横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[621: 匿名さん]

葉山・鎌倉は買い手多そうだがな。

[622: 匿名さん]

建築資材等の高騰が進むとマンション価格の原因になる？？？？
デベの営業さんみたいな発言だね。
どこの業界も最終価格に転嫁する前にコストダウンの工夫をするのが当たり前なんだけど。

マンションだけそんな努力一切せずに
「鋼材価格が3割上昇しましたから、マンション価格も3割上げます」なんて認められるの？
（たとえ話として解りやすく書いたけど）
デベさんがそう主張しても、納得して契約する人はごく少数でしょうね。

地価だろうが建築資材だろうがそりゃ上下するだろうけど、結局顧客が買える金額で出すしかない訳だ。

世帯年収1000万・親子3人・70平米以上の世帯をモデルとすると、世帯年収の5倍の5000万前後の価格でないと手が出ない可能性が大きい。
建築資材が上がりましたので7000万ですと言ったとたんに買わずに逃げ出すだろう。

需要と供給のマッチングポイントは必ずある。
そこにあわせて企画してゆくしかないのだ。

[623: サラリーマンさん]

>>616
>かなり高額だけど人気がある、憧れの鎌倉駅周辺のお屋敷街や葉山のビーチフロント

今現在、高額でも人気があるなら、下がる要素ゼロじゃん。

現実を見ろ、庶民には住めんよ。。。

[624: 匿名さん]

台風の日
サーフィン禁止って条例つくって
周りから失笑を買った鎌倉だぜ

シーシェパードを公然と支援しているパタゴニアが
店を構えられる鎌倉だぜ

内地の田舎もんしか、もう住んでないよ

[625: 匿名601さん]

皆様、活発な書き込みありがとうございます。
デベが仕事で生き残れるか否かを掛けて将来予測する訳ではないのですから、裏づけなんて
なくてもいいじゃないですか（笑。ビールでも飲みながら議論を楽しみましょうよ。

615さんが私の言葉足らずを補ったコメントをして頂き、元の話題はネタ切れですので、
622さんからコメント頂いている資材価格の高騰に関して。

高騰否定（懐疑）派の方の主張はおおよそ622さんのご意見に集約されると思います。私も基本的
には異論ありませんが、少し目先を変えて、①デベの設計変更等の工夫で吸収できる範囲内に資材価額
の高騰は収まるか？②収まらない場合どうなると予想されるか？、についてご意見如何でしょう。

いくらデベが工夫するにしても40㎡の3LDKみたいな無茶な商品は売れないですよね・・？

[626: 匿名さん]

>>624
パタゴニアなんて、そこら中にあんじゃん…
書き込みの端々にセンス（笑）が表れますね。

[627: 匿名さん]

まあ、でも値段に関係なく、信用ならない生コンじゃ結局売れないと思いますけどね。
実態は地域限定かもしれないけど、「横浜・神奈川」ってだけで県外の人は広範囲の物件を疑って見てることでしょう。

[628: おじいちゃん]

>>625
> ②収まらない場合どうなると予想されるか？

もちろん工夫程度では収まらないので質を下げるしかないでしょう。
デベも当初から赤字覚悟で作るわけにはいきませんから。
様々な付加価値はもちろん、平米数を減らしてでも価格を下げることになるはず。
ただ、景気が悪いとはいいつつも格差が広がっている関係で金持ち層は増えているかもしれないので、優良物件の価格はむしろ上昇するかもしれませんね。

話題になっている葉山の物件なんて神奈川でもトップレベルの地価ですから、資材が爆上げしていることを考えると今後も下がるどころか上昇する可能性すらありますね。

[629: 匿名さん]

上げれば、買ってもらえず。
下げれば、利益出ず。
マンションデべ残酷物語の始まり始まり〜♪

[630: 匿名さん]

好景気で賃金上昇→マンション値上がりは正当だと思いますし反論もありません。

が、ここ1年ほどは経済状況（賃金は増えないので実感なき好況といわれてましたが）
以上に投機資金による相場釣り上げ、それに便乗したデベ各社の消費者の懐無視の値上げが
酷すぎると感じていましたので、投機資金の衰退と共に今のマンション不況状態になるのは
当然と思います。

