: 匿名さん]

このマンションの批判をする人は
他のおすすめマンションを紹介しなきゃいけないの？

勝手な理屈だね。


ガーデンフォレストのデメリットや将来考えられるリスクを伝えるって事は、
検討スレなら、必要なんじゃないですか？
それともここは、良いネタしか書いちゃいけないとでも？？


中には面白半分で誇張しているネガもいるかもしれないけど、
定期借地マンションを買うリスクは所有権物件と比べて大きいのは明白じゃない。
ネットで検索すりゃ小学生でもわかることだし。


ここに限らず、相場より安いって事はそれなりのリスクやデメリットがあるからですよ。

そのリスクやデメリットを検討者に教えてあげて何が悪いの？



定期借地だから安い？

じゃあ何故安い？



購入する前に、１０年・２０年後に万一売却しなければならなくなった時どれだけの金融機関が融資付けしてくれる。とか銀行に直接確認しました？
既存の他の定借の中古物件の融資状況とか確認しましたか？
フラットも同様に確認しました？


おそらくしてないでしょうし、知らないでしょうね。





ご自分に都合の良いことばかり一方的に主張する所なんて
マンションの販売担当と一緒だね。
立地や環境の良し悪しに話すりかえたりさｗ



あんたがもしリアル住人で誤った情報を鵜呑みにしてるんだったら

単に「掴まされた」って事なんじゃないの？

[216: 匿名さん]

あのー
わたしは２０年前のミサワが定借分譲を導入したころから定借については勉強していますけど。
積水、ナショナル、大東建託、野村、住友、三菱、三井
戸建、マンションをあわせて５０以上の現地を見ていますよ。

最後にひとつｗはやめたほうがいいですよ
もともと既出で中味のない長文ですが、なにを書き込んでも説得力ゼロです。

[217: 匿名さん]

＞＞216

横槍ですが、具体的な説明はないんですか？

定借について詳しいんならなおさらだと思いますよ

[219: 匿名さん]

＞５０以上の現地を見ていますよ。
＞最後にひとつｗはやめたほうがいいですよ

酔っぱらって書いてます？
なんか文章変なんですけど。w＝笑　？

＞なにを書き込んでも説得力ゼロです
何も説明無しに「説得力ゼロ」とか書かれても、何がどういう理由で説得力ゼロなのか全く持って不明なのですが

[220: 匿名]

>216
よくいるよね〜こういう人。

デベ系に詳しいからって、流通にも詳しいってのは違うんじやない？

[221: 匿名さん]

うーん
ポジの人がちょっと可哀想に思えてきた

[222: 匿名さん]

賃借人たち。

[223: 入居予定さん]

＞２１５さん

中古で本物件を融資付き（フラット）で買ったものですが、あまりにもネガとかポジとか罵りあいが酷いので横槍を入れさせてもらいますね。


ネガさんの特徴はちょっと前（５～２０前）の投稿内容さえ見ずに反射的にネガレスするところですね。ポジの人から言えば「さっき言ったじゃん」てなりますよ。


今まで何度となく冷静に本物件の特徴である定期借地権のメリットデメリットを冷静にきちんと書いた人がいたのに、ポジのちょっとした甘い解釈の一言で、「全然分かってない馬鹿だあほだ」的なネガが呼応する。そしてそこからまたネガとポジの１００程度のレスの応酬、そこでまた冷静な解釈の一言でやや落ち着く。

これがマンコミュの全検討スレの特徴であり、限界なんだろうね。

Yahoo知恵袋のように投票式の「ベストアンサー」として残しておけばいいのにと、心から思います。混沌としたらそのベストアンサーを見れば大方解決するみたいな。



先程の２１５さんのレスに

＞定期借地だから安い？
＞じゃあ何故安い？
＞定期借地マンションを買うリスクは所有権物件と比べて大きいのは明白じゃない。
＞ここに限らず、相場より安いって事はそれなりのリスクやデメリットがあるからですよ。
＞そのリスクやデメリットを検討者に教えてあげて何が悪いの？


こうやって抜き出すと感情的になっているようですが、落ち着いてください。

定期借地権が所有権物件よりリスクが高いというご認識なのでしょう。確かにほとんど同じ価格だったら割に合わないし、リスクだけが高いように感じるでしょうが、事実、相場より３割程度安くなっているのですからそれでリスクと相殺していると判断されるでしょう。
どの世界でもリスクとリターンはトレードオフです。「３割」安いというのが適正なのかどうかは今後の世の中次第でしょうね。

でももし、所有権物件であったとしても、４０～６０年後の建て替え時に全体の３／４だったか４／５だったかの住民が合意するのは至難の業かと思います。

３０年前くらいのマンションであれば容積率の余裕分を使って総戸数を増やして住民負担をほとんどゼロに出来る手法もありますが、最近のマンションは容積率をめいっぱい使って建ててますから、将来の負担ゼロでの建て替えはほぼ不可能でしょう。全マンションが新東京タワーレベルの高さになっていたら別ですが。。


建て替えの住民の合意が困難の場合、取るべき道は２つしかありません。

１つ目はその後も老巧化とスラム化に耐えて住み続ける。

２つ目はとりあえず取り壊して、細分化している区分所有者の所有権の土地を一括して底地をデベロッパーに買い取ってもらう。取り壊し代金をデべ負担にする場合には、土地価格はかなり叩かれる。

