センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part2】

[匿名]

TXみらい平駅前にそびえ建つ3棟660戸の茨城県最大の免震マンション。
660世帯住民のポテンシャルは計り知れないパワーがある。
住民の「情報共有と知恵を活用」しマンション資産価値の維持向上に努めようではないか！
このパワーがあれば何でも出来る、恐い物はない。来たれ住民よ！
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/

[801: 匿名さん]

自分は初めの頃の購入者だから駐車場も希望のところがとれているけど797に賛成するよ。
1区画目を優先すべきだね。2区画目は贅沢希望として後回しでいいと思う。

全員にクリアにして（情報開示して）議論はそれからだね。

[802: 匿名]

>>800
理事会は住民を甘く見てると痛い目に遭うよ。

[803: 匿名]

どういう目に会うのか楽しみだな。（因みに理事ではない。）
匿名掲示板で意気がってないで、説明会、総会もその調子で頑張ってくれ。
あまり期待しないで待ってるぞ。

[804: 匿名]

所詮、匿名ネットの世界の話で、現実は目も合わせられずおどおどして口もろくに聞けない小心者の輩だろう。
そうゆう奴らはネットで吠えてろ！

[805: 匿名]

＞下手に騒げはこの問題はタブー視され理事会で取り上げることは二度となくなり、永久に今のまま。

うん、その方がいい。一度借りた物は返さないからよろしく。金はちゃんと払うけど。

[806: 匿名]

理事会は近隣の同様の大規模マンション管理組合とコンタクトし、
どういう駐車場運用をしているか調べて10月3日に報告すること。
なお調査対象のマンションは１住戸１区画が数的に確保されてるTX茨城沿線のマンションとする。

・ブランズシティ守谷（５５０戸）
・ガリレアヴェール（４１０戸）
・パークハウス筑波研究学園けやき（４５４戸）

[807: 匿名]

バカか？
他所の真似しても意味ないだろうが。
やりたきゃ、自分でやるんだな。

[808: 匿名]

>>807
他所の実施例を参考に自所のベストな方法を作り出すことは大切です。
なにも理事会が調べなくても、管理会社に頼んでその管理会社が管理委託を受けてる他所の例を比較表にまとめさせてもいいのです。

[809: 匿名]

そんな面倒なことしなくとも考えられるだろう。
面倒なだけ、時間の無駄。

[810: 匿名さん]

>806

よそはどのようにしてるのか非常に興味があります。

[811: 匿名]

興味のある人はご自分でどうぞ♪

[812: 匿名]

案内には過去の意見交換会で「２区画目以降の特例は公平とする」との住民意見があったそうだが、
そんなに２区画目の利用を希望する住民が多いのか？何世帯くらい希望しているのか？
この数が分からないと話は進まないと思う。数人の少数意見かもしれない。
具体的に数知ってる住民はいるのか？それともアンケート結果でもあるのか？

[813: 匿名さん]

意見交換会でアンケートなんかやらなかったよ。

[814: 匿名]

二台分欲しいお宅は１／３以上いるでしょ。

[815: 匿名]

>>814
もしそうなら２００区画以上必要だ。駐車場の増設を検討した方がいい。

[816: 匿名]

２００区画もなら今の屋上に２階分建て増さないとだめだな。
空き区画を検討するより建て増しの検討の方が現実的だと思う。
金の問題はあるが。

[817: 匿名]

814
ソースは？

[818: 匿名]

ところでカスミの駐車場.....　340区画　毎日買い物してるし......

[819: 匿名]

この辺の地元の家なら一家に一台どころか１８歳以上の免許証持ち一人に一台が常識じゃないの？
ここはＴＸで都心に通勤している人も多いと思うけど、車通勤組も結構な割合いると思う。
奥さんにも生活の足として必需品だと思うし、二区画目の需要は確実にあるよ。
必須ではないけど駐車場に空きがあればって人も含めるとかなりの量になるはず。

[820: 匿名]

理事会は総会が近いので焦ってるな。
だから理事会案で強行突破の構えだ。
焦りは禁物だよ、駐車場に関しては。

[821: 匿名]

>>819
だからあと何区画必要なのですか？それが分からないのです。
３日の説明会で教えてもらえるのでしょうか？

[822: 匿名]

