横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[781: 匿名さん]

ジャスダックのコスモイニシア(8844)が冴えない　第1四半期の経常赤字転落で処分売りを浴びる格好に
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080805102814.html

記事より
・不動産販売事業における新規マンション及び戸建住宅の引渡戸数が前年同期比大幅に減少し、また利益率も低下した結果、第1四半期における連結営業損失が 20.70億円(前年同期は営業利益12.74億円)、四半期純損失も30.93億円(前年同期は純利益7億円)に急減したと発表したことを受けて処分売りを浴びている模様。


コスモスイニシアも赤字。

[782: 匿名さん]

マンション分譲業者のフージャーズコーポレーションがSTOP安に　不動産市況の悪化に対する警戒感が強いために処分売りが加速
http://www.kabutocho.net/news/livenews/news_detail.php?id=102919

記事より
・金融機関の融資態度が厳しくなっているので、新興不動産企業は資金繰りのために不動産売却を加速させて、不動産価格の下落が本格化するという懸念が増大し、本日も大きく値を崩している模様。
フージャーズコーポレーション(8907)の14時00分現在の株価は、1,920円安の12,410円。
一時は12,330円まで下げてSTOP安に。


フージャーズコーポレーションがSTOP安。

[783: 匿名さん]

パシフィックホールディングスが東証1部値下がりランク15位に低迷　不動産市況の更なる悪化が懸念される
http://moneyzine.jp/article/detail/81859/

記事より
・金融市場の混乱から資金調達の困難さも増しているので、資金繰りに困った新興不動産企業が物件売却を加速し、不動産市況の下落も本格化するという不安は根深いために、本日も急落している模様。


今後、不動産市況の更なる悪化が懸念される、そうです。

[784: 匿名さん]

日本綜合地所：08年度 第1四半期連結、当期赤字転落11.86億円
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPJE52O3UOO20080805?rpc=14...

2008年度第1四半期 (2008年4月1日-2008年6月30日) 注) カッコ内は前年比、△は赤字

08年度第1四半期 07年度第1四半期 08年9月中間予想 09年3月期予想
売上高 （百万円） 12,707 19,048 46,000 139,000

(-33.3%)
営業利益 （百万円） △767 1,125 3,400 11,200
経常利益 （百万円） △1,743 559 1,400 7,000
当期利益 （百万円） △1,186 131 400 3,400
１株利益 （円） △36.82 3.74 12.42 105.53
希薄後ＥＰＳ （円） 3.73


日本綜合地所も赤字。

[785: 匿名さん]

誰か黒字の会社教えて下さい。

[786: 匿名さん]

三井、住友、三菱、東急ほか、
黒字の会社自体はたくさんありますよ。

[787: 匿名さん]

大手はまだまだ余裕ですし、いざとなれば、関連企業や政府なりの援助も期待できますが、
新興デベ、外資系ファンド、地方系デベは苦しいですね。

けどある程度、淘汰はされますが、
状況をみて、政府が動き出すので、
年末にかけて、状況も変わってきそうです。

今危ないと言われているところがそれまで持ちこたえられるかが見所なり投資家の腕の見せ所。

[788: 匿名さん]

パシフィック、アーバン、ダヴィンチなどが当落線上。
生き残れるかな？

[789: 匿名さん]

暗転日本経済：「景気後退」の現場から／２　一変、マンション不況
http://mainichi.jp/select/biz/news/20080808ddm008020138000c.html

記事より
・バブル崩壊後下落を続けていた地価は０７年に１６年ぶりに上昇に転じたが、０７年後半に伸び率は鈍化。６月の首都圏のマンション販売価格も１年７カ月ぶりに前年同月を下回った。都心部を中心に地価が高騰した「ミニバブルは崩壊した」（大手不動産）。回復の動きをみせた不動産市場は再び冷え込もうとしている。


やはりミニバブルは崩壊し、不動産市場は再び冷え込もうとしている、そうです。

[790: 匿名さん]

マンション分譲を手掛けるアゼルは09年3月期の経常赤字幅拡大見通しが悪材料となる
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080808103658.html

