パークシティ武蔵小杉ってどうですか？【１２】

[契約済みさん]

いよいよＳＦＴの入居が近くなってきました。ＭＳＴはまだ販売中です。
仲良く、楽しく、情報交換していきましょう。
荒らしは相手にせず、直ちに削除依頼をしましょう。


□過去スレ
【1】 http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0123
【2】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0151
【3】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0209
【4】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0252
【5】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0280
【6】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0490
【7】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0524
【8】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0570
【9】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0626
【10】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0682
【11】http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?mode=point&fol=yoko...


所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[628: 匿名さん]

ソースもないでたらめです

[629: 契約済みさん]

リエトコートの一棟売りは不動産業界ではよく知られた話ですね。
また三井が販売するんですかね？

[630: 匿名さん]

シティハウスはけっこう埋まってきてるみたいよ
モデルルームはいつも人多いし仕様がいいみたい
やばいのはグリーンフロントじゃなかろうか、駅からも遠いし高い
リエトが安く売ったらこれから作る東急や三井は売れるのか？
シティは販売時期が早いからリエト開始までに売りぬけも出来そうだが…

[631: 匿名さん]

>>627

この不動産市況では、もはやリエトの一棟は分譲にしないのなら、今すぐ
採算取れるラインぎりぎりまで賃料下げて満室に持ってくほうが理にかなうからな。
竣工は2008年2月だっけ、築一年を越えると新築で売り出せなくなるからどうだろうね。

[632: 契約済建築業界]

＞６２７さん

ダヴィンチは今年度1,000億円規模の不動産売却も検討中とうい株主向けに冊子（ソース不正確）
にあったようですが、それにリエトが該当するか否かは不明です。
都内にも数多く物件を保有しているので仮に売却するとなってもどの物件がチョイスされるのかは
未だうわさも出ていませんね。

業界内でも不思議がってますが、リエトのウエストタワーはどうしたいんでしょうね？
賃貸もせず販売もせず・・・。
確かに築１年が近づけば不利益なコトばかりの様に思いますが・・・。

[633: 匿名さん]

ということはこのまま賃貸にするのかもしれないね
新駅ができてからの採算を見込んでいるのだろうし
横須賀線の利用者が新しく武蔵小杉に借りたいと考える人は多そう

[634: 匿名さん]

賃貸のまま売ってしまうことだって、しょっちゅうあるのに
ダヴィンチは何を考えているのでしょうね。
私の前にいた賃貸マンションは、持ち主が替わり名前を変えられて
えらい迷惑をした。

[635: 匿名さん]

ま、ダヴィは寝かせておけばさらに上がると読んでたんだろうな。
見事にはずれたどころか、寝かせれば寝かせるほど不利になる。
ちょうどへたくそな投資家が、なかなか損切りできず、
結局底値で手放す、ってなところじゃないかな。
買い手としては、待ってればいいだけ。

[636: 匿名さん]

リエトは武蔵小杉のオブジェとしてそっと寝かせてあげましょう。

[637: 匿名さん]

リエトのウエストって「竣工済み」になってますか？
だれも入居させていませんし、竣工済みにはしていないと思いますが。

[638: 匿名さん]

パークシティのスレなんだから他のマンションの動向なんてどうでもいくね？

[639: 匿名さん]

賃貸にだそうとしてる人や転売したい人には関係ある

[640: 匿名さん]

武蔵小杉のマンションのことなら、なんでも知りたいです。
いろいろ読ませていただいて参考にさせてもらっています。
みなさん、もっと教えてください。

[641: 匿名さん]

次の総選挙で自民党が勝って麻生さんが総理大臣になると、債権が売られて
長期金利が上がる可能性がありますね。
少なからずや住宅ローンにも影響しそうな気配。

ところで、銀行の審査が通っていても、いざってときに銀行に貸し渋られる可能性ってあるんですかね。
銀行も体力落ちているので、なんか心配です。

[642: 匿名さん]

フーディアムの２階はどこも閑古鳥鳴いてます。
ＳＦＴ入居始まれば少しは客が来るのかな？
あれじゃ武蔵小杉に出店したがらないのもわかる。コナミは混んでるけど。

[643: 匿名さん]

