横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[813: 匿名さん]

>807さん
興味あるので調べてみました。

一般にマンションの寿命は40〜60年と言われており、下記ソースの国交省の資料によると
平均46年とのこと。
ttp://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/

マンションを購入した場合、寿命が来たら、更地売却して賃貸に住むか、建替て住み続ける
ことになると思いますが、経済状態が異なる居住者の合意（管理組合で4/5の賛成)を得るの
が難しいこともあり、現時点ではまだ実例が少なく費用が幾ら必要かは一概には言えない
ようです。

マンションの寿命がきたら、居住者はどうなるの？
ttp://oshiete.homes.jp/qa2694204.html

マンションの寿命が尽きたら
ttp://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1273285

【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】
ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[814: 匿名さん]

>807
マンション購入はババ抜きゲームです。
住み心地の良い期間だけ居住したら売却すべきです。
世の中、ババを掴む人は必ずいるので安心してください。

[815: 匿名さん]

そもそも、築４０年だろうが価値がマイナスのマンションなんて
存在するのかな？

某地方都市の駅徒歩１５分、築３０年のマンションですら
５００万前後の値段はつくし。

購入３０年後の建替えが上手くいかなければ
賃貸に住み替えるなり手はいくらでもあるでしょう。
（土地持分　−　取り壊し費用）で不動産屋に売却可能。

逆にずっと賃貸でも建替えや大家都合の更新不可の
リスクなどは購入の建替えリスクと同じでしょう？

[816: 匿名さん]

まぁ、いずれにしてもそんな先の話を心配しているぐらいなら買わない方が賢明。

[817: 匿名さん]

高度成長期のようなマンションが一戸建てへのステップという時代は
終わりました。
確かにそんなことを気にするなら賃貸か一戸建てしかないでしょう。

[818: 匿名さん]

アーバン（ ゜∀゜）＜アハハ八八ノヽノヽノヽノ ＼／ ＼／ ＼
ＵＳＡ順調ですね

[819: 813です]

先に調べた時に、土地持分-取壊費用がマイナスの事例もありました。
立地・マンション構造、取壊技術向上でどうなるか分かりませんが、マイナスになる
可能性もあると理解しておいた方が良いようです。

マンション寿命は過去を振り返れば平均46年ですが、何時が寿命になるのかは難しい
問題ですよね。自治体から崩壊の危険があるとして撤去命令でも出ない限り、いくら
ボロヤになっても住み続けることは可能ですし。

この問題の影響が大きいのは新築よりも寿命が先に来る中古マンションで、かつ建替え
費用の軽減が期待できない（容積率に余裕がない）場合だと思いますが、中古マンション
の価格は、追加的に発生する（であろう）コストが反映されてるんですかね？

[820: 匿名さん]

>819
タワーの場合はまったく未知数ですが
一般の２０階建て以下のマンションの解体費用は
１５０〜２００万円です。

土地持分が１５０〜２００万以下のマンションって？
７０平米前後のマンションの土地持分は概１０坪前後でしょう。
坪２０万・・・・


築年数の経っている中古マンションの場合は本当にケースバイケースでしょうね。
建替えによる追加負担は、その値段をプラスして転売できる場合は
追加負担にならないですしね。

大規模修繕の費用が足りてないマンションなどの場合は
その分のコストが反映される場合も多いです。

[821: 匿名さん]

>土地持分が１５０〜２００万以下のマンションって？

建替えの合意がなされても、感嘆には処分できないような部屋があったらどうでしょうか。権利関係が複雑だったり、権利者が失踪中だったり、あぶない団体が絡んでいたり。解体に着手できず静かに朽ち果ててゆくだけ。。

[822: 匿名さん]

>821
土地持分ー解体費用とは関係無い話になってますが
マンション建替え円滑化法ができて、建替えは以前に比較すればしやすいですよ。

権利者が失踪中の場合、管理費等の滞納があるのかなどで
違ってきますが、対策はいくらでもあります。

あぶない団体が部屋数の１/３以上を占めていたりすると難しいですけど
１部屋だけとかであれば、同じように対策はあります。

なので坪２０万以上あればマイナスになることは皆無ですよ。

逆に813さんのマイナスの事例と言うのが坪いくらくらいの物件で
どう言った理由かお聞きしたいものです。

[823: 匿名さん]

