横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[401: 匿名さん]

遅ればせながら

ガイヤの夜明け見た
マンション販売方法が
反吐がでるほど気持ちの悪く、非効率
カルトと何ら変わらん！

とっとと潰れろクソ業界のインチキ企業

[402: 匿名さん]

ガイアの夜明け「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」
見逃しました・・・でも、ＢＳで再放送するので見てみます。
6月20日（金） 21:00〜21:54　ＢＳジャパン

[403: 匿名さん]

＞396

なんでそんなロジックになるの？

100点の物件がないんだよね？それは皆同意でしょ？
90点の地層の直下型が崩れて、他の土地の50点の地層が残る可能性がある。

だから不毛だって言っているの。

故に私は100%の物件なんか無いと思っているので、そんなところ最初から探してないし、
交通の便や資産性、家族構成などを優先して制震タワマンにしましたけどね。

＞391

住んでいる地域は個人情報に該当しませんので、あしからず。
あと他の方も言っているけど、あなた自身が言っているのは結果として“そんな
ところない”と言っていることになります。

＞ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのと
＞を１枚の板において、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。
＞相対的に安心感があると思う方を探すことがそんなに不毛ですか？

そもそもこの例がおかしいです。
同一の加速度で揺らすということであれば、それは同じ土地（地層）で異なる構造の場合の
例えになりますよ。

地層の話なので、砂を盛ったボールペンのところが揺れないで、粘土にボールペンを立てた
ところが大きく揺れたらどうなるかって話です。

だから不毛だと言っているんです。

[404: 匿名さん]

大抵の人は５０点〜９０点くらいでの判断じゃね？
（上限下限のブレは多少あるとは思いますがね）
２０点とかだったら検討対象外かもしれないが、物件選びは各項目のアシキリ＆総合点でみてる
人がほとんどだから多少のことは目をつぶったりすると思うぞ。
物件としての耐震の基準もちゃんとあるんだし、その為の各構造＆基礎方式なんだから。

その状況下では４０３が言うように不毛でしょう。

まぁ、同じレベルで比べたら地盤の良いところを選ぶとは思うけどそれは別の選択基準
となんら変わらない一要素なんだろう。

[405: 匿名さん]

>>交通の便や資産性、家族構成などを優先して制震タワマンにしましたけどね。

交通の便や家族構成は勝手なんだけど、タワマンで資産性？
ぷぷっ。武蔵小杉かＭＭか芝浦か豊洲かしらないが、所詮は川べりか埋立地だよね。
資産価値があるのは駅に近いという一点だけかな？
資産性に言及できるなら市ヶ谷とか赤坂とか六本木のタワーですかい？

いずれにせよタワマンなんて閑静な住環境とは無縁。そりゃ、上階は騒音レベルはかなり低いだろうけど。住居に求めるものは通勤（と眺望）だけですか？

悪いが、タワマンは眼中にないな。制震装置が効くかどうかということよりも、火災の問題もあるしね。怖くて住めない。（予算的には十分買えたけど、全く検討しなかった。）
タワーリングインフェルノやワールドトレードセンターみたいになったらどうするの？

本当に資産価値云々言うような上層階なら、脱出シューターも緊急避難器具もはしご車も通用しない。まさに、大規模災害には未知の世界。（かなり昔に江戸川かどこかの高層マンションの上層階で火事があって大騒ぎしてたけどね）

もしかして、マンション既設の消化設備で大丈夫だなんて、楽観的に考えていますか？
自分の家の火元は大丈夫でも、まわりは他人ですからね。あんまり信用できないな。

落下傘とは言わないが、下階火災が原因の一酸化炭素中毒で倒れない用意だけはしておいたほうがよいと思うよ。窓を開けりゃ済むとは限らない。

[406: 匿名さん]

・タワーリングインフェルノやワールドトレードセンターみたいになったらどうするの？
・電車に乗って脱線事故起きたらどうするの？
・高速道路を走って逆走認知症老人と正面衝突したらどうするの？
・飛行機乗って落ちたらどうするの？

この中で有史以来最も頻度の低いアクシデントは何？

[407: 匿名さん]

>>405
口汚い言葉とは裏腹にタワマン好きそうですね♪

[408: 匿名さん]

タワマンの弱点を指摘すると、かならずヒガミだとか、やっかみだというふうに決め付けれる人がいるね。

まあ、自分の住まいを悪く言われるのは気持ちの良いものではないが…。

そんなにタワマンってステータスのあるものなの？

少なくとも、１棟だけドーンと建ってりゃ眺望もいいし、お山の大将的妄想に浸れるかもしれないけど、あんなに林立してちゃね…。
まあ、先鋭的、未来的な住居ってイメージとか、ホテルみたいで高級志向に浸れるかもしれないけど…。

[409: 匿名さん]

でも浸れるのってタワマン最上階とかでしょ
タワマン中、下層階の人は…

[410: 匿名さん]

高層ビルの火災で人が死んだなんて聞いたことがないな
阪神大震災でも超高層ビルが倒れなかったし、言い過ぎ

[411: 匿名さん]

>>409
最上階だけで、中、下層階がないタワマンってまだ見たことないんだが

[412: 匿名さん]

405はタワマン買わずに目立たない物件買って後悔してるんだな。タマワン購入者にはわかりきってる弱点言って、それに反論するとまたわけのわからないことを言う。品性を疑うね。

[413: 匿名さん]

>412
ほーら、タワマンが目立つからステータスがあると思っているよ。
家が目立つ必要なんかないと思うけどな。目立ちたければ某漫画家みたいにペイントすればよい。

まじめに、タワマンのメリットって何だと思います？

メリット
相対的に交通至便な駅の近くに建っている。かつ駅にすごく近い。上層階は眺望が非常によい場合がある。ゼネコンが一応大手なので信用できそう。最新の建築物なので耐久性が高そう。
大規模で１棟などなので割安な管理費で管理が行き届く。たぶん売却時に流動性が高いと思われる（それを資産性と略しているのだろうが）。

