横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[51: 契約済みさん]

>>49
どこですか？？

[52: 匿名さん]

結局今年いっぱいは価格下がりそうもないな・・・
新しくでてきているところもまだまだ強気だ

[53: 匿名さん]

地価が上がって、建築材料が上がって、マンション価格が下がることはなさそうですね。
そのうち消費税も上がって、物価も上がって、上がらないのは給料だけ(泣)

[55: 匿名さん]

>50

公示地価の記事をくまなく見ましたか？記事は概ね、不動産市況の悪化を伝えていたのですが…。

例えば、

2年連続上昇の公示地価、不動産株下げ止まり要因にならず
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-30967420080324

記事より
・注目されていた公示地価は２年連続上昇となった。このところリバウンド態勢に入っていた不動産株にとって好材料となるものの、足元の不動産市況は急激に悪化しており、関連銘柄の下げ基調を止める要因にはならないとの見方が支配的だ。
・公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられるためだ。
・実際、毎年７月に実施している都道府県地価調査との共通地点で、半年ごとの地価動向を分析すると、０７年の前半（１—６月）に比べ後半（７—１２月）では上昇基調に鈍化がみられる一方、調査時点である今年１月１日以降に、状況はさらに悪化したとの見方が広がっている。
・今回の結果について、野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏は「住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている」と指摘。「２００９年の公示地価で全国平均（全用途）が、再び下落に転じる可能性も否定できない」と予測していた。


公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられる

とのこと

[56: 匿名さん]

さらに、

不動産市況の転換を暗示　国交省の公示地価
http://www.chugoku-np.co.jp/NewsPack/CN2008032401000433_Detail.html

記事より
・国土交通省が発表した今年の公示地価は、戦後最長の景気拡大を背景に一部関係者から「土地バブルの再来」ともいわれてきた大都市圏の地価上昇が都心部で減速、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する内容となった。
・公示地価は１月１日現在の価格を示すものだが、民間の東日本不動産流通機構がまとめた「首都圏土地レポート」などによれば、１月以降、東京都内の上昇率鈍化傾向は一段と強まっている。
　国交省幹部も記者会見で、年明け以後の継続的な地価データが手元にないとして明言は避けたが「１月１日以降、好転したとの情報は持ち合わせていない」と指摘。昨年、１６年ぶりに全国平均がプラスに転じ、今年は上げ幅を拡大した公示地価が、既にピークを過ぎた可能性を否定しなかった。
・建築基準法改正の混乱は収まりつつあるが、原油高やサブプライム問題の影響は不透明。地価を下支えする要因は見当たらず、今後の地価動向が日本経済の景況感を悪化させる懸念が高まってきそうだ。


今回の公示地価は、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する、そうですよ。

[57: 入居済み住民さん]

東京のマンション価格の下落をもろに受けそうですね。サブプライムの影響が東京に来て、東京の影響が横浜に来る。今後もどんどん下げていくでしょう。

[58: 匿名さん]

>48
>田舎だからじゃないですか？

ぜひ、今出てる週刊ダイアモンドの

Column 埋め立て地、国有地、農地……「日本に土地はない」のウソ を読んでください。

埋め立て地にはまだまだマンション候補地があるし、
今後、都心では国有地が大規模に売却されるそうです。

また、記事には書かれていませんでしたが、UR都市機構も今後多くの所有地を民間に売却する計画です。

ね？なくなりそうにないでしょ！？

[59: 匿名さん]

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きも
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080324/fnc0803241859012-n1.ht...

記事より
・だが最近、郊外を中心に、当初の販売価格を値下げして売り出す事例が出ている。背景には、初めてマンションを買う団塊ジュニア世代が、価格高騰についていけなくなったためとされる。値下げはまだ財務体力のある業者にとどまるが、年内には本格的な在庫調整が始まるとの見方もある。マンションの“値崩れ”が、再び起きるかもしれない。
・　売れ行き不振を受けて始まった値下げの動き。だが、みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「（値下げに）踏み切ったのは、財務体質に余裕のある業者だ」とみる。財務体質に余裕のない業者は、高値で仕入れたマンションを値下げして売る力がない。このため、「在庫を抱えたまま倒産するところが出ており、今後もその傾向は続くだろう」（石沢氏）。
　立地面では都心マンションの魅力にかなわない郊外マンションの販売は厳しい。在庫調整は９月以降始まるとみられ、「郊外マンションを中心とした値引き販売も本格化するのではないか」（同）との見方が広がる。


