広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[1: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
分譲価格は16570万だから5000万以上のマイナス。
これでも成約には至ってないわけで厳しいですね。

[2: 匿名さん]

定期借地権でこの価格じゃ、まったく魅力なし。
土地の権利が所有権なら売れると思う。

[3: 匿名さん]

その部屋以外は、結構高値で売れているんだよね。
なんでその部屋だけ、野ざらしなんだろ？

[4: 匿名]

眺望がよくないんだよなあ。日赤病院の病室がハッキリ見えるなんて、萎えるよね。あと見えるのは工事現場、それと騒音がヒドイ。
完成してもそんなにビューは良くならないなら価値は感じにくいわなあ。ここに住むなら名称の通りフォレスト（森の緑）がもっと見えないとね。
検討者の目はきびしいよ。

[5: 匿名]

その部屋は眺望がよくないんだよなあ。日赤病院の病室がハッキリ見えるなんて、逆に見られてること想像すると萎えるよね。病室の患者はただでさえベッドで寝てずっと窓の外見てるんだからさ。
あと見えるのは工事現場、それと騒音がヒドイ。
完成してもそんなにビューは良くならないなら価値は感じにくいわなあ。ここに住むなら名称の通りフォレスト（森の緑）がもっと見えないとね。
検討者の目はきびしいよ。

[6: 匿名さん]

その部屋だけいくら下げても売れないよね

[7: 匿名さん]

ここは、定価の１０～１５％引きくらいで流通しているイメージだが、
A棟のその部屋は、ホントいくら下げても売れていないな。なんかあるのか？

[8: 匿名さん]

病院が近くにあるのは安心だが、毎日眺望として見て生活するのは嫌。

ということだろう。内見すると病室の人の動きまで見えるからな。

[9: サラリーマンさん]

厳しい理由は他にもあると思う。

①この部屋の元々の値付けがおかしかった。（全般的に割高だったが上層階は非常に高い。もっと悲惨なのはプレミアムセレクションの部屋。半額でも売れないと思う。）

②分譲時3LDKが2LDKに変更されている。見た人は定期借地権の2LDKで1億1500万かと思う。このご時世に物件を見ている人は、他にもっと良い選択肢があるように思える。

③②の分譲時変更のためリビングの形が変。この部屋、どこにダイニングテーブルを置いてどこにソファーを置くのか？非常に使いにくそう。

④これまでも指摘があるが今このタイミングは前の建物の取り壊し工事が終わっていないのでこれから2年間くらいの環境が最悪。

とはいっても1億800万（平米単価100万）を割ると動くと思う。もう少しじゃないの。

[10: 購入検討中さん]

すみません。
ここのもともとの価格表を持っている方がいましたら、アップして頂けると助かります。

[11: 匿名]

Ａ棟だから売れないんじゃない？いろいろあったし。

[12: 匿名さん]

歩いて5分のところに住んでるが、病院がすぐ隣にある必要はないね。
歩けないような症状なら、救急車。これは隣でも、同じだろう。

[13: 匿名さん]

このマンションに住むと、病院で特別扱いしてくれるそうです。
紹介なしでも、紹介と同じ料金で見てくれる、待っている順番を一番にしてくれる。

[14: 匿名]

紹介の料金とかないし...順番も待たされるし...

[15: 匿名さん]

11さん

「Ａ棟だから売れないんじゃない？いろいろあったし。」

これってどうゆう意味ですか？

詳しく教えていただけませんか。

[16: 匿名]

転落事故？の件だと思いますよ。エントランスに落ちたようですが。
気になる方は気になるみたいですね。
私は気にならないです。

[17: 匿名]

気にならなくても、そういった事故があれば、マイナス要因でしょ普通> 転落事故。
販売当初の価格表見てどうするんだ？何年前の相場だよ。
3割安くても定期借地なら決して安いと思わない。
銀行評価最悪だよ>定期借地。。

[18: 匿名さん]

２１年５月１９日にＡ棟上層階から住人が転落（自殺？）して亡くなってますよね。
事実は事実ですから仕方ない事ですね。契約時にも重要事項で説明を受けますよ。

Ａ棟が人気が無かったり売りに出す人が多いのもうなずけます。

[19: 匿名]

11500万ならあと50年間家賃19万で住むことになるので安く思えるのですが、私はなにを見落としているのでしょうか？

[20: 匿名さん]

家賃相当と考えるなら管理費他でプラス７万くらいなので、月２６万だね。
この間取りで問題ないなら普通に安いでしょ。

[21: 匿名]

築50年になってその賃料は高いだろ。

[22: 匿名さん]

ヒルズの賃料相場って、いまどれくらいなんだろ？

[23: 匿名]

自分で調べろ

[24: 匿名]

坪1.6万ぐらい

[25: 匿名]

不人気物件で事故とかあるとたまったもんじゃないよな。。

しかも新築も捌けてないってのは相当痛い。

[26: 匿名さん]

買った人や売り出し中の人には気の毒だが
この時期敢えてこのマンション選ぶ理由が見当たらないない。
そもそも最初の設定額がおかしいでしょ。
しかも今時所有権じゃないマンションに億出すアホは奇特。

[27: 匿名さん]

>坪1.6万ぐらい

今、1.6万だと、築50年のヒルズの賃料はどれくらいでしょうか？

[28: 匿名さん]