デメリット
学校などの基本的住環境が整っていない。あまりにも都会的すぎて落ち着かない。相対的に治安が悪い（又はかつて悪かった）地域に位置する。大規模災害に弱そう。風が強すぎて洗濯物が干せない。エレベーターが混むので意外にストレスがたまる。下層階を買うと明らかに『お金が無かったのね』と思われてしまう。いわゆる団地っぽい。修繕積立金が高い。駐車場がないものが多い。

こんなところかな。やはり住居としてはデメリットの方が多そう…。

弱点が分かりきってるなら、利点がそれを上回っているという認識なのでしょう。
その利点の大部分はたぶん、主観的なステータス、所有欲でしょうね。

[414: 匿名さん]

ほとんど４１３の主観じゃん・・

[415: 匿名さん]

あ、まだあった。肝心なのが。

タワマンは構造上、円柱や四角柱、三角柱などが殆ど。だから住居としてはデットスペースともいうべき区画が生まれやすい。北向きや北東向きがメインの部屋がどうしても、日当たりの良い区画と同数分できてしまう。東南の角部屋なんて物件は数えるほどしか出来ない。
住居なのにわざわざ北向きの部屋を買う人の目的ってなんだろ？ましてや下層階での場合はなおさら。
『家は住むための機械である』とはル・コルビュジェの名言だが、タワマンの北向きの区画の機械的性能はどうなんだろう？

やっぱり細長い高層建築は、フロアを集積して利用効率を高める必要があるオフィスビルや、都心の真ん中にに部屋数をいっぱい設ける必要があるホテルに適する構造だと思うけど。
バブル時期に流行した海外コンドミニアム投資も、ホテルオペレーションの出来ない物件はその後散々だったしね。やっぱり自宅用としてはどうかな〜？

[416: 匿名さん]

マンションの資産価値ですが、リセールバリュー(価格維持率)を考えると以下の観点が
重要になるようです。

・駅平均の分譲マンション賃料水準と中古マンションのリセールバリューには高い相関性がある。http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-eki.pdf

・マンションの資産価値は“広域と狭域”の二つの立地で決まる。
広域では、都心と近郊エリアにおける行政区のリセールバリューは極めて高い。
狭義では、最寄駅からの所要時間が短いほど価格水準は高い。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

・最高階数・戸別階数ともに20階以上ではリセールバリューも高い。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-level.pdf

[417: 匿名さん]

「首都圏中古マンション価格、２カ月連続で下落」　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806200003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、５月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
・それによると、５月の首都圏中古マンション価格は、3,202万円（前月比1.1％下落）で、２カ月連続の下落となった。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,889万円（同0.4％上昇）。わずかに上昇したが、12月以降の下落傾向が続いている。
・中部圏の中古マンション価格は、1,521万円（同0.2％下落）で、弱含み傾向で推移する結果となった。


中古マンションも下落傾向が続いているようです．

[418: 匿名さん]

５月の首都圏マンション月間契約率、昨年７月以来の７割台へ　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806160002.html

記事より
・不動産経済研究所は６月16日、５月の首都圏マンション市場動向を発表した。
・新規発売戸数に対する契約戸数は3,124戸で、月間契約率は71.0％（前年同月比4.7ポイントダウン・前月比7.9ポイントアップ）となった。月間契約率が７割台を回復したのは、昨年７月以来となる。
・１戸当たりの平均価格は4,821万円（前年同月比0.4％アップ・前月比9.8％ダウン）、平米単価は63.9万円（前年同月比2.2％アップ・前月比9.7％ダウン）となった。


10ヶ月ぶりに，契約率がなんとか7割台に乗ったようですが，
１戸当たりの平均価格，平米単価は前月比で約1割下がったようです．(さらに値引き分が加わると・・・)
1ヶ月で1割下落とは，すごい下げ幅ですね．

[419: 匿名さん]

大京など不動産大手、マンション在庫値下げ　最大１割安

　マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。
下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。
マンション需要の冷え込みに対応。
地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、
膨らむ在庫の早期処分をめざす。

　一部の売れ残り物件を個別交渉で値引きする例はこれまでもあったが、
完成在庫をほぼ一斉に値下げするのは珍しい。


必死だなw

[420: 匿名さん]

415さん
タワマン北東向き居住者です。以前南西向きのマンションに居住してましたがものすごく日差しを受けて夏場は熱すぎて快適に過ごすことが出来ず、真反対の北東を選びました。日光は朝の時間帯のみ入り、熱くなりますがますがそれ以外は非常に快適です。窓も大きいので採光も十分に明るく、曇りの日でも照明をつける必要がありません。眺望は申し分なく前面が海で順光の景色になりますので大変きれいに見えます。エレベーターの混雑もほとんど無く、洗濯は浴室乾燥で自然にすばやく乾きます。思った以上に快適な生活が出来て満足してます。いやみに聞こえたらすみません。でも事実です。

[421: 匿名さん]

タワマンタワマンって、みんなやっぱり外見からしか思考フレームを
決められない。駅前のマンションがたまたま背が高かったと考えれば簡単。

低層でも北向きが好きな人もいるし、景色が良ければ階数は関係ないもの。
景色を全く気にしない人も多く住んでるのも駅前マンションの特徴。タワー
だからみんな気にしてるとは思えない。
管理費・修繕費が高いか安いかは実際の価格を見ればほぼ同じとわかり、
高防音性の必要性もエレべーターの混雑緩和も低層でも同じ
（駅前・幹線道路近くならどこでも当てはまる話）
ゼネコンが大手なのも階数（タワマン）に関係ない。
駐車場の割合も駅近が理由。低層だからお金がなかったと隣人は
誰も思わない。（タワマンだからと買った人ほど金銭的には苦しい感じ。
ここのキャンセル物件は無理して契約した高額高層階ばかり）
本当に購入した人なりの理由が多岐にわたるのがこのエリアの特徴でしょう。