郊外マンションを中心とした値引き販売が本格化

[60: 匿名さん]

>>55、56
それは半年後の地価調査を待ってみないことには、何とも言えないな。
上昇が鈍化してそのまま下落するのか、あるいは持ち直すのか。
それは結果論でしか言えないし、今の時点では誰にもわからない。
経済現象に関しては専門家の予想など、競馬評論家の馬予想とほとんど大差がないのが実情。
実際マーケットでは利回りからみたリート指数の底打ちがそろそろ言われ始めているし、
半年後には案外回復基調が鮮明なんて記事になってるかもしれんよ。

[61: 匿名さん]

今のところ、価格上昇要素しかないにも関わらず、一旦需要がストップしてます。

要因として

　１．金利はまだしばらく上がりそうにない
　２．消費税ＵＰももう少し先のようだ
　３．価格上昇にビビッた

しかし、買う人の数が減っていても、買いたい人の数は変わっていない。
とすれば、１・２（必ず来る要素）がまた近づけば、当然需要もまた跳ね上がる？

もっとビビッた時には、手遅れかも。

[62: 匿名さん]

注目されていた公示地価は２年連続上昇となった。
このところリバウンド態勢に入っていた不動産株にとって好材料となるものの、
足元の不動産市況は急激に悪化しており、関連銘柄の下げ基調を止める要因にはならない
との見方が支配的だ。

市場では、最近の市況悪化を株価に織り込んでいないとの声も出ている。

直近では、再生事業を手掛ける企業を中心に、
不動産会社の大幅下方修正が相次いだほか、
２０日にはレイコフ(8941.OJ: 株価, 企業情報, レポート)が民事再生手続き開始の
申し立てを行ったばかり。こうした点から市場参加者は、
不動産株に対して不安の目を向けている。


三末引渡し物件が売れてなくて
いや〜な汗かいてる人は手を挙げて

[63: 匿名さん]

もう評論家は不要です

[64: 匿名さん]

サンケイの記事見たけど値引き連呼してる人は久米川あたりを狙えばいいんじゃないの？

[65: 匿名さん]

久米川ねー。値引きは嬉しいけど、売れ残った物件ってなんか魅力に欠ける。それにこれから発売される新築物件もなんだか狭くて安っぽい。本当に今後買い時って来るのかな。決断に困ります。

[66: 匿名さん]

59の産経記事って、週刊誌などでさんざん書かれた久米川物件の話を蒸し返しただけだものね。
目新しい話ではないよ。

[67: 匿名さん]

久米川って何処にあるのかみんな知ってるのでしょうか。
志村けんで有名な東村山市にある町。埼玉県の近くです。

それを事例にして、東京のマンション価格が下がったと書いてるわけです。ま、東京都内ではありますけど。

[68: 匿名さん]

事例はそうだけど、都心だって裏で値引き始まってるよ。新聞は裏付けが取れないと書けないから、この例を出してるだけだね。週刊誌の後追っかけって言ってたけど、週刊誌が正しいことを書いていたっていう証明になるよね。大手マスコミがお墨付きを与えたんだから。

[69: 匿名さん]

横浜市内でも、やはり郊外物件では500〜600万引き、という話がでています。
但し、100戸以上の大型物件に限るようですが……。

[70: 匿名さん]

サンケイが大手マスコミか…
朝日読売だけかと思ってたけど。

[71: 匿名さん]

朝日読売日経以外は参考にもならず

[72: 匿名さん]

↑　日経読んでないじゃん

[73: 匿名さん]

↑いやいや、結局、自分に都合が悪い情報は全て認めたくないだけでしょ。

[74: 匿名さん]

神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　283棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　160棟
　・完成済み＆駅徒歩15分以内　115棟

情報元：住宅情報ナビ(2008/03/25 23:40現在)

