センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part2】

[匿名]

TXみらい平駅前にそびえ建つ3棟660戸の茨城県最大の免震マンション。
660世帯住民のポテンシャルは計り知れないパワーがある。
住民の「情報共有と知恵を活用」しマンション資産価値の維持向上に努めようではないか！
このパワーがあれば何でも出来る、恐い物はない。来たれ住民よ！
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/

[321: 匿名]

抽選を隔年で実施するのは大変だから、屋上区画を値下げしておしまいじゃないかな。
運用細則だから普通決議だし、多少の反対はあっても多数決で決まっちゃうよ。

[322: 匿名]

理事会で勝手に決めてって？
その為の理事会じゃないの。
理事会で案を作って総会で決めるのは極当然の手続きでは。

[323: 匿名さん]

まだ総会前なんでしょ。
総会前に説明会もあるんでしょ。

理事会案に不満があるなら、議案が完全に固まる前に「提案」すりゃいいじゃん。
おたくらの提案の方が優れていて、多くの住民が納得するなら、理事会もその案を
採用してくれるんじゃないの？

掲示板で文句ばっか言っていないで、一組合員としてやることやれば。

[324: 匿名さん]

>なぜ住民の意見をもっと聞いて住民参加によるルール作りをしないのでしょうか？

待ちの姿勢のあなたがいけません。
自分から多くの人に支持されるであろう案を理事会に提出すればよいのです。

それに事前に住民説明会を開くのなら、住民無視の独断とは言えませんね。

[325: 匿名さん]

>>312
理事長候補？自らが対局にあるオブズマンに言及してるくらいだから、この人は信用出来ると思う。
退任後の理事はオブズマンになって逆の立場から理事会を見ることが出来る。
管理組合vs住民オブズマン、面白い構図だ。

[326: 匿名さん]

Googleマップのみらい平の航空写真、やっと現状の写真になったね。
以前は区画整理中の写真だったから、最初見た時はびっくりした。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&rls=GGLG,GGLG:2006-05,GGLG:ja&q=%E3%81%BF%E3%82%89%E3%81%84%E5%B9%B3&um=1&ie=UTF-8&sa=N&tab=wl

[327: 匿名]

オツムの軽い人の考えることって（笑）

そもそも対決の構図ではないし。

[328: 匿名さん]

理事会は2区画目以降の運用のことしか考えてないようだ。
会報見る限り屋上区画まで含めた1区画目の不公平是正は考えてない。
どうせ運用細則を変更して総会議決にかけるなら、ここまで踏み込んでからすべきだ。
基本的利用の1区画目の不公平が是正されな限り、贅沢利用の2区画目以降の話は論外だ。
今の理事会は何でマクロな視点で物がみれないのか？
輪番理事だから手抜きしているのか？今期の総会にかけるのは時期尚早である。
住民説明会は荒れるな。それでも総会にかけて強行するなら反対派を結集して議案つぶす。

[329: 匿名]

反対派は少数派、残念だね〜♪

[330: 匿名]

>>328
そこまで踏み込んだら、２区画目利用の問題すら少しも前進しなくなるぞ。
現実的かつ賢明な判断だと思うぞ。

[331: 匿名さん]

今の理事会で本当に優れた運用案が出来るか大いに疑問だ。
管理会社に倉庫目的外使用の提案を許したり、管理会社の目的外使用を理事が誰一人異議を唱えることもしない。
こんな体たらくな理事会の理事だ。レベルが知れる。
そこでだ、コンペ形式にして住民や理事会から提案を募って競い合わせたらいい。
そしたら理事会の提案レベルも白日の下に暴露されるだろう。
裁定はもちろんは住民投票で決める。

[332: 匿名]

そんな意思決定のルールは存在しない。

[333: 匿名さん]

それなら理事会でルール作りする事も管理規約に規定されてない。

[334: 匿名さん]

＞そこまで踏み込んだら、２区画目利用の問題すら少しも前進しなくなるぞ。

1区画目は基本利用、2区画目からはオプション利用。
この考え方が出来ないのが今の理事の能力の限界なのです。
331さんが言うように住民から案を公募したらいいと思います。

[335: 匿名さん]

理事会vsオブズマンのバトルは面白か。

[336: 匿名さん]

