センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part2】

[匿名]

TXみらい平駅前にそびえ建つ3棟660戸の茨城県最大の免震マンション。
660世帯住民のポテンシャルは計り知れないパワーがある。
住民の「情報共有と知恵を活用」しマンション資産価値の維持向上に努めようではないか！
このパワーがあれば何でも出来る、恐い物はない。来たれ住民よ！
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/

[641: 匿名]

なんかインターネットに関しては使用料と利用料が公文書でも混在してるな。
管理規約では「利用料」だけど、購入時点で販社から示された費用一覧なんかは使用料になってる。
だから販社に「テンフィートライト使わなければ払わなくていいのですか？」と質問したんだが。

[642: 匿名]

インターネットは売主から管理組合に引き渡された５年後の再来年に契約更新になる。
その時に費用区分（管理費に充当する部分と受益者負担の使用料に振り向ける部分）を見直せばいい。
場合によってはISP変更してもいいと思う。同一業者が半永久的に契約するとは限らない。

[643: 匿名]

＞同一業者が半永久的に契約するとは限らない

それじゃ業者がマンションＨＰ作っても意味がないな。
業者替わればＨＰもなくなる。

[644: 匿名]

何年かおきに全面リニューアルも有りじゃない？

[645: 匿名さん]

１０月３日に駐車場運用に関して理事会案の説明会がありますね。
総会にかけるそうです。どんな内容なのか興味津々です。

でも組合のチラシ見たら問題点があります。
①2区画目以降の使用契約を来期末まで延長すること
②2区画目以降の駐車場使用料を値上げすること

①については現状色々問題が発生しているにもかかわらず、
駐車場使用細則第10条2を骨抜きにしてワガママ住民に譲歩し過ぎています。
②については駐車場使用細則第10条1で2区画目の利用が認められているのに
なぜ敢えて値上げをする必要があるのかです。

これらの合理的説明が出来ない限り理事会案は確実に住民につぶされます。
それと現状の駐車場利用状況が一切住民に情報公開されてないことが問題でしょう。
2区画目以降利用者がどの位の割合でいるのか？空き区画はどのくらいなのか？
住民は問題を検討するにあたっても現状把握すら出来ていません。

この説明会の時に理事会案に対して住民案を対案として提示してみらどうでしょうか？
理事も住民も出席しています。理事会案を通すために住民提案を闇に葬り去ることは出来ないですね。
でも、そんなことしたら説明会紛糾するでしょう。面白そうだけど。

[646: 匿名さん]

値上げは絶対とおらないな。今まで値上げせずに2区画区目使用させてきた前例があるからな。
だいたい値上げなんて平気で持ち出すのは管理組合の考えじゃないね。
でも対案出せる住民おるんか？

[647: 匿名]

２区画利用している者だけど、例え値上げになっても２区画目の権利が守られるなら賛成するよ。
貧乏人はマンション外に駐車場を借りればってことだ。

[648: 匿名さん]

>貧乏人はマンション外に駐車場を借りればってことだ

月極めでマンションの外の駐車場の方が高いのでは？

[649: 匿名さん]

外の駐車場料金が高いからマンション内の駐車場料金も値上げすると論ずるのは的はずれ。
マンション内の駐車場は共用部分として区分所有者の持ち分割合がある。
当然住民は使う使わないにかかわらず管理費で駐車場の保守維持費用を払ってる。
また経年劣化による修繕が必要になれば修繕積立金で補修する。
実際に使用する場合は受益者負担で使用料を払うのである。

[650: 匿名]

ということで、総合すると、

理事会案は２区画目の利用を容認（現状追認）する代わりに、２区画の利用料を値上げすることでバランスを取るという案だと推測される。

当然、２区画目の利用料は周辺の月極め駐車場の相場と同等かそれ以上になると思われる。

通常利用料との差額は１区画目にも関わらず空きがないという理由で周辺の月極め駐車場を利用している人に支給しても良い。（当然、空きがある場合はダメ。）

場合によっては２区画目の空け渡し条項は削除される可能もある。

まあ、説明会で要確認だな。

[651: 匿名さん]

>>650
それはおかしい。理事会の現状追認との考え方が間違ってる。
空きがある場合の2区画目以降の使用は駐車場使用細則第10条1で初めから認められている。
従って、細則で規定されてる事なのに、新たに使用料の値上げを付加する規則改正は合理的理由が存在しない。
また、細則第10条2を削除するのは、住民のわがままをのさばらせる規定の改悪に他ならない。
管理組合は管理規約・附則を遵守して管理組合業務を執行すべきものである。

いずれにせよ、10月3日は荒れるな。

[652: 匿名さん]