老朽化が激しく、水道やガスが使えないや
耐震性に問題がありすぎる場合などは
建替え決議が容易に進むので問題は少ない。

住めない事はないけれど、そろそろ建替えどきなんて物件の場合でも
内装リフォームすれば、５〜１０万の家賃は取れるので
土地持分など勘案しながら利回り計算して値段が付く。

逆資産のマンションが神奈川県内にあるならば本当に教えて欲しいもの。

[824: 匿名さん]

「土地持分−取壊費用がマイナス」
一部の例外的な物件を除いて、ふつうのマンションが、こんな事態になったら日本はデ・エンドです。

[825: 匿名さん]

>逆資産のマンションが神奈川県内にあるならば本当に教えて欲しいもの。

そういった物件はないだろうが、換金性が低くて、無理して換金しようとすると買い叩かれるような物件はありそう。

[826: 813です]

相続放棄の相談事例を読んでいて見たので、そもそも一般的な話じゃないのと、
過去の話でなく将来の話だったかもしれません。

ソース見つからず、自分の勘違いだったかもしれないので申し訳ないです。

[827: 匿名さん]

定期借地70年とはいえ、品川徒歩8分ソニー本社近くに坪単価120万円のタワーマンションなんか出されたら、
品川など都心勤務の人は神奈川に買いにくくなるよな。
まあ、安すぎて倍率高くなって宝くじとか言われているけど…。

シティタワー品川 公式サイト
http://www.ct-shinagawa.com/index.html

関連記事
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080808A/

[828: 匿名さん]

物件ＡをＸが買う、その物件ＡをＹが買う。
そして最終的にコシトラストが買う。
こういうことでＸからＹへと物件が移るときに利益を出し、
Ｙからコシトラストに物件が移るときに利益が出るわけで、
ＸＹそしてコシトラストがつるんでいれば値段のつり上げられた物件を
評価させられて融資した銀行がリスクを負担し最後に破綻するわけです。

こういう循環取引で大きくなった業者もいるし
上場企業になったとこもあるのが今回のミニバブルです。
ワンルームの売れ残りを買う業者がいればいつも完売のワンルーム業者ができるわけです。
そうやって二部上場までいった業者もあります。

[829: 匿名さん]

首都圏新築マンション契約率50％台に　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200808180004.html

[830: 匿名さん]

スレ違いですが、ご教示を
新築マンションがダブってきてるのは色々情報がありますが、中古マンションはどうですかね？
当方、横浜の東京方面直通電車駅徒歩圏マンション（築７年目）なんですが・・・・・

[831: 匿名さん]

Yahoo！不動産で検索すると、仲介物件もいっぱいありますよ。

東京方面勤務なら、港区で検索するとすごい数ありますから。

[832: 匿名さん]

>>831さん、レスサンクス
それって、中古市場もだぶついているってことですよね。新築がダブついているのに当たり前か。
数年前に駅近物件（古屋付き土地）を妥当な値段（不動産屋がホットする値段で親戚からは非難）でも売るのに１年掛かったんだよね。皮算用して買い替えは避けた方が良いかな？

[833: 匿名さん]

>832
中古市場はバブルの頃でもダブついていると言えば
ダブついている状況で、販売して売れるのは５０〜３０％くらい。

どんな状況でも、中古の面白いのが新築以上に運の要素大きく、
こんなマンション（立地不便すぎ、ボロボロ、価格設定高すぎ）などでも
簡単に売れてしまったり、好条件でも売れない場合もありますよ。

買い替えであれば、解約条件（いくらまでで売れれば）の設定を
厳しくすれば、問題少ないじゃないですか？

[834: 匿名さん]

日本大通り、元町中華街あたりに、いくつかマンション建設らしい囲いがあるんですが、あの辺りに詳しい方、何が建つのかご存知ですか？

[835: 匿名さん]

それって、最近破綻した某アーバンが噛んでる物件じゃ…

[836: 匿名さん]

>>834
建設中の囲いにある看板の用途を確認すれば分かりますよ。
用途に「集合住宅」とあればマンションです。賃貸かもしれませんが。
私も日本大通りや元町中華街に建設中の囲いがあるのを知っています。
しかし日本大通りも元町中華街も用途がホテルだったと記憶しています。

[837: 匿名さん]

>>836さん
ありがとうございます。
そうですか、やっぱりホテルですか。
車の中から気になっていたんですが、なかなか看板の確認に立ち寄れなくて、教えて頂いて良かったです。
ありがとうございました。

[838: 近所をよく知る人]

