横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[421: 匿名さん]

タワマンタワマンって、みんなやっぱり外見からしか思考フレームを
決められない。駅前のマンションがたまたま背が高かったと考えれば簡単。

低層でも北向きが好きな人もいるし、景色が良ければ階数は関係ないもの。
景色を全く気にしない人も多く住んでるのも駅前マンションの特徴。タワー
だからみんな気にしてるとは思えない。
管理費・修繕費が高いか安いかは実際の価格を見ればほぼ同じとわかり、
高防音性の必要性もエレべーターの混雑緩和も低層でも同じ
（駅前・幹線道路近くならどこでも当てはまる話）
ゼネコンが大手なのも階数（タワマン）に関係ない。
駐車場の割合も駅近が理由。低層だからお金がなかったと隣人は
誰も思わない。（タワマンだからと買った人ほど金銭的には苦しい感じ。
ここのキャンセル物件は無理して契約した高額高層階ばかり）
本当に購入した人なりの理由が多岐にわたるのがこのエリアの特徴でしょう。

[422: 匿名さん]

＞いやみに聞こえたらすみません
何でタワマンの住民て勘違いしている人多いんだろう。
普通のマンション買った人はタワマンが買えなかった人ばかりだと思ってるのか？
私はくれると言われてもタワマンなんて住みたくないから「いやみ」に何て聞こえないよ！
ただ、必死な言い訳に聞こえるけど。

[423: 契約済みさん]

今のタワマン人気はタワマン特有のリスクが
過小評価されすぎているからなのかなぁとは
個人的に思っています。

現状でも、タワマン特有のリスクというのは
少しネットをつつけば沢山出てくる内容ですから。

10年後もそれらが顕在化せず、今と同じ状況が
続いているとはとても思えないです。

[424: 415]

422さん
ほんと、申し訳ありませんでした。

[425: 匿名さん]

大規模マンションの物件数が大幅減少、発売時期の調整が主要因か
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008062201496p2

07年に発売した大規模物件は06年比33.2％減の1万3290戸。全発売戸数は同18.0％減の6万1021戸と、全体の減少率を上回り、大規模物件の供給の落ち込みが、供給戸数全体の減少の大きな要因になった形となった。

[426: ビギナーさん]

このスレ結構おもろいね

[427: 匿名さん]

2009年1月期第1四半期でいきなり172億円の営業赤字　　積水ハウス株式会社
http://www.data-max.co.jp/2008/06/200911172.html

今年の住宅産業界の苦悩が浮き彫りに

記事より
・積水ハウスは、2009年1月期の第1四半期決算を発表したが、営業利益段階でいきなり172億円の赤字を計上した。　前年同期は54億円の黒字であったから、実に226億円もの収益悪化となった。
・業界をリードしてきた同社の宅地分譲を含めた不動産販売事業、および分譲住宅分野販売が前年同期比14％減、27億円の営業赤字となっている。地価高騰の影響を受け今年に入ってから急減している。


不動産不況の影響が浮き彫りに．

[428: 匿名さん]

参考までに，

中国も不動産不況だそうです．

深刻な不動産不況、大金持ちが一転“借金大王”に—深セン市
http://www.recordchina.co.jp/group/g20790.html

記事より
・2008年6月23日、中国新聞網によれば、先行きの不透明な状態が続く不動産市場により、深センでは多数の不動産投資家が多額の負債を抱える事態に陥っており、銀行の貸し付けや貸し倒れの調査が開始されたと、香港「文匯報」が報じた。
・業界関係者によれば、多くの投機家が億ションなど高額不動産を所有しているものの、負債の返済ができない状態だという。多くの人が2007年9月までに市場に参加したが、その頃が最も高値で、当時はまだ売買による利益や賃貸による家賃収入が期待できたものの、その後の不動産価格はじりじりと右肩下がりが続いた。現在では安値となり、毎月多額の損失を出しながらも、多くの投資家は売るに売れない状態に陥っているという。
・見通しのきく投資家は早々と資金を引き揚げるという例もあったが、中には一夜にして大金持ちから一転“大負債持ち”になってしまう人もいるという。


中国の勢いが止まれば，建設資材の高騰も収まるかもしれませんね．

[429: 匿名さん]

