広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[181: 匿名]

>175
新築でローン借りられるのがそんなに嬉しいんですか？

[182: 匿名さん]

三菱地所resでもレインズ使ってるよね？

[183: 匿名さん]

＞１７９

＞そもそも、定期借地物件が所有権にまさる部分て、新築価格が安い以外に何かあるの？


安いということが最大の勝る部分なんじゃないの？

好立地に所有権の３割程度（金利分含めたら４割以上）安く住める、それがメリットに決まってるじゃん。


浮いた４割のお金で老後に別荘を買ったり、高価な旅行をしたり、子供に質の高い教育をしてやれる。

使えない底地に高いお金を払うくらいなら、もっと使いたいところにお金を使う。そういう価値観。


理解できない人は別にそれでいいのです。

[184: 匿名さん]

将来、マンション建替えの心配をしないで済む。ってのも勝る部分ですよ。

建替えたい住人と建替え反対派住民とで揉めるケースもあるので。

[186: 匿名さん]

かなりまともなつもりですよ。違う価値観の人もいることも分かってますし。

[187: 匿名さん]

所有権物件の、将来建て替え合意ができるか出来ないか？ もし出来なかったらスラム化する恐れ、、これも不確定要素。ようは定期借地権も所有権も将来の不確定要素は大なり小なりある。だったら定期借地権で安く住んで、他の事にお金つかって、確定的な家族や子供のために足元でお金をつかってやる。
私は悪くないと思ってますよ。

[188: 匿名]

不確定要素の大なり小なりが重要なんだと思います。。


でもまあ、人それぞれですからねぇ。

[189: 匿名さん]

このグレード、この立地の物件にこの価格で住める。
この界隈に地縁があり、９０過ぎまで生きる予定はない。
ここがベストの選択でした。

ネガの方はここがたいそう嫌いなようですが、同時期に分譲された同価格帯の新築マンションでどこなら満足だったんですか？

[190: 匿名さん]

＞　だったら定期借地権で安く住んで、他の事にお金つかって、確定的な家族や子供のために足元でお金をつかってやる。
私は悪くないと思ってますよ。

こういうことなんだろうね。安物買いの銭失いにならないといいよね。

[192: 匿名さん]

あなたが幸せになれるとおもうマンションはどこなんですか
新築マンションの検討スレですから具体的なマンション名でお願いします

[193: 匿名]

なんか勘違いしてないか？
ここはガーデンフォレストを語るスレですよ？


そんなに顔真っ赤にしてムキにならなくてもいいじゃない。。

[194: 匿名さん]

> 192 新築マンションの検討スレです

そうそう、竣工１年も経過した法的に中古物件は、、、

[195: 匿名さん]

>知らないって恐ろしい。

→根拠を示せないくせに、ホントに＊＊＊の遠吠えってやつだね。
付け焼き刃の知識でネガってもアホ丸出しなだけですよ。

ポジの人がきちんと投稿してるのにたいして、ネガの低次元さは、逆に不憫に思えてくるよ。

会社でも相手してもらえないんだろ（笑）。

[196: 匿名]

>195

根拠を示さない？

考えられる将来のリスクは前から色んな人が示してると思うけど。
それに対してまともな反論せずに、自分に都合の良い解釈をしてるのはそちらでは？



どうでもいいけど、暴言が酷いね。もうちょっと感情抑えようよ。。

[197: 匿名さん]

>171 >172 >173

「知るを知るとなし、知らざるを知らずとなす、これ知るなり」

[198: 匿名さん]

ネガの大好きな定期借地権の価値や、ローン出ない、スラム化の恐れ、等ぜーんぶ反論（ていうか正論）したじゃん。
日本語読めますか？。読めないならスレが混乱するから猛勉強してください。

論法も無茶苦茶なネガはもはや『悪口』です。
感情的にさせているのはあなたですよ。

[199: 匿名さん]

