横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[255: 匿名さん]

２５３さん、
だれも日吉が安いとは言ってないのではないでしょうか。しかも、好みの差だけって、、、それを言っちゃあここのような不特定多数の掲示板は意味を失いますよ。

[256: 匿名さん]

>>252
三井不は昨日、年初来高値2740円付けてるよ
ここ１ヶ月半で1000円以上上げてる
クレディ・スイスなんかにだまされて売ったやつは大損だよ

[257: 匿名さん]

日吉は開発済みの住宅地だし、一戸建て中心。戸建ては文句なくいいけど、完成されている住宅地で伸びしろはない。駅前商店街などは、停滞しているよ。
日吉のマンションは、用途地域の問題もあって小規模中心で、しかも狭い間取りばかり。（中古調べるとわかるよ）新築マンションは駅から遠いところばかりで魅力がない。戸建て用の土地を探すのはかなりむずかしいね。完成されている町だからこれから買うのはもう遅いかな。

一方、武蔵小杉は駅周辺の大規模再開発。駅前に発展性がない日吉とは違う。
マンションは新築で、駅近がいいと思う人が多いから、注目が集まるのは自然の摂理。しかも新駅効果も加わっているから地価があがらないわけがない。

[258: 不動産購入勉強中さん]

２５７が武蔵小杉に期待しているのは、川崎ラゾーナで活性化した川崎駅みたいな
イメージなのかな。日吉が好きな人と武蔵小杉が好きな人はきっと好みが違うだろう
から、比較しても意味はない。

それと既に街の活性化期待で武蔵小杉のマンションや地価は上昇しているのでは。
それよりダビンチの明かりのついていない高層マンションがどうなるかの方が心配。

[259: 匿名さん]

発展性を望むなら、港北とか埼玉に行けばいいと思うんだが。
まあ、それじゃ遠すぎるってことなんだろうけど。

武蔵小杉ってやたらに高層マンションが林立してるけど、それを吸収する学校や商業施設はどうなんだろうか？
なんか、再開発地域一体だけ整備されてるけど、道路事情もあんまりよくないし。
環境的にもいまいちな感じ。（通勤だけは便利なんだろうけど）

でも人気があるってことは、みんなブランド志向というか新しいもの好きなんだね…。

あと、同じ様な所得水準と年齢構成の人が密集してる点では昔のニュータウンのマンション版って感じでなんとなく個性的じゃない気がする。

個人的にはやっぱり古くからの住宅地の方がいいな。
たとえば、みなとみらい よりは 山手の方がいい。

[260: 匿名さん]

武蔵小杉はすでにある街の駅前再開発ですよ。

再開発地域以外にかなりの人数が住んでいます。
もともと商業施設とか道路とか、あまり恵まれていないような街が、なぜか（っていったら他の住民に怒られるけど）坪単価が高い場所でした。

⇒正直交通の便だけでここまで高いかねえ・・・って感じです。


確かに高層マンション・ビルは目立ちますし、デベは新しい街であることを宣伝していますが、ちょっと違う気がしますね。


例えば川崎西口は、駅前再開発を大規模にやっていますが、あそこをニュータウンっていう人はいないでしょう。小杉も同じですよ。

[261: 住民さんＡ]

一方、武蔵小杉は駅周辺の大規模再開発。駅前に発展性がない日吉とは違う。
マンションは新築で、駅近がいいと思う人が多いから、注目が集まるのは自然の摂理。しかも新駅効果も加わっているから地価があがらないわけがない。


→すでに１０年先まで取り込んでいるから、ムサコは割高、あとは
価格が下がるだけだし。

[262: 匿名さん]

武蔵小杉、いっぱいタワーマンション立ってるけど。完売してるのかな？

あのタワーマンション群って駐車場あるんですか？
あっても高そう…。管理費・修繕積立金も高そう…。

駅近はいいけど、住環境は二の次かい？
駅近以外のメリットは、もし売るときに値段が下がりにくいってことぐらいかな？住宅としてはどのポイントがいいのかな？

タワーマンションが好きなら、豊洲とか芝浦とかの方がまだ良さそうだけど…。

あ、そっか。豊洲は値段が高すぎて買えず、芝浦は駅から遠いのか…。

[263: 匿名さん]