参考までに，

福岡も完成在庫増で販売も乱戦ぎみ、値引き販売が横行しているそうです．
大幅値引き販売しているものもあるとのこと．

福岡のマンションも値下げ販売
http://www.data-max.co.jp/2008/06/post_1681.html

記事より
・　ココロコス東京久米川（406戸、東京建物）が、当初の販売価格より大幅値下げを発表して話題を巻いたが、福岡でも完成在庫増で販売も乱戦ぎみ、値引き販売が横行している。そうしたなか、福岡のデベ第一人者である西鉄も、グランド・サンリヤン唐人町の販売価格の値下げを発表した。昨年11月竣工していることから、苦肉の策であろう。
・ジョーコーポレーションはサントノーレ箱崎西（昨年11月竣工）の完成在庫を一括して同業者に売却。物件は新売主から格安で販売されている。福岡都市圏の分譲マンションは、場所により供給過多状態が続き、個別に大幅値引き販売されている物件も少なからずあるようだ。

[430: 匿名さん]

新築マンション値崩れ始まる　千葉県すでに2004年の水準
http://www.j-cast.com/2008/06/25022427.html

記事より
・新築分譲マンションの価格が下落している。不動産経済研究所がまとめた首都圏のマンション市場動向によると、埼玉県や千葉県では価格の下落が鮮明になってきて、「千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいています」と指摘。購入希望者が安い物件を求めて買い控えを決め込んでいて、売り手側が値下げするしかなくなってきている。
・マンション価格が下落していることは間違いない。不動産経済研究所によると、5月の地域別平均価格は、東京都23区は前年同月比1.1%アップして 6339万円、東京都下は同15.0%上昇の4617万円、神奈川県も同11.9%上がり4582万円だったが、埼玉県は同6.5%下がり3397万円、千葉県は同21.1%低下の3111万円と大きくダウンした。5月に首都圏で販売したマンションの翌月繰越販売在庫数は1万482戸だった。
・新規供給の落ち込みをみても在庫処分に注力していることがわかるし、資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つといった対策を立てている。


千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいている，そうです．
また，資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つ，という対策を立てているそうです．

今後はさらに安いマンションが登場しそうですね．

[431: 匿名さん]

ご参考までに，

ゴールドマンサックス：中国不動産市場価格、20％下落見通し
http://www.chinapress.jp/finance/11185/

記事より
・ゴールドマン・サックスの調査研究報告では、世界経済の先行きに対する不透明感や、中国国内における緊縮貨幣政策の実施などにより、中国不動産価格は2007年末より15—20％下落する予測を発表した。


中国も不動産不況で価格下落している，そうです．

また，他にも以下のような記事が．

【山本勲の観察中国】（１６）歯止めかからぬ株価下落
http://www.business-i.jp/news/china-page/news/200806170052a.nwc

[432: 入居前さん]

いずれにしても、つい最近までのマンションは価値が上がるものというバブル考えは捨て、以前のように、一戸建ては土地はのこるがマンションは経年的に下落していくという基本に帰らないとだめでしょ。売り出し価格より高い中古マンションの在庫がずらりって当たり前田のクラッカー。

[433: 匿名さん]

[不動産セクター]　大引けの業種別下落率２位——43銘柄が新安値
http://moneyzine.jp/article/detail/71018/

記事より
・東証１部で19銘柄、全取引所では43銘柄が新安値を付けた不動産セクター。
「不動産業」は業種別下落率でも「その他金融業」に次ぎ、２位と売りが目立った。
アーバンコーポレイション（8868）は売りが止まらず、今日も13％安と二ケタ下落。
シーズクリエイト（8921）、パシフィックＨＤ(8902）、アトリウム（8993）なども７％以上下げている。


不動産セクターの株価が大幅に下落している，ようです．

[434: 匿名さん]

[不動産セクター]年初来安値ラッシュ、東証１部全体の９４銘柄に対し、不動産業種で１８銘柄（１９．１％）
http://moneyzine.jp/article/detail/70800/

破たんしたスルガコーポ（１８８０）こそ、マネーゲーム的な買いに大幅高となっているものの、不動産セクター全体では本日も売り込まれ、安値ラッシュの様相を呈している。
東証１部で本日安値更新した不動産株は、東宝不動産、大京、アーバン、ジョイント、エスリード、日本綜合地所、日神不動産、ゼファー、クリード、タカラレーベン、パシフィック、フージャース、サンシティ、創建ホームズ、タクトホーム、シーズクリエイト、大和システム、アトリウムと、新興企業を中心に実に１８銘柄と、東証１部全体のほぼ２割を占めている。


不動産セクター全体では本日も売り込まれ、安値ラッシュの様相を呈している，そうです．

[435: 匿名さん]