２階のスカスカは客のせいというより店のせいでしょ。

スタバ、マック、回転寿司、パスタ屋くらい入れば、
常に賑わってると思うよ。

個人的にはアイシティはあるとうれしいけどね。

[644: 契約済みさん]

コナミに通ってるついでに２階のドラッグストアへ行きました。
ありきたりの商品だけしか無く、結局他のお店へ行きました。
折角、隣りにあるのに使い物にならない店舗では無いのと同じですよね〜残念。
人口が増えてから充実するのかしら？
引越しは楽しみですがお買い物は他のお店へ行くことになるのでしょうね。

[645: 匿名さん]

２階はテナントの選択最悪。
少しは休めるような店入れたらと。
あの建物全体に憩えるスペース無さすぎ。

企画力が問われる。

[646: 匿名さん]

飲食店が良かった。
チェーン店でもいいので。

[647: 匿名さん]

東京機械跡地にオブジェション！

いっそ、緑の芝生を一面ドーンとやってフットサルの球場でも作ったら最高なんだけどな。
個人的には商業施設はいらない。電車に乗れば自由が丘すぐだし。
結局、自治体（川崎市）のセンスがどうかってこと。

[648: 契約済みさん]

>>647
＞東京機械跡地にオブジェション！
↑
頑張って外来語使うのはいいんだけど間違わないでね。
オブセッションもしくはオブジェクションですか？

どっちでもいいけど超恥ずかしー。

[649: サラリーマンさん]

No.646 by 匿名さん　2008/09/25(木) 20:52

飲食店が良かった。
チェーン店でもいいので。


マンションの住人に、飲食店関係者がおおいんだから、
自分で開いたら？

[650: 匿名]

リエトはダヴィンチが住友不動産へ坪260万ほどで丸投げするらしい。
なおＭＩＤの対面の婦人会館跡地高層マンションは三井不動産曰く坪300万ほどになるとの事です。
参考まで。

[651: 匿名]

メモリアルツリーの片側も完全に完成し、行く度に良くなってますね。
やっぱりパークシティー買ってよかった。
三井の企画力さすがですね。
そこで三井さんこのスレ読んでたら是非何とかして欲しいのですが駅前広場の横の樹木もなるべく残してできれば駅前広場のそばにしゃれたＣａｆｆｅｅ　Ｓｈｏｐ作ってください。
人が集まり憩えるところが欲しいのです。
時間つぶしたりちょっと休憩してだべるようなところがほしい。
大丸の2階のような中途半端な店屋が入るのでは幻滅です。
「さすが三井」と言わせてください。
このスレ読んでいれば分かると思いますがしゃれたｃｏｆｆｅｅ　ｓｈｏｐはかなりの人が要望してるところです。

[652: 匿名さん]

坪３００で誰が買うんだろうね、この不動産大不況時に。。
坪２５０がやっとでしょう。

[653: 匿名さん]

並み以上の仕様であの立地なら坪３００でもおかしくないと思いますよ。
それよりリエト坪２６０が本当ならいいですね

南西角を真剣に考えますよ

[654: 匿名さん]

フーディアムの２Ｆ、テナント集まらなくて苦労したらしいです。

[655: 匿名さん]

ずれた人もいるんですねぇ。　>>653

[656: 匿名さん]

パークも部屋によって坪200万台前半で売ってましたよ。
間に合わなかったのね。
かわいそうに…。

[657: 契約済建築業界]

>>651　さん
そうですね。駅前にカフェぐらい欲しいですよね。
さすがに駅前広場は今更無理でしょうから、
あとは医療モール棟によさ気なカフェを期待しましょう。
以前にスケルトン図をチラ見した記憶がありますが
商業施設エリアは結構広かったように記憶してます。
クリニックだけで埋める訳にはいかないでしょうから
当然フーデアム２Ｆのようなエリアも出来てくるでしょう。
せいぜい期待しましょう。

>>650　さん
三井の価格はまったく知りませんが
駅対面の東急の駅直結タワーはこの市況下でも３００超えで考えられているようですね。
これから更に市況が悪化すれば下方修正も余儀ないかも知れませんが・・・・。
売れるか否かは別としても、二子玉川や中目黒と比較した場合
そのエリア周辺の地価と相対比するとある程度の妥当性はあるように思いますが・・・。