全戸一斉アンケートしかないでしょ♪
でも残り２週間だと厳しいなぁ。

[823: 匿名]

目の前に340区画も空き区画があるのか？

[824: 匿名]

>>全戸一斉アンケート
誰がアンケートとるの？
少なくとも理事会はやらない。理事会案押し通すため。

[825: 匿名]

ここで必要区画数が知りたいって言っている連中がやりなよ。
俺は意味ないと思うけどな。
需要がどれだけあろうと、区画の絶対数は変わらないのだから、問題はそれをどう使うかだけ。
駐車場増設なんて絵空事を言っている奴等は論外。

[826: 匿名]

これじゃ理事会案の対案なんて出そうもないな。
住民のレベル低すぎる。理事会案で行こうよ。

[827: 匿名]

理事会案って案内にあった要旨が骨子なの？

[828: 匿名]

バイク置き場や駐輪場では2区画目以降のトラブルはないのか？

[829: 匿名さん]

本日９時、牛久大仏が見える。

[830: 匿名さん]

静かだな。駐車場は理事会案で落ち着いたのか？

[831: 匿名さん]

理事会報見たら、不服申し立てした住民が理事会と会談するようだ。
傍聴したいな。どんなゴネ方するのか今後の参考にしたい。

[832: 匿名]

長期修繕計画に関して専門委員会を設置して検討を開始するようだ。
入居時にもらった長期修繕計画書は管理会社が作ったもの。
それによると修繕積み立て費を順次値上げして行く計画である。
ところで、理事会は専門委員会を設置して検討すると言っておきながら、
何で自分たちで検討せずに長期修繕計画書を作った管理会社に資料作成を依頼するのか？
管理会社が作った長期修繕計画書の妥当性を作った張本人の管理会社に検討させる？
何考えてんだか。

[833: 匿名]

>>830
現状を踏まえた案だから何も問題ないのでは？
議論があるとすると、解約が来期末と長いこと、2区画目の値上げ金額、くらいだろう。

[834: 匿名]

正解には徐々に値上げすると言うよりは入居時の設定を必要以上に低くしているだけ。
購入検討時に、ローン返済額＋管理費＋修繕積立金＋駐車場利用料等で月々の家計のシミュレーションをするだろう。
修繕積立金を低くしておくと買い易いという印象を与えることが出来るからね。
何処のマンションでも６期目から徐々に上がっていく計画になっているのが普通だよ。
工事も極標準的な内容になっているし、妥当性がどうだとか取り立てて騒ぐような話じゃない。
今の計画の根拠となっている情報を管理会社に資料として纏めたうえで開示させるのは当然のこと。
組合としての検討はそれを叩き台にして始めれば良い。

[835: 匿名]

>>833
ほんとに来期末なのか？今期末の間違いでは？

[836: 匿名]

修繕積立金は入居の時にもらった東急コミュニティの資料で5年毎に2000円くらい値上がるようだけど、
管理費については何も資料もらってない。管理費は永久に値上げなしと考えてる。
それなら5年毎の修繕積立金の値上げはやむなしかなと思う。
これで管理費までドンドン値上がるのではたまったもんでないからね。
駐車場料金やインターネットもいつかは値上げされるのかな？

[837: 匿名]

管理費は交渉すれば一割くらい下げられると思う。

[838: 匿名]

＞2区画目の値上げ金額
周辺の月極駐車場の相場が4000～5000円くらいだから、多分1000円くらい値上げするのじゃないかな？
それでも屋上区画だったら2500円だから安いことにはかわらない。

[839: 匿名]

長期修繕の専門委員会って土建関係の知識がある人がやるの？

[840: 匿名]

＞理事会は近隣の同様の大規模マンション管理組合とコンタクトし、
＞どういう駐車場運用をしているか調べて10月3日に報告すること。
＞なお調査対象のマンションは１住戸１区画が数的に確保されてるTX茨城沿線のマンションとする。

実運用はどうなってるのか知らないが、カタログスペックでは次の通り。

パークハウスけやきレジデンスは総戸数454戸に対して641台（身障者用3台含む）も駐車場区画がある。
１台目を利用しても２台目用に190近くも余裕があるようだ。2台目は借りれるとのこと。