最終的に決めるのは総会の住民の多数決です。理事が決めるのではありません。
そこを履き違えてるのが今の理事会です。
住民の案と理事会の案を付き合わせて、良いとこ取りをした案を作ればいいのです。
それで、その折衷案を総会にかけるのです。

[337: 匿名]

何が良いかは人それぞれだろう？
それに理事会以外の住人が一致団結しているわけじゃない。
私と貴方の案は真逆かも知れないのに、折衷なんて非現実的。

[338: 匿名]

やめとけ。
ここでなに言おうが、かわんね。

[339: 匿名さん]

>>337
真逆はないはず。
＜1区画目は基本利用、2区画目からはオプション利用＞
の基本前提がある。

[340: 匿名さん]

屋上区画タダにして、ついでにインターネット使用料もタダにしてくれたら理事会に賛成してもいいぞ。
月額3000円浮くからな。

[341: 匿名さん]

＜1区画目は基本利用、2区画目からはオプション利用＞

まずは1区画目の基本利用の不公平を是正し、2区画目のオプション利用するに当たっての不公平利用をなくす、
これが駐車場運用細則改訂の基本命題だろう。
一部の住人しか利用しないオプション利用規程だけ改定するのはバカ理事のすることだ。
その理事は今すぐ辞めろ！ついでに責任取って理事長も辞めろ！

[342: 匿名]

バカ住人に非難される言われはない。

[343: 匿名さん]

>>342
と理事が吠えております。

[344: 匿名さん]

バカ住人に選出された理事はバカですか？
その理事の互選で選出された理事長もバカですか？

[345: 匿名]

区画の場所による不公平の解消のための定期的な再抽選など出来るわけがない。
屋根あり区画利用者の反対多数で否決されるのは初めから解り切っている。無駄な努力はしないことだ。

[346: 匿名さん]

普通は隔年抽選が一般的。地価が高く世帯数分駐車場区画が取れない都内のマンションに多い。
都市機構の分譲・賃貸マンションも隔年抽選。外れた人は毎回大あわてしてる。
近隣で駐車場借りるにも都内は高杉。

[347: 匿名]

↑
それは全世帯分の区画が用意されていない場合のみ。
全世帯分の区画が用意されているマンションでは稀。

[348: 匿名さん]

↑
機械式と自走式で全世帯分確保されてるところでも、住民の要求により最近抽選制に改訂された。

[349: 匿名]

↑
というマンションもあると言うだけ。
真似る必要はない。

[350: 匿名]

>>348
機械式が多数なら当然そうなるわな。
自走式が多数なら絶対に可決しないだろう。

[351: 匿名さん]

ところで先週土曜日の理事会で、管理会社に倉庫現状回復命令出したんだろうな。

[352: 匿名さん]

もしそうじゃなければ、住民が自宅に入りきらない私物を倉庫に置いても文句言えないな。

[353: 匿名さん]

その住民は「倉庫に自分の持ち分割合があるから使ってるのだ！」と屁理屈こねるかもよ。
持ち分割合の全くない管理会社よりも筋が通ってるかも。
2区画目返さない住民が堂々と不服申し立てするくらいだからありかも。

[354: 匿名さん]

＞2区画目返さない住民が堂々と不服申し立てするくらいだからありかも。

この住民はどのような論理で不服申し立てしたのか興味深い。
勝算あってのことか、それとも時間稼ぎのためか？
是非とも理事会報で続編頼む！

[355: 匿名]

そのための運用細則の改定だろう。

[356: 匿名]

新たに１区画目の申し込みがあった場合でも２区画目を空け渡さなくても良くするんでは？

[357: 匿名さん]

以下、私の推定です。
管理組合に対する住人の不服申し立てに対して、理事会は直接対決を逃げて管理会社に交渉を依頼しました。
仲介人を入れたことにより、住人は更に時間稼ぎが出来るでしょう。
最終的には管理組合（ここの場合は理事長）が駐車場明け渡し訴訟をおこすか否か様子をうかがってると思います。
ここでもまた時間稼ぎが出来ます。訴訟は理事会決議が必要だからです。
とにかく、時間稼ぎと根比べになります。

[358: 匿名]

だから衝突回避のための運用細則改定に動いたのだよ。

[359: 匿名さん]