私も、マンションが適正価格=一般の人が買える価格まで下がればいいと願っている一人ですが、田都沿線では、巷間伝えられる程、下がっていませんね。
逆に、一部大手の物件では上がっているのではないかと思われるものもあります。
このままでは一生賃貸暮らしで、早く手が届くところまで下がるのを期待しています。

[436: 匿名]

戸建てより一般向けマンションの方が価格が高くなってる現状はどう考えてもおかしい。

[438: 購入検討中さん]

430さん参照記事のデータ分析の仕方に違和感あったので、不動産経済研究所の元資料
確認したら「埼玉・千葉で価格、単価ともにダウンも、全体の上昇傾向変わらず。」と
なっていますね。
ttp://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
現在のデータで顕在化しつつあるのは、人気ある物件・路線・エリアは横ばい、
人気ないところは下がっている、という「２極化」の進行だけだと思います。
今年末くらいには人気物件も横ばいから下落に転じてるといいのですが．．．

[439: 匿名さん]

４３８さんのおっしゃる通りだと思います。

２年前から探しているのですが、駅近で好条件のマンションは高止まりしているように思えます。価格が手ごろで条件の良いマンションが無いこと実感しています。

当面は悪条件のマンションの在庫整理で値引き販売があるでしょうが、いずれはこういった物件自体の供給量が減って、好条件のマンションの価格は高止まりのままが状態（埼玉や千葉ではない）が続くのではないかと思います。

[440: 匿名さん]

>439

家を探している人が，”高止まりのまま”って宣言するのは不自然ですね．

なんのために，そう宣言するのですか？

わざわざ高く買いたいため？

立場と意見が思いっきり矛盾してますね．

[441: 匿名さん]

439さんはごく真っ当なことを言ってると思いますが。
440さん何か勘違いというか曲解というか変わった捉え方する方ですね。

[442: 購入経験者さん]

439さん
MRできちんと購入意思と購入能力を示して価格交渉していますか？
デベ言い値は変わらなくてもかなり水面下では勉強してくれますよ。

[443: 匿名さん]

>>442さん
439さんは「価格交渉」の余地が無い「駅近で好条件のマンション」を検討されているのでしょう。

[444: 匿名さん]

私も、来年3月末までに社宅を出なければならないので、住宅を探していますが、人気路線、駅近、大手分譲マンションは価格が高止まりしたままです。
ここ3か月真剣にモデルルームを見ていますが、価格交渉に応じるデベさんは、残念ながらいませんでした。
この掲示板の情報を頼りに、値下げを引き出そうとしていますが、難しいです。
人気物件はだめですね。

[445: 匿名さん]

その通りです。　

条件に合わない物件は、最初から値引き提示されています。逆に買いたい好条件の物件は値引き交渉しても全く応じてもらえません。

[446: 匿名さん]

＞人気路線、駅近、大手分譲マンションは価格が高止まりしたまま

勘違いも甚だしい。

人気路線、駅近、大手分譲。この３拍子そろった物件を何で値引きせにゃならんのだ。

価格が高止まりしているわけではなく、それが適正価格なの！

[447: 匿名さん]

自分の身丈に合った物件を買いましょう。

無理して買って、後で苦しむのはあなたですよ。

「住宅ローンで苦しまない方法（１）〜借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[448: 入居前さん]

これだけ、不動産不況になっているんだから、仲介手数料も交渉すべきですよね？
5000万えんの物件仲介するだけで、売主買主からあわせて300万ももらうっておかしいな話ですよね。あまりスレに関係ありませんが、前購入を検討した不動産屋は「仲介手数料は、法律で決まったものですから変える訳にはいかないんですよ」といわれて、絶対この不動産屋から買うのはやめようと思いました。

[449: 匿名さん]

”もちろん値引き価格で買う。ただし絶対に値引きに応じないような物件が条件”

いるよね、こんなトートロジー君。

万が一狙ってた部屋が値引きされようものなら、そこへの熱が冷めもっと条件のいいところの
値引きはないか、値引きはないか、と探しまわるに違いない。

売り手からしたら一番相手にしたくないタイプだが、
こういう掲示板にとっては何年間も毎日毎日張り付いて盛り上げてくれる有り難い存在かも。
いつか本当に買って無事成仏できますように。

[450: 購入経験者さん]

>448
「仲介手数料無料」でググってみれば。
仲介屋なんてやることは皆同じなんだから安いところで仲介してもらえばいい。

[451: 購入検討中さん]