ブランズシティ守谷は総戸数550戸に対して 駐車場台数564台（身障者用1台・来客用13台含む）で
１人１台目しか利用できないようだ。

ガレリアヴェールは総戸数410戸に対して530台（ゲスト・身障者用含む）も駐車場区画がある。
１台目を利用しても２台目用に100強近くも余裕があるようだ。（129%の区画が売り文句）

[841: 匿名]

パークシティ柏の葉キャンパスは規模がデカイ。

パークシティ柏の葉キャンパス一番街は総戸数977戸に対して990台（来客用8台、管理用3台、身障者用2台含む）。
１人１台目しか利用できないようだ。

パークシティ柏の葉キャンパス二番街は総戸数880戸 に対して759台（来客用・店舗用・カーシェアリング用等含む）。
１人１台目は無理のようだ。

[842: 匿名]

>>839
業者から出て来た仕様と見積を査定できる能力が必要。
当然建築の知識がないとできない。

[843: 匿名]

谷和原伊奈左右衛門氏が言ってた第７期とは平成２５年の大規模修繕のスタートのことか。

[844: 匿名さん]

駐車場の話は、内容じゃなくてやり方がおかしいと思う。

ルールを変えるならきちんと細則を変更して総会で決を取るべき。細則を変更しないで運用ルールを作っても、法的な根拠がよくわからないものを根拠に強制力を働かせることができるのだろうか。揉め事に発展して、主張が噛み合わず裁判所までもつれ込んだら面倒になるし、裁判所で管理組合の主張が通るのかどうかもよくわらない。

マンション内の共用施設を利用するために公平であることが大切なら、一定期間で駐車場全区画再抽選するべき。二区画目のことに対してだけ公平であることを重要な論点として位置づけていることに納得できない。意見がまとまらず現状維持なら、現状の管理規約通りに厳格に運用すればいい。

理事会と理事長には、専門委員会を設置した方が良いと助言したが聞き入れてもらえなかった。管理規約によると委員会の設置は、理事長の判断で決められる。残念ながら、現在の理事会案での進め方は理事長の方針だと解釈している。

私の主張は一定期間に全区画を再抽選することだけど、細則を変更して総会で半数の賛同で決がとれたものには(私が賛同していない案であったとしても)従う。それが、マンションで生活する上での最低限のルールだから。

どのような内容であるにせよきちんとした手続きを経て、規約を決めて欲しい。ゴネ得のような考え方を排除するためにも、ルールを規約(細則)にきちんと定義して、理事会は(必要なときは)厳格な態度で規約に沿った組合運営をして欲しい。法的処置をするために臨時総会が必要なら臨時総会を開けばいい。管理規約には理事長判断で臨時総会を開けると定義されているのだから。

[845: 匿名]

理事会案内の要旨を読んだ限り、運用細則の変更はせずに運用指針を決めて細則を補完しようという考えのようです。即ち、空き区画があれば希望者は２区画目以降を借りることができるが１区画目の希望者があった場合にその割り当て区画がない場合は２区画目以降契約者に区画を強制返還させる。
これは運用細則第10条1,2項に定められており、この規則を管理組合（組合員とその執行機関の理事会）が遵守し粛々と執行していけば何ら問題がないことになります。
現実は２区画目以降契約した住民のエゴにより、この規則通りに執行するのが難しいため、何らかの方針を打ち出すことによりにより今後はスムーズに規則通りの運用をしていこう、ということのようです。

専門委員会の設置を助言されたようですが、運用細則を変更する意思がない理事会には聞き入れてもらえないと思います。もし運用細則を変更するなら、大英断のもとに細則第10条1,2項をばっさり削除するくらいの大変更となるし、これを実現させるには総会決議によるにしても理事長に相当の手腕がなければ難しいでしょう。

[846: 匿名]

上の例にあったパークけやきとガレリアの運用実態を把握するが参考になるかも知れない。
この２つのマンションは希望者に2区画目を貸すだけの区画裕度が大きいから。
田舎だからと言っても、一家2台以上の駐車場を確保できるマンションはそんなにないようだ。
現状は、マンョンで一家1台の駐車場が確保できたら御の字だろう。

[847: 匿名]