>>262
豊洲も便利になってきたけど、海っぺりだし高潮がきたらアウト。
あのあたりは高潮に関する施設がたくさんあるし、地震より高潮のほうが来る確立高そうだしね。
住んでいる部屋が無事でもそのほかの生活基盤が失われたらどうしようもない。
自然災害に少しでも強いのは武蔵小杉だと思う。

通勤先や通学先がどこにあるかで選ぶしかないんじゃない。

[264: 匿名さん]

多摩川の洪水は大丈夫？

[265: 匿名さん]

>>262
そもそも豊洲はそんなに高くないですよ。
せいぜい1割程度の差なので小杉買える人は十分検討可能。
豊洲は色々とめんどくさい地域なのでそもそも検討対象外としてる人も少なくないようです。
芝浦は現在新築の物件がないですね。その内売り出されるようですけど。

住宅購入はファミリー次第ですから「正解」はないですね。

[266: 匿名さん]

めんどくさい地域？いわゆる門地の関係ですか？もしその意味なら、ムサコも元々は…。

[267: サラリーマンさん]

武蔵小杉は多摩川決壊のリスクあるし、豊洲云々いうなら、武蔵小杉
も川砂だよ。どっちもどっちだけど、ダンボールハウスがない
豊洲に決めたわけです。

[268: 匿名さん]

まぁ、豊洲も、小杉も地域としてみれば勝ち組に入るのだから良いのではないですかね。

[269: 匿名さん]

>>267
豊洲周辺は近年の集中豪雨でも冠水した地域があるから多摩川の洪水と比べたら頻度が違いすぎます。
礫層はしまっていればとてもいい土台になることご存知？
ダンボールハウスが無いって？豊洲及びその周辺の事知らないでしょう。
どっちもどっちだけどよく調べないで決めたのはまずかったのでは？

[270: 匿名さん]

個人的には私は武蔵小杉の方が好きですが、豊洲も有望だとは思いますので、豊洲を買われたのであれば、それはそれで良かったのではないでしょうか。

小杉界隈は昔からの宿場町で歴史がある人間味のある町。その良さを生かしながら近代都市の魅力をどう付加して融合していくかということが、これからの町の価値を左右するでしょう。

一方豊洲は住人がいないところに一から町づくりができるので、ハード面の整備は自由に絵が描き易くやり易くてよいのですが、人間味のある温かい雰囲気を加味していくことが町の永続的な発展の鍵になってくると思います。
267さん自身も温かい心を持って、是非頑張ってください。

[271: 匿名さん]

>>267さん
地盤や治安ネタで勝負するならば豊洲は圧倒的に不利ですよ。
せめて丸の内からのタクシー料金とかの方が良かったですね。

[272: 匿名さん]

>>豊洲も、小杉も地域としてみれば勝ち組に入るのだから良いのではないですかね。

どのへんが勝ち組？

地価の上昇率という意味じゃないよね？タワーマンションが林立＝勝ち組のイメージ？

すると、埼玉県川口市まで勝ち組…。ちょっと違うな。

逆に、どの地域が＊＊＊なんでしょ…

[273: 匿名さん]

負け 組

[274: 匿名さん]

273さんフォローありがと。

こんなのも伏字になるんですね。

[275: 匿名さん]

勝ち負けを論じるのもいいけどさ、神奈川に限らず、
便利で、空気がきれいで、安全で、治安が良く、
雰囲気も良くて、誰もが住みたくなるような
そんな完璧な街なんてある？

[276: 匿名さん]

田園調布があるじゃないですか？（ちょっと環８の関係で空気はいまいちだけど）

[277: 匿名さん]

横浜開港150周年。市民パワーで日本丸を海に出そう。

ご賛同のかた署名をお願いします。

http://www.yokohama-kaientai.com/kaientai-wiki/

[278: 匿名さん]