>>355
規則が総会で可決されるまでは2区画目は返さなくていいのですか？

[360: 匿名さん]

なんで？もともと駐車場使用細則第10条2の違反だけど。
だから訴訟にもっていけるのだが。

[361: 匿名]

その程度の違反で訴訟をする奇特な奴はいないわな。

[362: 匿名さん]

駐車場使用細則をろくたま読んどらん理事に規約改定なんて出来ないだろう。
それと今回は訴訟は「一罰百戒」、管理組合なめんなよ！の意味がある。

[363: 匿名]

いや、100%訴訟はないよ。
それに改定案を作るのは管理会社、理事会は承認するだけ。

[364: 匿名さん]

それなら不服申し立てした住人の勝ちじゃないか？
理事会の求めに応じて区画返還した住人はバカを見たな。
それと規約改定作業を理事自らやらず何やってんだ？
遊んでるのか？理事即辞めろ！

[365: 匿名]

良いじゃん。
その為に管理会社には依託費を支払っているのだから、
依託費に見合う働きはして貰わないと勿体無い。

[366: 匿名さん]

＞理事会は承認するだけ。

おい、安心しろ。輪番で理事回ってきても大丈夫だ。判子押しだけだ。管理会社が全てやってくれるぜ。

[367: 匿名]

それが普通の管理会社と組合の関係ですよ。

[368: 匿名さん]

理事って言っても理事会に参加する時間以外は普通の組合員と同じ。
会社に行ったり、家族と過ごしたり、趣味に勤しんだり。
別にサボっているわけではありませんよ。

[369: 匿名さん]

366

判を押すのは、理事長の仕事だ。くじで当たらなければそれすらないぞ。

それより、NPO影の理事会で傍聴に行こうよ。

[370: 匿名さん]

屋根付き駐車場を、二台確保しているのが、多数いるのか゛問題なのだ。

[371: 匿名]

それを是正するための運用細則改定では？

[372: 匿名さん]

＞そのための運用細則の改定だろう。
＞だから衝突回避のための運用細則改定に動いたのだよ。

無駄だね。
現行の駐車場使用細則第10条2は強行規定である。
この規約に違反しているにも関わらず管理組合に不服申し立てをする住人は相当な強者である。
組合は完全に舐められてる。だからいくら規約を改正してもこの強者には通用しない。
今回、管理組合はわがまま住民の規約違反を見逃す悪しき前例を作ったことになる。
明渡訴訟は簡裁で出来る。但し内容証明郵便で明渡期限をきって催告した後。

[373: 匿名]

↑
運用細則に強行規定などあり得ない。
区分所有法を理解していないようだ。

[374: 匿名さん]

「強行規定」の言葉の使い方が不適切なだけでは？
多分意味するところは
「解約について異議を申し立てることなく、当該区画を明け渡さなければならない」
を言ってるのだと思う。問答無用の明け渡しだから。
理事会報に書いてあった「規約に照らし合わせて理解出来る理由とはいえない」は必要ない。
規約知らない理事が書いてるのだろう。

[375: 匿名さん]

＞別にサボっているわけではありませんよ。

そういう意味ではないと思います。
管理規約第46条の役員誠実職務遂行義務と照らし合わせて、規約改定案を理事自ら作成せず管理会社に丸投げしたことを批判されてるのだと思います。管理規約というマンションの法律の改定検討を、委託先の管理会社に丸投げするのですから。
普通は、理事会内で駐車場運用担当理事を中心に検討会を作り、規約改定の基本方針を策定し骨子を作ります。
この段階で住民説明会を開いて住民の意見や要望を聞きます。
そして骨子を変更なり修正し、これを何回か繰り返して改定規約のドラフトを作ります。
ここまで来れば、もはや住民の合意もあらかたとれてるし大きな変更は発生しないでしょう。
そしたらドラフトを管理会社に渡して、管理会社の法務部門の力を借りて規約に相応しい文言等で条文化し改定案を作成します。
後は理事会で改定案を総会議案として承認し、総会にかけて採決を取ります。