たいした人でも町でも実際はそうでもないのに、何故だか鼻高々のご様子の人物が生息する確率は、某市内在住者の方がはるかに高いでしょ。というか、それはそもそも某市市民の専売特許。
一部の小杉住民の鼻高々なぞ可愛い可愛いぞ。

[839: 匿名さん]

勘違いされているようですが、武蔵小杉を批判するパターンは周りが最初から見下しているのではなく、決まって、再開発で越してきたばかりの人達が周りが見えなくなって自分達の地位を上げているところから始まっています。過去スレ見れば分かりますし、181さんが象徴的ですよ。新しい街が出来てこれからなのに、これからの動きだけで既に成功と決めつけています。六会の例を含めて今の世の中何が起こるか分からないのに。
小杉の特色なのか、どうも色眼鏡になる傾向が多いようです。

[840: 匿名さん]

>>838
うわ、すげえ誤爆。
横浜・神奈川スレ＆豊洲物件スレ荒らしご苦労さん。

838で書き込みたかったレスは以下のスレの369に対してか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43952/

あちこち粘着しすぎて、どのスレを荒らしてたか分からなくなったようだな。

[841: 匿名さん]

ドレッセ美しの森の価格推移ご存知の方いらっしゃいますか？
特定の物件で申し訳ないんですが、
全体としてはかなり大規模なので、目に止めていた方、評判を耳にした方もいらっしゃるかと思いお尋ねします。
一期二期は良い時期に販売されたと思いますが、
最終期は人気や売れ行き、価格設定等、これからの動向としてどう思われますか？
環境は良いと思うのですが。

[842: 物件比較中さん]

週刊現代みると厳しそうだね。

[843: 匿名さん]

>842

私も週刊現代見ました。

マンション価格の下落がこれから本格的に始まる、と書かれてありましたね。

あと、先日、国土交通省が「主要都市の高度利用地地価動向報告—地価ＬＯＯＫレポート—」を発表しましたが、これによると、地価の下落傾向が顕著になってきたようですね。

これからどんどん下がっていくのでしょうか。

地価の下落傾向が顕著に　国交省地価ＬＯＯＫレポート
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200808210002.html

[844: 匿名さん]

株の場合、いくら高くで買っても、相場が安くなれば、その相場に合わせた価格でないと売れないのに、
どうして土地の場合は、デベが(予測を間違い)高くで買ったからといって、その高値掴みをエンドに押し付けることができるのでしょうか。
しかも、地価が上昇しているときは、安く仕入れた土地を(相場に合わせて)高く売りつけていたくせに。

不思議だ。

[845: 周辺住民さん]

844さん
○○なエンドが多いということ。賢いエンドは高値では買わず、タイミングをずらして
徹底的に値切って買います。

[846: 匿名さん]

表現が悪いが845のいうとおり、購入する側がその値段で合意するから。

ただ、高値つかみか否かは主観的な問題だからなんとも言えないよ。

転売目的の投資家には高値に見えても、その立地に思い入れのあり、その
時期にどうしても購入したい人にとっては高値ではないかもしれない。

[847: 匿名さん]

>>846
全くその通りです。
実需での購入で予算的に余裕が有る場合、買い逃した時の後悔の方が後を引くので買ってしまいますね。
新築の場合はその時しか、新築で手に入れられないので、特に気持ちが購入に動きます。
そういう購入者を多く魅了出来る物件は、高いと言われても完売してしまいますからね。

過去にそういう感じで購入した物は、価格云々よりも満足感が高かったです。
住民の意気も合うというか、管理もいい感じでしたし、結局売る事になりましたが、手放す人も少ないせいか、中古でも落ちる事は無かったです。

何よりも、そこに住んでいると言う事で、その地区ではイメージでいい恩恵がありました。
それを考えると、価格で得をしたように見えても、売れ残り値引き物件には興味が持てないです。
結局、本人は高値掴みの感覚はないんですよ。

投資の物件は全く別で、中古でじっくり選んで安く買いますが、実需では全く別です。

[848: 匿名さん]

○○なエンドにはなりたくないなぁ。

[849: 匿名さん]

エンドって言うのは、もう中古では売れない物件掴んだ人の事ですね。
いくらでも中古で引きがあるのはエンドじゃないんですよ。

安く買っても、より安くなってしまう物件もありますから、◯◯の一つ覚えのように高い高い言うだけじゃなく、駅からの距離、造り、地元での人気を秤にかけて選びましょう。
デベが安かろう悪かろうばかり作るようになったらそれこそエンドです。

