横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[721: 匿名さん]

この人たちは億ションとか転売物件を狙い。

サブプライム余波、ついにマンション業者に波及
ttp://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080722/165918/

この記事読むとゼファーは、「郊外」「低価格」「流動化」の3つをキーワードに拡大
してきた新興マンションデベだとか。いわゆるバス物件ねらい。

実需が弱い（？）両極端の物件がまず売れないということですかね。

[722: 匿名さん]

マンションの架空販売とか、どうなってんだろ？

[723: 匿名さん]

野村アーバンネットの地価＆中古マンション情報が更新されたけど
※ＰＤＦファイルです

「住宅地地価」価格動向（平成20年7月1日）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_kanagawa.pdf
下落は変わらず、半年で17%も下げた地域も（最寄駅：新百合丘）

地価に比べてマンション価格の値下がりは遅れるので、マンション価格も下落幅が大きくなる事が予想されます。

景気悪化は間違いないので、これからもっと地価下がると予想出来ます。

[724: 匿名]

デペもゼネコンもつぶれても民事再生法で復活していつも泣きをみるのは小企業の下請け業者です。なんで税金を使い復活させるのか。倒産させたゼネコンの上層部など引っ掛けた下請け業者
に最初は頭を下げるが、民事再生法が適用されて復活しょうものなら、その罪も忘れ、普通なら迷惑かけた業者に少しでも還元するのが筋だと思いますが、倒産したゼネコンはしばらく手形なしの
オ−ル現金なのでハイエナのように付き合いのなかった下請け業者がよってきて結局は値引き競争がはじまります。自転車操業の業者はお金を回すため原価を割って受注するところもあります。
そのような業者は原価を割っての受注なのだから、まともな工事などするわけがない。
そして手抜き工事は行なわれる・・・・・

[725: 匿名さん]

これから日本で起こるのはスタグフレーションです。
インフレではありません。

インフレであればすべてのものの値段が上がりますから、株・不動産は「買い」で間違いありません。
ただし、インフレが起こるのは賃金の上昇も伴う場合です。

日本で起こっているのは不景気になり賃金は上がらないが、生活必需品の価格だけが上がるスタグフレーション。
スタグフレーションになると高額品（高級車・マンションなど）は売れません。
なにせ不況風の中で生活必需品だけが高騰するのですから、生活防衛のため消費は落ち込みます。

最近のニュースでも
・百貨店の売り上げが落ちている
・高級車が売れなくなった
・マンション販売不振
・上場企業の夏のボーナス6年ぶりに減少
などなどスタグフレーションを示すニュースに事欠きません。

今は景気動向を見るのが一番大事。
不景気でリストラもありえます。
不動産関連企業の倒産ラッシュも予想されます。

慎重に様子見が賢明でしょう。

[726: 匿名さん]

更に長期的な人口動向を見ることも重要

国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（平成18年12月推計）によると
出生中位・死亡中位での推計値は
・総人口は30%減（2005年：1億2777万人→2055年：8993万人）
・生産年齢人口＝労働人口は46%減（2005年：8442万人→2055年：4595万人）
なんと50年で労働人口は半減する！！！

労働人口＝働いて金を稼げる人＝不動産買える人
50年後には買える人は半分になってしまう。

これでは首都圏といえど高値安定なんていってられないと思う。
周辺から人口流入したとしても価格維持は難しいだろう。
郊外に比べればマシだが、長期下落基調は間違いないと思う。

[727: 匿名さん]

>756さんへ

世界動向を見てみたらどうですか。

FXや株式投資をしている人達は、これから世界経済がどのようになるかを
薄々気づいています。

つい最近話題になっていたアメリカの不動産関連のGSE債。

規模として5兆2千億ドルあり、日本では2300億ドル、中国では3800億ドル所有しているそうです。

アメリカの不動産価格低下がいつ止まるのか、いづれどこかの銀行が損失を引き当てないと
いけない状況に迫られると思います。(が、怖くて出来ないだろうな。。。)

これが火を噴くと、アメリカ中の銀行の多くが破綻し、さらなる価格下落に見舞われ、
数年間に渡って、世界中の銀行が損失処理に追われます。シティやバンカメの倒産も
致し方なしでしょう。

要は、向こう数年間は、いくらマンション価格が下落しても、ローン審査が厳しくなりすぎて
購入するのが難しくなります。また、多くの国内企業も赤字決算に見舞われるでしょうから、
買う気にもならないでしょう。

数年待てる人は待てばよいし、待てない人は覚悟を決めた上で買うしかないでしょう。
ただし、想定される最低賃金になった時にでも、支払えるローンで購入出来る物件が対象です。

また不動産に限らず、保険や投資商品をお持ちの方は、運用先が債券の場合でも
元本の毀損が発生する可能性があるので、調べた方がよいでしょう。

私自身も、終身保険の運用先にGSE債が入っていたので、来週にも解約します。

アメリカ政府は、至って安全だ、政府は保証する、ような事を言ってますが、
いつかは投げますよ。ただ単に時間稼ぎしてるだけで、自国(ドル)の利益が
最優先ですから。

ただし、「自国の利益＝自国民の利益」では無いです。

長文、失礼しました！

[728: 匿名さん]

景気って回復してるとか去年は言ってたんじゃ…
どうなってるんだ
来年はどうなるんだ

[729: 匿名さん]

マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

気に入った物件にめぐり合えるか否かは運命のいたずら。地価が下がり価格が下がろうとも、
気に入った場所・立地・間取りの物件に次に巡り会える保証はないんだから。

スタグフレーションがどうだとか、景気がどうだとかいうマクロな話や総論の話をしてる人は、
投資不動産狙いか、モデルルームにも行かずネットや雑誌で机上の空論捏ねてる人。