これが通常のプロセスでしょう。

管理会社は管理組合ではありません。管理業務の委託先でしかありません。
主体は管理組合で、管理組合が自主性・主体性をもって運営していかなければなりません。
駐車場を運営するのは管理組合で管理会社ではありません。
管理会社は管理組合から業務委託されて管理業務を代行してるだけです。
ここをはき違えると本末転倒になり、管理会社が勝手に倉庫を清掃員の控室に使ったりするのです。
3棟660戸は茨城県最大のマンションです。管理組合の管理費は年間8000万円近くになります。
管理組合は自主性・主体性をもって運営して行かなければ、管理会社のいいカモになります。
管理組合がしっかりしないと「カモがネギしょって小張の高台にたたずんでる」と言われますかも？

[376: 匿名]

↑
そこまでする管理組合は寧ろ珍しいですね。
自ら手足を動かすか否かと、管理会社の言いなりのカモに成り下がるか否かは全く別次元の話です。
きっと、理事会役員の経験もない人が机上の空論、理想論を語っているのでしょうね。

[377: 匿名]

なんか茨城県最大とかいう販売会社の使いそうなキャッチフレーズを好んで使う人がいるけど、バカっぽいから止めない？同じマンションの住人として恥ずかしい。

[378: 匿名さん]

北関東ではなかなか無いでしょうけど、南関東（一都三県）では普通ですからねぇ。

[379: 匿名さん]

>>理事会役員の経験もない人
経験なんていらないだろう、アホでも出来る輪番理事だから。
管理会社に理事会運営も丸投げして理事は名前貸すだけでいいと思う。
その方が楽だし住民に輪番理事を要請した時に、
「アホでも務まります。名前だけでいいんです、理事の頭数揃えるだれです。
運営は管理会社が全部仕切ってくれますから心配ないです。」
と言って説得しやすい。

[380: 匿名さん]

>>379
確かにヒラの理事は名前貸しみたいなものだけど、理事長や会計理事は
そうはいかないよ。多少は知識を持つようにしないとね。

[381: 匿名さん]

理事長は管理規約とその附則を暗記してないとダメだろう。
管理規約も読んどらんぼんくら理事長だと、管理会社につけ込まれて倉庫を目的外使用されるし、
駐車場運用細則違反にも関わらず住民に不服申し立てされて居直られる。
会計ってたって財務諸表読める力があれば務まる。普通の社会人ならみな読める。
監事はコンプライアンス意識が高くなければ務まらない。

[382: 匿名さん]

＞自ら手足を動かすか否かと、管理会社の言いなりのカモに成り下がるか否かは全く別次元の話です。

同じ次元でしょう。管理方式の違いによる管理組合員の意識の差を述べてますから。
マンションは管理組合が管理を行うことが原則です。
ただし管理方式により自主管理と委託管理があり、
・自ら手足を動かすか：自主管理方式の場合に多い
・管理会社の言いなりのカモに成り下がる：委託管理方式の場合に多い
と言うことです。
センチュリーはインターネットを除き全部委託管理方式です。
委託管理方式でも組合員の意識は自主管理なみにした方がいい、と説いてますね。

[383: 匿名]

だから意識の問題でしょう。
実務を誰がやるかの次元の話ではない。

[384: 匿名]

委託費だけ支払って、実務を全て組合員がこなしたら、それこそカモ。お金の無駄。

[385: 匿名さん]

意味が違うな。
全部委託とは通常は管理業務一括を１管理会社に委託することで、ここもそうだけど最近の新築マンションに多い。
自主管理とは組合員自らが管理することであるが、専門知識や技能が必要なものは必要に応じて外部委託する。
センチュリーも今の管理委託契約期間が終了する前に、複数社のコンペにして次期管理会社を決めたらいい。
多分コストダウンが可能だろう。

[386: 匿名さん]

入居の時に資料もらったと思うけど、修繕積立金は５年毎とに値上がる。
その値上がり分を管理費のコストダウンでチャラにすることを考えた方がいい。
マンションの初期入居時は売主が管理会社を決めていたが、
契約更新毎に管理会社を競争させて次期管理会社を決めることは意義がある。
黙ってたら、どんどん値上がって行く。

[387: 匿名さん]

>>382の言っていることは民主党の「脱官僚」、「政治主導」と一緒で絵空事。

大事なのは管理会社（官僚）に使われるのではなく、如何に使いこなすか。
理事が何でも自分でやる必要は全くない。

運用細則の改定案を管理会社に作らせるのも大いに結構。

[388: 匿名さん]