＞私の主張は一定期間に全区画を再抽選することだけど、細則を変更して総会で半数の賛同で決がとれたものには従う。

全区画再抽選が一番理想だと思う。
だけど総会で過半数以上（普通決議）の賛成が得られるのは難しいと思う。
なぜなら、屋根付き４階以下の区画所有者が過半数以上いるから。
折角の既得権、それが侵されるとなると必死に抵抗するものだから。

[848: 匿名]

>>844
細則にどのように定めようと法的な根拠とはなり得ない。
だからこそ、ゴネる住民がいるのだ。
現状では理事会、理事長の権限で強制撤退も出来ない。
例え細則に反していようと他人の財産を処分することは出来ないからだ。

[849: 匿名]

>>848
「細則にどのように定めようと法的な根拠とはなり得ない。」は間違い。
裁判所に「明け渡し命令」を出してもらう法的根拠になる。
ただ手続きが大変なだけで、法的措置を講じるには総会決議が必要で、
原告は法人でないから理事長個人になる。管理組合の仕事とは言え、訴訟マターは個人では負担が大きい。
もちろん被告にも相応の対抗手段があるので、最終的には裁判による判決決着になる。

でも、ここまでやるのか？である。 このようなマンション内での軋轢はできるだけ避けたい。

[850: 匿名]

よくマンションで管理費長期未納者に対して管理組合として「支払い命令」を裁判所に出してもらうが、
ここのマンションの場合、管轄簡裁はどこか？を考えて見ても大変なことは分かると思う。
しかも理事長がやらんといかん。少なくとも市内に簡裁はない。土浦？取手？水戸？

[851: 匿名]

原告は管理組合ではなく理事長の個人名だ。そんなことしたら被告との人間関係は最悪になる。
同じ屋根の下に住んでるんだから、あとあとしこりが残る。

[852: 匿名]

を見越した住民はゴネまわすことができるのである。

[853: 匿名]

細則をもっと強制力のあるものにしないと、ゴネ得の輩は動きゃしないってこと？

決まりが守れないなら戸建てにでも行けばいいのに。

[854: 匿名]

現実問題としてまったく身動きできないはずだ。
・8/28で全区画満杯
・2区画目以降の解約期限は組合年度の来年度末
これじゃどうしようもない。
今慌てて運用方針を決めても、実際に運用可能なのは再来年度から。
来年度に運用方針を決めても遅くはない。
当面は優柔不断な態度で、新規１区画目希望者の要求をのらりくらりとかわすしかない。
そのうち諦めて外の駐車場借りてくれればそれに越したことはない。

[855: 匿名さん]

でも理事長なんだからやるっきゃないんじゃない？

でも、全マンション住民が見方だ。

[856: 匿名]

管理費を払わない住民がいるの！！？
そんなにレベルの低いマンションなの！？
管理費を払わない住民は住む資格なし。

[857: 匿名]

＞細則をもっと強制力のあるものにしないと

もともと運用細則第10条2項は強制力がある規則になってる。
でも住民は言うこと聞かない。
この問題は、過去の理事会での運用ミスに原因がある。
それを今の理事会が尻ぬぐいすることになってしまった。

[858: 匿名]

何れにしても身動きが取れない事は確かだと思う。
2区画目以降が全て解約されてから運用を仕切直すしかない。
その運用も過去の失敗を踏まえて不公平・不均衡がない新運用方針でやるしかない。
その新運用方針の理事会説明が10月3日と言うことだ。

[859: 匿名]

>>855
あと数ヶ月の辛抱だ。オレが理事長だったら逃げるね。当然来期の理事長回しだ。

[860: 匿名]

>>当面は優柔不断な態度で、新規１区画目希望者の要求をのらりくらりとかわすしかない。
だから来期は理事長なんかやるもんではないな。住民の突き上げ喰らうからな。

[861: 匿名]

2区画目の駐車場使用料を値上げすることが何で不公平・不均衡の是正なの？
2区画目希望者が全員区画を利用できるようにならないと不公平・不均衡の是正にならないよ。
だから前に書いてあった近隣駐車場の管理組合としてのバルク借りが案として出てくるのだと思う。
これ良い案だと思うよ。100区画も200区画もバルク借りするなんて言ったら駐車場オーナー大喜び。
だけど近隣にそれだけのまとまった区画ないね。バラバラになる。
カスミの340区画、いいね。目の前だし。

[862: 匿名]