とにかく不動産業界は他の業種に比べてまっとうじゃない。
クレーム産業の代表格といわれて当然の不明瞭さ、不透明さです。

これを機に、業界各社の健全化を望みます。
消費者の懐を見ながら、いかに金をふんだくるかばかり算段していては、未来なし。

正当な原価と正当な利益で市場に出すべき。
そしてマーケティングはしっかりと。
主要ターゲット顧客の年収5倍以内で魅力的な商品企画の実現を。

今までは不当にぼったくって平気な顔。
大手と呼ばれる企業がまっさきに便乗値上げ。
これでは駄目でしょう。

[631: 匿名さん]

また言っちゃいますけど、土建業界は一度全部つぶれればいいんですよ。

一言で言えば、業者が多すぎるんです。東国原知事が入札制度改革で談合をなくしたらバタバタ倒産する会社が出たので議会が入札制度改革の見直しを知事に迫る、なんて分かりやすくて滑稽な例ですね。程度の低い腐った業界でしか働けない、努力を知らない人たちを保護して本当に国のためになりますかね？
そして小さい業者が死滅した後に瀕死の大手がなんとか業界を再編し、まともな産業に立て直してくれるよう願います。
例えば大手ゼネコンはバブル崩壊で死にかけたところも多く幹部には危機意識があると思いますが、同じ意識は六会コンクリートにはなかったわけです。

不正をしなきゃつぶれるところは一度全部つぶれるべきです。
そのために日本経済が足を止め後退しても、です。

結局、体力のある数社が日本の不動産業界を取りまとめ、必要なコストはケチらず使って一定の品質の住宅をある程度の価格で供給するという体制があるべき姿だと思います。
その結果「高い」と消費者が思えば市場はどんどん縮小し、ある程度の生活レベルを維持できる層だけがまともな住宅を買えるという世の中になり、これからはますますひどい格差社会になっていくことでしょう。
品質・技術・意識の向上と経済成長が同時に進んだ昭和の時代とは違うんです。そろそろ我々も成長の夢から覚めないと。

[632: 匿名さん]

626こういうのが内地の田舎もんか。

[633: 契約済みさん]

>結局、体力のある数社が日本の不動産業界を取りまとめ、必要なコストはケチらず使って一定の品>質の住宅をある程度の価格で供給するという体制があるべき姿だと思います。

それは業界を知らなすぎですよ。
そんなことしたら企業間の競争が起こらずに、大手の体力あるところが不当に利益を上げる
だけです。いくら販売価格を高くしても、コストＵＰした分の工事費は末端の会社までまわって
こないのが現状です。むしろ中小規模クラスが元請になれなくなり、ゼネコンの配下で仕事を
奪い合う過当競争になりますよ。そうなると原価割れ受注が横行して施工品質もよほど監理者を
多く配置してしっかりやらないとだめです。
官製談合で問題になったゼネコンだって、結局施工ノウハウが数社に集中したため、談合に
かかわったゼネコンを完全に排除はしきれてないでしょう？それと似たことになります。

作業者自信のモラルが問われるわけですから、補導歴、逮捕歴があったり税金、反則金、公共料金の滞納者などを現場に入れないようにするだけでもずいぶん違うと思いますが。

[634: 周辺住民さん]

３４街区の開発計画がとうとう発表されましたね。住宅と商業の複合施設で複数棟を考えているようです。１２０メートルの高度制限をいっぱいに利用するかどうかは不明ですが、残念ながら、特にフォレシスＲ棟・Ｌ棟とお隣りＭＭＭのそれぞれ南側の眺望（階によっては日照も）はほとんど遮られるようになりそうです。
地所から説明を受けていたとはいえ、フォレシスをたてるときに６０階建ての建設計画がＭＭタワーズ住民の反対によって３０階建て２棟に変更された経緯もありますので、効果のほどはともかく、できるだけ近隣住民の意見を集約して地所に要望を伝え働きかけの価値はあると思います。
なお、重説には確かに開発計画の可能性と高度制限は記載されていましたが住宅の記載はなかったと記憶しています。販売担当者の説明では例の１万人の居住人口制限にいおって今後マンションの計画はないとのことでしたので、その点は地所の事前の説明と異なると思います。