記事より
・大都市圏の住宅地価を牽引してきたマンション分譲市場が調整局面を迎え、こうした事業環境を踏まえて事業計画の見直しを行った結果、売上計画戸数が大幅に減少し、価格面での影響が不可避と判断したために、09年3月期通期に連結経常損失5.50億円(前年同期は経常利益1.63億円)、当期純損失は 9.20億円(前年同期は34.38億円の損失)を計上する見通しになったと発表している。


価格面での影響が不可避と判断した、そうです。つまり価格を下げざるを得ない、ということでしょうか。

[791: 匿名さん]

108 ：名無し不動さん：2008/08/07(木) 23:04:26 ID:???
中堅デベ営業だがマジ売れない。
全物件の半分以上が月に0か1件しか売れない。

109 ：名無し不動さん：2008/08/07(木) 23:46:31 ID:TWw3HM/W
>>108
売り惜しみ乙

[792: 匿名さん]

日本の政府は何もしないよ。数年は。精々できるのは、前例に則った、バラマキ。
ばら撒いたら、債権も株も海外資金が流出して、暴落するのにね。

だって、政治家が決めるのではなく、官僚が決めるから。
何かして、万一悪い方向になったら、責任取らなきゃいけないじゃない官僚が。
政治家が決める国なら、何もしなければ、選挙に落ちるので、何かするのだろうけど。

橋下みたいなのが、首相になれば、ちょっとは変わるだろうけど、福田じゃダメでしょう。

[793: 匿名さん]

まだ真柄建設とゼファーだけだから。あと２社必要だそうです。

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東京証券取引所１部銘柄４発爆死で動きだす

　日本経済は空前絶後の不況に落ちこみつつある。上場企業の倒産は当たり前になっているが、東京証券取引所１部の銘柄の行き詰まりも不思議ではなくなった。現在、金融監督庁で囁かれているのは「東証１部の企業が４社潰れたら政策の方向転換をしよう」というものである。裏を返せば近々、４社の倒産（東京証券取引所１部）の可能性が高いという証明でもある。
---------------------------

http://www.data-max.co.jp/2008/07/post_1995.html

[794: 匿名さん]

2008年7月度の全国企業倒産件数（負債額1000万円以上）は1372件、負債総額は6653億3300万円に達していることが、東京商工リサーチの調べで分かった。倒産件数は前年同月比12.9％増で今年最多となり、2003年10月（1368件）以来4年9カ月ぶりに1350件を上回った。

　業種別で見ると、建設業・小売業・不動産業・サービス業の倒産件数が今年最多となり、特に不動産業は前年同月比122.2％増の60件、建設業も同2割増の425件に達した。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0808/08/news079.html

建設・不動産、父さんラッシュ始まったばかりで、このボリュームw
国は業種移転を進めているのに、チンタラ利権にしがみつき、
困ったら反社頼りの、変わらぬ体質w

銀行、消費者、冷めた目線で傍観中w

[795: 匿名さん]

>792

だから日本は民衆主義国家にはなれない。
お上、お上。。。こんな呼び方から変えないといけませんね。

国民が政治の主役なんだから、自分たちの代表は自分たちから出そう。
国民のレベルが、政治家のレベルなんだよね。

みんな、自分のことなんだから、国のことは自分たちで頑張ろう！

[796: 物件比較中さん]

政府や公務員は国防や警察など、民間で提供できないことだけをやって
いればよい。余計なことはせず、借金の返済に努め、税金を出来るだけ
減らすべし。
景気対策も年金も福祉も国民が自己責任でやればよい。
自分の人生なのだから。

[797: 物件比較中さん]

ヤフーの不動産に載る高額中古マンションの物件数（特に横浜周辺）が少なくなってきていると思うんですが、マンション価格が下がり続けるとと売り急ぐ人が増えてだぶついてくる気がするんですが、むしろ売り渋りが増えるんですか？

[798: 匿名さん]

都心のオフィスに「すきま風」　空き室率３％後半に増加
http://www.asahi.com/business/update/0810/TKY200808100295.html