>>386
修繕積立金はどこのマンションでもそうです。
住宅金融支援機構の修繕費の融資基準に合わせるためです。
築年数が経てば当然ながら修繕費は嵩む傾向にあり、一定水準の積立金残高のある組合が健全と判断されるからです。
また、最初が安く設定されるのはローンのシュミレーションなどを行った際に、これなら楽に買えると錯覚させるためです。

[389: 匿名さん]

住宅金融支援機構の融資基準を気にしないなら修繕積立金の値上げ自体を行わなければ良いだけです。資料の内容は参考扱いで決定事項ではありませんから。

[390: 匿名さん]

オレが改定案のたたき台を作ってみせる！
住民に受け入れられる公平な運用案を作る自信がある。
どうだ、文句あるか！オレに任せとけ！

と言う理事がいないなら管理会社に丸投げもやむを得ないだろう。
ネギしょってるカモ理事には無理な話だ。

[391: 匿名さん]

たぶん今の理事では住民の意向や要望を斟酌して管理組合として最適なルール作りをする能力はないでしょう。
現行の管理規約や附則すら読んでませんから。規約を熟知してる管理会社に丸投げするのが正解です。

ところで何でいきなり修繕費の借金（融資）の話が出るのですか？積立金もう足りなくなった？

[392: 匿名]

そんなことすら解らないなら黙ってなさい。
レスを読んでも理解できないなら、貴方に現任理事を非難する資格はない。

[393: 匿名さん]

＞修繕費の借金（融資）
入居時にもらった長期修繕計画には、「住宅金融支援機構から借金して修繕する」とは書いてませんが。
何億もの金、どうして足りないのでしょうか？監事さん、報告お願いします。

[394: 匿名]

融資を受けるかどうかは関係なく、修繕積立金の積立計画案は住宅金融支援機構の融資基準に合うように作ってあるだけ。取り敢えずね。

[395: 匿名]

なんかレベルの低い住人がいるけど、これじゃ理事会のレベルも推して知るべしか。

[396: 匿名さん]

>>393
管理会社の言う通りに修繕を実施したら、積立金が足りるマンションなど日本中探してもないぞ。
手元の資料を良〜く読んでみなよ。

[397: 匿名]

>>386
相手の作戦に見事にハマッてますなぁ。
管理委託費の多少の値下げは痛くない。
修繕工事でたっぷりと儲ければ良い。
・・・ここまでは想定の範囲内だろうな。

[398: 匿名さん]

＞修繕積立金の積立計画案は住宅金融支援機構の融資基準に合うように作ってあるだけ
よけいなこと書くから住人に疑念を抱かれるのよ。管理会社は発言を慎め。

＞積立金が足りるマンションなど日本中探してもないぞ
複数の業者から見積とって決めるから大丈夫。組合員は決して高い金は払わないから。
でも、どんどん老朽化していくから修繕費はどんどんふくらむね。
それと同時に資産価値も建物は限りなくゼロに近づき土地代だけになる。
そしたら築30年過ぎたら建て替え決議しよう。資産価値の再生だ。
その時に免震にしたら高くなるなら耐震でもいいよ。拘らないから。

＞これじゃ理事会のレベルも推して知るべしか。
鴨鍋にして食ってまえよ。たぶん美味しいぞ！

[399: 匿名]

管理会社は最初に少々高め（積立金が足らなくなる）に見積りを出してくる。
恐らく脳足りんの理事会は足が出ないようにする為に腐心するんだろうな。
そして積立金の残高の中で収まれば「俺達頑張った」って大喜び。
見事に相手の術中にはまるのであった。

[400: 匿名さん]

>>399
管理業務委託契約で管理費・修繕積立金等の収納から管理組合の会計業務まで
委託してるのだから、管理組合の懐の中身知られてて当然。
だから管理組合を法人化して法人口座でやらないとダメなのよ。

[401: 新参者です]

トイレのスイッチが２つあります。1つは電灯ですが下の方の用途がわかりません。最初は換気だと思っていましたが、入れても断っても何ら変わりなくちょっと悩んでおります。ご存知の方お教えください。

[402: 入居済みさん]

トイレの下のスイッチは、お風呂のところにある２４時間換気を止めてても、トイレの換気ができるようになっています。

[403: 新参者です]

