広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[802: 契約済み→解約済み]

＞795

反論必要なら過去レスを参照してください。
すべてあなたの理屈が否定できる材料はありますよ。

法律に詳しい方、所有者にも法律関係の方はいらっしゃると思います、
ええと、税制であっても借地借家法であっても
この物件の契約は法律に遵守して履行されています。

私も、少なくとも借地借家法その他不動産関連法について詳しい第三者に確認の上
契約しました。

が、結論、解約（手付け解約）しました。

理由はただひとつ

法整備の不備というより、資産価値の変動が
所有権物件と比較すると不確定だったからです。

実名は出しませんが、担当者と上司（？）の方からの説明は明らかに不十分であり
「買うか買わないかはあなた次第、しかし、ここは買いやすいですよ」みたいな
説明もあり、担当者が熱心だったこともあって
一旦は契約に踏み切りました。
それは、周辺と比べてイニシャルコストが断然安いというのが家族の結論でした。

しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
詳細は希望があればご説明しますが、
今となっては後の祭り
手付金を放棄して契約を解消しました。


今後、定期借地という制度の不備（賃借人・借家人にとって）について
議論が出てくることでしょう。

法律関係にお詳しい方々も多くいらっしゃると契約の際に
担当の方から伺いましたが
法律やコンプライアンスうについては大手デベロッパーのこと
ぬかりはないと。
「将来のリスク」について、明確に説明してくれる訳ではありませんからね。

これから購入検討されてる方は、慎重にしていただきたいと
老婆心ながらご忠告させていただきます。

[803: 匿名さん]

ここまででわかったこと

・お金持ちだから定期借地のデメリットは気にしない

・広尾だから定期借地のデメリットは気にならない

以上

[804: 匿名さん]

ここまででわかったこと

・定借ではない土地付き分譲にもデメリットがあるが、
　お金持ちがどうかに関係なく気にしない気にしない

以上

[805: 匿名さん]

>802

ひとまず、「詳細は希望があればご説明しますが」とのことなので、
以下の点、具体的・詳細にご説明頂けますか？
「ただひとつの理由」のために手付放棄してまで解約するに至った
のですから、よほどインパクトがあったのでしょうね。宜しくお願いします。

＞しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
＞事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
＞大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
＞詳細は希望があればご説明しますが、
【一部テキストを削除しました。管理人】

[809: 匿名さん]

＞＞805
過去の書き込みをご覧になったら？？
定期借地権付きマンション、特に借地期間が短い物件が
いかに地主に有利な制度かよーくわかりますよ
もちろん中には煽りと思われるネガの書き込みもあるけど
正論を唱えている人も少なくないでしょ。
間違った意見を発言してると思ったら削除依頼出せばいい。

[810: 匿名さん]

＞８００
内田樹さん、正論言ってるようで結構？？？のところ多いんですよね。
この状況で疎開のススメってのもやっぱり柔軟性ないな・・と思います。

他のスレにもいるけど、都内マンション検討版で都内から逃げろとかアチコチ書き込んでる人は
何のために都内マンションスレに来てるんですか？余計なおせっかいなら「見当（けんとう）ちがい」もいいとこです。

[811: 匿名さん]

>809

了解です。そのうち、多分、きっと、見ることもあるかもしれません。

[812: 匿名さん]

マンションが倒壊したとして、定期借地権と所有権で、その後の結果として何が違うの？
詳しい方教えてください。

定期借地権だと、
借地権という権利だけが残り、住人で、建て直すかどうかを決議する。ほぼ決議にならずに建て直し不可で終了。解体積立金清算にて定期借地契約終了。でも購入当初３割ほど安く買ってるし、土地固定資産税なし。

所有権だと、
所有権である土地上に、住人が建て直すかどうかを決議する。全体の４／５の賛同を得るには遠く及ばず、決議できずに終了。細分化となった土地の所有権はあるが何もできず。固定資産税負担が続く。
結局デベが細分化した土地を、一括で格安で買い叩く。

マンションの場合、所有権はあまり意味をなさない気がするのですが。意味のない土地の所有権を最初に払わなくていい分だけ、定期借地権も「あり」かと思います。

詳しい方、所有権のメリットを教えてください。

[813: 匿名さん]

とりあえずここの場所でマンション倒壊とかになれば、東京は壊滅的被害だろうし、日本経済もお終いでしょうね

[814: 匿名さん]

↑
地震に対するマンションの耐震性は、大丈夫そうとかいった観念ではなく、もう少し客観的な実際のデータなどを踏まえて判断したほうがよいと思います。

ご存じの通り、1978年の宮城県沖地震を踏まえて、1981年に震度6強から震度７の地震にでも耐えることを想定した新耐震基準が定められ、現在に至っています。

1995年の神淡路大震災の際のマンション倒壊などの実績は以下の論評の通りです。

http://www.mansion-hyoka.com/page/retailpoint2

これによると、東京カンテイが被災地のマンションを調査した結果によると、1981年の新耐震基準に合致したマンションで、建て替えの必要も出てくる大破は全体の０．３％、かなりの修復が必要ながら建て替えにまでは至らない中破が１．３％、軽微な損傷の小破が５．６％だそうです。

日経住宅サーチが、今回の東日本大震災の実際のマンション倒壊などのデータを以下の通り載せています。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/

これは（社）高層住宅管理業協会が対象1,106組合分のマンション管理業者にヒアリングした結果に基づいており、このうち建て替えの必要も出てくる大破は０、相当規模の修復が必要になる中破が２６組合（２．４％）、軽微な損傷の小破が２０８組合（１８．８％）となっており、建て替えの必要な崩壊（V段階）や大破（IV段階）は０だったようです。