完成済み在庫マンションがますます増加しています。

160棟も完成済み在庫マンションが存在するのは異常ですね。

---

ちなみに、２週間前は、

神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　287棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　152棟
　・完成済み＆駅徒歩10分以内　74棟

情報元：住宅情報ナビ(2008/03/10 0:00現在)

[75: 匿名さん]

>>74

今、完成済み在庫マンションだらけですね。

書籍 "現役・三井不動産グループ社員が書いた！　「ダメマンション」を買ってはいけない"

には、はっきりと大きな文字で、

「基本的に、竣工した在庫は定価で買う必要がありません。」

と書かれてありますが…。

完成済み在庫マンションを定価で買われた方、ご愁傷さまです。。。

[76: 匿名さん]

そして、今後マンションを買われる方は、

こうならないように気をつけないといけないですね。

自分が買った物件が後で、自分が買った値段よりも安く売られたなんて、一生後悔が残りそうです。そんな人生は送りたくない。

実際、そういう事例は多いようです。

「気持ちは分かるが…」マンション値下げ適法
http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/080128/trl0801282047022-n1.htm


もし今買うとしたら、思いっきり値引きしたものしか狙えないのかもしれません。

例え、今買ったものが完成済みでなかったとしても。

マンションが完成済みでなかったとしても、この先売れ残ってしまえば、値引きされる可能性が大きいんじゃないでしょうか。

[77: 匿名さん]

で、みなさん、何を言いたいの？
自分が納得できる値段で買えたんなら他人のことなんてどうでもいいじゃん。

[78: 匿名さん]

いやいや、

自分が買った物件が後で、自分が買った値段よりも安く売られたなんて

納得できるわけないでしょ、普通。

[79: 匿名さん]

>>78
そんなこと言ってたら、食料品や家電だってあらゆる商品が買えないよ

[80: 匿名さん]

>>76

また産経からのネタか。
ＭＲでアンケートを書かされる時、購読紙の設問に
朝日、読売、毎日、日経、その他
となってるケースがある。
つまり、産経はその他扱い。

[81: 匿名さん]

値下げされた物件を買っても寂しい気持ちにしかならないけどなあ。
それに、もし隣人が安く購入したと聞いたとしても、そのレベルの人と見下してしまうかもしれない・・。
感じ方は人それぞれですな。

[82: 匿名さん]

似たようなもんを安く変えたなら優越感しかないだろ
もし隣人が安く購入したと聞いたら
自分ってなんてマヌケなんだと反省するし
隣人からは、なんてマヌケな奴なんだろうという目で見られる

業者や既に高く買ってしまった購入者だとしても、
もう少し、ひとを不快にさせないトークを身につけてください

[83: 匿名さん]

売れ残りが安くなっても気ならないですよ。
同じ時期に買って割引が違ったら悔しいけど。

売れ残りだと、プランセレクトやオプション等々
好みの設定にできないですからね。

自分が購入した物件はキャンセルで２戸
完成後売れ残り販売あり値引きがあったかは知らないけれど
値引きがあったとしても、値引き前に好みの階と間取り
オプション等選べる方が価値として高いです。

[84: 匿名さん]

79さん

食料品や家電品と混同すべきじゃないですよ。それらは嗜好品や消耗品ですし、探せば誰もが同じ物を安く買えるチャンスがあって平等です。だから多くの人は文句を言いません。

ところが住宅は違います。
横浜のとある場所で4500万で売り出しましたが半分が売れ残り、2800万で再度販売したところ完売しました。これに対して当然ながら最初に買った住民は不服とし、最終的には差額分が返金されました。
このように、一般的に考えて範疇を超えているか、平等かどうかです。
79さんも、自分が買った物件が半額になったりしたら不満じゃありませんか？

[85: 匿名さん]

>>84
>最初に買った住民は不服とし、最終的には差額分が返金されました。
どこの売主ですか？

売れ残りマンションには住みたくないです。それなりの理由があるから
転売する時は売れないよ！安くても・・・

[86: 匿名さん]