[422: 匿名さん]

＞いやみに聞こえたらすみません
何でタワマンの住民て勘違いしている人多いんだろう。
普通のマンション買った人はタワマンが買えなかった人ばかりだと思ってるのか？
私はくれると言われてもタワマンなんて住みたくないから「いやみ」に何て聞こえないよ！
ただ、必死な言い訳に聞こえるけど。

[423: 契約済みさん]

今のタワマン人気はタワマン特有のリスクが
過小評価されすぎているからなのかなぁとは
個人的に思っています。

現状でも、タワマン特有のリスクというのは
少しネットをつつけば沢山出てくる内容ですから。

10年後もそれらが顕在化せず、今と同じ状況が
続いているとはとても思えないです。

[424: 415]

422さん
ほんと、申し訳ありませんでした。

[425: 匿名さん]

大規模マンションの物件数が大幅減少、発売時期の調整が主要因か
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008062201496p2

07年に発売した大規模物件は06年比33.2％減の1万3290戸。全発売戸数は同18.0％減の6万1021戸と、全体の減少率を上回り、大規模物件の供給の落ち込みが、供給戸数全体の減少の大きな要因になった形となった。

[426: ビギナーさん]

このスレ結構おもろいね

[427: 匿名さん]

2009年1月期第1四半期でいきなり172億円の営業赤字　　積水ハウス株式会社
http://www.data-max.co.jp/2008/06/200911172.html

今年の住宅産業界の苦悩が浮き彫りに

記事より
・積水ハウスは、2009年1月期の第1四半期決算を発表したが、営業利益段階でいきなり172億円の赤字を計上した。　前年同期は54億円の黒字であったから、実に226億円もの収益悪化となった。
・業界をリードしてきた同社の宅地分譲を含めた不動産販売事業、および分譲住宅分野販売が前年同期比14％減、27億円の営業赤字となっている。地価高騰の影響を受け今年に入ってから急減している。


不動産不況の影響が浮き彫りに．

[428: 匿名さん]

参考までに，

中国も不動産不況だそうです．

深刻な不動産不況、大金持ちが一転“借金大王”に—深セン市
http://www.recordchina.co.jp/group/g20790.html

記事より
・2008年6月23日、中国新聞網によれば、先行きの不透明な状態が続く不動産市場により、深センでは多数の不動産投資家が多額の負債を抱える事態に陥っており、銀行の貸し付けや貸し倒れの調査が開始されたと、香港「文匯報」が報じた。
・業界関係者によれば、多くの投機家が億ションなど高額不動産を所有しているものの、負債の返済ができない状態だという。多くの人が2007年9月までに市場に参加したが、その頃が最も高値で、当時はまだ売買による利益や賃貸による家賃収入が期待できたものの、その後の不動産価格はじりじりと右肩下がりが続いた。現在では安値となり、毎月多額の損失を出しながらも、多くの投資家は売るに売れない状態に陥っているという。
・見通しのきく投資家は早々と資金を引き揚げるという例もあったが、中には一夜にして大金持ちから一転“大負債持ち”になってしまう人もいるという。


中国の勢いが止まれば，建設資材の高騰も収まるかもしれませんね．

[429: 匿名さん]

参考までに，

福岡も完成在庫増で販売も乱戦ぎみ、値引き販売が横行しているそうです．
大幅値引き販売しているものもあるとのこと．

福岡のマンションも値下げ販売
http://www.data-max.co.jp/2008/06/post_1681.html

記事より
・　ココロコス東京久米川（406戸、東京建物）が、当初の販売価格より大幅値下げを発表して話題を巻いたが、福岡でも完成在庫増で販売も乱戦ぎみ、値引き販売が横行している。そうしたなか、福岡のデベ第一人者である西鉄も、グランド・サンリヤン唐人町の販売価格の値下げを発表した。昨年11月竣工していることから、苦肉の策であろう。
・ジョーコーポレーションはサントノーレ箱崎西（昨年11月竣工）の完成在庫を一括して同業者に売却。物件は新売主から格安で販売されている。福岡都市圏の分譲マンションは、場所により供給過多状態が続き、個別に大幅値引き販売されている物件も少なからずあるようだ。

[430: 匿名さん]

新築マンション値崩れ始まる　千葉県すでに2004年の水準
http://www.j-cast.com/2008/06/25022427.html

記事より
・新築分譲マンションの価格が下落している。不動産経済研究所がまとめた首都圏のマンション市場動向によると、埼玉県や千葉県では価格の下落が鮮明になってきて、「千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいています」と指摘。購入希望者が安い物件を求めて買い控えを決め込んでいて、売り手側が値下げするしかなくなってきている。
・マンション価格が下落していることは間違いない。不動産経済研究所によると、5月の地域別平均価格は、東京都23区は前年同月比1.1%アップして 6339万円、東京都下は同15.0%上昇の4617万円、神奈川県も同11.9%上がり4582万円だったが、埼玉県は同6.5%下がり3397万円、千葉県は同21.1%低下の3111万円と大きくダウンした。5月に首都圏で販売したマンションの翌月繰越販売在庫数は1万482戸だった。
・新規供給の落ち込みをみても在庫処分に注力していることがわかるし、資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つといった対策を立てている。


千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいている，そうです．
また，資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つ，という対策を立てているそうです．

今後はさらに安いマンションが登場しそうですね．

[431: 匿名さん]

ご参考までに，

ゴールドマンサックス：中国不動産市場価格、20％下落見通し
http://www.chinapress.jp/finance/11185/

記事より
・ゴールドマン・サックスの調査研究報告では、世界経済の先行きに対する不透明感や、中国国内における緊縮貨幣政策の実施などにより、中国不動産価格は2007年末より15—20％下落する予測を発表した。