１．２の場合共にかなり精神的には堪えます。

他の方が仰っていましたが、所有権の建て替えが不安というのは、築３０年以後いつ決着するか分からない上記１．２についてずっと悩まないといけないのが今から辛いというところでしょう。


そう考えると上記、特に２のケースで土地の所有権にどれだけの意味と価値があるのだろうと、私は感じます。

将来立て壊しの代金と相殺されてしまう可能性が高い土地の価値に今多額のお金を払うことに意味を感じない人もいるでしょう。追加ローン残高分の金利も含めたら４割以上高く払って将来価値が大幅に目減りする可能性もある底地の再分化した土地を買う。

それだったら、他の方が仰っていましたが、定借物件を買って浮いたお金を安定的に運用しながら、子供の教育資金や、充実の余暇資金、ゆとりある老後のお金に使う方が人生・家族にとって意味がある気がいたします。


＞購入する前に、１０年・２０年後に万一売却しなければならなくなった時どれだけの金融機関が融資付けしてくれ＞る。とか銀行に直接確認しました？
＞既存の他の定借の中古物件の融資状況とか確認しましたか？
＞フラットも同様に確認しました？

全部確認しましたよ。現状メガバンクではSMBCと三菱が定借に融資出します。ただ仰る通り借地残存期間が３０年を切ってくると、審査方法が変わると言っていました。
収益還元評価を基準に残存期間に対する総家賃を計算して、その７割程度の融資が可能だろうとのことです。自己資金はやや多めである必要はありそうです。

フラット３５については今回私もこれでしたが、所有権、定期借地権関係なくかなりあっさり融資出ました。みずほのフラットですが９月は当初１０年金利１．２８％で、破格です。

借地残存期間が融資返済期間のMAXです。それは当り前ですよね。

所有権の物件でも築２０年越えてきたら、３５年ローンは不可能です。広尾ガーデンヒルズが３５年ローン組めないのは本当ですよ。確認しましたから。

ようは、定期借地権であったとしても借りる気があればきちんとローンおりますし、条件もそんなに悪くないです。

定期借地権の物件をあまり表面的な情報だけで判断しない方が良いですね。


超長レス失礼いたしました。ちょっと暇だったんで書いちゃいました。お許しください。

[224: 匿名さん]

しかしネガの人はなんでこんなにキレてるんだろう？
煽りもヘタだし、アタマ悪いとバイト料でないよ

[225: 匿名さん]

223さんの様な丁寧に書かれたレスを読むと、
ホッとしますね。

[226: 匿名]

>223
私も横やりですが、ちょっと気になった。

買った人が自分のマンション悪く言わないのはわかるけど


>相場より３割程度安くなってるのですからそれでリスクと相殺〜

ここで言うリスクって具体的に何を指してるのか？


>(銀行に)全部確認しましたよ

SMBCが「築10年でもこの物件は扱えます」とでも言ったんですか？

築20年の所有権物件は35年ローンが使えないって本気で言ってます？


住人のフリした販売担当がすっとぼけて適当な事言ってるのか？
それとも単なる釣り？


前者だったら危険だよ。

[227: 匿名さん]

まあまあ

意地でも認めたくないんだよ。
買わされちゃったんだから。

[228: 匿名]

SMBCは原則中古定期借地の取り扱いは無いに等しいと思います。

新築定期借地の場合、提携でなくても、別部署で住宅ローンとして扱えますが、中古だと審査のスキームが異なるので、ほぼ扱えませんって回答がきます。(一応受けますが本音は受けないという意味だそうです)

所有権の古い中古マンションや旧法借地権の戸建の場合は、(属性にもよりますが)プロパー(支店)扱いでいける場合があります。

が、中古定期借地は厳しいというのがどのメガバンクでも言えると思います。

SMBCの場合、体裁を保つために、定期借地用のパンフもありますが、ほぼ新築で、もしくは新築未入居での対応になっているようです。

メガバンクしかわかりませんが、
同じ中古借地物件でも、定期借地と旧法借地では扱いが全く異なるので気を付けた方が良いと思います。

かろうじて中古の定期借地を扱えるのは現在のところ三菱東京UFJのみですが、審査基準が厳しく、中古の場合、対象建物の詳細な資料が必要になる物件もあるので、
審査期間が一月という事もありますので、流動性が悪化する点に注意したほうが良いです。

[230: 匿名さん]

>226
「言ったんですか？」とか「本気で言ってます？」じゃなくて、
あなたが確認した事書かなきゃな。
フェアじゃない。

[231: 匿名さん]

ネガにフェアとか言ってもムダですよ
この１時間の投稿をみてもヘタな自作自演ばかりですから

[233: 匿名さん]

まあ反論がない事ほどネガにとって虚しいことはないからな（笑）
２３２の自虐体質にはかけてやる言葉が見つからない。

[234: 匿名さん]

憎悪というか＊＊に近いな。ここのネガの輩は。

[235: 匿名さん]

地縛霊？ 病院が隣だから分からなくもない。

思います。とか、ですか？ じゃなくて確固たる事実を書きなよネガくん達。

購入者や真剣な検討者はあなた達のずっとずっと先をいってますよ。

面白半分の茶化しや揚げ足取りはもう飽きた。
ネガも相手にして欲しいんだったら、質をあげてくれ。
ネガは情報量と知識が足らなすぎ。

[237: 匿名]

