横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[542: 匿名さん]

>917
>不動産株下がってるけど大手は問題ないでそ。

大手も株下がってますけど。
さらに、(12月決算の)東京建物も積水ハウスは第１四半期、大不振だったし、
東京建物に至っては、年間の見通しを下方修正しています。

今後発表される(3月決算の)三井、住友、三菱、野村などの四半期決算は注目。

>不況だろうがなんだろうが土地はなくならないし、食い扶持に困ることはない。

だから？？？
なにが言いたいの？

今でも、土地はあるじゃん(しかも安くなっていて、仕入れコストを減らせる)。でも、マンションが売れないから、食べるのに苦労してるんでしょ。
土地があれば食い扶持に困らない、という単純な構図じゃないと思うけど。

>ちょっと前、流通の変化で商社が潰れるとマスコミに叩かれてた頃と雰囲気が被るよ。

これは全く関係ない。
流通の変化で商社が潰れるの構図と、今の不動産業の状況は全く全く違う。

[543: 匿名さん]

>541
>西口の幸区はラゾーナ等の再開発地区であり、まあまあ治安も良い。
>そんでも夜はホームレスがいるけど。

確かに、
>ラゾーナ等の再開発地区であり、まあまあ治安も良い。

ラゾーナ周辺はそうなんだけど、その先に進むと、西口も東口と対して変わらないんじゃないか。

[544: 匿名さん]

今後の経済状況を考えてみたらどうでしょうか。

マンション価格は下がるのは大前提で、誰も否定はしていない。

いつ買うのがいいか、が最も知りたい。

これから出てくる物件は、物価高騰により、販売価格を抑えるが
狭くオプションだらけになる。ただし、余計な施設も付かなくて、
管理費に負担がかからない。

現状の売れ残りで、破綻リスクの無いデベの駅近優良物件の中で、
許容出来る間取りと環境の物件の方を狙いたいのが本音でしょうか。

で、まずは今後の金利が問題。

インフレ進行にも関わらず、アメリカの経済減速見通しが厳しく金利が
上げられない。それを見透かされて、商品市場(原油等)が高騰している。

原油高騰による生活圧迫の方が、金利上昇の支払い増加を上回っていると
判断すれば、金利を上げるのが当然の流れ。サブプライムよりも、
インフレによる経済減速警戒は世界共通の考えですから、近いうちに
アメリカが金利を上げる行動に出るかもしれません

日本の金利も、各国の利上げに同調して上げる可能性は非常に高い。

むしろ今の金利水準が異常であるという認識が無い事が怖い。

インフレつぶしの為に、アメリカが利上げしろと言ってくれば、
ポチですから利上げします。

で、最終的に資源バブルが数年後に弾けた時が最安値で買えるはずです。

ただし、経済状況がかなり悪化している事が予想されるので、基本的に
買おうという意欲もなくなり(将来不安)、あっても銀行から融資が下りない
可能性も非常に高くなっているでしょう。

で、結局家賃の支払いが積み上がっていきます。５年で１０００万円くらいですかね。
これに金利が0.5%上がっている事を合算すると、値下げ３割を帳消しにしそうです。

また、バブルを経験しているデベは、それほど債務状況を悪化させる事はないですから、
投げを期待するのは難しいでしょう。国内の給与水準が上がらない一つが、内部留保の
積み上げ過ぎですから、ここ数年の内部留保がかなり積み上がっている大手デベは、
上記のようなデベ有利なシナリオを背景に価格交渉に挑んでくるでしょうね。

大手デベの駅近優良物件を希望の方は、待ちすぎてもメリットが少ないかと思います。

破綻予備軍の物件なら投げ売りになるか、それなら破綻してからが安く買えるのか。

デベの体力が無い優良物件は、先に専門の業者が買い叩いてじっくり売るという
事も考えられますね。


最後にこの私、デベの営業ではなく、詩がない＊＊＊投資家です。

今夜もオレのＯＫ負け！　See You Next Fight!