武蔵小杉は＊＊＊み。
延々と武蔵小杉が最高だ−とますかくんじゃないよ。

[279: 匿名さん]

No.269 by 匿名さん　2008/05/05(月) 10:58

>>267
豊洲周辺は近年の集中豪雨でも冠水した地域があるから多摩川の洪水と比べたら頻度が違いすぎます。
礫層はしまっていればとてもいい土台になることご存知？

多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは
常識です。
知らないのはどっち？

[280: 匿名さん]

>多摩川沿いは砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

ソースは？

[281: 匿名さん]

>>279さん
まあまあ落ち着いてください。
住宅地としては武蔵小杉の方が豊洲より上ということで問題ありませんので不毛な話はやめにしませんか？

[282: 匿名さん]

そうです。武蔵小杉は世界一です。

[283: 匿名さん]

>>そうです。武蔵小杉は世界一です。
ぷっ。世界一どうだっていうの？
みなとみらいのスレではみなとみらいが世界一だってさ。どっちもウマシカだね。

>>砂礫層で、大地震時にマンション倒壊のリスク大なのは常識です。

やっぱ横浜の土炭層が一番。でも土炭層に直接基礎が置ける地域なんてないでしょうね。たいがいは２０M位試掘しててやっとＮ６０以上ってのが普通でしょ。

西新宿みたいにちょっと掘ったらＮ８０〜１００なんて地域はそうはないでしょ。

ところで、砂礫層の場合は摩擦杭なんですか？ムサコにあんな高いマンション建てて長周期地震動でコケないんですかね？（もしコケても傾いても国や県からの財政出動での救済はイヤだよ）

地盤は実際に道路の下を掘ってところ見るとイメージだけは実感できます。
昔、茅ヶ崎の人気の住宅地で隣地境界確認の立会いをやったときは凄かった。ツルハシでアスファルト剥がして50センチくらい掘ってみて境界杭があるかどうか見たんだけど、地面は砂浜の砂と同じでサラサラでした。

そんな経験もあって、私は住宅選びは、まず、地盤構造分布図とハザードマップとボーリング調査資料（どれもネットで見れます）から入りました。
川崎・横浜は地盤の良いとこは少ないですよ。そもそも今の横浜駅周辺は江戸時代は海です。
ランドマークタワーが直接基礎で建っているいうのはにわかに信じられないけれど、現在桜木町駅前での工事現場を見ると、土は堅そうなので、まあそうなのかな、と一人で納得してます。

[284: 匿名さん]

どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。
そんなこと言いだしたら、究極的には地震国日本には住めなくなっちゃうね。

[285: 赤い彗星]

>>どのみちパークシティが倒れるような超大地震だったら、他も壊滅状態だろ。

ふっ。甘いな…

長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

それに関東平野の地盤構造は貴様が考えるよりずっと複雑なのだ…

[288: 匿名さん]

いずれにせよ、豊洲も武蔵小杉も価格はピークアウト

[289: 匿名さん]

ここいつから2chになったの？

[290: 匿名さん]

＞長周期地震動は高層ビルに集中してダメージをあたえるのだよ。

だったら、そんな危険な高層ビルがこんなに建つはずないだろ。
阪神大震災あとの、神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？
長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。
しかも、高層タワーがピンポイントで壊滅するなんで全くナンセンス。
よほどタワーマンションの住民が羨ましいんだね。

[291: 匿名さん]

>>神戸の六甲アイランドだって、周辺の地面は亀裂だらけだったけど、
>>高層マンション自体はほとんど無傷だったの知らないのか？

当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
一番高い建物はベイシェラトンホテル。
オマケに阪神大震災は短周期地震波。西宮市では850ガルの加速度を記録した。

>>長周期地震動だろうが短周期だろうが、揺れ方に大きな差があるわけではない。

あきれた。テレビ見てないの？物理で『共振』って習わなかった？
あ、ごめん高校出てないのか…

[292: 赤い彗星]

ボウヤだからさ。

[293: 匿名さん]