記事より
・好調な東京都心部のオフィスビル市況に変調の兆しが出ている。空室率は７月まで６カ月連続で上昇し、好不調の目安とされる５％にじりじりと迫ってきた。７月の平均賃料も３年ぶりに低下。業界関係者からは「転換点を迎えた」との声も漏れだした。
・特に新築ビルが不振で、４〜５月は１０％を超え、７月も前年同月比５．８６％幅上昇の９．３２％だった。
・空室率悪化は大阪、名古屋、福岡でも起きている。大阪の７月の空室率は５．７１％で９カ月連続の上昇。名古屋は１月の６．５８％から７月には７．４２％に上昇している。福岡は１０．０２％で３年ぶりに１０％を超えた。


オフィスビル市況に変調の兆しが出ている、そうです。

[799: 匿名さん]

【日本の人口推移予想】
　　　　　　　　　　　　0人　　　　　　　　　　　　　1.0億人　　　　　　　　　　　　 1.5億人
__________________________|_<<__________________________|__________________＿______________|____
1975年 111939643人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1980年 117060396人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1985年 121048923人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1990年 123611167人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1995年 125570246人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2000年 126697282人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2005年 127245267人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←今
2010年 126465451人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2015年 124465901人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2020年 121471466人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2025年 117812582人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2030年 113328774人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2035年 108077489人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2040年 102167125人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2045年 *95898305人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||
2050年 *89484841人|||| ||||||||||||||||||||||||
2055年 *83006540人|||| ||||||||||||||||||
2060年 *76494443人|||| |||||||||||
2065年 *70062552人|||| ||||


毎年　『１００万人分の住宅』　が市場に供給されるんだな。
全く建設しなかったとしても・・・。 　　　凄い売り圧力・・・・・。

これ見ると、最近のマンションの供給数なんて可愛いものだね。

[800: 匿名さん]

たとえば、２ＬＤＫとか３ＬＤＫとかの物件を、買うなり借りるなりする
客層って、20代後半から30代ぐらいが主力だろ？

つまり今から30年後となると、今の赤ちゃんとかが客になるわけだ。
出生率知ってる？過去最低で団塊ジュニアの世代の半数以下なの。
団塊ジュニアが今の主力購買層だとしたら、30年後は今の半分以下
しか客がいなくなるわけ。

その上、30年後は団塊の世代が寿命を迎える時期でもある。団塊が
＊＊ば、団塊が住んでた家が不要になり、遺族によって毎年大量に
市場に売りに出されるわけだ。

客が減少して需要が半数以下になるのに、供給は団塊が死ぬことで
増えまくるの。半端じゃないミスマッチが確定してます。

これから先、不動産は不良債権と呼ばれる時代になるよ。

[801: 匿名さん]

戸建ては土地が財産として残りますなんてセールストークに乗せられて、３５年ローンとか組んで、通勤２時間なんて郊外に家建てちゃった人、ご愁傷様です。

[802: 匿名さん]

３０年後、価格暴落していて価値が０になっていたとしても
３０年も住めば賃貸でいるより得だったりしないかな？

３０年後暴落していたとしても３０歳〜６０歳までの生活と
６０歳からの生活の比較になるから意味無いし・・・

３００歳くらいまで生きるならば３０年後の価格も意味あるんだろうけど。

[803: 匿名さん]

３０年後、誰も欲しがらないような土地建物の価格が暴落していて価値が０になると仮定する。
通勤２時間の郊外の借家に３０年、住むとする。
よほど強欲な大家にあたらないかぎり賃貸のほうが得でしょ。

[804: 購入検討中さん]

賃貸3LDKに住んでいますが、家族4人が住む賃貸物件は、家賃の割には狭くて汚い部屋が多く、選択肢が少ない現実もあります。

[805: 匿名さん]

賃貸か？購入か？どちらが得か！？なんてものをよく見るけど。。。正解なんてないでしょ。あるとすれば結果論のみ。　考えたらきりがなく、結局家族のことを考えて財産を残す意味で私は購入しました。

[806: 匿名さん]

質問いいでしょうか？

父は老朽マンションに住んでいます。
いつか父が亡くなったら、これどうすればいいんですか？
資産価値はほとんどないし、我々が住む気もないし。
相続放棄するしかないの？
でもそしたら、他の財産も放棄しないといけないの？

[807: 匿名さん]