まず規約守らない住民を野放しに許す理事会の態度が間違っている。そんなことしてたら無法地帯になる。
２区画目を借りられるのは総区画数から見て実際のところ十数区画しかないと思う。
2区画目をマンション内駐車場に欲しい人は抽選で決めればいいのでは？
抽選に外れたら諦めて外の駐車場を借りるか2台目以降の車を諦めるしかない。
こんな簡単なこと、何を理事会で審議して総会にかけるのか？

それと、なぜ理事会が2区画目以降の駐車料金の値上げを提案するのか？不審に思う。
マンション内の駐車場を1区画目だろうが2区画目だろうが利用するのは区分所有者や認められた占有者の特権である。
あかの第三者が借りるのではない。
2区画目はオプション利用だから公平に抽選で決めればいいだけである。

[653: 入居済みさん]

２区画目の料金値上げは、
抽選にもれて外の駐車場を借りる人との料金差を埋めるためじゃないのかな、多分。

[654: 匿名]

良い場所だろうが、２台目だろうが、早い者勝ち。それで良いんじゃない。
仮に対案として隔年で全区区画再抽選の案が提示されたとしても、
既得権者の賛成多数により理事会案が可決するよ。
因みに俺も賛成。

[655: 匿名さん]

２区画目の利用を認める場合、希望の年数か、一定期間（隔年等）で再抽選かも、知りたい。

[656: 匿名]

解約するまででしょ、当然。

[657: 匿名]

理事会案は理解出来ないわけではない。
抽選に漏れた人は外部の駐車場を借りなければならないので、2区画目に当選した人の料金は外部駐車場並の料金にして格差をなくす。
ただ、外部駐車場とマンション内駐車場では利便性・安全性の面で大きな違いがある。
そうなると、理事会案にしたところでも、2区画目の定期的な再抽選による入れ替えが必要になる。
この再抽選がない限り、理事会案は認められない。

[658: 匿名]

理事会案は大事な事が欠落しているる
２区画目まで全て埋まって空きが全くない状態の時、突然今まで１区画目を申し込んでいなかった住人が１区画目を要求した時の対処方法が「従来通り」と曖昧に誤魔化している。
この場合、２区画目使用者の中から抽選で一人が区画を返却させることになる。
ただ、過去の前例でごね得や不服申し立てをして返却しなくても良い。
理事会案はなんら解決策になってないから却下だろう。

[659: 匿名]

だから、一度契約したら本人が解約の意思を示さない限りそのままで良いんだって。
今まで借りていた人はそのまままだし、借りられない人の不満も和らげる良い案だよ。

[660: 匿名]

結局、なんら解決策になってないと言うことか。

[661: 匿名]

まあ、極一部の人しか不満を持っていないのだから当然でしょうね。

[662: 匿名]

それじゃ理事会案を総会にかけても否決されるな。
2区画目を借りてる人は少数だから、現行のままでいいと思う過半数の住人に運用案は否決される。

[663: 匿名]

そんじゃ何のために理事会は検討していたのか？仕事してる！ってことの住民へのアピールか？
アホとしか言いようがない。

[664: 匿名]

そんじゃ何のために理事会は検討していたのか？仕事してる！ってことの住民へのアピールか？
アホとしか言いようがない。

[665: 匿名さん]

>この場合、２区画目使用者の中から抽選で一人が区画を返却させることになる。

２台目の契約時に、（新規利用者が出た時の）返却順位を決めておくのが普通じゃないの？

[666: 匿名]

>>665
いや、その必要はない。
ここのマンションは管理組合から「2区画目返せ！」と言われても不服申し立てをすると、
理事長が管理会社に対応させて以降は不問になるほど住民が強い。ゴネ得がまかり通るいいマンションだ。
詳細は前回配布の理事会報参照。

[667: 匿名]

>>665
いや、その必要はない。
ここのマンションは管理組合から「2区画目返せ！」と言われても不服申し立てをすると、
理事長が管理会社に対応させて以降は不問になるほど住民が強い。ゴネ得がまかり通るいいマンションだ。
詳細は前回配布の理事会報参照。

[668: 匿名]

今の理事会案は総会で否決されること必至だから検討は終了して説明会も中止した方がいい。
むだな検討はやめて無駄な説明会もやめる方がお互い無駄な労力を使わなくて済む。

どうせ規約改正するなら、
駐車場は１住戸１区画のみとし、２区画目が必要な人はマンション外で借りる、
とした方が全住民に公平になるし、２区画目利用によるトラブルもなくなる。

そうなると十数区画が余るが、これは来客用駐車場に回してしまう。
ただし、有料と無料の区画を作り、有料区画はコインパーキング式にして課金する。
現状でも日によって来客用駐車場は満杯だから、かなり緩和されるだろう。

これがベストな方法だと思う。

[669: 匿名]