[635: 匿名さん]

業界のご意見番、碓井民朗氏が住まいサーフィンで「ゼネコン生き残りのためには2次下請、3次下請を切り捨てよ」と提言していますね。もし実現すれば、資材高騰と相殺しても建築費は下がるでしょう。土地の値段も下がってゆくだろうから、やはり3〜4年は待った方が良いのでは。

[636: サラリーマンさん]

でもその分金利が上がったら？？

[637: 匿名601さん]

資材高騰ネタはあまり盛り上がりませんね。
現在高騰している資材は輸入物ですので、国内で自給自足できる建材、例えば無駄に植林しすぎた
杉を活用して安価な木造戸建住宅を供給し、鉄筋コンクリは高級マンションに限定的に供給される、
といった手もあるかな、とふと思ったり。人口減りはじめると、郊外の安くて広い土地に戸建を
建てる方が魅力的かもしれませんね。

土建（建設）業界の多重下請け構造に否定的なご意見ありますが、個人的には、多層下請構造の
最大の利点は、元受にとって内製した場合に固定費になる人件費を受注連動の変動費として処理
できることではないかと考えています。
このように考えると、下請けを統合して階層をフラットにする、極端に言えばデベの社員と
して雇用すると、需要変動と関係なく固定費が発生しますから、下請間接費の削減効果を人件費
増効果が上回るんじゃないかと懸念するのですが、上でご紹介されている業界のご意見番の方の
コメントには、この辺りの解説どうでしょか？（業界の方、理解違ってたらご指摘PLS）。

それと、建設業の方のモラルに関して。六会や過去の事例等を見ても不正を指示するのは会社の
経営者層であり、現場でまじめに働いている方の問題じゃないですよね。現場の職人さん達を
どうこう言うのは筋違いじゃないですか？

[638: 匿名さん]

>>622

どこの業界でもコストダウンの工夫をする？
どのように？従業員の給料を減らす？安価材をつかう？どのようなことでも限度があるでしょう。
今回の資材高騰はあまりにも許容限度を超えております。
川上の資材高騰を川下に転嫁するのは資本主義の基本です。いま日本が競争力を失っているのは
あまりにも川下が力をもちすぎているから、固有名詞を言えば直接不動産とは関係ないがイオンの
岡田、ヨーカドーの鈴木、これらが日本の癌だな。

コストダウンの工夫をして安かかろう悪かろうのマンションを買うの？

[639: 購入経験者さん]

638さん
資材高騰の前に資材を購入しておけばよかったのです。
土地高騰の前に土地を購入しておけばよかったのです。
現にそうしているところはゴマンとあります。
相場動向を十分に調査して先手を打てば、高値で土地や資材を買う必要は
全くないのです。
メーカーだって、円高に振れる前に輸出予約や外貨プットオプションを購入
して円高に備えますよね。
イオンやヨーカドーは消費者の声を代弁しているだけ。川下とは結局消費者
のこと。消費者がチカラをもつのは当然。
結局、売れないものは作らないのが正解。

[640: 匿名さん]

>>639さん
もちろん消費者が最終選択権があるのはもちろんです。
但し、イオンやヨーカドーが消費者の声を代弁しているのはどうかと思いますよ。
一部マスコミの声を聞きかじった程度に感じられます。
この１０年間彼らはなにをしましたか？大店法の改正に伴い、郊外型大店舗を次々に
開店しました。その結果何が起こりましたか？人口に見合わないオーバーストア状態、
その結果デフレーションによる物価の低下＝給料があがらない。
日本の価値は下がり、いまや日本の魚でさえも外国に買い負けている状態です。
日本の物価が必要以上に下がったため、資材高騰でさえもアップアップです。
円とドルだけが置いていかれて他の通貨はどうですか？ロンドンの地下鉄の初乗りは９３０円
ですよ。あなたのような短絡的に安ければ何でもいいという消費者が日本をだめにする。