マンション購入しちゃうと、老後が不安なんだよね。

例えば、２５歳で新築マンションを買ったとすると、
定年を迎える６５歳時には、築４０年なんだよね。

老後を向かえると同時に、取り壊しの話が出てくる。

上手く建替えれれば良いけど、部屋数増やせない
からそれも難しい。

取壊し費用もかかるし、その後何処に住むんだろ？

[808: 匿名さん]

＞８０６
＞でもそしたら、他の財産も放棄しないといけないの？

価値ゼロの財産や負債を放棄して、資産だけを相続する。そんなむしのよい話が通用すると思ってるの？

[809: 匿名さん]

>808

私は806じゃないけど、質問だと言っているのに、どうしてそういう言い方しか出来ないのかね。
悲しい人やね。

[810: 匿名さん]

>809
808は問い返しでしょ。809さん、資産だけを相続する良い方法があるのなら、806さんに教えてあげなさいな。

[811: 匿名さん]

806さん
「相続放棄」で検索したらいろいろ出てきましたよ。マンションだけ放棄という
のはダメで一切放棄のようですよ。

なお、相続した老朽マンションを不動産業者に買い取ってもらう例もあるよう
なので、相続放棄を検討される前に一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

不動産用語集 相続放棄
ttp://house.goo.ne.jp/useful/yougo/Y00541.html

[812: 匿名さん]

８１１さんの言うとおりにここで相談するより、ネットで情報を入れて、
公的相談所に言ったほうがいいです。

[813: 匿名さん]

>807さん
興味あるので調べてみました。

一般にマンションの寿命は40〜60年と言われており、下記ソースの国交省の資料によると
平均46年とのこと。
ttp://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/

マンションを購入した場合、寿命が来たら、更地売却して賃貸に住むか、建替て住み続ける
ことになると思いますが、経済状態が異なる居住者の合意（管理組合で4/5の賛成)を得るの
が難しいこともあり、現時点ではまだ実例が少なく費用が幾ら必要かは一概には言えない
ようです。

マンションの寿命がきたら、居住者はどうなるの？
ttp://oshiete.homes.jp/qa2694204.html

マンションの寿命が尽きたら
ttp://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1273285

【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】
ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[814: 匿名さん]

>807
マンション購入はババ抜きゲームです。
住み心地の良い期間だけ居住したら売却すべきです。
世の中、ババを掴む人は必ずいるので安心してください。

[815: 匿名さん]

そもそも、築４０年だろうが価値がマイナスのマンションなんて
存在するのかな？

某地方都市の駅徒歩１５分、築３０年のマンションですら
５００万前後の値段はつくし。

購入３０年後の建替えが上手くいかなければ
賃貸に住み替えるなり手はいくらでもあるでしょう。
（土地持分　−　取り壊し費用）で不動産屋に売却可能。

逆にずっと賃貸でも建替えや大家都合の更新不可の
リスクなどは購入の建替えリスクと同じでしょう？

[816: 匿名さん]

まぁ、いずれにしてもそんな先の話を心配しているぐらいなら買わない方が賢明。

[817: 匿名さん]

高度成長期のようなマンションが一戸建てへのステップという時代は
終わりました。
確かにそんなことを気にするなら賃貸か一戸建てしかないでしょう。

[818: 匿名さん]

アーバン（ ゜∀゜）＜アハハ八八ノヽノヽノヽノ ＼／ ＼／ ＼
ＵＳＡ順調ですね

[819: 813です]

先に調べた時に、土地持分-取壊費用がマイナスの事例もありました。
立地・マンション構造、取壊技術向上でどうなるか分かりませんが、マイナスになる
可能性もあると理解しておいた方が良いようです。

マンション寿命は過去を振り返れば平均46年ですが、何時が寿命になるのかは難しい
問題ですよね。自治体から崩壊の危険があるとして撤去命令でも出ない限り、いくら
ボロヤになっても住み続けることは可能ですし。

この問題の影響が大きいのは新築よりも寿命が先に来る中古マンションで、かつ建替え
費用の軽減が期待できない（容積率に余裕がない）場合だと思いますが、中古マンション
の価格は、追加的に発生する（であろう）コストが反映されてるんですかね？