668に同意。
場所柄、来客用駐車場はいつでも空いていて欲しい。2画目ｲﾗﾈ。

ちょっとの来訪のためにわざわざコインパーキングに停めてもらうのも申し訳ないし、「カスミに停めて〜」はちょっと恥ずかしい。
こんな大規模マンションなのに。

[670: 匿名]

来客用駐車場は、日によってじゃなくて毎日満車状態。
４区画しかないのは少なすぎだろう。
十数区画あれば問題ないと思う。

[671: 匿名]

今の駐車場運営に関する理事会案は本当に住民のためを思って改定しようとしているのではない。
理事会が自分たちの運営ミスを正当化するための改定であることは明白である。
だから総会では絶対に潰すことになる。
ところで２５日から都合３回に渡り理事会は珍しく住民との懇談会を開くが、
これだって本当に住民の意見を聞くことが目的ではなく、４期理事会の締め作業なのである。
だからいきなり総会議案検討なんて書いているのである。

本当に住民の意見を収集したいのなら、自由記述方式のアンケートを全戸に配布し、
それを回収して分析してカテゴリーに分けて、それを一つ一つ議題として懇談会を開くべきである。
いきなり懇談会って言ったって、具体的議題があるわけでなく、散漫で発散して終わりである。
そんな懇談会なら出る気がしない。

[672: 匿名]

所謂、ガス抜きってヤツだね。

[673: 匿名]

>>671
いや、賛成するよ。
委任状を含めて有効議決権数の過半数で可決だ。

[674: 匿名さん]

二区画目は、80区画ぐらい利用されている。二区画目の利用を禁止する案は、管理費・修繕積立金の収入が減ることを意味するからあまり現実的な選択肢ではないと思う。


駐車場に関する理事会案は、管理規約細則の変更になると思うのだけど配布文書を読むと細則を変更しないで運用できると解釈しているように思う。このあたりが気になる。検討委員会を立ち上げて検討しないとまとまらないかもしれないね。今期の理事会では結論が出ず、来期役員への継続検討事項で終りになったりして。

不満を抱えならがも現状維持のままで行くことになるんじゃないかな。

[675: 匿名]

2区画目使ってる人ってそんなにいるのか。
全部5階だっけ？

[676: 匿名]

連投ｺﾞﾒﾝ。
例えば660確保＋2区画目暫定50(定期的に抽選･外れたら外部駐車場へ停める)で残りを来客用に充てるのはどうかな？

例え現在使ってなくても1戸につき1区画を必ず空けて来客用も確保できたら、後は好きにしてもいいんじゃない？

[677: マンション住民さん]

>>671

673さんの考え方に同じ。

[678: 匿名]

>二区画目は、80区画ぐらい利用されている

一般組合員は知るよしもないこと。管理会社か理事会しか知らない情報。
1住戸1区画が原則なら、まずは１区画目の660区画を全てアサインする事が前提で、
その後の残り空き区画が十数区画で考えることが基本。
話はそれからだ。規約を改定する必要はない。運用真入留や運用指針のレベルで可能。

[679: 匿名]

誤字訂正

>二区画目は、80区画ぐらい利用されている

一般組合員は知るよしもないこと。管理会社か理事会しか知らない情報。
1住戸1区画が原則なら、まずは１区画目の660区画を全てアサインする事が前提で、
その後の残り空き区画が十数区画で考えることが基本。
話はそれからだ。規約を改定する必要はない。運用マニュアルや運用指針のレベルで可能。

[680: 匿名]

１区画目の660区画を全てアサインする事が前提
　　　　　　　　　↓
未だに1区画目の申し込みをしていない住人分の区画を管理組合として割り付けてしまい、
正式にその住人から使用申し込み＆組合許可が下りるまでは、その区画を管理組合預かりにする。
こうしないと、2区画目の数が絶対決まらない。
2区画目の数が変動していると必ず問題が発生する。

一番スマートでスッキリしてトラブルがなくしかも全住人に公平な方法は>>668で述べられてる、

「駐車場は１住戸１区画のみとし、余剰区画は来客用駐車場として活用」

だと思う。

[681: 匿名さん]

2区画目は値上げして今後足らなくなってくる修繕積立金の財源にするのがいいと思います。
何か財源が無いと修繕費はみんなで分担ですから。

[682: 匿名さん]

＞１区画目の660区画を全てアサインする事が前提

この考えは「目から鱗」。正にその通り。
1区画目をフィックスしないでが2区画目が1区画めに割り込んでるから、
「返す返さない」だのトラブルになるのは事実。
現状是認の運用規則の改定はいつまで経っても根本的改善にはならない。
本来は売主がこの方針で販売すべきだったが。