まーまー

ネガくん達は所詮クズなんだから相手にしない事。
スルーに限るよ。何言ったって揚げ足とってくるちっちゃい人間だよ。

[201: 匿名さん]

人の意見に耳を貸さない。
自分は間違っていない。
反論するやつはグズだ。


マンコミュでも一二を争うほどの幸せな人たちですね。

[204: 匿名さん]

江東区の方が何かと住みやすそう。

[205: 匿名]

＞感情的にさせているのはあなたですよ。

ちっちゃいなー

掲示板相手ににカッカすんなってｗｗ

[206: 匿名さん]

いよいよネガも人格否定しか手がなくなってきたか？

[207: 匿名]

↑よく読めよ。。。

[208: 匿名さん]

冷静に読んでもそう読める。

[209: 匿名さん]

しょせん言いがかりなんだからほっとけほっとけ。

[210: 匿名さん]

＞いよいよネガも人格否定しか手がなくなってきたか？

もっとネガって下さいってことでしょ。

[211: 匿名さん]

笑える。
どっちもがんばれ！

[212: 匿名さん]

＞感情的にさせているのはあなたですよ。

ごめんね。言い過ぎたよ。。。

[213: 匿名さん]

昼間にネガさんにおすすめの新築マンションについて質問した者ですが
今、レスを見たら、真っ赤になって怒ってるとか、掲示板でムキになるなとか・・・
せっかくの検討スレ。人格攻撃は無意味です。
ここが嫌いなのはわかったのでおすすめの代案はどのマンションですか。

代案のない人間は、自分の意見をしつこく主張しないのは社会の常識ですよね。

[214: 匿名さん]

＞代案のない人間は、自分の意見をしつこく主張しないのは社会の常識ですよね。

？？

[215: 匿名さん]

このマンションの批判をする人は
他のおすすめマンションを紹介しなきゃいけないの？

勝手な理屈だね。


ガーデンフォレストのデメリットや将来考えられるリスクを伝えるって事は、
検討スレなら、必要なんじゃないですか？
それともここは、良いネタしか書いちゃいけないとでも？？


中には面白半分で誇張しているネガもいるかもしれないけど、
定期借地マンションを買うリスクは所有権物件と比べて大きいのは明白じゃない。
ネットで検索すりゃ小学生でもわかることだし。


ここに限らず、相場より安いって事はそれなりのリスクやデメリットがあるからですよ。

そのリスクやデメリットを検討者に教えてあげて何が悪いの？



定期借地だから安い？

じゃあ何故安い？



購入する前に、１０年・２０年後に万一売却しなければならなくなった時どれだけの金融機関が融資付けしてくれる。とか銀行に直接確認しました？
既存の他の定借の中古物件の融資状況とか確認しましたか？
フラットも同様に確認しました？


おそらくしてないでしょうし、知らないでしょうね。





ご自分に都合の良いことばかり一方的に主張する所なんて
マンションの販売担当と一緒だね。
立地や環境の良し悪しに話すりかえたりさｗ



あんたがもしリアル住人で誤った情報を鵜呑みにしてるんだったら

単に「掴まされた」って事なんじゃないの？

[216: 匿名さん]

あのー
わたしは２０年前のミサワが定借分譲を導入したころから定借については勉強していますけど。
積水、ナショナル、大東建託、野村、住友、三菱、三井
戸建、マンションをあわせて５０以上の現地を見ていますよ。

最後にひとつｗはやめたほうがいいですよ
もともと既出で中味のない長文ですが、なにを書き込んでも説得力ゼロです。

[217: 匿名さん]

＞＞216

横槍ですが、具体的な説明はないんですか？

定借について詳しいんならなおさらだと思いますよ

[219: 匿名さん]