[820: 匿名さん]

>819
タワーの場合はまったく未知数ですが
一般の２０階建て以下のマンションの解体費用は
１５０〜２００万円です。

土地持分が１５０〜２００万以下のマンションって？
７０平米前後のマンションの土地持分は概１０坪前後でしょう。
坪２０万・・・・


築年数の経っている中古マンションの場合は本当にケースバイケースでしょうね。
建替えによる追加負担は、その値段をプラスして転売できる場合は
追加負担にならないですしね。

大規模修繕の費用が足りてないマンションなどの場合は
その分のコストが反映される場合も多いです。

[821: 匿名さん]

>土地持分が１５０〜２００万以下のマンションって？

建替えの合意がなされても、感嘆には処分できないような部屋があったらどうでしょうか。権利関係が複雑だったり、権利者が失踪中だったり、あぶない団体が絡んでいたり。解体に着手できず静かに朽ち果ててゆくだけ。。

[822: 匿名さん]

>821
土地持分ー解体費用とは関係無い話になってますが
マンション建替え円滑化法ができて、建替えは以前に比較すればしやすいですよ。

権利者が失踪中の場合、管理費等の滞納があるのかなどで
違ってきますが、対策はいくらでもあります。

あぶない団体が部屋数の１/３以上を占めていたりすると難しいですけど
１部屋だけとかであれば、同じように対策はあります。

なので坪２０万以上あればマイナスになることは皆無ですよ。

逆に813さんのマイナスの事例と言うのが坪いくらくらいの物件で
どう言った理由かお聞きしたいものです。

[823: 匿名さん]

老朽化が激しく、水道やガスが使えないや
耐震性に問題がありすぎる場合などは
建替え決議が容易に進むので問題は少ない。

住めない事はないけれど、そろそろ建替えどきなんて物件の場合でも
内装リフォームすれば、５〜１０万の家賃は取れるので
土地持分など勘案しながら利回り計算して値段が付く。

逆資産のマンションが神奈川県内にあるならば本当に教えて欲しいもの。

[824: 匿名さん]

「土地持分−取壊費用がマイナス」
一部の例外的な物件を除いて、ふつうのマンションが、こんな事態になったら日本はデ・エンドです。

[825: 匿名さん]

>逆資産のマンションが神奈川県内にあるならば本当に教えて欲しいもの。

そういった物件はないだろうが、換金性が低くて、無理して換金しようとすると買い叩かれるような物件はありそう。

[826: 813です]

相続放棄の相談事例を読んでいて見たので、そもそも一般的な話じゃないのと、
過去の話でなく将来の話だったかもしれません。

ソース見つからず、自分の勘違いだったかもしれないので申し訳ないです。

[827: 匿名さん]

定期借地70年とはいえ、品川徒歩8分ソニー本社近くに坪単価120万円のタワーマンションなんか出されたら、
品川など都心勤務の人は神奈川に買いにくくなるよな。
まあ、安すぎて倍率高くなって宝くじとか言われているけど…。

シティタワー品川 公式サイト
http://www.ct-shinagawa.com/index.html

関連記事
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080808A/

[828: 匿名さん]

物件ＡをＸが買う、その物件ＡをＹが買う。
そして最終的にコシトラストが買う。
こういうことでＸからＹへと物件が移るときに利益を出し、
Ｙからコシトラストに物件が移るときに利益が出るわけで、
ＸＹそしてコシトラストがつるんでいれば値段のつり上げられた物件を
評価させられて融資した銀行がリスクを負担し最後に破綻するわけです。

こういう循環取引で大きくなった業者もいるし
上場企業になったとこもあるのが今回のミニバブルです。
ワンルームの売れ残りを買う業者がいればいつも完売のワンルーム業者ができるわけです。
そうやって二部上場までいった業者もあります。

[829: 匿名さん]

首都圏新築マンション契約率50％台に　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200808180004.html

[830: 匿名さん]

スレ違いですが、ご教示を
新築マンションがダブってきてるのは色々情報がありますが、中古マンションはどうですかね？
当方、横浜の東京方面直通電車駅徒歩圏マンション（築７年目）なんですが・・・・・