中国も不動産不況で価格下落している，そうです．

また，他にも以下のような記事が．

【山本勲の観察中国】（１６）歯止めかからぬ株価下落
http://www.business-i.jp/news/china-page/news/200806170052a.nwc

[432: 入居前さん]

いずれにしても、つい最近までのマンションは価値が上がるものというバブル考えは捨て、以前のように、一戸建ては土地はのこるがマンションは経年的に下落していくという基本に帰らないとだめでしょ。売り出し価格より高い中古マンションの在庫がずらりって当たり前田のクラッカー。

[433: 匿名さん]

[不動産セクター]　大引けの業種別下落率２位——43銘柄が新安値
http://moneyzine.jp/article/detail/71018/

記事より
・東証１部で19銘柄、全取引所では43銘柄が新安値を付けた不動産セクター。
「不動産業」は業種別下落率でも「その他金融業」に次ぎ、２位と売りが目立った。
アーバンコーポレイション（8868）は売りが止まらず、今日も13％安と二ケタ下落。
シーズクリエイト（8921）、パシフィックＨＤ(8902）、アトリウム（8993）なども７％以上下げている。


不動産セクターの株価が大幅に下落している，ようです．

[434: 匿名さん]

[不動産セクター]年初来安値ラッシュ、東証１部全体の９４銘柄に対し、不動産業種で１８銘柄（１９．１％）
http://moneyzine.jp/article/detail/70800/

破たんしたスルガコーポ（１８８０）こそ、マネーゲーム的な買いに大幅高となっているものの、不動産セクター全体では本日も売り込まれ、安値ラッシュの様相を呈している。
東証１部で本日安値更新した不動産株は、東宝不動産、大京、アーバン、ジョイント、エスリード、日本綜合地所、日神不動産、ゼファー、クリード、タカラレーベン、パシフィック、フージャース、サンシティ、創建ホームズ、タクトホーム、シーズクリエイト、大和システム、アトリウムと、新興企業を中心に実に１８銘柄と、東証１部全体のほぼ２割を占めている。


不動産セクター全体では本日も売り込まれ、安値ラッシュの様相を呈している，そうです．

[435: 匿名さん]

私も、マンションが適正価格=一般の人が買える価格まで下がればいいと願っている一人ですが、田都沿線では、巷間伝えられる程、下がっていませんね。
逆に、一部大手の物件では上がっているのではないかと思われるものもあります。
このままでは一生賃貸暮らしで、早く手が届くところまで下がるのを期待しています。

[436: 匿名]

戸建てより一般向けマンションの方が価格が高くなってる現状はどう考えてもおかしい。

[438: 購入検討中さん]

430さん参照記事のデータ分析の仕方に違和感あったので、不動産経済研究所の元資料
確認したら「埼玉・千葉で価格、単価ともにダウンも、全体の上昇傾向変わらず。」と
なっていますね。
ttp://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
現在のデータで顕在化しつつあるのは、人気ある物件・路線・エリアは横ばい、
人気ないところは下がっている、という「２極化」の進行だけだと思います。
今年末くらいには人気物件も横ばいから下落に転じてるといいのですが．．．

[439: 匿名さん]

４３８さんのおっしゃる通りだと思います。

２年前から探しているのですが、駅近で好条件のマンションは高止まりしているように思えます。価格が手ごろで条件の良いマンションが無いこと実感しています。

当面は悪条件のマンションの在庫整理で値引き販売があるでしょうが、いずれはこういった物件自体の供給量が減って、好条件のマンションの価格は高止まりのままが状態（埼玉や千葉ではない）が続くのではないかと思います。

[440: 匿名さん]

>439

家を探している人が，”高止まりのまま”って宣言するのは不自然ですね．

なんのために，そう宣言するのですか？

わざわざ高く買いたいため？

立場と意見が思いっきり矛盾してますね．

[441: 匿名さん]

439さんはごく真っ当なことを言ってると思いますが。
440さん何か勘違いというか曲解というか変わった捉え方する方ですね。

[442: 購入経験者さん]

439さん
MRできちんと購入意思と購入能力を示して価格交渉していますか？
デベ言い値は変わらなくてもかなり水面下では勉強してくれますよ。

[443: 匿名さん]

>>442さん
439さんは「価格交渉」の余地が無い「駅近で好条件のマンション」を検討されているのでしょう。

[444: 匿名さん]

私も、来年3月末までに社宅を出なければならないので、住宅を探していますが、人気路線、駅近、大手分譲マンションは価格が高止まりしたままです。
ここ3か月真剣にモデルルームを見ていますが、価格交渉に応じるデベさんは、残念ながらいませんでした。
この掲示板の情報を頼りに、値下げを引き出そうとしていますが、難しいです。
人気物件はだめですね。

[445: 匿名さん]

その通りです。　

条件に合わない物件は、最初から値引き提示されています。逆に買いたい好条件の物件は値引き交渉しても全く応じてもらえません。

[446: 匿名さん]

＞人気路線、駅近、大手分譲マンションは価格が高止まりしたまま

勘違いも甚だしい。

人気路線、駅近、大手分譲。この３拍子そろった物件を何で値引きせにゃならんのだ。

価格が高止まりしているわけではなく、それが適正価格なの！

[447: 匿名さん]

自分の身丈に合った物件を買いましょう。

無理して買って、後で苦しむのはあなたですよ。

「住宅ローンで苦しまない方法（１）〜借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[448: 入居前さん]

これだけ、不動産不況になっているんだから、仲介手数料も交渉すべきですよね？
5000万えんの物件仲介するだけで、売主買主からあわせて300万ももらうっておかしいな話ですよね。あまりスレに関係ありませんが、前購入を検討した不動産屋は「仲介手数料は、法律で決まったものですから変える訳にはいかないんですよ」といわれて、絶対この不動産屋から買うのはやめようと思いました。