＞５０以上の現地を見ていますよ。
＞最後にひとつｗはやめたほうがいいですよ

酔っぱらって書いてます？
なんか文章変なんですけど。w＝笑　？

＞なにを書き込んでも説得力ゼロです
何も説明無しに「説得力ゼロ」とか書かれても、何がどういう理由で説得力ゼロなのか全く持って不明なのですが

[220: 匿名]

>216
よくいるよね〜こういう人。

デベ系に詳しいからって、流通にも詳しいってのは違うんじやない？

[221: 匿名さん]

うーん
ポジの人がちょっと可哀想に思えてきた

[222: 匿名さん]

賃借人たち。

[223: 入居予定さん]

＞２１５さん

中古で本物件を融資付き（フラット）で買ったものですが、あまりにもネガとかポジとか罵りあいが酷いので横槍を入れさせてもらいますね。


ネガさんの特徴はちょっと前（５～２０前）の投稿内容さえ見ずに反射的にネガレスするところですね。ポジの人から言えば「さっき言ったじゃん」てなりますよ。


今まで何度となく冷静に本物件の特徴である定期借地権のメリットデメリットを冷静にきちんと書いた人がいたのに、ポジのちょっとした甘い解釈の一言で、「全然分かってない馬鹿だあほだ」的なネガが呼応する。そしてそこからまたネガとポジの１００程度のレスの応酬、そこでまた冷静な解釈の一言でやや落ち着く。

これがマンコミュの全検討スレの特徴であり、限界なんだろうね。

Yahoo知恵袋のように投票式の「ベストアンサー」として残しておけばいいのにと、心から思います。混沌としたらそのベストアンサーを見れば大方解決するみたいな。



先程の２１５さんのレスに

＞定期借地だから安い？
＞じゃあ何故安い？
＞定期借地マンションを買うリスクは所有権物件と比べて大きいのは明白じゃない。
＞ここに限らず、相場より安いって事はそれなりのリスクやデメリットがあるからですよ。
＞そのリスクやデメリットを検討者に教えてあげて何が悪いの？


こうやって抜き出すと感情的になっているようですが、落ち着いてください。

定期借地権が所有権物件よりリスクが高いというご認識なのでしょう。確かにほとんど同じ価格だったら割に合わないし、リスクだけが高いように感じるでしょうが、事実、相場より３割程度安くなっているのですからそれでリスクと相殺していると判断されるでしょう。
どの世界でもリスクとリターンはトレードオフです。「３割」安いというのが適正なのかどうかは今後の世の中次第でしょうね。

でももし、所有権物件であったとしても、４０～６０年後の建て替え時に全体の３／４だったか４／５だったかの住民が合意するのは至難の業かと思います。

３０年前くらいのマンションであれば容積率の余裕分を使って総戸数を増やして住民負担をほとんどゼロに出来る手法もありますが、最近のマンションは容積率をめいっぱい使って建ててますから、将来の負担ゼロでの建て替えはほぼ不可能でしょう。全マンションが新東京タワーレベルの高さになっていたら別ですが。。


建て替えの住民の合意が困難の場合、取るべき道は２つしかありません。

１つ目はその後も老巧化とスラム化に耐えて住み続ける。

２つ目はとりあえず取り壊して、細分化している区分所有者の所有権の土地を一括して底地をデベロッパーに買い取ってもらう。取り壊し代金をデべ負担にする場合には、土地価格はかなり叩かれる。

１．２の場合共にかなり精神的には堪えます。

他の方が仰っていましたが、所有権の建て替えが不安というのは、築３０年以後いつ決着するか分からない上記１．２についてずっと悩まないといけないのが今から辛いというところでしょう。


そう考えると上記、特に２のケースで土地の所有権にどれだけの意味と価値があるのだろうと、私は感じます。

将来立て壊しの代金と相殺されてしまう可能性が高い土地の価値に今多額のお金を払うことに意味を感じない人もいるでしょう。追加ローン残高分の金利も含めたら４割以上高く払って将来価値が大幅に目減りする可能性もある底地の再分化した土地を買う。