何だか目糞鼻糞みたいな展開になってるな


ここに限らず中古の定借は銀行が金貸さないのは担保評価がゼロだからだよ。
築浅でも三菱東京くらいしか扱えないし、本来借地に強いみずほや、りそなですら無理。

[238: 匿名さん]

↑また同じ議論　ネガはちゃんと読み返してから書けよな。

前後不覚で反射的に投稿するから、あほ扱いされるんだよ。

[239: 匿名さん]

火に油を注ぐようですが・・・

購入した側からすりゃマイナス面を認めたくないという気持ちもわからないでもないのですが
お互い表現の仕方に気をつけたほうが良いのではないかと思いますが如何でしょうか。

揚げ足取りをしていてもスレが荒れるだけなので置いといて発言させていただきます。


ネガさんの主張する「銀行融資の難しさ」に伴う「流動性の低さ」ってのは以前から指摘されている事で、
新築時には現金で購入したとしても、将来売却する際の対象者はローンを組む可能性は十分あるので、
実際それを理由に定期借地を避ける人も多かれ少なかれいるのも事実。

一方、ポジさんの主張する「フラットなら使えるじゃないか」という点について
借地期限を上限に借入は可能ではあるものの、仮に１．２％の金利に引き下げられたとしても
民間の変動には及ばないという点は短期で返済を考える人にはいまひとつ魅力にかける。
つまり、購入者によってはフラットが最適ではないという点も事実としてある。
１億の融資を受ける人間が35年も払い続けるという可能性は非常に低いが、
将来価格が下がった時を考えれば、民間でもフラットでも複数の商品から選べた方が競争力は高いわけで、
この点はデメリットとして挙げられる。

他にもいくつかあるのだけれど、あまり書くとスレが荒れるのでこの辺にしときますが

ここが安い理由は上記のようなリスクが含まれているからであるという事も踏まえて、購入を検討するのが良いと思います。

[240: 匿名さん]

９月のフラット３５Ｓの当初１０年１．２％　１０年目以降２．２％固定はかなり破格の金利だと思うが。

確かに足元の変動の方が僅かに安いが、その差は０．３％前後と今後の金利上昇リスクを考えれば十分保険として考えても良い金利だと思う。民間銀行の住宅ローンの１０年固定が１．７～２．１％を考えたら、フラットはずば抜けているよね。

民業圧迫はなはだしいとも言える。

[241: 匿名さん]

そうかな？
10年そこそこの借入期間だったらメガバンクの変動選ぶだろうし、
20年くらいで完済目指す場合なら金ｊ利上昇リスク考えると悩ましいところ
35年フルに借りるなら間違いなく固定は不利だよ。
選択肢が無いとか、固くいくならしょうがないけど
あえてフラット35ｓ選ぶのなら、15年1.2とかじゃないとメリットが無いように思える。

ある意味うまいとこ突いてるとは思うけど。

[242: 匿名さん]

定期借地権物件にローンをつける銀行があるというのはわかりました。
その場合、期間は残存期間を最長とするということですが、支払不能になった場合、銀行は担保を処分して回収するまでのタイムラグはどうするんでしょうか。
売ろうとしたら、もう取り壊しに入っていたということもあるでしょうし、残存期間が短くなった定期借地権物件を買う人もそうはいないでしょう。収益還元で計算した金額なら売れるというのかもしれませんが、すぐに買い手がつくかどうかわかりませんし、買い手にとってもすぐに借り主が現れるかどうかもわかりません。
銀行がそんなリスクを負うとは思えないので、残存期間よりかなり短い期間しかローンを組めないのではないでしょうか。

[243: 匿名さん]

>223
惜しいな
住宅ローンは収益還元に基づいて担保評価出すのは例外。金利の高い事業用ローンと混同してる。
貴方は住人ではなくておそらく不動産関係者かなんかが成りすましてるね？
少々勉強不足だけど

[244: 匿名さん]

＞　残存期間よりかなり短い期間しかローンを組めないのではないでしょうか。

当然そうなりますよね。土地の持ち分が無いんだもんね。

関係無いんですよ、現実的にはおそらく40年後ぐらいに金銭的価値はほぼ０になっていくだろうけどそんな事気にしない人が購入してるんだと思いますよ。そういう事を考えられない業者が大量にキャンセルしたからこんな事になったんじゃないですかね。

[245: 匿名さん]

知らずに買った個人ユーザーはいい迷惑だね。

[246: 匿名さん]

ＨＰ見ると詐欺まがいなこと書いてあるな

定期借地権付マンションは近年、数多くの物件が市場に供給されています。流通面でも「銀座タワー」（2003年竣工、分譲/三菱地所）や「パークコート麻布鳥居坂」（1999年竣工、分譲/三井不動産他）など、市場での取引実績が見られ、今後物件数が増えるにしたがい、市場も成熟するかと思われます。


どれもこれもローンが付かなくて四苦八苦してるのに
成熟するわけが無いじゃん

[247: 匿名]

色んな意味でここのマンションのリアル購入者が四六時中掲示板に張り付いてるってのは考えづらいんだが

[248: 匿名さん]

住民板なんで住民以外は他で議論どうぞ

[249: 匿名さん]

>>248

ここ検討板だよ？

[250: 匿名さん]

まさかこんなしょぼい釣り針にかかるとは・・・

[253: 匿名]

こんな書き込みしてるたちがここの営業なの？

[254: 匿名さん]