[449: 匿名さん]

”もちろん値引き価格で買う。ただし絶対に値引きに応じないような物件が条件”

いるよね、こんなトートロジー君。

万が一狙ってた部屋が値引きされようものなら、そこへの熱が冷めもっと条件のいいところの
値引きはないか、値引きはないか、と探しまわるに違いない。

売り手からしたら一番相手にしたくないタイプだが、
こういう掲示板にとっては何年間も毎日毎日張り付いて盛り上げてくれる有り難い存在かも。
いつか本当に買って無事成仏できますように。

[450: 購入経験者さん]

>448
「仲介手数料無料」でググってみれば。
仲介屋なんてやることは皆同じなんだから安いところで仲介してもらえばいい。

[451: 購入検討中さん]

438です。
私なりに個人交渉以外で価格が安くなる方法を考えたのですが、
「誰も今の値段で買わない」　或いはその結果として生じる
「全体の価格の低下、契約率の低下に関する報道を積極的に広める」
という行動も手段の一つだとは思うのですが、デベロッパーや業界統計に
依存してしまう即効性のない方法であるので、「年内に特定のエリアに引っ
越したい」という人は恩恵を受けにくい。
と、すれば特定のエリア・物件で何％価格が下がった、という情報持つ人
同士で掲示板で積極的かつ具体的に公開するのがいいのではないかと思いました。
No.180さんの情報の出し方は信憑性の点で賛同を得られませんでしたが、
積極的かつ具体的に公開することで、たかが掲示板の情報でも同じエリア・
物件に関心がある人はそれを元にモデルルームで再交渉する。それにより
さらに連鎖的に情報が発信・活用され、能動的に価格を下げることができる。
．．．このような展開は楽観的に考えすぎでしょうか？

[452: 匿名さん]

現在進行形で地価下落中。
また公務員宿舎などの放出も決定されており、土地の供給はまだまだある。

つまり、これから用地取得され1年後くらいに販売されるマンションを狙えば良い。
今現在販売されているマンションは土地プチバブルで高値で仕入れてしまったもの。
仕入れ値が高いので安くできない。

1〜2年くらい待ちが正解！！

[453: 匿名さん]

＞＞公務員宿舎などの放出
どこですか？

[454: 匿名さん]

長期固定金利が上がり始めましたが、どうしましょうか

[455: 入居前さん]

金利が上がったからこそ、今買わず資金を利殖するんです。

[456: 購入検討中さん]

田園都市沿線の東急物件はまだまだ強気だな
立地がいいから高くてもそれなりに売れている。

[457: 購入予定]

452さん
教えて頂きたいのですが、
1．最大で160万円戻ってくる住宅ローン控除は今年の入居まで。
2．親が裕福で援助してもらえる場合の3500万円まで非課税の相続時精算課税制度が2009年中の贈与まで。
3．不動産取得税(土地と建物それぞれ)の軽減は来年3月まで。4．登録免許税半額は来年3月末まで。(ただし、土地分は2011年3月末まで)
5．印紙税の軽減は来年3月31まで。
6．固定資産税の半額は2010年の3月末までに新築されたものに適用。
7．マンションの価格には消費税が含まれているため、消費税がアップした場合、仮に5000万円の建物が現在の5％税率で5250万円で販売されていたのが、オーバーに考えて10％になった場合5500万円にアップしてしまう。

ある程度の税金制度は延長するとは思いますが、絶対ではありません。
これでもまだ購入しない方がよろしいですかね？

[458: 匿名さん]

効果があるほど利殖できるまで預金金利は上がってないのが実情。それでも「利殖できる」といえるほど資金があるなら、現金で購入できるわけでローンのことはどうでもいいよねえ。

ここ二ヶ月で長期金利は0.5％程度上昇し、些細な値引き幅を上回るローンの利子の増加があったわけで、買い控え派はますます買えなくなった感じだね。安い物件が出回りはじめた頃には長期固定金利が実質5%とかになっちゃったりして、結局払う額はたいして変わんないことになりそうだね

[459: 匿名さん]

>>457
地価が下落しているのは事実。

マンションは土地代の占める割合が大きい。
資源が上がろうとも土地代が安くなれば十分吸収されるわけだ。

今、売り出されているマンションは土地代がプチバブルで高かった頃に仕入れたもの。
安く売れる訳が無い。

これから用地取得され、1年後くらいに売り出されるマンションが狙い目。

例えば、用地取得代が1割安くなれば5000万のマンション4500万になる訳だ。
（実際にはここまで単純には行かないが解りやすい例として）

政府系土地放出のニュースはググればいくらでも出てくる。

買うも買わないも自己責任。
最後はあなたの判断だが、俺はこれから下がる可能性が大きいと思う。

[460: 匿名さん]

例えば、神奈川県都市部で

半年で地価が10%近く下落しているポイントは
・横浜市　菊名駅近辺
・横浜市　青葉台駅近辺

半年で7〜8％下落しているポイント
・横浜市　センター南駅近辺
・横浜市　たまプラーザ駅近辺
・川崎市　生田駅近辺
・川崎市　新百合丘駅近辺

などなど

ググればいくらでも出てくるよ。

[461: 匿名さん]

いい場所は下がり難いですよ。調べてばかりいてチャンスを逃さないゆうにね。

[462: 匿名さん]

>例えば、用地取得代が1割安くなれば5000万のマンション4500万になる訳だ。

ガイアの夜明けスレに貼られたリンクによると土地は物件価格の3割程度ですって。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

だから土地が1割程度安くなっただけでは5000万のマンションは4850万にしかならない。
この程度は金利変動ですぐに変わってしまう額では。
現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）