>>849
明け渡し命令が出るか？ということがポイント。
何でも規約、細則に定めればいいということではない。

[863: 匿名]

>>857
強制力などないよ。
強制力があるような条文にしたところで、裏付けとなる法令がなければ同じ。

[864: 匿名]

>>863
あなたは非常に良いことを言う方ですね。
区分所有法で規程されてない事項は例え管理規約で規程されてても強制力がないと解釈できました。
だから運用細則で2区画目の明け渡し条項なんて糞食らえですね。区分所有法の裏付けないですから。
やはりゴネる住民は正しかったことが証明されました。ありがとうございました。

[865: 匿名]

2区画目を契約して使用できる住人は、2区画目を希望者しても利用できない住人よりも、
駐車場利用に関してアドバンテージがあるのだから、値上げして使用料金を高くする事により、
2区画目を希望者しても利用できない住人に対する不公平・不均衡を緩和する、との考えだと思う。

それだったら、マンション内に2区画目の駐車場が借りれず、近隣の駐車場を借りた住人に対して、
駐車場使用料の差額補填をした方が不公平・不均衡が完全に是正できる。

少なくとも2区画目駐車場使用料に関してはマンション内も外も住民は同一料金ということになる。

[866: 匿名]

>>865
それが本当の意味での「２区画目以降の特例は公平」だな。
料金の値上げや隔年総入れ替え抽選制よりも余程理解が得られると思う。

[867: 匿名]

差額補填してくれるなら、A,B棟サブエントランス側の向かいの青空駐車場でも我慢できる。
距離的にはあまりかわらないしベランダから見えるし。

[868: 匿名]

それはいいね。A,B棟１階の専用駐車場とあまりかわらなくなるね。

[869: 匿名]

理事会案の2区画目以降の値上げに関しては、この差額補填で修正かければいい。
現実問題として、隔年総入れ替え抽選制は良くない。
運悪く抽選に外れっぱなしだと一生借りれないかも。
何れにしろ、抽選に外れたら外の駐車場借りるんだから。

[870: 匿名]

それじゃまとめるが、10月3日の理事会案に対する要求事項は次の通り。

○2区画目以降の外部駐車場使用料に対する差額補填

以下は却下。
×2区画目以降の駐車場使用料を値上げ
×隔年総入れ替え抽選制

[871: 匿名]

マンション近くの駐車場は不動産屋に頼めば楽だよ。賃料も書いてあるから。
http://www.issei-miraidaira.com/archives/2010/06/images/s1298604118.jp...

[872: 匿名]

>>871
ほんとだ、「マンションやアパートの２台目の駐車場としても」と書いてあるね。

[873: 匿名]

隔年総入れ替え抽選制にするにしても、2区画目以降を希望する台数をアンケートでとらないと、
抽選ロジックと落選者当選率向上ロジックが組めないと思う。

[874: 匿名]

１度当選した人は向こう２回は抽選に参加させない等のようにして、
落選者の当選率を順次向上させて行かないといつまで経ったも当選しない人が出てくる。
この辺りは、数学が得意な人に担当させてアルゴリズムを作り、当選シミュレーションをした方がいい。

[875: 匿名さん]

2区画目の差額補填というのは2区画目を希望する人のあいだで調整（負担）するのですか？
まさか1区画目の人に金額を負担させるわけではないですよね。

[876: 匿名]

>>875
みんなの組合費の中から出すことになります。
各住人としては今まで通りの金額の管理費等を支払いますが、どこかでコストダウンしないと、
管理組合としては持ち出しになります。当然業務管理委託費を値切ることになります。
管理会社さん、協力お願いします。
2区画目以降欲しいって言う住民の要望に応えるため、運命共同体のマンションですから、
管理会社も含めて住民全員で問題解決する事になります。

[877: 匿名]

>>876
当然だと思います。現時点でも2区画目以降借りてる住人が速やかに区画を返さないから、
1区画目希望者になんと1年以上も待たせているのです。
同じ屋根の下に住む運命共同体の住人は大変なんです。

[878: 匿名]

何か根本的におかしくないか？
1区画目希望者が借りれなくて困ってるのに、2区画目以降契約者はそんな事お構いなしに我が儘を通す。
しかもゴネてゴネてゴネまわして何と来年末まで解約を引き延ばす。
1区画目希望者に1年以上も迷惑をかけること平気でする。
これ日本の教育や道徳の問題じやないか？