[545: 匿名さん]

長くて読む気にならん。長文にＫＯ負けだ。
ところで「ＯＫ負け」ってなんだ？

[546: 匿名さん]

＞５４１　＞５４３
川崎駅東口も、東京や横浜の繁華街に比べれば、負の要素もまだかわいいレベルだけどね。
ただそれすら、川崎駅東口は今、徹底的に浄化中。どんどん良くなるでしょう。

あと、取り締まりは川崎駅東口の中でも一部の地区や人に対してのことであって、一般市民には関係ないと思っている人がいたら、違うので認識を。
自転車の路上駐輪も注力して取り締まるようなので。

[547: 匿名さん]

＞544

評論家はいつまで経っても評論家

>いつ買うのがいいか、が最も知りたい。

まさにあなたには524の回答がピッタリではないですか。

[548: 匿名さん]

首都圏路線価　ミニバブルは終わった
http://www.tokyo-np.co.jp/article/column/editorial/CK2008070502000105....

記事より
・国税庁の二〇〇八年分路線価によると全国の標準宅地の平均額は三年連続で上昇した。だが実勢価格は下落基調にあり、東京都心部のミニバブルも消えた。住宅取得などを冷静に考える好機だ。
・実勢価格は昨年秋以降、全国的に下落基調に入った。都心部でも地価は沈静化してきた。
・国交省が今春実施した調査によると企業の土地取引意欲は急速に減退。地価水準についても今後下落を予想する回答が急増した。
・不動産関係者たちは、都心部で見られたミニバブルは終わった−との見方で一致している。
・とくに冷え込みが目立つのがマンション市場だ。首都圏の新規物件の契約率は昨夏以来、好不調の判断基準となる７０％をほとんど下回っている。在庫も急増した。
・不振の理由はマンション価格が高くなりすぎたことだろう。一戸あたりの平均販売価格は約四千八百万円と、二年前に比べて二割も上昇したという。
・年収の五倍程度が住宅取得の適正水準とされる中、給料が増えない勤労者には手の届かない買い物になった。
・地価は当分は調整局面が続く見通しだ。原油高騰による建設資材値上がりも土地取引や住宅建設に影響を及ぼす。個人も企業も住宅取得や土地利用を慌てない。今はじっくりと考える時期である。


ミニバブルは終わったそうで、今はじっくりと考える時期だそうです。

[549: 匿名さん]

ミニバブルは都心の話でそ。

上がると急ぐ、下がると待つ。
基本かもしれないけどマスコミが煽るとおりに
みんなが一斉に行動するとどっちも痛い目見るよ。

[550: 匿名さん]

>549
>みんなが一斉に行動するとどっちも痛い目見るよ。

具体例もなにもないから、説得力が全くないね。

[551: 匿名さん]

株と同じですね(笑)

[552: 匿名さん]

547さんへ、544です。

評論家、良い響きですね。

既に、駅近新築物件に住んでいますよ。

スーパーも駅も徒歩だし、オール電化なので夏場の冷房効率はいいですよ。
料理しても室温が殆ど上がらないし。

今後の原油高は慢性的なので、生活のランニングコストも重要課題でした。


「価格は下がる！」と「金利は上昇する！」。

現状はセット販売になってます。

４０００万円の物件を3%の固定金利で３０年支払うと、総額６０７０万円に、
３２００万円の物件を5%の固定金利で３０年支払うと、総額６１８０万円になります。

恐らく、後々から見れば、まさに今が買い時だった、という事になるような気がしますが。。。

株も、専門誌以外のマスコミが「天井」や「底」を話題にする時が、大体ピークですから。。。

[553: 匿名さん]

下落の底と皆が言ってるならその可能性もあるが、これからまだ下がるという見方が大半。
マンション価格の底値はまだ先。

景気が悪くなりボーナスが減り、にもかかわらず消費税上げとなった頃が下落のピークでは？
もう買いたくない、買えないと皆が思う頃が底ですよ。

[554: 匿名さん]

。。。←これってアジテーション願望？

新築だけで、一万戸の在庫が積みあがっていて
埋まらない賃貸も輪っかの外から拡大中

再編・統合がなされてない、旧態依然のフロントまがいで
非効率な分野・業種は、この先も落ちるしか選択肢は残ってない

商品としての魅力・価格競争力を持ってないとなれば、なおさら。

[555: 物件比較中さん]