それよりやっとＭＳＴの内覧日通知が来ました。
待ちくたびれて熱も冷めてしまってましたが、楽しみを蒸し返せそうです。

[658: 入居予定さん]

いつの時代も買える人はいますよ。飛ぶようには売れるとは思えませんが。

[659: 匿名さん]

リエトは２度内覧しましたが、作りは良くないです。
簡素というか賃貸仕様というか、、
エントランスも天井が高いだけで・・
激安なら別ですが、あれを分譲するのはまた大変になるでしょう。
隣に入居率の悪い賃貸棟もあるんだし。


結局サブプライム問題が収束して、外資Ｆあたりがが元気になるまで全体的に厳しいです。
上向くのは早くて２−３年先ですね。

[660: 入居予定さん]

現在物件HPをみるとMSTが5件SFTが3件売り出されていますが、
ここでの価格は最低でも7千万円台後半、坪単価は280万からですね。
SFTは当初の値段ではないと思われます。

一方yahoo不動産にMSTが2件出ていますが、坪単価は250万と280万
くらいです。ともにこの物件の特徴である大きなRのある角部屋ですが
北東向きなのでSFTの南西面とのお見合いが気になるところです。

一方同様にyahoo不動産にでているコスギタワーは坪単価250万と260万
があります。これらの価格の現状からすれば、リエトが坪単価260万
とのことですが、高いとはいえないでしょう。

一方、今後新しく建築されるタワーマンションは建築費の高騰を受けての
価格設定となります。タワーマンションの専有坪単価（専有以外の建築費も
含めて専有面積で割った坪単価）は建築費ベースで200万位（もちろん内装
等によって変わるでしょうが）といわれています。さらに土地について
容積率10倍で考えると土地代金が坪800万くらいとしても、専有坪当たり
100万くらいになるでしょう。（容積の2割を共用部分として）
そうすると今後のタワーマンションは平均坪単価としては300万くらい
は消費者側の意向に関わらず原価としてかかることになってしまいます。
また二子玉川400、五反田、大崎3物件450、麻布十番2物件500くらいが中心価格
ということから考えれば武蔵小杉駅前で300は妥当ともいえるでしょう。

したがって東急や三井さらには東京機械跡地のブリリアがそう安価に
でてくる可能性は低いでしょう。またすでに決定している新駅と大型商業施設が
現実にできれば再開発地区の生活利便的な価値はあがるでしょう。
PCMの入居はSFT11月、MST4月ですが、これらが入居するだけでも街の雰囲気は
相当変わってくると思います。

この町を少し観察してみるとわかりますが、これだけ便利になる街にしては
生活臭のある商店やスーパーばかりで、現状では自由が丘より東側はもとより
横浜の新興住宅地などと比較しても垢抜けないというか、しゃれた飲食やブティック
などがほとんどありません。
これらは、工場の中心の町であった今までの経緯から自然な成り行きでしょうが、
再開発地域に住む新しい住民層などの消費性向によって徐々に変えられていき、
たとえばオープンカフェなどの似合う垢抜けた町に変貌してくるのだと思います。

[661: 匿名さん]

>オープンカフェの似合う垢抜けた町

さすがにそれはないだろう。
個人的にはそんなものいらないし。

[662: 匿名さん]

>>660

売りに出されてる小杉のタワマン全く売れてませんよね。
この不動産市況をご存知でしょうか？！
高値覚えというのは誰でも陥る罠ではありますが。

[663: 匿名さん]

>>662

レジ・コスタの新築未入居はぼちぼち売れてるようですよ。
パークのはまだ竣工前だから売れてないのでしょう。

もちろんこの状況ですから値引きゼロではないかもしれませんが。

[664: ご近所さん]

>>661さん

>オープンカフェの似合う垢抜けた町

リエトで昨日と今日だけ開催されたオープンカフェは似合ってましたよ。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/542/

[665: 匿名さん]

>>663

便利だけど川崎だし、セントスクエアが小杉バブルの頂点じゃないかな。
現状だと実質坪240くらいの感じで、なお下落含みという感じだと思うよ。

[667: 入居予定さん]