本当に興味あるんなら、モデルルーム見学してみたら？新聞やネットに書いてないこと、体感
しないと分からないこともいっぱいあると思うけど。

ローンの返済は20年や30年も続くんだから、足元の景気だけ見てもしょうがないんじゃない？
マンション買ってローン組んだら腹くくって返済頑張るしかないし。
それが怖ければ賃貸でいいじゃん？

[730: 匿名さん]

>>729
危険ですね　その考え方は。

景気は重要、自分の雇用も重要。
マンション買ってもリストラされてローンが払えず自己破産では目も当てられません。

まず金を貯める事。
頭金4割以上（出来れば5割以上）で物件価格が年収の5倍以内であれば何とか買える。
頭金が多ければリストラで年収が半分になってもローン期間延長して月々の支払いを低くする方法が取れるから。

まず金の準備をして、上記要件を満たせば購入検討しても良いと思う。

よくある頭金少しで35年フルローンなんてのは危険きわまりない。
デベの提携ローンなんてのも短期固定で危ない。
基本は長期固定金利。

[731: 匿名さん]

730さん
頭金もそこそこ貯まって年収5倍で購入可能物件があるとしたらどうするの？

貴方のご意見は程度の差はあれどこ見ても書いてあることで、当たり前すぎて
議論の余地もないんだけど。

[732: 物件比較中さん]

729さん

>マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
>探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

どのようなお考えで、提示された価格で購入するかお決めになるんでしょうか。

この先、不安でしょうがありません。

[733: 匿名さん]

>>731
文句が無いなら書かない事。

一言いちゃもん付けたいだけでしょう。感じ悪いよ。

[734: 匿名さん]

732さん、ご心配いただきありがとう。暑くて朝早く目が覚めますね。

真剣に購入したい物件が見つかり価格が分かったんですよね？

そしたら近隣のマンション相場、近隣の家賃相場、ハザードマップや近隣の犯罪発生状況、
時間あれば路線価とか過去の販売価格等その他、生活環境としてスーパー、病院等の立地、
子供がいれば近隣の保育施設、幼稚園や小/中学校までの通学ルート等の情報集めます。
更に朝/晩の通勤時間や平日昼間現地に行ってイメージつかむとか、ローン返済計画を
立てて、現在の家賃支払からどれぐらい負担が増えるかも計算しますね。

上記のような情報集めた上で、その物件の価格が、物件購入から得られる効用の対価として
適当か否かを、うんうん悩みながら考えるんじゃない？

で、732さんはこんなことしないの？

[735: 匿名さん]

733さん
コメントありがとう。

>>729
>危険ですね　その考え方は。

いえいえ、どの辺りの記述から危険と判断されたのか分からなかったので、
コメントさせて頂いたのです。

購入検討者の方がご覧になる掲示板なので、購入資金としてどの程度必要
なのか当然お分かりになっている前提で記述したのが頂いたのが、誤解を
招いたのであればお詫びします。

[736: 匿名さん]

本当にいいマンションは結局なかなか買えません。
というのは人気物件は明らかにいい物件だから倍率がついて抽選ではずれます。
いい物件なんて少し詳しければ誰にでもわかること。

[737: 匿名さん]

【死の淵に立つ倒産不況】
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=37794
　今年６月、日経がマンション投げ売りのニュースを報じた。業界大手の大京、ダイア建設が値引きも含めた在庫処分に乗り出すという記事だ。大京は「決算の発表の席で可能性として語ったことが大きく報じられた」と困惑、ダイア建設も「一斉処分の決定はしていない」と否定したが、ある中堅マンションディベロッパーの社長はこう言った。
「報道には１０％引きもとあった。この数字に衝撃を受けた。ふつう、マンションディベロッパーは粗利２５％を見込み、その中から販売手数料３〜５％、広告宣伝費５％、本部経費などを出していく。最終利益は１０〜１５％が普通です。１０％値引きは出血覚悟の叩き売りということです。大手が値引きをすれば、中小も追随せざるを得ない。赤字覚悟で売っていれば、銀行がバランスシートのチェックに来る。収益計画に狂いが生じているのが分かれば、自動的に融資をストップされてしまう。正直、なんていうことをするんだ、という気持ちになった」

[738: 匿名さん]

やれやれ。

>736
何が「良い」かの判断基準は人それぞれ違うんじゃないの？周りの人が良い
という物件が貴方にとっていい物件という価値観な人ならゴメンな。

誰でもわかるとか、賢いフリするのはいいから、本当に気に入ったマンション
を購入したいなら行動してみなよ。

>737
自分の頭で考えて答えが出せないんなら、やめときなよ。

[739: 匿名さん]

抽選を勝ち抜く方法もある

[740: 匿名さん]

三菱地所4—6月期　住宅事業が赤字
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014291120080731?rpc=1...

記事より
・住宅事業の営業損益は赤字だった。マンションの販売が減少したほか、４月から新規連結した藤和不動産の営業損失が響いた。４—６月のマンションの引き渡しは２８０戸（前年同期は３６３戸）、新規発売は４０３戸（同４８０戸）だった。また、４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。
・記者会見した清沢光司・執行役員は、マンション市況について「一般的に短期間で完売する物件が少なくなりつつある」と語った。都心部の物件を中心とする三菱地所については「目立った売れ残りは出ていない」としたものの「モデルルームの来場者は減っており、販売に時間がかかるようになっている」という。


不動産不況の影響でしょうか。