これら対象となったマンションはあくまで新耐震基準をクリアーしたマンションというだけでコンクリート強度などに分類したデータはありませんが、おそらくは大半が１８ニュートン/mm2程度と思われます。

ですので、今回の東日本大震災あるいは阪神淡路大震災規模の震度6強から７の地震であれば、このマンションのような100年コンクリート（３０ニュートン/mm2レベル）の物件は、少なくとも建て替えが必要な崩壊や大破にはまずならないと期待されます。

もっとも千年に一度とも言われるマグニチュード９レベルが直下型で起こったら、どの程度の地震になるのか、誰も１００％大丈夫とは断言できないわけですが、８１３さんのおっしゃるように、（考えたくもないですが）このマンションのような強度の最新マンションでも倒壊するような超巨大地震が万一起こったら東京はほぼ壊滅状態になってしまうでしょうね。この場合は、現実には首都や企業の本社機能を大阪に移すといった状況になるように思います。

[815: 匿名さん]

＞マンションの場合、所有権はあまり意味をなさない気がするのですが。意味のない土地の所有権を最初に払わなくていい分だけ、定期借地権も「あり」かと思います。

そんなにメリットあるんなら、定期借地マンションなんてもっと建ってるはずでは？
客観的に考えて、「なし」と思う人が多いから需要が低い。
むしろ「あり」ならもっと高く売れてもいいんじゃないの？

まして、たった５０年の借地期間に大金つぎ込もうと思う人はなおさら少ないわけで・・・


だいたいの人は、リスクが顕在化してないから「あり」とか言ってるだけなんじゃない？？

購入時に係る費用が安いだけで、ランニングコストなんて所有権とくらべて対して変わらないじゃん。
むしろ、地代が固定資産税より低くなるって事はないだろうから
定借のほうが高くつく。

[816: 匿名]

そんな事言っちゃダメ！
デベさん定借が売れなくて困ってるんだから。

[817: 匿名さん]

>815
それは、客観的ではなくて主観的な考えですね。

デベが、土地を地主として保有し続ける事に魅力を感じ「ない」から土地付きで売る。
むしろ土地保有に魅力「あり」なら定借がもっと増えてもいいんじゃないの？

つまり、たった５０年でも土地を持ち続けていたいと思うデべは少ないわけで・・・

ランニングコストだけではなく、土地の値下がりリスクも考えなきゃね。

[818: 匿名さん]

815さん

それは需給の話ですよね。日本人は元来、土着の思考が強いから『土地』に強いこだわりを持つ。
だから、定期借地と言うものが感覚的に肌に合わない。でも本来、マンションに土地って関係ないですよね。勝手に建て替えたり、持分の土地売ったりできないんだから。そこにマンションがある限り自由に出来ない。事実上マンションの部屋の『空間』を買っているに等しい。その割に土地について不動産取得税や、固定資産税を払う義務を追う。所有権マンションも50年（ここは残り52年）たてば結局建て替えでしょ。だったら50年後に残る土地の所有権ってそんなに尊いものでしょうか。そのために今、定期借地権より3割割高な所有権を買うより、今その3割のお金を価値のある事に使う方が良くないですか？ 現在価値に割り戻せば、今の3割のお金って将来50年後にどれだけの価値があると思いますか？ 50年後に仮に死んでしまっていたとしたら、マンション敷地で細分化となっている土地の処分が上手くできるのでしょうか。本当に子孫に美田を残したいなら、一戸建てのあとあといつでも自由になる土地を残せばいいのでは？ 子孫の為なら、所有権でもマンションでは意味がないでしょう。

[821: 匿名さん]

地主は日本赤十字社ですね。

[823: 匿名さん]

＞817　＞818

勘違いしないで下さいな

＞たった５０年でも土地を持ち続けていたいと思うデべ

定期借地でデベが地主になってる物件なんてそんなにあるか？


＞それは需給の話

不動産価格は需給から成り立ってるんだよね
人気のない物件やリスクの高い物件は安く
人気のある物件やリスクの少ない物件は高く


＞現在価値に割り戻せば、今の3割のお金って将来50年後にどれだけの価値があると思いますか？

どんだけの価値があるのか逆に教えていただきたい

[824: 匿名さん]

＞８２３

ちゃんと理解しなよ。
需要層が土地信仰が強すぎるから、定期借地権の安価購入のメリットを理解できない人が多い。
だから人気がそう盛り上がらない。損得がきちんと理解できれば、十分価値がある。

現在価値も分からないの？　

言ってる割に、あなた数字に弱いですね。そういう人にはここは理解できないかもね。

[825: 匿名さん]

いやいや、何言ってるんだか

＞＞需要層が土地信仰が強すぎるから、定期借地権の安価購入のメリットを理解できない人が多い。
だから人気がそう盛り上がらない。損得がきちんと理解できれば、十分価値がある。

そんなのあなたの願望でしょ？
土地信仰が強いか弱いか知らないけど
定期借地のメリットを理解している人は現実少ないんだよ
だから価値が低いの。



＞現在価値も分からないの？　

だからさあ

＞将来50年後にどれだけの価値　

それは、具体的にどれだけの価値だってあなたは認識しているの？
と聞いているんだよ。
今ままでと同様のディスカウントレートで想定するわけじゃないよね？
５０年後のあなたの認識でかまわないから示してみてよ。



おばか？

[826: 匿名さん]

＞損得がきちんと理解できれば、十分価値がある

本当に十分価値があるのなら、皆こぞって買い漁るだろうね。

事業主も積極的にアピールするだろうね。

でも現実そうじゃないよね、未だに売れ残ってる住戸もあるくらいだから。


なんでだろう？？

あなた以外、もしくは購入者以外は損得をきちっと理解していないってこと？？？？

[827: 匿名]

はいはい、バカ同士どっか他でやってくださいな。
みんな苦笑してるよ(笑)