438です。
私なりに個人交渉以外で価格が安くなる方法を考えたのですが、
「誰も今の値段で買わない」　或いはその結果として生じる
「全体の価格の低下、契約率の低下に関する報道を積極的に広める」
という行動も手段の一つだとは思うのですが、デベロッパーや業界統計に
依存してしまう即効性のない方法であるので、「年内に特定のエリアに引っ
越したい」という人は恩恵を受けにくい。
と、すれば特定のエリア・物件で何％価格が下がった、という情報持つ人
同士で掲示板で積極的かつ具体的に公開するのがいいのではないかと思いました。
No.180さんの情報の出し方は信憑性の点で賛同を得られませんでしたが、
積極的かつ具体的に公開することで、たかが掲示板の情報でも同じエリア・
物件に関心がある人はそれを元にモデルルームで再交渉する。それにより
さらに連鎖的に情報が発信・活用され、能動的に価格を下げることができる。
．．．このような展開は楽観的に考えすぎでしょうか？

[452: 匿名さん]

現在進行形で地価下落中。
また公務員宿舎などの放出も決定されており、土地の供給はまだまだある。

つまり、これから用地取得され1年後くらいに販売されるマンションを狙えば良い。
今現在販売されているマンションは土地プチバブルで高値で仕入れてしまったもの。
仕入れ値が高いので安くできない。

1〜2年くらい待ちが正解！！

[453: 匿名さん]

＞＞公務員宿舎などの放出
どこですか？

[454: 匿名さん]

長期固定金利が上がり始めましたが、どうしましょうか

[455: 入居前さん]

金利が上がったからこそ、今買わず資金を利殖するんです。

[456: 購入検討中さん]

田園都市沿線の東急物件はまだまだ強気だな
立地がいいから高くてもそれなりに売れている。

[457: 購入予定]

452さん
教えて頂きたいのですが、
1．最大で160万円戻ってくる住宅ローン控除は今年の入居まで。
2．親が裕福で援助してもらえる場合の3500万円まで非課税の相続時精算課税制度が2009年中の贈与まで。
3．不動産取得税(土地と建物それぞれ)の軽減は来年3月まで。4．登録免許税半額は来年3月末まで。(ただし、土地分は2011年3月末まで)
5．印紙税の軽減は来年3月31まで。
6．固定資産税の半額は2010年の3月末までに新築されたものに適用。
7．マンションの価格には消費税が含まれているため、消費税がアップした場合、仮に5000万円の建物が現在の5％税率で5250万円で販売されていたのが、オーバーに考えて10％になった場合5500万円にアップしてしまう。

ある程度の税金制度は延長するとは思いますが、絶対ではありません。
これでもまだ購入しない方がよろしいですかね？

[458: 匿名さん]

効果があるほど利殖できるまで預金金利は上がってないのが実情。それでも「利殖できる」といえるほど資金があるなら、現金で購入できるわけでローンのことはどうでもいいよねえ。

ここ二ヶ月で長期金利は0.5％程度上昇し、些細な値引き幅を上回るローンの利子の増加があったわけで、買い控え派はますます買えなくなった感じだね。安い物件が出回りはじめた頃には長期固定金利が実質5%とかになっちゃったりして、結局払う額はたいして変わんないことになりそうだね

[459: 匿名さん]

>>457
地価が下落しているのは事実。

マンションは土地代の占める割合が大きい。
資源が上がろうとも土地代が安くなれば十分吸収されるわけだ。

今、売り出されているマンションは土地代がプチバブルで高かった頃に仕入れたもの。
安く売れる訳が無い。

これから用地取得され、1年後くらいに売り出されるマンションが狙い目。

例えば、用地取得代が1割安くなれば5000万のマンション4500万になる訳だ。
（実際にはここまで単純には行かないが解りやすい例として）

政府系土地放出のニュースはググればいくらでも出てくる。

買うも買わないも自己責任。
最後はあなたの判断だが、俺はこれから下がる可能性が大きいと思う。

[460: 匿名さん]

例えば、神奈川県都市部で

半年で地価が10%近く下落しているポイントは
・横浜市　菊名駅近辺
・横浜市　青葉台駅近辺

半年で7〜8％下落しているポイント
・横浜市　センター南駅近辺
・横浜市　たまプラーザ駅近辺
・川崎市　生田駅近辺
・川崎市　新百合丘駅近辺

などなど

ググればいくらでも出てくるよ。

[461: 匿名さん]

いい場所は下がり難いですよ。調べてばかりいてチャンスを逃さないゆうにね。

[462: 匿名さん]