使い回しですが、宣伝文です。ネガさんが活気づくかもしれませんが。

広尾ガーデンフォレストは、以下の諸点で、「他にない」といっても過言ではないマンション。
10年後、20年後が楽しみです。

・都心であるにもかかわらず、、
・有栖川公園、氷川神社、青山公園、自然教育園といった大きな公園・緑地に、広尾北公園その他の普段使いの公園も点在し、
・周囲にも、物件それ自体にも、豊かな緑があり、
・一定の歴史を経た、落ち着いた閑静な住宅街でありつつ、国際色豊かで開放的な雰囲気もあり、
・周囲の、青山・表参道、西麻布・南麻布、六本木、恵比寿といった魅力的な街も生活圏で、
・洗練された設備（建具が良いとった点だけではなく、開口面が広い、バルコニーが広い、フルフラット・幅広な廊下等のバリアフリーへの対応といった、建物の基本的な構造面も含む。）、
・ゲートコミュニティ（というほど大規模のものではなく、単に、公開空地ではない、という程度のことかもしれないが、大規模物件にあっては貴重であり、今後、重要視される要素の一つになるのではないか）であって、
・歩車分離が図られており（子供を持つ親にとってはありがたく、また、中庭に面している部屋からすると、「道路を経ずに」緑を感じられる）、
・高台にあり、穏やな見晴らしの良さを享受でき、
・サービスも抜群で、
・医療機関も近く、
・教育機関も充実している
・バス便も充実しており、公共交通機関へのアクセスも実は結構よい（渋谷や恵比寿はもちろんのこと、六本木・赤坂、新橋方面にも南青山7丁目のバス停からかなり容易にアクセスできる。） 。

[255: 匿名さん]

なのに割高（笑）
おしいね。

[256: 匿名]

いいマンションでよかったね。

[257: 匿名さん]

利点と欠点両方書いて欲しいな。

[258: 匿名さん]

豊洲のシンボルの方が仕様上でしょ。
所有権だし。

[259: 匿名さん]

そりゃ、豊洲にはかないませんよ。
豊洲と比較されたら、お手上げです。

[260: 匿名]

欠点などない！

[261: 匿名さん]

田舎もんだね

[262: 匿名さん]

何を書こうと自由だけど、住民のふりして書き込むのは如何なものでしょうか。

[263: 匿名]

どこぞの仲介業者や販売会社のうだつの上がらない暇社員しか集まらない糞板だからしょーがないっしょ

[264: 購入検討中さん]

(i)ここ、解体費用はどれくらいかかると見込んでいるのでしょうか？

(ii)その見込額は、何らかの根拠に基づいて設定されたのでしょうか。
デベが適当にいっている金額？

(iii)いずれにせよ、かなりの金額になると思うのですが、積立金は
どのように管理・運用しているのでしょうか？
運用に失敗したり、あるいは、悪用・流用されたりすることはないのでしょうか？
管理しているのは、管理会社？


いざ解体となった際に、解体費用が想定外にかかる、想定外でないけど積立不足、
費用の見込みも積立も大丈夫だったけど、蓋を開けたら、管理会社が使い込み、
なんて事態がないのか、気になっております。


質問ばかりで恐縮ですが、お手すきの際で構いませんので、ご教示頂けますと幸甚です。

[265: 匿名さん]

現地でもらったと思うけど資料に書いてあるよ

[266: 匿名さん]

将来の経済状況によって変わるでしょうけど、想定以上の費用がかかったら破綻するんじゃないの？

[267: 匿名さん]

その頃には生きていないから心配するなよ。

[268: 匿名]

>264
本当に検討してるなら、デベに直接聞けば？
こんなとこで聞いてもまともな答えはでてこないよ。

[269: 匿名]

だから、しょぼい釣りに引っ掛かんなってば。

[270: 匿名]

中古で出てる坪530万て正気の沙汰じゃないな。

[271: 匿名さん]

A棟のかなりお買い得になっていたやつは、
売れてしまったのですかね。
ノムコムの頁にでてないですね。

[272: 匿名]

いくら安くなっててもこれほどお買い得感が得られないマンションも珍しい。
ここまできたらまず売り切れないでしょうね。

[273: 匿名さん]

ここ買っちゃった人の多くは、なんちゃって富裕層か、そもそも勘違いしてる人なんだろうな

[274: 匿名さん]

会ったことないんだろ？みっともねーな。

[275: 匿名さん]

釣れた。

[276: 匿名]

保守の人は四六時中張り付いてるんだね！？
反応早っ

[278: 匿名]

どっちも会いますよ。
売りたいって人たちの相談が多いです。
だいたいの方が査定額提示すると唖然としますね。
なんちゃっての方が反応が強いですけど。
特にこのマンションに関しては、アホみたく高い売値で無理に媒介取っても、どうせ売れないのが目に見えてるし、客付けしてもローンとか面倒なんで、必要以上深追いしません。
新築のときの価格で買った人や買わせた人はある意味尊敬します。

[279: 匿名さん]

278さんは不動産屋さんなんですね！

[280: 匿名]

違いますよ？

[281: 匿名さん]

あれ、違うのですか？
色々とご相談を受けたりしているそうなので不動産屋さんかと
思ったのですが…。

[282: 匿名さん]

ここは不動産業界の人間しかいないスレなんですよね？

[283: 匿名さん]