[463: 匿名さん]

>457
消費税は土地にはかかりません。
だから、5000万円のマンションの土地が2500万、建物が2500万として、消費税5%だと
5125万、仮に10%になったとして5250万ですよ。
ま、それでも高くなる事に変わりありませんけど。

[464: 匿名さん]

>現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）


しかもその間、ボロ賃貸に住むのを我慢しなきゃいけないし、
病気にでもなったら一生家なんて買えなくなりますね。

[465: 匿名さん]

病気になってローンが払えなければ
銀行に持ってかれて同じでは？

[466: 匿名さん]

働くことは普通に出来ても、ちょっとした病気で団信加入を断られてしまいますよ。

[467: 匿名さん]

って言うことは住宅ローンが組めなくなるってこと？？？

[468: 457です。]

皆さんご教示ありがとうございます。
≫463さん
そうでしたね。間違えましたが、それでも多少アップしますね。

あと、私も464さんと同意見で、不透明な金利の動向、更に新居購入までに賃貸料もかかってくるんですよね。
459さんの意見もわかるのですが、1、2年待って自分の適した物件が出てくるかわからない、プラス私みたいな貧乏サラリーマンに払いきれるか(自己責任ですが(泣))。
今なら税金や賃貸代を考慮した金額を上乗せできないか等、…考えてしまいますね。

[469: 匿名さん]

わずか半年で地価が10%下がってる。

これからの半年、1年でもっと下がるのでは？（何せ景気が悪化しているから）

そうすればマンション価格はもっと下がるよ。当たり前だけど。
地価下落はどこかで底を打つが、半年やそこらで潮目は変わらないよ。

だから
>>461
>>462
あたりの意見は「今が地価の底値」であれば成り立つ議論で、正直無意味。
まだ下がるよ。

[470: 匿名さん]

マンション市場　冷却　首都圏在庫、１万戸超

　東京新聞2008年7月1日 夕刊

　首都圏のマンション市場に異変が起きている。急ピッチで進んだ分譲価格の上昇を背景に、新規物件の契約率が低迷し、一万戸以上の在庫が残る。一部の業者は値下げに踏み切り、上昇トレンドは失速しつつある。一日公表された二〇〇八年分の土地の路線価には、三大都市圏での上昇率の鈍化傾向が、くっきりと表れた。　

　高層マンションが立ち並ぶ東京都江東区豊洲。六月下旬には、来年完成予定の二棟の分譲が始まった。総戸数は約千六十戸で、最多価格帯は七千万円台だ。「市場は晴れから曇りに変わった。様子見感が出てきており、順風満帆ではないかもしれない」。手掛けた大手不動産の部長は市場環境をこう分析し、言葉をつなげた。「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」

　不動産経済研究所（新宿区）によると、東京都と神奈川、埼玉、千葉県の新規物件の契約率は昨年八月以来九カ月連続で、好不調の基準となる「七割」を下回った。

　五月に入って７１・０％となったが、同研究所の福田秋生・企画調査部長は「一部の物件が瞬間的に押し上げただけで、傾向は変わらない」と厳しい見方を崩さない。在庫数が昨年十二月から六カ月連続で一万戸を越えているからだ。

　不振の最大の理由は価格の上昇だ。一戸当たりの平均販売価格は五月現在で約四千八百万円。〇六年五月時点と比べ、二割上がっている。

　〇六年に十四年ぶりに上昇に転じた全国の路線価。不動産投資信託（ＲＥＩＴ）やファンドを通じて投資マネーが不動産市場に流入し、取引が活発化、地価を押し上げた。

　「業者はマンション用地を高値で買っている。だから、分譲価格は高くなる。その結果、売れない在庫を抱え、資金が新規物件に回せないという悪循環に陥っている」と、福田部長は指摘する。

　このため、大手業者を中心に値下げを発表する動きも出てきている。不動産情報会社「東京カンテイ」（品川区）によると、値下げを公表しないものの個別交渉に応じたり、金利負担に耐えられず、安値で他業者に転売したりする例もあるという。

　同社の中山登志朗・上席主任研究員は「サブプライムローン問題の顕在化で、『買い時』と思っていた消費者マインドが冷え込んでしまった。しばらくは価格調整が続くだろう」とみている。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008070102000239.htm...

[471: 匿名さん]

yokohama3L

[472: 匿名さん]

>>469
>462あたりの意見は「今が地価の底値」であれば成り立つ議論で、正直無意味。

462は、土地の値段の割合が小さいって言ってるの。
ちゃんと読んでよ。
土地が下がっても資材費は変わらないor上がってるし、
インパクトはそんなにないでしょ。
462の前提だと土地の値段が半分になっても物件は1割ちょいしか安くならんのよ？
しかも土地の値段はこれから二極分化。
価格が安いのは駅遠物件ばっかりになるよ。

>>470
というわけで、価格調整による在庫処分の後は、
駅近物件は狭小化、安くなるのは条件の悪い物件ばかり。
いい条件の物件を買いたければ今の在庫を必死に値切るのが一番いいよ。

[473: 匿名さん]

>>469
>わずか半年で地価が10%下がってる

えーっと地価が10%下がっている場所って何処？

今日発表された路線価情報によると

「路線価平均10％上昇」
「横浜、新横浜、川崎のトップスリーでは、上昇率25％を超える大きな伸びを示した」

だってさ！

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiijul08076/
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080701AT1G3000Y01072008.html

[474: 匿名さん]

神奈川の今の在庫で値切れるような物件に良い条件のものなんてないでしょ？良い物件はすぐ売れちゃう

[475: 匿名さん]

４６９
どっかの山奥の話でしょ。

[476: 457です。]