週刊誌等でもよく取り上げられていますが、東京23区や横浜川崎など主に京浜間の財閥系マンションは
値下げなどしなくても現在もそれなりに堅調に売れていますよ。
セキュリティーなど建具以外の付加価値でもリードしているから当然と言えば当然でしょうけど。

今、問題とされているのが千葉埼玉辺りのマンションや京浜間でも徒歩10分以上で財閥系以外のマンション
でしょう。こうした物件は仮に安く購入出来たとしても付加価値(ブランド力)で悲しいけれど購入直後から
劣っているので、資産価値としては下落の一途をたどるのが現実です。
価格が大きくなればなるほどブランド力が重視されるのは周知の事実ですしね。

[556: 匿名さん]

>>555
良くそういう事を言う人がいますが、それは事実ではありません。

確かに神奈川では川崎駅・横浜駅周辺（徒歩圏）では値引き販売しているものはないでしょう。
が、川崎でもバス便となると値引きしてますし、横浜も郊外はそうです。
以前資料請求していると、匂わすことを書いたDMが来たりします。

都内もそうです。山手線徒歩圏の物件でも値引きしています。
大手デベでも家具を付けて500万引きとのDM見た時はびっくりしました。
山手線某駅から歩いて、15分くらいのとこなのにと。
財閥系でも成城からバス便とかは値引きしています。

実際に竣工間近、或いは竣工済みのマンションにコンタクトしてみてください。
もちろん全く買えそうにない属性の人にはそんな話はしてきません。
そこのところはご承知おきください。

[557: 匿名さん]

三井不動産　パークホームズ大船
野村不動産　プラウド藤沢イースト

が、それぞれ

パークホームズ大船：施工ミス、販売中止、契約解除、完成間際で取り壊し
プラウド藤沢イースト：施工ミスで販売中断

とそれぞれの掲示板に書かれてあったのですが、本当でしょうか。

[558: 匿名さん]

マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負
http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/

ここ数年、好況を謳歌していたマンション市況が悪化の一途をたどっている。大手ディベロッパーのマンションの在庫は2008年3月期末に軒並み増加、今期の粗利益率も低下する見通しだ。市況の大調整、大量供給時代の終焉という大波は、大手、専業、中小すべてを巻き込みつつある。(続く)

[559: 物件比較中さん]

556さん

はしょったから分かりにくかったかもですが、私が言いたかったのは
京浜間でも徒歩10分以上(当然バス便も含む)や京浜間でも郊外って意味です。
財閥系でも都心や人気路線の駅前などは手堅いですが、郊外や駅遠物件も多少あるのは知ってます。
販売時点から苦戦する物件は売れ残るし値崩れするのは当然でしょうね。

[560: 匿名さん]

素人が触って良い時期ではないと思うが

この先を楽観してるんだったら
さっさと買えよ

[561: 匿名さん]

とっくに買ったっつの。

[562: 匿名さん]

大きな事件になりそうです

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000013.html

[563: 匿名さん]

確かに、大きな事件になりそうですね。

規格外生コン、３００か所以上に出荷か
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3895193.html

　神奈川県藤沢市にある生コンクリート製造会社が、法律に違反する規格外の生コンを納入し、建設中のマンションなどでコンクリートが剥がれ落ちる被害が出ていることがわかりました。
　建築基準法に違反する生コンクリートを製造していたのは、藤沢市の「六会コンクリート」です。
　国土交通省によりますと、この会社は、生コンクリートに法律で使用が認められていない材料を混入し、去年７月以降、神奈川県内の５つの市の建設現場３００か所以上に出荷した可能性があるということです。

[564: 匿名さん]

出荷先は、横浜市栄区と鎌倉市との境に建設中の６階建てマンションと藤沢市の９階建て事務所ビル。いずれも完成前の物件で、工事は強度確認のため中断した。マンションの事業主三井不動産レジデンシャルは、引き渡しが大幅に遅れるため契約者と解約する方針。

[565: ご近所さん]

グランドメゾン東戸塚のＨＰが閉じられてますね。
グランドメゾンのＨＰからも消えてる・・

[566: 匿名さん]

こりゃ、大変だ

高い確率で被害者は神奈川県民ってこと？

[567: 匿名さん]

六会コンクリート（株）からの納入先が３００件以上あるとのこと。
早く全ての公表をしてほしい。

人事ではないかも・・・

[568: マンション住民さん]