現地行ってみたけど本当に日赤の敷地内なんだね。
患者はうようよいるしバスのロータリーはうるさいし
夜間は救急車がしょっちゅうやってくるらしいし
なんか病院に住んでる錯角を起こしそうだった。

物件自体は悪くないんだけどね・・・。

[284: 匿名]

わざわざレポートしなくていいんだけど。
どうせ買わないんでしょ？

[285: 匿名さん]

いや、買いますよ。

[286: 匿名さん]

あれ、違うのですか？
色々と欠点を指摘していたのでいつもの自演の人だと
思ってたのですが･････。

[287: 匿名]

一億くらい何て事の無い人がいちいち反応するわけないだろ
せいぜい背伸びした挙げ句高掴みしちまった小金持ちか業者が悔しげに書き込むむ程度。
勢いでしか売れない時代遅れのマンションだよ。

[288: 匿名さん]

３億７０００万円だけどね。

[289: 匿名さん]

3億7000万が50年でゼロ！？
なんて愚かな・・

[290: 匿名]

確かに。
>勢いでしか売れない

[291: 匿名さん]

>289
3億7000万の所有権マンションは50年後どれくらいの価値があるの？？

[292: 匿名はん]

>291
少なくともほとんどゼロではない。

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/10618400...

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35200310...



つうか、そもそも比べる対象ではないでしょ　＞所有権と定借

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35200390...

[293: 匿名さん]

ここに出てくる野村のマンションてどこ？

http://www.cman.jp/network/support/go_access.cgi

[294: 匿名さん]

>264

もらった資料をひっくり返すのが大変なので、不正確ですが、
断片的な記憶をば。

＞(i)ここ、解体費用はどれくらいかかると見込んでいるのでしょうか？

→数十億とか、もっと高かった気がする。そんなかかるんだ、
と思った記憶アリ。

＞(ii)その見込額は、何らかの根拠に基づいて設定されたのでしょうか。
＞デベが適当にいっている金額？

→鹿島から見積もりとったんじゃなかったけ？ここを作った建設会社
がいっているのだから、超インフレとかでも起きない限り、それなりの
精度ある見積もりなのでは？

＞(iii)いずれにせよ、かなりの金額になると思うのですが、積立金は
＞どのように管理・運用しているのでしょうか？
＞運用に失敗したり、あるいは、悪用・流用されたりすることはないのでしょうか？
＞管理しているのは、管理会社？

→預金とか国債とか、安全資産での運用だったような。使い込みは怖いですね。。。

[295: 匿名さん]

＞294
あいかわらず
超てきとーだな

[296: 匿名さん]

まぁ、そんなに気合いを入れて買うものでもないというか、
気になるのは、金銭面というよりは、環境とか、快適さとか、
そっちですからね。

[297: 匿名さん]

まぁ買えない人の僻みだから
無駄な人生
親がカワイソウ

[298: 匿名さん]

＞296　＞297

とても億のマンションを買う人のコメントじゃないよな
微笑ましい

[299: 匿名さん]

減るのが嫌なら、土地だけを買えば

億だろうと、マンションの建物部分は所詮消耗品

[300: 匿名]

まあ、環境や住みやすさが気に入っても、資産価値が気になるっていうなら、ガーデンヒルズ選べばいいんじゃない？

[301: 匿名さん]

まあガーデンヒルズを検討する人はここを検討しないでしょう

そういえばこのスレで話題の中古
消えたと思ったら値上げしてましたね

[302: 匿名さん]

＞減るのが嫌なら、土地だけを買えば

吉祥寺で一戸建てがいいと思いますよ。
一戸建ては土地メインで、かつ、単独所有ですし。
共有持分なんて、あってないようなものですね。

[303: 匿名さん]

それなら買わずに賃貸が一番いいんじゃない？

[304: 匿名]

定借購入者が所有権と比較してどうすんだ？

比べてあーだこーだ言うくらいなら最初から買うべきではない。
何年後にいくらで売れようが関係ない人が買うべき
賃貸の前払いみたいなものなんだから。
むしろ賃貸か定期借地かみたいな議論なんじゃないか？

[305: 匿名さん]

賃貸は、不動産にお金を固定させないという意味では、
合理的ですよね。もはや、不動産はおいしい投資でも
ないでしょうし。

ただ、物理的にも、心理的にも、ちょっと不自由ですね。
気にならない人は、気にならないのでしょうが。

[306: 匿名]

その理屈でいうなら
50年間縛られることが不自由。
古くなったら住み替えたいし。

[307: 匿名]

どっちにしても今の単価じゃメリットが見出だせない

[308: 匿名さん]

手放さなければならないような状況は絶対に起きない、
そういう人は買いなさい。
ということ？

[309: 匿名さん]

住まなくなるにしても、売りに出さずに賃貸に出せる人が買うべきなんだろうな。

[310: 匿名]

売りに出さずに ×
売りに出せずに ○

売れないから賃貸に出すか住み続けなきゃならないってことです。

[311: 匿名]

>308
そんな人はいないよ。

[312: 匿名]

つまり、手放せないという事が大きなリスクになるわけです。

[314: 匿名さん]

何年も在庫抱えてるマンションなのに素晴らしいって何だよ！！
ここで自賛してる人はおかしいんじゃないか？

【一部テキストを編集しました。管理人】

[315: 匿名さん]