情報ありがとうございました。
当たり前の事かも知れませんが、今までもこれからも、良い物件と言われる所はすぐ売れてしまう。
その反面、人気のない物件はいつまでも売れ残ってしまうのでしょうね。
前者でありたいし、妥協はしたくない(待ちを選んで必ずしも良い物件に巡りあえるとは限らないし、待って後悔しないとも限らない)
ので皆さんの意見を考慮すると時期でもあるのかなと。
参考にさせていただきます。

[477: 匿名さん]

今は待つべし。
価格が反転したのを確認してからでも遅くない。

[478: 購入経験者さん]

誤解があるようなので、あえて言います。
条件の悪い物件でも格安であれば売れます。
条件の良い物件でも割高であれば売れません。
　　良い物件＝物件の価値＞価格
　　悪い物件＝物件の価値＜価格
ということでしょう。
だから物件の価値と価格のどちらが大きいかを見極める『眼』が大切なのです。

[479: 匿名さん]

だからいい物件は売れちゃうってばｗ
いつまでも待っていればいいですよ。

[480: 匿名さん]

>474
神奈川の今の在庫で値切れるような物件に良い条件のものなんてないでしょ？良い物件はすぐ売れちゃう

そうですか。
では、不動産不況に入った、去年の夏以降に分譲されたもので、すぐ売れちゃったものを教えてください。

＃去年の夏までにほぼ販売が完了していたものは挙げないでね。

[481: 匿名さん]

>>462
>http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

この記事、大変参考になりますね。

マンション原価の内訳から考えられる資産形成
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm

記事より
・都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ 1,000万円（販売経費を含む）、販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、が典型的な配分
・マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、つまり売価の3割
・人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。
・買った当初は、土地代、建設費にデザイン料まで含めて評価して2,730万円であっても、建築物の価値は年々減価する。建築費部分の価値は、ざっと30年でゼロになるというくらいに見ておけばいいだろう。その時点で多少の価値が残っていても、その価値と修繕積立金が同額なら実質的には建物の価値はゼロということだ
・取り壊して建て直すことになると、取り壊しの費用や廃材の処分費用がかかる分、当初の建築費並みまたは、それ以上の建築費をかけないと、新築並みには復帰できない理屈だ。老朽マンションの建て替えが進まないことを、国土交通省は懸念しているが、建て替えも簡単ではない。
・最後には、土地の価値が残るはずだ。しかし、まとめて売ることができれば、土地の価値も実現できようが、マンションの個々の部屋のオーナーは区分所有権を持っているに過ぎない。これを、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい。


典型的な配分では、売価の3割がマンション事業主と仲介者の取り分だそうです。利益ということかな。
なので、物件の原価は７割であり、
人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある、そうです。

また建築物の価値は年々減価し、ざっと30年でゼロになり、
さらに土地の価値が残ったとしても、区分所有権を持っているに過ぎないから、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい、そうです。


ということで、不動産不況の今、人気がぱたりとなくなった物件(完成在庫)は、
物件の価値が買い値(定価？)の7割以下と覚悟する必要がある、ということです。

やはりできるだけ値引くしかないな。

[482: 購入経験者さん]

480さん
ドレッセたまプラーザが好調でしたね。ただ戸数が少ないのであまりアテにはなりませんが。

[483: 匿名さん]

随分と盛り上がっていますね〜

>480
それ本気で聞いてるの？
ちなみにすぐに売れたって定義は？

>478
いまどきそんなこと思っている人いるんだね。
これは双方の言い分だから意味がないけど、一般的に言われているのは全く逆だよ。

しょっぱい物件はいくら安くても残る。
良い物件は高くても売れる。

478と480が同じであれば、全く理解していないというか物件を見て回っていないことがわかるね。

[484: 匿名さん]

No481さんって、あちこちでこんな価格論を昨年(一昨年？)から
やってる人ですか？

結局思ったように下がらないから、板の書き込みに八つ当たりして。。。

既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

まあ、本当に参考にする人は居ないと思いますが。。。

[485: 匿名さん]

>483
>それ本気で聞いてるの？
>ちなみにすぐに売れたって定義は？

あのさー、散々その前(例えば474,476,479さん)に、”すぐ売れちゃう””すぐ売れちゃう”って
書かれてあるんだよ。

質問するなら、まずそっちにしてくださいよ。

あと、”じゃあ、どれがすぐ売れちゃうの？”の質問に対して、
今度は定義が分からないだって。

とやかく言わずにあなたが”すぐに売れた”と思える物件を挙げればいいんですよ。

まあ、自信を持って挙げられる物件がなければ、答えづらいのかもしれませんが。

とにかく、その前に”すぐ売れちゃう””すぐ売れちゃう”って言ってた人がいるわけだから、その人は答えられるでしょ。

[486: 匿名さん]

>484
>結局思ったように下がらないから、板の書き込みに八つ当たりして。。。

いえいえ、思った以上に値下がりしているので、自分でも驚いているところです。

あと、八つ当たりはしてないですよ。
人の書き込みに意見するなら、どの点でそう感じたのかをきちんと説明してくれないと、言葉の雰囲気だけを頼りに、いい加減なことを書かれても困りますね。

>既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
>あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

優遇金利があるから、実質変わらずでしょ。

いつもちょっと上がりそうになると、”上がる””上がる”って騒ぐ人がいるけど、結局ほとんど変わらないんじゃないですか。

参考までに、三井住友銀行の住宅ローン金利水準推移を載せておきますね。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

[487: 457です。]

完売したものが良い物件とは限らないと思っているのですが。
人気のあるマンションでもやはり条件が悪い住戸(日当たり等)が残ってしまうのでは？
反対に不人気のマンションでも良い住戸はすぐ売れてしまう。
売れ残りがある物件でも、最近では未住戸の管理費、修繕積立金及び専用使用料を入居されるまで、売り主が負担する物件も増えてきたみたいですし。

なぜか買いを勧めているようになってしまいましたが。

[488: 匿名さん]

>484
>既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
>あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