>>660さんへ

昨日まで物件HPではMSTが5件SFTが3件売り出されていましたが、
本日からSFT5件のみに変更されていますね。

確認しましたが、SFTの売り出し価格は、2年前の売り出し当時の価格と変わりません。ですから、それだけでもMSTの売り出し価格よりは相対的に坪単価が安くなっています。

購入予定であった方の諸事情で入居手続き会にキャンセルとなった物件が増えたのだと思います。

高額物件5件の売れ残りのため、管理費などに影響する事が懸念されます。

[668: 匿名さん]

>>667さん

管理費はその時点の持ち主が負担するものだから、未販売住戸は売主負担ですよ。
未販売住戸の影響は駐車場稼働率の低下による管理組合の収入減があるけど、影
響としては軽微でしょう。

[669: 匿名さん]

三井は今までＳＦＴの売れ残りを全てオープンにしてなかったわけだ。
ＭＳＴも隠れ売れ残り沢山ありそうだね。。

[670: 匿名さん]

普通に考えれば、キャンセル物件が出ただけだと思いますよ。
他の物件見ていれば分かりますが、よくあることなので。

[671: 匿名さん]

キャンセル物件って一般的に売れ残りのことですよ。
ローンの審査なんてすぐわかります。
本当にキャンセルなら抽選に外れたキャンセル待ちの人に
回せばすぐ売れそうなものですよね。

だから「実際は売れ残りなんでしょ？」と聞いて
値引交渉するのが常套手段だそうです。

相当な人気物件なんだから1割も引けば
すぐ売れるんじゃないですか？？？

[672: 匿名さん]

>>671

確かに、売れ残りよりもキャンセルのほうが聞こえが良いから、売れ残りをキャンセ
ルといって売るのはあるみたいだけど、三井は値引きで損切りなんてことはしないで、
賃貸に回すケースもあるから、売れ残り、即、値引きを期待できるとは限りませんよ。

あと、販売は２年前だったから、都合よくキャンセル待ちなんてある訳でも無いでし
ょう。あなたは、抽選に外れて、あるかどうかわからないキャンセルを待ってますか？
ほかの物件、あたるでしょう。

[673: 匿名さん]

確かにその可能性もあるのですが、SFT残り3戸の時に一ヵ月近く登録期間をとって、
そのあと抽選をしているのですから、もしその時に8戸残っていたのだとしたら、
登録期間の時に同時に出してしまったほうが経費もかからずいいような気もしますけどね。
もちろん実際のところは知る由もないので、断定はできませんが。

671さんの考えもよくわかりますし、キャンセルではなく普通の販売で小出しにしている
ところも知っているので、その可能性もあると思いますけどね。

[674: 匿名さん]

> 抽選に外れて、あるかどうかわからないキャンセルを待ってますか？
> ほかの物件、あたるでしょう。
他の物件といっても、武蔵小杉で新駅より現在の駅への近さ重視で選びたい場合は、
A地区の東急かC地区の三井を待つしかないわけだけど、実際は待てないから、
キャンセルか中古販売を待つ方が早いなんて考えもあるわけ。
まあ、高額物件しかキャンセル出ないから、全くスルーなわけだが…。

高額物件買うような方って、ハイリスクハイリターンな仕事や資産運用してる人、多いんだろうか？
高額物件ばかりキャンセルで出るし。

[675: 購入検討中さん]

MSTは全部売れたの？とりあえず引っ込めただけ？

[676: 入居予定さん]

SFTは９月上旬の入居手続会で資金の確定をしていますが、
その際に、一部ローンの通らない人が出てきたらしいです。
手続会でレジデンシャルの方が言ってました。

[677: 匿名さん]

>>671

ローンの審査って事前審査のことですね？
本審査だと予想外な出来事で落ちる方も中にはいますよ。

こういう大型物件の場合、引渡し前3ヶ月位には本審査するので最後はキャンセル住戸が増えます。
200人に1人が×でも全体で7戸もキャンセルされちゃうわけです。

小さな物件や、中小デベの場合はキャンセル住戸＝売れ残りのことが多いですけどね。


まあここの場合、完売していなかったので思わず売れ残り隠しか、って思いますが、高倍率で売れた大規模タワー物件でも、最後は必ずキャンセル住戸発生します。
特にタワーの場合は完売時点から引渡しまで２年程度と長いので、キャンセル待ちされてる方も別のところに決めてしまう場合が多いです。