[850: 匿名さん]

そそ、値切って買える物件の価値は、やっぱそれなりだから気をつけたほうが良いよ。
買った瞬間にで大好きな○○のエンドの仲間入りかもしれんよ。

[851: 匿名さん]

買った瞬間から価値が下がるのが
この国のマンション事情
ってことは、マンション住まい
はたまた、不動産を買うこと自体が、おばかさん代表ということになる。

ここ二・三年で高値掴みした人は目も当てられないね
おばかの上塗りってとこかい？

[852: 匿名さん]

こういう人がいてくれないと家賃入らないので、賃貸派の方大歓迎です。
市況を見ながら家賃値上げさせて下さい。
更新料もよろしく！

[853: 匿名さん]

賃貸の空室率を知ってて言ってるんだろうか？
空きばっかだぜ、周りを見ろよ。

[854: 匿名さん]

うちは満室。
取りっぱぐれないように身元審査も厳しくしています。
絡まないでほしいな。

[855: 匿名さん]

創建ホームズ、セボンが相次いで倒産したようです。

創建ホームズが民事再生 不動産業の苦境が鮮明に
http://www.47news.jp/CN/200808/CN2008082601000846.html

不動産開発の創建ホームズが破たん、負債総額３３８億円
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080826-OYT1T00567.htm?from=mai...

分譲マンションのセボン、民事再生法の適用申請　負債621億円
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080826AT1D2509Q25082008.html

[856: 匿名さん]

強引な事業拡大で、いけいけムードだった所がどんどん潰れていますね。
セボンは変わった物件展開していたので、興味が有って見に行った事がありますが、こんな結果になるのも分かる気がします。

[857: 匿名さん]

国や地方は公共事業に廻す金が無くなり、建設業界はマンション建設に注力。
　　　　　　　　　　　↓　　　　
第二次ベビーブーム、購入時期とも重なりミニバブル。
　　　　　　　　　　　↓
資材費高騰、原油上昇、景気の低迷、購買層の減少により、ミニバブル弾ける
　　　　　　　　　　　↓
今後も景気の低迷、人口減少（１０年後には３０代の購買層２〜３割近く減少）
により、当面マンションは販売不振が続く？？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E4%BA%BA%E5%8...

[858: ビギナーさん]

グリフィンの陽光は経営状態どうなんでしょうか？かなりイケイケだけど。財務表を見ると長期負債が多く、減収で素人目にはやばそうなんですけど。

[859: 匿名さん]

不動産業界の景気が過去最低だそうです。

不動産業界の景気ＤＩが過去最低に　帝国データ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080903-00000002-jsn-ind

[860: 匿名さん]

住宅取得費平均４６２３万円に、初めて年収の６倍超す
9月3日21時31分配信 読売新聞


　住宅メーカーなどで作る住宅生産団体連合会は３日、戸建て注文住宅の２００７年度調査結果を発表した。

　全国都市圏の平均取得費（建築費プラス土地代）は、地価の上昇などで前年度に比べ２５３万円高い４６２３万円となり、注文主の平均年収と比べ６・１倍に達した。住宅取得費の目安とされる「年収の５倍」を超えて６倍台を付けたのは、調査を始めた０１年度以降で初めて。前年度は５・８倍だった。

　一方、住宅の平均延べ床面積は１４０平方メートルと、前年度から２平方メートル減った。土地や建築資材の値上がりによるとみられる。

　調査は、東京、名古屋、大阪の３大都市圏と、札幌、仙台、広島、福岡の地方都市圏で合計約３２００件についてまとめた。

最終更新:9月3日21時31分


年収の６倍超だそうです。

[861: 匿名さん]

ここに来て、原油だけでなく、鉄鉱石の価格も下落している、そうです。
建築資材の価格動向も転機を迎えた、のでしょうか。

生産資料価格が急落、過去２年間で最大の下げ幅
http://www.asahi.com/international/jinmin/TKY200809040213.html

三菱商事(8058)が2,600円台へと3日続落　鉄鉱石の市況下落が警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109292.html

住友金属工業(5405)が冴えない　アルセロール・ミタルの南ア向け値下げが悪材料に
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109255.html

[862: なぞなぞ君]

年収の何倍っていう指標があるけど、これは借り入れ金額が年収の何倍かってこと？それとも単に物件価格に対するもの？後者だとお金貯めてれば年収の何倍は意味ない指標だと思うが。