広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[850: 匿名さん]

まあ解約理由書いたところで、
「そんな事も気付かずに契約？」とばかにされるだけだから書けないんだろな（笑）
だったら最初から希望があれば説明するなんて言わなきゃいいのに。

[853: 匿名さん]

どこに将来買い取れる定借が？
ここに低所得者が住んでると思ってる人間がいるのか？

８５１はネガ勢の足を引っ張らないようにもうちょっと頑張れよ。
他のネガ共が頭かかえてるぞ。


公正な通りすがりより

[859: 匿名さん]

何連投したら気が済むんだ、きもちわりー。

[860: 匿名さん]

ポジさんは連投、自演の挙句
削除されちゃいましたね。。。

＞典型的な貧乏人の妬み

こういう不要な罵りも削除していただきたいものです。

[861: 匿名]

海外の定借（Leaseholdは普通に借地期間が延長出来たり、底地を買い取れたりする。

日本の定借は、地主に対して提案する手前、契約条件で更地取り壊しが絶対。

だから欠陥だと言っている。そもそもが低所得者向けの戸建用の制度だからだ。

100年コンクリとか言いながら、借地期間が短すぎるだろ。50年そこそこで取り壊し。

日赤なんかが、金持ってようが一般人に底地を売ってくれるわけない。

三井や三菱に対してさえ売ってくれないのに。

挙げ句、半壊滅失したほうが、所有権分譲よりラクでラッキーなんてトンデモ発言。

地主のオコボレをデベがもらい、デベの上がりの食べ残しに、さらに追い銭まで払って、

今度は得意げに周りを貧乏人呼ばわりする、異常な感性。

[863: 匿名さん]

当方、土地を買うということにこだわりがないため、
定期借地権でもいいかなと思っています。

定期借地権のデメリットとは具体的にどういうことがあるのか、
ご教示いただけるとありがたいです。

[866: 匿名さん]

ずいぶんと思いっきり削除されましたね。

ざっと見てネガさん２　対　ポジさん１くらいの比率で削除されましたが、どちらも見ていて？？？と思うような内容でした。

ポジさんもへたに煽るようなことはせず、あまりにひどいと思ったら単純に削除依頼を出せばよいのではないですか？

どっちにしても、このスレッドはお二人のおかげで要注意スレッドになってしまっているようで、管理人さんが削除依頼がなくともひどいと思った内容は毎日良識的にごっそり削除してくれているようですので、削除依頼を出す必要すらないのかもしれませんが。

ネガさんもポジさんも特に貧乏人発言の多いのは見ていて恥ずかしいですね。
人を貧乏人よばわりする人に限って金銭的だけでなく心も貧しい人が多いことをよくわかって頂きたいものです。特に日本がこういう大変な状況にある時は清貧の気持ちを大事にしたいものだと思います。

[867: 購入経験者さん]

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4656812.html
http://www.fdom.co.jp/mansion/20090210a.html
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q148380429

一般的に議論されてるのはこんなところでしょうか。

特にこのマンションの特筆すべきデメリットは
借地期間が５０年という最短の期間を設定しているにも拘らず
権利金の設定額が高い点ではないでしょうか。
たった５０年で資産価値がゼロになる物件は所有権マンションでは考えられません。

私も以前、この物件を検討した際に、三井住友銀行・本店とみずほ銀行・渋谷に確認しましたが
金融機関の担保評価について残存期間が少なくなるにつれ厳しくなるため
新築時の提携ローン先であっても、中古市場の融資については保証出来ないという説明が銀行担当者よりありました。
所有権マンションは単純に築年数の経過によって担保評価低下はありますが、定期借地の場合は制度そのものが担保評価を下げる要因となっているようです。

また、地代についてですが、一般的に地代の設定額は固定資産税・都市計画税より安くなるという事はありません。地代の改定の根拠も通常これらの税額の変動によって行われるものです。

これらの点が、所有権マンションと大きく異なる部分であり、将来の流動性を下げる点で言えばデメリットであると思います。
将来売却の予定が無い場合でも、万一手放さなければならないという可能性がゼロでない限りリスクとして捕らえておいたほうがよろしいと思います。


長々書くと、住民さんのバッシングを受けそうなのでこの辺にしときます。
定期借地は立場の違いによって良い・悪いが議論されています。
立地環境の良さだけではなく、総合的に判断されると良いかと思います。

[868: 入居済み住民さん]

＞８６７さん

住人なんだけど、俺８５平米の部屋に住んでるんだけど、地代毎月約５０００円だよ。
年間でも６万円だから、他の所有権物件で土地の固定資産税を払うのと比べても安いんじゃない？　
近隣の友人は固定資産税を土地建物合計で３０万円以上払ってるよ。

Ｇ棟、Ｈ棟の売りだし前で在庫処分の為か、ＭＲでは最近少し値引き販売してるみたいだから、
広尾の他の所有権マンションより３～４割引きで買えるみたいだよ。

子供も男の子だし、息子に資産を残すより、教育とか経験とか、この地域でしか得られない友達（人脈）を
残してあげたいから、割安でこの地域に「今」住めてるのはとってもありがたいです。

今回の震災もあってみんな感じてると思うけど、物の資産より、永久に無くならない教養や人脈の価値という
資産の方が、後継者に残すのは大事なんじゃないかな。

広尾や麻布地域の人たちは、みんなその辺が分かってる人たちだよ。

ちなみに俺は中古でここ買ったんだけど、フラットで全く問題なく借りれましたよ。
所有権の物件だって、築２０年過ぎれば、借入難しくなってくるんだから、あまり変わりは無いよね。

大手銀行で借りる理由が無ければ、定期借地だからとか理由なく、借りる方法はあると思うけど。

[869: 入居済み住民さん]