＞今後足らなくなってくる修繕積立金の財源

具体的にいくら足りなくなるのか数値根拠が必要。
言いたくはないが、「出（いずる）を制す」方法もある。
管理委託費のコストダウ等。

10月3日が理事会案の説明会ならば開催不要。説明などいらない。
理事会は今すぐにでも理事会案を全戸に配布し、事前に住民が十分理解して質問、改善点をしたためて会議に臨むなら意味がある。
当日理事会案を配布して説明と質問で終わらせようと考えてるなら「甘い！」としか言いようがない。
当日は1時間程度しか時間がとられていないので、効率的な検討会にすべきである。
そんな魂胆で説明会を開催するなら、俺が乗り込んで開口一番「住民を舐めんじゃねーよ！」と吠えて1時間演説してもいい。

[683: 匿名]

↑
引っ込んでろ、邪魔だ。

[684: 匿名]

>>679
駐車場は要らないお宅もある。その案だとインターネット利用料同様、使わなくても駐車場利用料は頂くのだな。ただで空けておくというなら非合理的で理解不能。

[685: 匿名]

駐車場代、いただくわけないじゃん。

全戸1台確保って大前提があって、それができてなくてもめてるんだから、その分は空けとくのが正しい。
使わないお宅でも、「使おうと思えばいつでも契約できる権利」は平等にあるのが合理的なのでは？

[686: 匿名]

利用実績ではなく、利用出来る権利に対して課金するのだからそれはおかしい。

[687: 匿名]

契約出来る権利を行使しないのでなれば放棄したと同じこと。何時でも行使出来るように空けておく道理はない。

[688: マンション住民さん]

668だが、具体的数値を示して説明しないと理解が深まらないし説得力に欠けると思うので詳述する。

基本は1区画目は全員使用料を払ってもらうことを原則とし、管理組合は未申し込み住民に対して「半永久的な駐車場使用権利の担保です」と交渉する必要がある。
ただし管理組合として頭を下げてお願いしても「どうしても納得がいかない！」と言う住民がいるなら、やむを得ずその区画は当面管理組合預かりにする。
共用部分としての駐車場維持管理修繕は管理費と修繕積立金で全住人が負担しているが、駐車場使用は受益者負担の考えだから無理強いは難しいかもしれない。
しかしながら、マンション共同体の管理組合員に可能な限り運営に協力して頂きたく頭を下げてお願いすることは必要であるし、住民の方にもできる限りご理解賜りたいものである。
このあたりは相当な説得交渉が必要だから、理事会メンバーで適任者を人選して粘り強くface to faceで交渉に当たる必要がある。間違ってもこの交渉を管理会社に丸投げするな。

そうすれば、実質2区画目の空き区画は駐車場使用細則の数値が正しいとするなら、
687（一般）-14（店舗10・来客4）=673区画で、内660区画が1区画目だから空き残区画は13となる。
従って、実際に住民が2区画目として利用出来るのはたった13区画しかないのである。
それが前出の80区画も2区画目として使用してるなら、80-13=67区画の全体の1割近くもが1区画目に割り込んでいる事になる。
これじゃ未申し込みの1区画目希望者が今後出てくるたびに紛糾することは必至であり、今回の例を見ても分かるように、そのたびに「返さない！返せ！」と住民と理事会で押し問答をすることになる。

残り13区画を2区画目希望者で激しくぶんどり合戦しても、「不公平是正のために定期的に入れ替えの抽選をしろ！」の要望も出るだろうし、ましてや「2区画目は値上げ」は「駐車場構造が物理的に同じエリアの区画なのに何故値上げするのか？」の反論もあり論理的に説得するにも苦労する。
マンション内駐車場は、区分所有者に所有権の持ち分があり使用特権もほぼ平等にあるものであるから、マンション外の近隣駐車場賃借と同列に論じ比較出来るものではない。

そこで駐車場は、
「1住戸1区画は全660住戸に保証、17区画を共通利用できる来客用駐車場に充当」
とするのである。

全660住戸に1区画を保証し、来客用が4区画しかない現状を鑑みて13区画を来客用として増やし計17区画とする、
としたした方が住民に対して公平かつ合理的であるし説明もつく。
660世帯の大規模マンションだから、一時的に駐車に利用する来客用区画が4では余りにも少なすぎる。

これを読めば、根拠も無しに口から出任せに言ってるのではない事が理解出来ると思う。
まだ時間があるので暫く様子を見るが、場合によっては10月3日に理事会案の対案として出す用意がある。
何れにしても理事会案なるものを早急に情報公開する必要があることは確か。

[689: マンション住民さん]

すまん、後で訂正するが、住民の専用使用権が認められた駐車場があるので空き区画数が増える。

[690: マンション住民さん]

１階の専用駐車場が15区画、身障者用が4区画、身障者用がどのように使われてるのか不明のため、これを除いて計算すると、空き区画は13から28に増える。
従って、4+28=32が来客用に充当することになる。

だから
「1住戸1区画は全660住戸に保証、32区画を共通利用できる来客用駐車場に充当」
となる。