>>566
うん、確率高い。購入者が県民かはさておき県内の物件である確率は１００％。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/080708/crm0807082008039-n1.htm
＞国交省によると、生コンは生産から９０分以内に使用しなければならず、出荷先は横浜や鎌倉など県内５市内に限られるという。

[569: 匿名さん]

神奈川のタワーマンションなど、工場でPC（柱、梁、床等）造っているけど
大丈夫なのかな？

かなりヤバい事件ですね！はやく納入先を公表してほしい！

『去年７月以降、神奈川県内の５つの市の建設現場３００か所以上に出荷した可能性がある』

[570: 匿名さん]

剥離で発覚したからには
デベは今頃腹くくっている最中だろ

けど偽装にうるさいご時世で、この静けさ
他でもやってるってことか？

[571: ご近所さん]

戸塚のサンクタス戸塚クロスヴィラージュ（オリックス）、
大船のレーベンハイム鎌倉マナーハウス（タカラレーベン）も販売停止しました。

[572: 匿名さん]

グランドメゾン東戸塚
共同売主 積水ハウス株式会社（代表）
東京急行電鉄株式会社
相鉄不動産株式会社
工事施工者 株式会社長谷工コーポレーション
　

サンクタス戸塚クロスヴィラージュ
施工会社 三平建設・大洋建設共同企業体


レーベンハイム鎌倉マナーハウス
施工 (株)熊谷組　管理　(株)レーベンコミュニティ

[573: 購入検討中さん]

単にJIS違反だったということよりも、JISで認められていない溶解スラグの混入が性能に
どの程度影響するか、が心配ですね。県は強度試験の結果を公表してくれるのかしら？

[574: 匿名さん]

>>建物強度に問題はないというが、
>>梁（はり）などの表面が複数個所ではく離（はくり）し、工事が停止された。

表面はく離だから表面化したようだし
生コン業界の常識に胡坐をかいてたら、大変なことになったってとこか

[575: 匿名さん]

判明したのは、横浜市戸塚区（６階）、藤沢市（９階）、鎌倉市（９階）の各１棟と、
日本綜合地所が売り主の同県内の１棟。
このうち、藤沢市と同社の計２棟で、コンクリート表面がはがれ落ちる「ポップアウト」
と呼ばれる現象が確認されたという。

[576: 匿名さん]

グランドメゾン東戸塚（積水）
ブリリアアーブリオ戸塚（東京建物・NTT）
サンクタス戸塚（オリックス）
レーベンハイム鎌倉マナーハウス（タカラレーベン）
プラウド藤沢イースト・ウェスト（野村）
パークホームズ大船（三井）
ヴェレーナ湘南海岸（日本綜合地所）
グレーシアステイツいずみ野（相模不動産）
グレーシアパーク藤沢善行（相模不動産）
・・・・その他

[577: 匿名さん]

相模不動産じゃなくて、相鉄不動産に訂正しましょう。

[578: 契約済みさん]

サンクタス戸塚（オリックス）を契約したものです。

一昨日、壁の表面剥離が確認されたと連絡があり、今週末にも売主（オリックス）から説明があるとのことです。
8月末に引渡し予定でしたが大幅な延期が予測されるそうで、大変遺憾です。

地域的にも予算的にも物件を変更したくないのですが、このようなケースで損害賠償等は請求できるのでしょうか？
まだ契約書等は確認できておりません。

詳しい方がいらっしゃったら教えてください。

[579: 購入検討中さん]

>>578
確かにそうですよね。
その遅れ分の家賃などは少なくとも保証してくれないと・・。
勝手に人生設計を変えられたわけですから。

[580: ご近所さん]

ヴェレーナ戸塚も該当してしまったようですね。
ＨＰが閉じられてしまいました。

[581: 匿名さん]

レクセル藤沢も販売中止に・・・・・

http://www.lexel.co.jp/newsrelease/pdf/080710_oshirase.pdf

[582: 匿名さん]

デベ工作員がパッタリいなくなったけど
ケツに火がついたようだね

ご愁傷様

[583: 匿名さん]

上大岡タワー　ザ　レジデンスもoutみたいだね。
横浜西部も総崩れ。壊滅的な状況に・・・

[584: 買いたいけど買えない人]