まあ落ち着けよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[316: 匿名さん]

あと４９年を切りました。

[317: 匿名さん]

あと５３年近くありますよね。

[318: 匿名さん]

外観が医療施設みたい、、、

[319: 匿名]

ポジのいうとおり賃料前払いって考え方なら賃貸で十分だと思うな
だって30年後40年後のこと想像してみなよ。
理論上は同じ築年数の周辺のどんな所有権マンションよりも安く流通するってのに、なんでわざわざそんなの勧めるかな？

[320: 匿名さん]

いい物件だからでしょ。
「ここに住む」のと「この周辺に住む」のとでは違うということでしょ。

[321: 匿名さん]

いい物件って、具体的に根拠を挙げて説明してください

[322: 匿名さん]

住むところで「いい」、「わるい」の判断はきわめて主観的なもの。
ここに住んでる人はそれぞれの基準でいいと思ったから買ったんでしょ。
「買わない」他人がとやかくいうことではない。

[323: 匿名さん]

人の注意に耳を貸さないから、そうやって失敗しちゃうのよね。

[324: 匿名さん]

322

アナタこそ、とやかく言う資格はないんじゃない？

[325: 匿名]

>322
誰もあんたに向けて発言してないんですよ
ここは検討板なんでこれから買うか買うまいか検討する材料を与えてるだけ。
あなたが発言すると毎回スレが荒れるから、書き込むのを自重してもらえないかな？
主観的にマンションの評価を語りたいなら、住民スレでお願いします。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[326: 匿名さん]

＞「買わない」他人がとやかくいうことではない。

こういう考え方ってどうなのよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

[327: 匿名さん]

また、いつものリピートですね。
同じこと繰り返すのは、検討者のためにも、
社会のためにもなっていないよ。

単なる自己満足では？

・売れない→ローンはつくし、売れる。

・最終的にゼロ→その分安く買えていることも勘案すべし。
不動産にお金を固定することが懸命ですか？
年2％の複利で50年運用したら、相当な額ですよ。

・人格攻撃
検討者のためにはなりません。お控え下さい。

[339: 匿名]

>327
自己満足は結構だけど誤った認識は正してから第三者に伝えようよ。
あなたの発言は主観的な内容が多いんだよ。

>売れる
→証明できない。

>2%の複利で50年
→証明できない。

ポジもネガの主張は、将来の予測に過ぎないのだから
どっちが正しいなんて事はその時にならなきゃわからない。

つまり、それらの不確定要素を含んでいることが、この物件を購入するそもそもリスクなんだってば。

[340: 匿名さん]

「証明」って何なの？
予測はできても将来のことなんて証明なんてそもそもできないよね。
確実性がないということなら、いまのご時世なんでも同じ。
この物件だけの話ではないと思う。

[342: 匿名さん]

>340

「証明」の意味するとこは不明ですが、なんにせよ、従前、
「売りたくてもまず売れない」と繰り返し執拗に主張してきたネガさんが、

「ネガの主張は、将来の予測に過ぎないのだから
どっちが正しいなんて事はその時にならなきゃわからない。
つまり、それらの不確定要素を含んでいることが…リスク」

というところまで降りてきたのですから、進歩したと思いますよ。
（>339の文章は、何が言いたいのかは、いまいちわかりませんが…。）

[343: 匿名さん]

ネガの進歩ですか（笑）
新しい視点ですね

【一部テキストを削除しました。管理人】

[345: 匿名]

>ローンはつくし、 売れる
このマンションは、築年数が経っても将来ローンがつくとでも言いたいの？
それとも条件付きだがフラットならばローンはつくってことを言ってるの？


前スレ見てる限り、ネガの主張は、

金融機関的には、中古の定期借地マンションは担保評価を見出だせないので、原則的にローンはつかない。
すなわち、ローンがつかない物件は極めて流動性が低くなる(買い手がいなくなる)。

という事だったが、それは間違った認識とでも言ってるの？

ちなみに、三井住友銀行の担当者とみずほ銀行の担当者に確認したが、どちらの回答もネガの主張と合致してますよ。
何なら近所の銀行で確認してみては如何ですか？

何度も言うが、
このマンションは、そういったネガティブ要素を含んだマンションである
という事を検討者に伝えるのは間違ってないよ。

[346: 購入検討中さん]

ネガな要素があるからその分安く売ってくれないかなーというのが検討者の本音ですよ。
「その分」が金額的にはどのくらいになるのかがデベさんといまひとつ折り合いが
つかないんだよねー。

[347: 匿名さん]

>何なら近所の銀行で確認してみては如何ですか？

将来的に売却することを考えているなら、それくらいはみんな確認しているでしょう。
でも、そんなことを考えていないなら確認する必要もない。
それにローンがつく、つかないはこれまで何度も繰り返されていることだし。
それをいまさら「検討者に伝える」なんて大上段に構えられてもねぇ（笑）。

[348: 匿名さん]

『豊洲は首都圏住民の羨望スポットになりつつあるようだ。』

　東京都港区白金に住むおしゃれなマダムたちが「シロガネーゼ」と呼ばれ
始めたのは、今から約10年前のこと。

　このような「ご当地マダム名」は現在でも増え続けている。東京都世田谷区
の駒沢公園に現れる「コマザワンヌ」や、千葉県新浦安のマンションに住む
「マリナーゼ」など、枚挙にいとまがない。