402入居済みさん　ありがとうございます
お蔭様で安堵致しました。

[404: 匿名さん]

>>400
理事長口座の通帳とキャッシュカードは誰がどこで保管してるのか？
またネットバンキングする場合のＩＤとPASSWORDの管理も誰がしているのか？
今はネットバンキングの時代だから、通帳も印鑑もいらずパソコンで資金移動が簡単に出来る。
でも財布握られたらお終いだろうな。
それと個人口座の場合、万一の時は口座凍結されるし遺族の相続の対象になるのでは？
経験者は知ってると思うが、金融機関は死亡を知ったら即座に口座を凍結し引き出せなくする。
このあたりのこと、誰か教えてくれ。

[405: 匿名さん]

組合員が管理費等を管理会社の口座に支払ってる限り、管理の主体は「管理会社」と認識してしまう。
他方、組合員が管理費等を管理組合口座に直接支払ってれば、管理の主体は「管理組合」と正しく認識するだろう。
そりゃ当然だ、普通は金払ってる先が管理するものと思うよね。

[406: 匿名さん]

理事会の忘年会で鴨鍋をする時は、鍋は管理会社で用意しネギは各理事が背負って持参するのですか？

[407: 匿名]

>>405
間違っても「管理会社の口座」には振り込まないでしょう。

[408: 匿名さん]

>>400
図の上の方の収納代行の場合、委託費は組合員の管理費等を収納した口座から直接充当するので、
理事長口座からの委託費の支払いはない。委託費を差し引いた差額を理事長口座に振り込むだけ。
将来輪番理事で会計担当になった時は、我々の管理費の金の流れを良く理解しておく必要がある。
金の入りと出を理解してないと会計チェックは出来ない。

[409: 匿名さん]

>>407
通帳見たら引き落とし先が管理会社の名前ですが....

[410: 匿名さん]

管理組合から業務委託された管理会社は防災センターを使ってますが、
肝心の管理組合事務所が棟内どこを探しても見付かりませんでした。
管理業務委託契約書に図書類は「甲の事務所で保管する」の文言があります。
甲の管理組合事務所はどこにあるのですか？

[411: 匿名]

>>409
失礼。
前のマンションは全て組合口座の（理事長名義）だったもので勘違いしていた。
でも、本当なら速攻見直さないと。

[412: 匿名さん]

>>410
組合事務所なんてもともとないよ。ないなら作ればいい。
管理会社が清掃員詰所に倉庫を勝手に使うのだから、組合も多目的ルーム内の倉庫を事務所に使ったらいい。
ここなら「管理組合事務所」だから空調機設置していいだろう。そして図書類を常時置いとけばいい。

[413: 匿名さん]

先月の暑い最中に入居したばかりで、まだ生活に慣れてませんが、C棟ベランダからの眺望はとても素敵ですね。
ここの掲示板にあった牛久大仏も時々見えます。鉄塔がかぶって最初は良く分かりませんでした。
ところで私はノートPCを家以外でも持ち歩いて使う関係でデーター通信カード（月5,146円定額）を使ってるのですが、月1500円のインターネット利用料は不要なのに払わないといけないのですか？
使ってないから払う義務はありませんよね。解約したいのですが。

[414: 理事]

ダメです。

[415: 匿名]

ネットに限らないですが、
総会で、使ってる人だけ払うという議案を持ち上げて、
多数決で可決されれば払わなくていいですとも。
その労力を使うつもりがないならあきらめましょう。

[416: 理事]

当日緊急動議を出しても議長に却下されるでしょう。

予め議案書に載せるためには理事会に働きかける必要がありますが無駄です。

以上。

[417: オブズマン1号]

オール電化マンションでガス使わないのにガス代払わされたら誰でも怒ると思うぞ。
おい、理事！ダメな理由を説明しろ。

[418: 匿名さん]

使ってないなら組合に文句言えばいいのではないですか？
私は前のマンションは月2500円だったので、センチュリーの月1500円は1000円のコストダウンになりました。
電話は家族全員携帯で料金は個人持ちにしてますから、ここに引っ越してからは固定電話は引いてません。

[419: 匿名]

オール電化からガス管、ガスメータ自体がないでしょう。意味不明。

[420: 匿名]

↑
オール電化なら

でした。