あちゃ〜どんどん増えますねぇ
どうあがいてもローンすら組めない私にとっては
この事件、面白すぎますｗ

[585: 匿名さん]

>デベ工作員がパッタリいなくなったけど

投売り物件の購入に否定的な見方をする私なんかの事ですかね？
普通に見てますよ。

デベに対して理不尽な値下げ圧力を加えると不正の原因にならないか、
というのが私の主張でしたが何もしなくても不正は起こっているわけで、
ある意味私の心配は無用なものだったようです。
本当に心底呆れる体質の業界ですね。
一人の設計士、一社の生コン会社の極めて低レベルな理由の不正で
数千〜数万人の資産の価値そのものがなくなってしまうこの手の事件。
不動産業界自体に愛想が尽きました。

今回被害者でもあるデベには少々可哀想ですが、
一度徹底的に業界の体質を洗い出して潰れるところには潰れてもらいましょうよ。
しばらくはまともに家も買えない状況になるでしょうが、仕方ないですよね。
本当にひどい業界です。

[586: 匿名さん]

上大岡タワー　ザ　レジデンスですがＨＰ繋がりますよ。

[587: 匿名さん]

>>584
自己陶酔型のレスの多いスレの住民がオタオタしているのを眺めるのは一興といえなくもないな。
しかし、お互い、性格悪いねえ。

[588: 匿名さん]

来週あたりなって、実はうちも六会コンクリ使ってました、なんてそぅっとHPのせるとこは、最悪やね。

[589: 匿名さん]

しかし、これでまたマンションの買い控えが起こるでしょうね。

行政の指導がしっかりなされ検査基準が厳格化されるまでは手を出したくないという人も多いでしょうから。

[590: 匿名さん]

No.585さんは業界に愛想つかしたんだからもう見てないと思いますが

>デベに対して理不尽な値下げ圧力

この表現からすると不動産業界の方ですかね。
・高くて売れない物の値段は下がる、高くても売れる物の値段が下がらない。
・値下げ圧力に対して、不正をしないと利益が出せない者は淘汰され、不正を行なわず
　とも利益が出せる者は生き残る。

業界関係なく、あたりまえのことじゃないの？

No.584さんは人ゴトと面白がってるけど、今回の事件を契機にNo.589さんコメントされてる
ような検査基準が厳格化されると、検査コストが物件価格に反映され、ますます購入が遠のく
んですよ。一番影響を受けるのは、利幅が薄く、検査コストを吸収しきれないリーズナブルな
価格帯のマンションなんですから。

[591: 匿名さん]

585です。
不動産業界に対する強硬派としてまだ見てますよｗ

このスレをもう一度最初から見てみてください。
ついでにこちらも。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8732/
私は途中から参戦してますが、当初はひたすら値下げ期待論を展開する方々に警鐘を鳴らしたつもりです。
・安くなるのはいいが、価値のないものから先に値引かれる。そんな物件でいいのか？
・過剰な買い控えが不正を誘発しないか？
特に後者を指して「理不尽」と表現しました。

住宅が怖いのは、食べ物と同様に不正がバレにくい事です。
自動車や電機よりも耐用年数が段違いに長く、機能性を表に出しにくい住宅はコストダウンの圧力が見えないところに影響します。
業界を甘やかす必要はありませんが「○年後には半額！」のような根拠のない思い込みが蔓延し、過剰なコストダウンを強いるのは怖い、と考えました。

しかし今回の件で思い知りました。
何やったって無駄です、不正が当たり前だと思ってる小さな会社がたくさんあるこの業界は、きっとこのままずっと腐ったままでやっていくんでしょう。
私はメーカー勤務のサラリーマンですが、我々が徹底的に教育されるコンプライアンスなんて考えてもいない。どうせまた食うために云々の話になるわけでしょう？
じゃあ、土建業界でしか働けない人は飢え死にしましょうよ、それがいい。間違っても税金使って生活保護なんて受けないで潔く死んでください。他の仕事する能力ないんですから。日本のお荷物ですから。

まあ、そしたら土建国家なんて呼ばれてる日本は終わりますけどね。
もうどうでもいいですよ、こんな国。