　このうち最近のヒット作と呼べるのが「キャナリーゼ」。これは東京都江
東区豊洲に住む主婦を指す言葉。豊洲の周囲が運河（キャナル）で囲まれて
いることが語源なのだそう。同地域に住むサラリーマンを「キャナリーマン」
と呼ぶ人もいるようだ。

　実はこの豊洲という地域、首都圏のマンション市場における人気スポット
のひとつ。再開発が急速に進み商業施設や大型マンションが充実してきたこ
と、そして都心へのアクセスが良いことなどが人気の理由。また、将来的に
は築地市場の移転も予定されている。豊洲は首都圏住民の羨望スポットにな
りつつあるようだ。

[349: 匿名]

これって豊洲派に見せかけて、褒め殺しですよね

[350: 匿名]

>347

そうかな？

デベや不動産屋経由じゃなく、直接銀行に確認した人が

将来築年数が古くなっても
ローンはつく
売れる
なんて言わないでしょ。

[351: 350]

バブル期じゃあるまいし。そんな銀行があったら教えて欲しいよ。

[352: 林檎姫]

以前興味をもちまして，実際に見学に行きました。
転売も考えているので，定借について都市銀行に伺ったところ，ケースバイケースだとのこと。

この物件自体も一端完売したところローン審査が通らなかったため，キャンセル住戸が出ているとの説明でした。
解約手付放棄でキャンセルならもっと値引けるかもと思いましたが，営業の上手い対応に納得せざるを得ませんでした。

不動産業界の友達から聞いたところ，融資は俗人的なところが大きいようで。
下手な社長よりも大企業社員や公務員のほうが信用が高いので，ローン審査は通りやすいと。

この定借物件をオーバーローンにならないように売れるかどうかですが，結局買主がどういう人かによっても多分に左右される。

定借期間より融資期間が短い事は言うまでもないですが。

１億１千万の部屋を８千万で，という交渉もなんとかまとまりそうですが，やっぱり踏み切れません。

定借でなければ広尾でこのグレードのマンションは買えないのは明らかなので，残念です。

[353: 匿名さん]

11000万円→8000万円の根拠が意味わからない。
しかもローンの事友達から聞いたとか、ケースバイケースだとか・・・
俗人云々の前に、定期借地でアウトなんけど。

なぜ毎回そんなに必死にガセ情報流すんだ？

[354: 匿名さん]

単に1.1億の部屋を8000万でどうかと値引き提示されたって話でしょ、

今の状況なら十分ありえるもん、他人様の書き込みにそれこそ根拠無く否定するのやめましょう。

定借の転売に都市銀行がケースバイケース（物件によるとか、残期間がどれくらいか）によると答えたのも何か不思議がありますかね？

なんか、まともな書き込みなのに、自分がネガとみると何でもかんでも否定してかかる。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[357: 匿名さん]

日赤通り、さびれてる。なんとかなりませんか。

[359: 匿名]

ケースバイケースなんて誤魔化してるだけ。友人に聞いたとか、反論の材料にもならない。

将来、メガバンが貸す可能性があるかないか聞いてみるといい。
間違っても、ケースバイケースなんて緩い回答ではないよ。
よほどおまえがローンに詳しくないか、聞き方がおかしいとしか思えない。

ローンのネタで今まで具体的でまともな発言が一度も出てないじゃない。
○○銀行なら、○○な条件の場合、融資する可能性がある。とか。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[360: 匿名さん]

３５２さんの話、信じない訳じゃないが、
転売を考えてるとか、１１０００万が８０００万になっても購入に踏み切れないとか・・・

ぶっちゃけ一番ここ買っちゃいけないタイプの人だと思うよ。

[363: 匿名さん]

353

都市銀行は中古の定期借地マンションで融資つけるってのは原則無いよ。
新築のみ特別扱いしてるだけ、だから、唯一中古で取り扱ってる三菱東京UFJも
”築浅”が条件。ほかにも諸条件はあるが、省略。

借地満了期間が借入期間の上限ってのは、表向きに書いてあるだけ。
担保価値の無い物件に、金貸すバカはいないだろ。
新築で大手と提携扱いするから、仕方なく扱ってる風にしてるだけ。

前のほうのスレでも、「収益還元で～担保評価が～」なんて言ってたけど
そもそも住宅ローンで収益還元もクソもないだろって話。
アパートローンかセカンドハウスローンの間違いだろ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[364: 匿名さん]

↑＞３５３じゃなくて＞３５４の間違いだった

[369: 匿名さん]

フラットはどういう条件だとつくのかな～。
自分で調べるのも面倒だな…。
誰か調べてくれないかな…。

都市銀行も一個一個きいて回るのも面倒だな…。

[372: 匿名さん]

毎回新鮮なネタをありがとう。



No.352 by 林檎姫2010-09-20 18:12
以前興味をもちまして，実際に見学に行きました。
転売も考えているので，定借について都市銀行に伺ったところ，ケースバイケースだとのこと。

この物件自体も一端完売したところローン審査が通らなかったため，キャンセル住戸が出ているとの説明でした。
解約手付放棄でキャンセルならもっと値引けるかもと思いましたが，営業の上手い対応に納得せざるを得ませんでした。