>>84
そりゃ値引きの額によるだろうね。
半額なんてたまげた値引きなら訴えたくもなるが１割〜２割は微妙なところ。
１割以下ならセレクトプラン等選べるプラス要因の部分も入ってくるから同等だろうね。
（７９の流れでは値引き額に触れてないからねぇ）
ってことで私だったら２割くらいまでなら不満には思わないかも。

でもし半額になる物件つかまされたらなにより自分の目利きにもショックを受けそう。
今後の様々な購入物にも自信なくなりそう。

[87: 匿名さん]

＞８４
売れ残りの値引き相場は普通１割くらいでしょう。
２割引でもかなりなもの。

半値に下げるような物件は極小。
そんな物件を定価で買う人間のが危ないですよ。


書かれているけれど、１〜２割引きならばセレクトやオプ、間取り
選べる自由と比較して有利とも言い切れないでしょう。

[88: 匿名さん]

>86
>半額なんてたまげた値引きなら訴えたくもなるが１割〜２割は微妙なところ。

５０００万円の２割は、１０００万円。

これ、微妙かなぁ。

私はめちゃめちゃ大きいと思うけど。

[89: 匿名さん]

今日の日経朝刊に地価変調「冷水浴びたマンション需要」欄で武蔵小杉高層マンション群の写真と共に掲載されていますね。

この記事によると、調整局面、下落局面などなど書かれているが、ごく一部の健闘している地域代表例として、武蔵小杉の購買堅調例が取り上げられてます。

武蔵小杉は当面安泰です

[90: 匿名さん]

好調・不調が入り乱れたまだら模様に・2008年2月の実績http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

申込率は高い順に、横浜・川崎が83％、東京23区が81％、東京都下が77％、
神奈川県下が70％と堅調だったのに対し、埼玉県が58％、千葉県が57％と低迷した。

横浜・川崎は意外に善戦しているようです。

[91: 匿名さん]

他人がいくらで買ったか気になる人が多いのねえ。マンション住む人は見栄っ張りが多いのか？そんなに気になるんなら中古買っときゃ良いと思うんだが。

[92: 匿名さん]

入居前にしっかり完売、値引なしのマンションが当然よいでしょう。
しかしそれを第1期に見抜くのはなかなか難しいかと。


近隣マンションよりも高い値段で、注目されている物件が安全策ではありますが。

[93: 匿名さん]

>>88
訴えるには微妙だろ？
個人のでかい小さいの話ではなく。
個人レベルなら100万だってでかいって思う人はたくさんいるわな。

[94: 匿名さん]

>90
>好調・不調が入り乱れたまだら模様に・2008年2月の実績
>申込率は高い順に、横浜・川崎が83％、東京23区が81％、東京都下が77％、

とありますが、

不動産経済研究所の調べでは、

「売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。」

とあります。

”申込”した人はわりといたけど、結局、”契約”まで至った人は少なかった

ということでしょうか。

参考までに
首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav...

記事より
・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。
・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。

[95: 匿名さん]

参考までに

『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137
http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/

これによると、

＜首都圏08年はこうなる＞
23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至

だそうです。

[96: 匿名さん]

新築価格、申し込み率、契約率を総合的に判断すると横ばいといったところか。

[97: 匿名さん]

地面すれすれ、低空飛行ですな。

[98: 匿名さん]

”申込”した人はわりといたけど、結局、”契約”まで至った人は少なかった

相変わらずｗ

[99: ビギナーさん]

こんばんは。
他所でも質問させていただいているのですが、お答えいただける方がいたら教えてもらえると嬉しいです。

自己資本１０００万円で４０００万円位の物件を買うとして、
１０００万円に対する利回りは何％ぐらいなら投資対象として考え得るでしょうか。

利回りは、減価償却費など非資金性費用や支払い利息等も含む全ての費用控除後の利回りとします。
売却時には減価償却後簿価でほぼ損得なしで売ることが期待できるものとします。

ぶしつけですみません。

[100: 匿名さん]

全体的に掲示板の書き込みがひところに比べ減ってきていると思う。
まもなく４月という時期的なものもあるとは思うが、
今の物件価格が高くて、これから下がるという予想の元、
購入を控えている人が多いっていうのも一因だよね、きっと。