>例えば、用地取得代が1割安くなれば5000万のマンション4500万になる訳だ。

ガイアの夜明けスレに貼られたリンクによると土地は物件価格の3割程度ですって。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

だから土地が1割程度安くなっただけでは5000万のマンションは4850万にしかならない。
この程度は金利変動ですぐに変わってしまう額では。
現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）

[463: 匿名さん]

>457
消費税は土地にはかかりません。
だから、5000万円のマンションの土地が2500万、建物が2500万として、消費税5%だと
5125万、仮に10%になったとして5250万ですよ。
ま、それでも高くなる事に変わりありませんけど。

[464: 匿名さん]

>現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）


しかもその間、ボロ賃貸に住むのを我慢しなきゃいけないし、
病気にでもなったら一生家なんて買えなくなりますね。

[465: 匿名さん]

病気になってローンが払えなければ
銀行に持ってかれて同じでは？

[466: 匿名さん]

働くことは普通に出来ても、ちょっとした病気で団信加入を断られてしまいますよ。

[467: 匿名さん]

って言うことは住宅ローンが組めなくなるってこと？？？

[468: 457です。]

皆さんご教示ありがとうございます。
≫463さん
そうでしたね。間違えましたが、それでも多少アップしますね。

あと、私も464さんと同意見で、不透明な金利の動向、更に新居購入までに賃貸料もかかってくるんですよね。
459さんの意見もわかるのですが、1、2年待って自分の適した物件が出てくるかわからない、プラス私みたいな貧乏サラリーマンに払いきれるか(自己責任ですが(泣))。
今なら税金や賃貸代を考慮した金額を上乗せできないか等、…考えてしまいますね。

[469: 匿名さん]

わずか半年で地価が10%下がってる。

これからの半年、1年でもっと下がるのでは？（何せ景気が悪化しているから）

そうすればマンション価格はもっと下がるよ。当たり前だけど。
地価下落はどこかで底を打つが、半年やそこらで潮目は変わらないよ。

だから
>>461
>>462
あたりの意見は「今が地価の底値」であれば成り立つ議論で、正直無意味。
まだ下がるよ。

[470: 匿名さん]

マンション市場　冷却　首都圏在庫、１万戸超

　東京新聞2008年7月1日 夕刊

　首都圏のマンション市場に異変が起きている。急ピッチで進んだ分譲価格の上昇を背景に、新規物件の契約率が低迷し、一万戸以上の在庫が残る。一部の業者は値下げに踏み切り、上昇トレンドは失速しつつある。一日公表された二〇〇八年分の土地の路線価には、三大都市圏での上昇率の鈍化傾向が、くっきりと表れた。　

　高層マンションが立ち並ぶ東京都江東区豊洲。六月下旬には、来年完成予定の二棟の分譲が始まった。総戸数は約千六十戸で、最多価格帯は七千万円台だ。「市場は晴れから曇りに変わった。様子見感が出てきており、順風満帆ではないかもしれない」。手掛けた大手不動産の部長は市場環境をこう分析し、言葉をつなげた。「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」

　不動産経済研究所（新宿区）によると、東京都と神奈川、埼玉、千葉県の新規物件の契約率は昨年八月以来九カ月連続で、好不調の基準となる「七割」を下回った。

　五月に入って７１・０％となったが、同研究所の福田秋生・企画調査部長は「一部の物件が瞬間的に押し上げただけで、傾向は変わらない」と厳しい見方を崩さない。在庫数が昨年十二月から六カ月連続で一万戸を越えているからだ。

　不振の最大の理由は価格の上昇だ。一戸当たりの平均販売価格は五月現在で約四千八百万円。〇六年五月時点と比べ、二割上がっている。

　〇六年に十四年ぶりに上昇に転じた全国の路線価。不動産投資信託（ＲＥＩＴ）やファンドを通じて投資マネーが不動産市場に流入し、取引が活発化、地価を押し上げた。

　「業者はマンション用地を高値で買っている。だから、分譲価格は高くなる。その結果、売れない在庫を抱え、資金が新規物件に回せないという悪循環に陥っている」と、福田部長は指摘する。

　このため、大手業者を中心に値下げを発表する動きも出てきている。不動産情報会社「東京カンテイ」（品川区）によると、値下げを公表しないものの個別交渉に応じたり、金利負担に耐えられず、安値で他業者に転売したりする例もあるという。

　同社の中山登志朗・上席主任研究員は「サブプライムローン問題の顕在化で、『買い時』と思っていた消費者マインドが冷え込んでしまった。しばらくは価格調整が続くだろう」とみている。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008070102000239.htm...