あっ、そうそう。

この記事はもちろん私の意見じゃなくて、読売新聞の方が書いた記事だからね。

読売新聞の記事ということで、ただ憶測で書かれてあるわけじゃなく、
きちんとした裏づけがあって、書かれているんだと思いますよ。

その点をお間違いなく。

だから、

「物件の原価は７割であり、人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある」

というのも、読売新聞の記事に書かれてあったことであって、私の考えを書いたわけではありません。

[489: 匿名さん]

>>488

へ〜、読売ねぇ。
そんな記事をそこまで信じているなら
マンション購入なんか止めて土地の全所有権を持っている一戸建てでも買えば。

[490: 匿名さん]

「物件の原価は７割であり、人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある」

これを鵜呑みにすると、全物件を3割引で販売し続けるとこの世の全てのデベが倒産すると言うことです。
在庫整理の中でごく一部の物件は秘密裏に値引きが行われるでしょうが、それは本当に一瞬です。

気に入った物件が値引きされるといいですね。

[491: 匿名さん]

ここはデベ営業のたまり場か？
ちょっと前のカキコミすら読めないの？

例えば、神奈川県都市部で

半年で地価が10%近く下落しているポイントは
・横浜市　菊名駅近辺
・横浜市　青葉台駅近辺

半年で7〜8％下落しているポイント
・横浜市　センター南駅近辺
・横浜市　たまプラーザ駅近辺
・川崎市　生田駅近辺
・川崎市　新百合丘駅近辺

などなど

ググればいくらでも出てくるよ。
ちなみにこれは某デベの調査ね。ネットで見れるよ。

菊名や青葉台が神奈川の奥地ね（笑）頭おかしいんじゃないの？

公示地価は昔のデータを今、発表しているだけだからあてにならんよ。
過去の数値だから。

[492: 匿名さん]

>>473
＞今日発表された路線価情報
路線価は、過去の数字。
今の数字ではない。

路線価＝今の価格　ではない事は常識だと思うが。

[493: 匿名さん]

>>472
>462の前提だと土地の値段が半分になっても物件は1割ちょいしか安くならんのよ？
462のロジック＝ガイアの夜明けの放送で説明された内訳だろ？
何でそれが正しいものとしてされてるの？
あれが正しいなんて証明されてないよ。

本屋でマンション関係の本を読んだだけでも、あのロジックがおかしいと解るよ。
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円
マンション関係の本によく書かれている内容に当てはめると
都内4,000万のマンションの場合
土地代2000万、建築費1100万、事業主利益900万　くらい。
この内訳だと土地が半値になれば、3割弱下がる。

また、資源高騰の影響を過大に宣伝する人がいるが、そんなにマンション価格が上がる訳は無い。
せいぜい数パーセントの影響。
自動車業界では2百万の車で数万円の上昇レベル。トヨタ関係者によると3万程度だ。
なぜマンションになると大幅に上昇するというロジックになるのか解らん。
マンション業界はコスト改善努力など何もせず、むしろ資源高騰を理由に値上げしたいならそうなるだろうけどね。
それで消費者がますます離れては意味が無いと思うけど。

[494: 匿名さん]

>>491は、

野村不動産アーバンネットの住宅地地価動向調査(2008/4/1時点)のことっぽいよ。
これは野村が通常取引を想定して実勢価格を査定してるらしい。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/?PHPSESSID=b29247387073b90b631678b...

神奈川県
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_kanagawa.pdf

東京都区部
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_tokyo_23.pdf
これ見ると都心の方が激しく落ちてるみたいだね。

[495: 匿名さん]

下落しているのはもともと安くないところばかりですね。

[496: 匿名さん]

491がもったいぶって書いていた割には野村のネット情報だったわけね。。。

[497: 匿名さん]

>485

すぐ売れる物件が本当にないと思っているのかなぁ

本気で言っているのかなぁ

本当に物件見て回ってる？

[498: 匿名さん]

>マンション業界はコスト改善努力など何もせず、むしろ資源高騰を理由に値上げしたいならそうなるだろうけどね。

この意見には激しく同意。
ここ４〜５年の間にマンション価格と同じ率で上がっている、商品を見たことが無い。
まったくコスト削減の努力をせずに、建築の現場で働いている労働者の給与を上げた
訳でもなく、土地と建築価格をそのまま価格転嫁して、そのうえ新価格だの新新価格
だのと言って利益率をさらに上げた便乗値上げした結果が直近の決算だったのではと
思えてならん。

販売価格に含まれる消費税額を教えてもらえれば、建物と土地のおおよその価格の見当
がつくのだが・・・教えてくれないだろうなぁ〜。
役所必殺の通達でちゃんと表示するように指導してくれんかな・・・

[499: 匿名さん]

>>485
知らない・調べてもいないみたいだから調べてあげましたよ。（ため息）
ド素人がネットでちょちょいと探しただけでこれだけあるのに…。
以下は“すぐ売れちゃう”定義をきつめに「2007年9月以降」「神奈川」「即日完売（期は問わず）」として探したもの。
・ドレッセたまプラーザ
・横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス
・グランドメゾン東戸塚
・アイランドグレース
首都圏で短期間に90%超の成約率となった物件はそれこそいっぱいありますよ。
本気で検討してるんですかね…。

>>498
>ここ４〜５年の間にマンション価格と同じ率で上がっている、商品を見たことが無い。
あたりまえでしょう、資材も高騰してるし、土地の高騰も473で示されてるじゃないですか。
原価アップは企業努力で吸収しろ、原価ダウンはすぐにでも反映しろ。
あなたの言うとおりにしたらデベはばたばた潰れます。
もうちょっと頭使ってくださいな。

[500: 匿名さん]

↑そこまで露骨にデベに肩入れする発言も…。もちぃとないアタマ使って表現気をつけろよ。