[879: 匿名]

10月3日の説明会に、ウッカリ2区画目以降契約者が出席して万一正体バレたら袋だたきだな。
2区画目以降契約者は大人しく巣ごもりしてるしかない。
それとも理事会に要請して2区画目以降契約者の情報開示を迫るか？

[880: 匿名]

>>870、>>876
管理費からの持ち出しにならない為にも２区画目の値上げは必要。外部駐車場と同等の金額まで値上げすべき。

>>878
纏まりかけた話を振り出しに戻すな、バカ。

[881: 匿名]

と理事が憤慨しております。これってどう思う？

[882: 匿名]

理事会案はまず通らないと思う。
たぶん保留のまま次期管理組合に引き継ぐしかない。
今期理事会がやるべき事は、2区画目以降契約者の解約を１年前倒しにして今期末にすることだ。
住民との再交渉、激しい喧嘩になる。なんなら手貸したろか？オレ体育会系出身だけど。

[883: 匿名]

>>880
おい、そんなに理事会が2区画目以降契約者のこと大切に思ってるんだったら管理費から出してやれよ。
へこんだ分は管理委託費ねぎりゃいいだろう。先週の「ガイアの夜明け」見ただろ？相見積とりゃいい。

[884: 匿名]

残念ながら、理事会案で可決するのはほぼ間違いない。
多少の注文は付くだろうが、基本的にはあのままで決まる、
総会参加の半数近くは白紙委任状だからね。
説明会が荒れようが強行突破だな。

[885: 匿名]

>>883
管理費の値下げとこの件は別物。
前に誰かが書いていたが、修繕積立金の値上げとセットで議論すべき。

[886: 匿名]

理事会のスタンスは、2区画目以降契約者には大幅に譲歩し、
新規1区画目希望者には「1住戸1区画」と口では言いながら、
1年以上平気で待たす冷たい仕打ち、だろう。
弁解できるならしてみろ！

[887: 匿名]

>>884
オレもそう思う。理事会案で決まると思う。
説明会開く時点で固まってるから、もめても強行突破。
めでたしめでたし。

[888: 匿名]

原則（建前）は原則（建前）でしかない、空き区画が出るまで待ては良いだけ。
代わりに２区画目の利用料を値上げして不公平感を和らげるのだから。

[889: 匿名]

もし理事会案で強行突破だとしても、ここまで理事会の専横を許した住民側にも責任はある。

後の祭り

[890: 匿名]

＞２区画目の利用料を値上げして不公平感を和らげるのだから。

誰の不公平感を和らげるのか？
既に入居してる人は1区画目確保できてるのに、
新規1区画目希望者は直ぐに確保できない。1年以上待たされる。
新規1区画目希望者に不公平ではないか？

理事会は当日までに、これに対する反論を用意しておくこと。

[891: 匿名]

だからそれを和らげるんでしょ。
ひょっとして理解力ゼロ？

[892: 匿名]

どんなことでも１００％公平なんて有り得ないのにね。
そこに過剰に反応するのって実際に利用出来ていない人だけだよね。

[893: 匿名さん]

>>876
みんなの組合費の中から出すことになります。

そんなのおかしいだろ。2区画目の住人がすんなり返却しないから1区画目も借りられない人がいる。
なんでそんな我儘住人のためにみんなの組合費から出すんだよ。絶対反対。
組合費が値切って下がったとしてもそれは将来の積立金でしょ。

運命共同体というならまだ1区画も借りられない人のことを考えてやれ！

本当におかしな論理だよ。あきれるよ。

[894: 匿名]

理事会頭悪すぎ、回答になってない。

[895: 匿名]

>>893
だから理事会案には呆れてるのよ。

[896: 匿名]

誰もあんたに答えてないけど、理事会じゃないし。
そっちが頭悪過ぎ（笑）。

[897: 匿名]

頭悪くないぞ。3日の日に勝負するか？

[898: 匿名]

これでほぼ理事会案でまとまったようだ。
３日は静かに事が進むだろう。
住民のみなさん、ご協力に感謝します。

[899: 匿名]

勝負になると思っている時点で頭悪っ！（笑）

[900: 匿名]

３日はシャンシャンシャンだろう。