不動産業界の友達から聞いたところ，融資は俗人的なところが大きいようで。
下手な社長よりも大企業社員や公務員のほうが信用が高いので，ローン審査は通りやすいと。

この定借物件をオーバーローンにならないように売れるかどうかですが，結局買主がどういう人かによっても多分に左右される。

定借期間より融資期間が短い事は言うまでもないですが。

１億１千万の部屋を８千万で，という交渉もなんとかまとまりそうですが，やっぱり踏み切れません。

定借でなければ広尾でこのグレードのマンションは買えないのは明らかなので，残念です。




ここでも読んで

http://blog.livedoor.jp/hiro_life_isue/

【一部テキストを削除しました。管理人】

[374: 匿名さん]

ってか、林檎姫、作り話…。

[375: 匿名さん]

＞定借でなければ広尾でこのグレードのマンションは買えない…

お金の問題というよりも、そもそもこのマンションに匹敵するマンション
がないよね。都心で、これだけの内庭があって、サービスが行き届いていて、
バリアフリーへの対応等も含めた構造面が優れている。他にありますか？

[378: 匿名さん]

ここ、立地以外は、パークシティ浜田山に大敗してますね。
立地はいいなあ。定借ってダメでしょ。

[379: 匿名さん]

新天地、豊洲をお忘れでは？
一度きてみては？

[380: 匿名さん]

なんだか殺伐としてますね～。

ところで、日赤商店街のお祭り、結構よかったです。
なんというか、地域のお祭りって感じ。

[382: 匿名さん]

ちょっと一言。


>このマンションに匹敵するマンション

都心や郊外含めてなかなか無いと思うよ。
真面目な話、これが定期借地じゃなければという前提だけど、第２のガーデンヒルズになる素質は十分ある。
だから、他の所有権と比較するのは、とても無理があるので、立地や環境やサービスを語るなら、他の賃貸マンションと比べたほうがよろしいのでは？

[384: 匿名さん]

実際、表向きには居住用ですって言ってる人も実際は住んでないのが多いようだ。
住宅ローン組んで買ってるから（金融機関の手前）デベも公に賃貸用として購入しているなんて言えないらしい。

みんながいうようにそんなに住みやすいんなら賃貸で１０年くらい住むのが正解なのかもね。
わざわざここ買った上に何千マンも５０年後のために運用するなんて合理的じゃないし。

[385: 匿名さん]

実際、表向きには居住用ですって言ってる人も実際は住んでないのが多いようだ。
住宅ローン組んで買ってるから（金融機関の手前）デベも公に賃貸用として購入しているなんて言えないからだろうな。

所有権にこだわらないんなら賃貸で１０年くらい住むのが正解なのかもね。
１０年経ったらまた新しいとこ借りたほうがいい。
わざわざここ買った上に何千マンも５０年後のために運用するなんて合理的じゃないし。
年取ったら老人施設にお世話になればいいからね。

[386: 匿名さん]

まあ一生独身貫こうってんなら、ずっと賃貸生活もありなのかもな。

[387: 匿名]

多少でも不動産を資産として持っていたいのなら所有権だし、そうでなけりゃ賃貸ってことだね。
やはりここで検討するには、賃貸か定借かって選択なのかな。

[388: 匿名さん]

私もそう思います。
期間限定の賃貸で、賃料の大部分の前払い（借地料は別に払うから）ということでしょう。
５０年間限定でここに住み続けるについて、安いか高いかという選択でしょう。

それが高いと思えば買わなければいいだけの話。
結局、購入者の金銭感覚と価値観の問題なんだから、違う価値観のひとがいくらネガっても意味はない。

[389: 匿名]

389 そういう意味に取られても困るんだけど。
客観的に見てこういう物件は賃貸で住んだほうがいいねって嫌味で書いたつもりなんだよね。
そもそもネガとか関係ないし

[390: 匿名さん]

賃貸か定期借地っていう議論ならわかる

ところでポジさん ローンの付く付かないはどうなったのかな？

[391: 匿名さん]

個々人が家を所有しなくてはいけない社会と、そうでない社会がある。
国家や、社会の信頼性が問題。

[392: 匿名さん]

不動産を持つ持たないの議論と定期借地買うか買わないってのは全く次元が違うような気がします
もっともここを既に買ってしまった人からすればどうでもよい議論かもしれないが、検討者用の掲示板である以上必要なことかと。

この有名サイト(Googleでマンションと入力すると一番に表示されてます)の中でもとりわけ更新が活発なこのスレで、しかもこれだけ叩かれてる理由は単にいたずらで煽られるだけじゃないはずだと感じました。
どんな物件(不動産に限らずとも)でも言えることだが、良い部分は素人でもわかるがマイナス面は情報が得られにくい。(既所有者や売る側からのネガティブ情報は当てになりませんから)

本当のところ、何故このマンションが素晴らしい立地環境に恵まれてるにもかかわらずここまで頭ごなしに否定的な方が多いのか理由が気になります。例えば定期借地システムについて何か致命的な欠陥があるのでしょうか
また、ついでに書くと、過去の文面を追って読んで感じたのは、住民と仰る方々の見解にも多少なり偏った部分があるようで(家賃の前払い云々、将来の流動性など)、むしろそのあたりに否定派との齟齬が生じてしまっているのではないかという点です。
ここは色んな人が見るサイトですから、もう少し感情を抑えた議論を期待します。

[393: 匿名さん]

これができるまで、素晴らしい環境でした。
今は見る影もありません。

[397: 匿名]

どこが高級マンションなのさ
団地かと思った