それだったら、他の方が仰っていましたが、定借物件を買って浮いたお金を安定的に運用しながら、子供の教育資金や、充実の余暇資金、ゆとりある老後のお金に使う方が人生・家族にとって意味がある気がいたします。


＞購入する前に、１０年・２０年後に万一売却しなければならなくなった時どれだけの金融機関が融資付けしてくれ＞る。とか銀行に直接確認しました？
＞既存の他の定借の中古物件の融資状況とか確認しましたか？
＞フラットも同様に確認しました？

全部確認しましたよ。現状メガバンクではSMBCと三菱が定借に融資出します。ただ仰る通り借地残存期間が３０年を切ってくると、審査方法が変わると言っていました。
収益還元評価を基準に残存期間に対する総家賃を計算して、その７割程度の融資が可能だろうとのことです。自己資金はやや多めである必要はありそうです。

フラット３５については今回私もこれでしたが、所有権、定期借地権関係なくかなりあっさり融資出ました。みずほのフラットですが９月は当初１０年金利１．２８％で、破格です。

借地残存期間が融資返済期間のMAXです。それは当り前ですよね。

所有権の物件でも築２０年越えてきたら、３５年ローンは不可能です。広尾ガーデンヒルズが３５年ローン組めないのは本当ですよ。確認しましたから。

ようは、定期借地権であったとしても借りる気があればきちんとローンおりますし、条件もそんなに悪くないです。

定期借地権の物件をあまり表面的な情報だけで判断しない方が良いですね。


超長レス失礼いたしました。ちょっと暇だったんで書いちゃいました。お許しください。

[224: 匿名さん]

しかしネガの人はなんでこんなにキレてるんだろう？
煽りもヘタだし、アタマ悪いとバイト料でないよ

[225: 匿名さん]

223さんの様な丁寧に書かれたレスを読むと、
ホッとしますね。

[226: 匿名]

>223
私も横やりですが、ちょっと気になった。

買った人が自分のマンション悪く言わないのはわかるけど


>相場より３割程度安くなってるのですからそれでリスクと相殺〜

ここで言うリスクって具体的に何を指してるのか？


>(銀行に)全部確認しましたよ

SMBCが「築10年でもこの物件は扱えます」とでも言ったんですか？

築20年の所有権物件は35年ローンが使えないって本気で言ってます？


住人のフリした販売担当がすっとぼけて適当な事言ってるのか？
それとも単なる釣り？


前者だったら危険だよ。

[227: 匿名さん]

まあまあ

意地でも認めたくないんだよ。
買わされちゃったんだから。

[228: 匿名]

SMBCは原則中古定期借地の取り扱いは無いに等しいと思います。

新築定期借地の場合、提携でなくても、別部署で住宅ローンとして扱えますが、中古だと審査のスキームが異なるので、ほぼ扱えませんって回答がきます。(一応受けますが本音は受けないという意味だそうです)

所有権の古い中古マンションや旧法借地権の戸建の場合は、(属性にもよりますが)プロパー(支店)扱いでいける場合があります。

が、中古定期借地は厳しいというのがどのメガバンクでも言えると思います。

SMBCの場合、体裁を保つために、定期借地用のパンフもありますが、ほぼ新築で、もしくは新築未入居での対応になっているようです。

メガバンクしかわかりませんが、
同じ中古借地物件でも、定期借地と旧法借地では扱いが全く異なるので気を付けた方が良いと思います。

かろうじて中古の定期借地を扱えるのは現在のところ三菱東京UFJのみですが、審査基準が厳しく、中古の場合、対象建物の詳細な資料が必要になる物件もあるので、
審査期間が一月という事もありますので、流動性が悪化する点に注意したほうが良いです。

[230: 匿名さん]

>226
「言ったんですか？」とか「本気で言ってます？」じゃなくて、
あなたが確認した事書かなきゃな。
フェアじゃない。