デフレ、インフレで違うけど、ヒルズの相場はあんまりおちていない。1.5から2。その前提だとこの部屋は45から60。
その意味では安い。ただ融資がでないので、レバレッジを使えないこと考えると、ここを積極的に買う理由はないでしょ

[29: 匿名]

>27
前スレから引きずってるデベさん？
それとも、真剣に購入考えてる方？

どちらにしても、それくらい自分で調べたら？？

[30: ご近所さん]

しかし、みどりが少なくなると暑くなるものだな。
今年は答えますね。昔は、風がさわやかだったな。

[31: 匿名]

このエリアでも指折りのヴィンテージマンションの賃料と比較しても意味がないのでは？

同じ築年数ならこちらのマンションの賃料が下がるのは明白です。

[32: 匿名さん]

ガーデンヒルズは確かに屈指のビンテージマンションですが、築の古さが否めず、今だに追い焚き機能が許されず、直床で床暖房やフローリングも許されず、天井も低く、これだけの個人情報保護の中、表札掲示が必須というのは時代錯誤です。

それに比べてガーデンフォレストは全てが最新設備です。賃貸単価はガーデンフォレストのほうが数年後には高くなることでしょう。

[33: 匿名さん]

＞賃貸単価はガーデンフォレストのほうが数年後には高くなることでしょう。

今既にガーデンフォレストのほうが全然高いですよ。。。

[34: 匿名さん]

築年数が違うのだから、ガーデンフォレストの方が賃料が高いのは、当然。
築年数が経過した際に、どうなるか、って話。

[35: 匿名さん]

＞３４
＞築年数が経過した際に、どうなるか、って話。

築年数が経過しても、比較対象のもっと古くなっていくガーデンヒルズより高く推移するのは間違いないでしょう。

[36: 匿名さん]

ここの賃貸、大きめの部屋がありませんね。
あれば興味あるのに

[37: ご近所さん]

広尾の商店街の不動彩さんに百万の部屋が出てた。

[38: 匿名]

ここ１０年〜２０年は家賃は安定するだろうな。

残期間半分切ったあたりから、住宅ローンじゃ融資が全く付かないだろうから、事業用の融資しか選択肢はなくなる。
おのずと賃貸人だらけになるんだろうね。

こういった物件を住居用に買うのは如何なものかと？

[39: 匿名さん]

それを理解して買うなら別にいいじゃん。
あなたは、パソコンは２年経てば陳腐化するという理由でパソコンを買わないの？
オレはパソコンなら２年も経たずに買い換えてる。
ここもそのくらいの感覚で買ってるんじゃないの？
そういう感覚になれないならもともと土俵の外でしょ。

[40: 匿名さん]

>おのずと賃貸人だらけになるんだろうね。

これはどういう趣旨ですか？

[42: 匿名さん]

＞住宅ローンじゃ融資が全く付かない「だろう」から

つきます。

[43: 匿名さん]

フラット３５なら定借でも問題なくこれからもずーーっと使えますよ。

ただフラット上限の８０００万円＋自己資金概ね２０００万円を超えてくるような１億を大きく超える物件は非常に厳しいでしょうね。ここ買うなら１億前後までだろう。

[44: 匿名さん]

やっと４３さんのようなまともな投稿者が増えましたね。

ネガの方がどうしてそこまでこのマンションにネガキャンペーンをやるのかよくわかりませんが、事実関係はねじまげずによく理解頂くようにするべきかと思います。

[45: 匿名]

>39
価格帯が違いすぎると突っ込んでもいいかしら？２万がチャラになるのと1000倍チャラになるのと同じ、と考える人の方が少ない。

[46: 匿名]

あ、この場合は万倍か

[47: 匿名さん]

ネガは、わかっていて、嘘ないし誇張されたことを、
さも、事実のように書くからね。

一度でいいから、ネガさんに、現実の世界であってみたい。
どんな面しているのだろう？

[48: 匿名さん]

必死にネガしてるわけじゃないけど。
事実を書いただけです。

http://www.flat35.com/kaitei/syakuchi.html

住宅金融支援機構のＨＰには、定借の場合「残存期間が借入期間の上限」と書いてある。
残２０年の定借マンションは最長２０年しか組めないって事です。

それとも他の商品で、残２０年でも３５年借入れ可能なものがあるのでしょうか？

[49: 匿名さん]

＞おのずと賃貸人だらけになるんだろうね

住宅ローンが組めなくなれば、当然現金で買うか
事業用ローンを組むしか選択肢がない。

所有者：賃貸人の割合は賃貸人しか増えないってことです。


・実は残期間が少なくなるにつれて融資が付かない。
・価格の下落スピードが所有権より速いので新築当初と比べ住民層が大きく変わる。
　（１億の部屋が３０年後には何割安くなると思う？）


まさか？と思う事が現実的に起こりうると言ってるだけです。
デベや仲介業者はこんな事いうわけないでしょ。

このスレの擁護側の方はそんな事知らずに買ってしまったんでしょう。
ネガティブな意見に無意味に反論しても嘲笑の的です。

[50: 匿名さん]

築30年のマンションなんて、所有権の物件だってMAX35年なんて借りられないぞ。
ガーデンヒルズも最近はMAX25〜30年ローンが目安らしい。

定期借地権のマンションでもフラット35ならほとんど所有権物件と同じ条件で借りられるという事実こそこの物件にとって大きな意味を持つ。