８６８さんとは別の者ですが。

当然ここを考える時に所有権物件の他のマンションも考えましたが、基本的に54年もの後になって都心の土地の価格が一体いくらになっているのかわからないなかで、このエリアに住みたいことは事実だったけど、今高いお金を土地に投資して未来の土地相場に賭けることに正直なところ躊躇しました。

今はまた地震の多い国という別のカントリーリスクも改めて注目されていますが、ここを買った頃でも日本のデフレスパイラルと長引く景気の低迷は相当に深刻だったし、製造業についても国内の過剰生産設備と海外への製造拠点流出は基本的に避けられない状況でした。

こんななかで土地だけでも自分の勝手に処分できる戸建てならとにかく、まだ所有者の総意で立て替えに成功したマンションも少ないなかで、区分所有の理論上の１０数坪の土地を持っても建て替えや、建て替えができなかった際の土地分の処分もどうなるかわからないし、５４年後に土地がどんな価格になるかわからず、案外その頃には今の半値になっているかもしれないし、、、といった不安がありました。

例えば世田谷区の成城や用賀などであれば、土地分に費やすお金も広尾の一等地の場合の半分程度で済み、こうした地域のマンションであれば総額もまずまずで押さえられるので所有権マンションでもいいかなと思いましたが、さすがに広尾や南麻布などだと土地代分だけで相当な金額になるし、これだけのお金を54年後の土地相場に期待して賭けることはちょっともったいないというか、怖いかなと思った次第です。

もっともっといっぱいお金のある人であれば、そんなことは気にせず広尾でも所有権で買うのでしょうけど、その意味では我が家はご指摘の「貧乏人」で、そこまでのお金を出す勇気はありませんでした。

私も８７８さんと同じで、それくらいであれば、手元に現金をセーブして、この気にいった立地に住んで、子供たちの教育などに投資してあげたほうが、自分としては賢明な投資かなと思った次第です。

ここを買った人はそういう考えの方が多いように思います。
理論値で54年間の定期借地物件の値段対所有権物件の値段が7割が適正か8割が適正かといった議論もありましたが、結構ざっくりとした感覚で、せいぜい坪4百万円台で54年も住めればいいかという感じだったように思います。
それがアバウトなのかもしれないし、時期的に今ならばもう少し安く買えたのかもしれないけど、この立地で気にいった間取りのものは今はもう買えないわけだし、別にいいかなと思っています。

失礼しました。

[870: 入居済み住民さん]

↑
すみません、上で「私も８７８さんと同じで、」と言ったのは、「８６８さんと同じで」の誤りでした。
失礼しました。

[871: 匿名さん]

定期借地の制度の欠陥は決して立地で補う事は出来ないよ

むしろ所有権マンションと定期借地マンションは、
見た目が同じマンションというだけで内容はまったく別物だもの。
リスクやデメリットを気にせず買う人はそれでいいと思うし、
心配な人は、買わなきゃいい。
上記の購入者さんは、リスクやデメリットを把握していて、クリアできたから買ったわけでしょ。

中古で築年数がかなり経った定期借地の物件が、今現在存在しないので、
事例がない点を鑑みてもなおさら慎重になるという意見は間違いではないでしょう。

[872: 匿名さん]

結局、


広尾だからいい


としか言えないんだよ。所詮そのレベル。

[873: 匿名さん]

しかし広尾もいい迷惑だな。広尾に罪はない。

[875: 匿名さん]

これで誰も相手にしなくなりますね

このスレは放置されました

[876: 匿名さん]

>871
所有権マンションのリスクやデメリットを869は書いてるのに、
話を定借のリスクやデメリットにすり替えるとは。。。

[877: 匿名]

868さんへ。
私は仲介業者ですが、フラット35だから組める…という見方もあります。
仲介業者としては、買主の属性は〇でも対象物件が定期借地権の場合、都市銀行はローンがつきにくいので、最初からフラット35をふります。
フラット35は新耐震基準以降の物件にはユルユルだからです。

案件相談するとローンセンター担当者からも『定期借地権なら銀行ローンは厳しいが、フラットで逃げられますよ』とアドバイスされます。

けど、この物件くらい新しく買主属性が良ければ、借入期間の制限付けて住宅ローンで行けそうですがね。10年後は厳しいでしょうが。

後、地代の比較対象にしている友人の固定資産税・都市計画税30万は、土地・建物込みですよ。比較対象を誤っています。
マンションの場合、土地は持分割合ですから、固定資産税全額の中で土地分が占める割合は2割～多くて4割です。借地権の場合、その土地分は発生しません。
よって地代が年間6万円だとしたら、結局友人の固定資産税と何ら変わりはありません。
ちなみに建物分の固定資産税は新築後5年間、約半額に優遇されます。よってこの話の前提条件は友人も同様の築年数の物件を所有している事です。
定期借地権は結局、貸主が固定資産税等を支払っても得するようにできていますよ。

[878: 匿名さん]

中古のフラット35の話は何度も何度も出てきました。
ローンが借りられないと、今頃書いてる人は
過去レスを読んでないかネガのためのネガを書いてるって事です。

[879: 匿名さん]

フラットは、リーマン向けだからね。経営者だと余り落としてないこともあるから。MAX8000万だし。
マトモに組める人間なら変動でプロパーで組みたいだろうし。何にせよフラットしか出ないってことじゃ、
フラットの今の優遇が終わったらますます魅力が乏しい。
中古でキャッシュで定借買う本当の金持ちって想像しにくいし。ターゲット層が全く見えないよな。

[882: 匿名]

まあ当初事業計画もあったもんじゃなかったんでしょう。地主に媚び売って案件取るのに必死で。
住不のように、所有権分譲同士で勝負してればよかったのに。結局のところデベの罪は大きいよ。