>>290
長周期地震動はまだ解明されていない部分が多いのは確か。
新潟の震災のときに、遠く離れた六本木ヒルズでエレベータ損傷被害が
あったことで明らかになったばかり。これが長周期地振動の仕業。
建物が長い場合、被害が出やすいということが叫ばれているが、
明確な対策はこれから。１０年もしたら長周期地振動対応の
免震構造マンションが登場するだろう。

[294: 匿名さん]

↓を見ると、相場賃料と資産価値維持率には高い相関があるそうですが…
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

高い賃料で話題になった、武蔵小杉のダビンチの高層賃貸マンションの入居率はどれくらいなのでしょうか。

↓ここを見ると、ガラガラみたいですけど…
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/347/

[295: 匿名さん]

自宅に資産価値を追求しちゃいかんよ。

値上がり率に一喜一憂するのもね…。

[296: 匿名さん]

＞291
＞当時、六甲アイランドには高層マンションはありませんでしたよ。
Ｗ３，Ｅ３、セントラルタワー棟は９１年から９３年にかけての建築ですが
いずれも３０階建以上のマンションです
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/birukobe.htm
室内は相当な被害だったようですが躯体が大破したとは聞いていません
当時の付近の写真はここが詳しいです
http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/photo/oogimoto/time/000492.h...
室内は
http://homepage3.nifty.com/nobukoba/jisin.htm

兵庫県南部地震（阪神大震災）では直下型でしたからいわゆる長周期振動被害ではありません
関東地区では長周期、直下型とも同じように被災する確率はあります
どちらのタイプの地震でも高層階では室内に相当な被害が想定されますから居住されている方は
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/39/
の記事やリンク先の実験動画をご覧になって対策された方が良いでしょうね
躯体が大丈夫でも怪我をしてはね

[297: 匿名さん]

296さんすご〜い。良く調べましたね。

私もこんな記事見つけました。物理の苦手な人も、25話のページだけでも読んでほしいです。

http://www.kozosoft.co.jp/gijyutu/jisindou.html

軟弱地盤に高層ビルは危険ですよ。やっぱり。
ムサコのマンションもランドマークタワーみたいに振子制振装置が付いてたら安心だったのに…。

[298: 匿名さん]

296さん

特に実験動画は衝撃的ですね。

あんなに船みたいにゆっくり揺れたら、寝入ってたら、地震だって理解できる前にタンスの下敷きになりそうです。
オマケにやっぱり窓から什器が落下してましたね。コワイ。

私が西宮で被災したときは、もっとシェーカーみたいな揺れで、テレビが飛行しましたが、長周期地震＋高層ビルではコピー機がダンスするんですね。

まじめにタワマン居住者の方は必見です。

[299: 匿名さん]

建物に振動を伝えない免震構造の高層マンションの場合は大丈夫と理解して良いのでしょうか？

[300: 匿名さん]

297で指摘したリンク先に免震構造のメリットが書いてありますよ。読み進んでみてくださいな。
大丈夫ってわけじゃなさそうだけど。かなり応力を低減できるみたいです。

[301: 匿名さん]

＞３００

応力を低減できるってどういうこと？
入力する層せん断力が小さくなるから、結果的に応力が小さくなるってことですか？

[302: 匿名さん]

最近の超高層タワーは、非常に高い建物は制振が多く、40階くらいまでの建物は免震が多い傾向があります。
小杉のタワー群も160m超級はすべて制振構造ですね。

ちなみに小杉のタワーマンションの杭はそれほど長くなく、支持層が割と浅いところにあり地盤は比較的よいことが伺えます。
パークシティなんかはベタ基礎ですし。


六甲アイランドの例を見てもわかるように、直下型地震の場合、最近の建物は基本的に耐えられると思われます。
長周期振動の場合は、やってみないとわからない（建物ごとに反応してしまう周期が違う）ので、不安になる気持ちもわかります。
ただし、中越地震によって東京のタワーのエレベータに影響があった例を見てみると、大多数は被害はなく、たまたま（？）周期があってしまったビルで問題がある、といった形です。


逆に言うと、小杉のタワーがいっぺんに被害を受けることはなさそうな気がｗ


まあ東京近辺には超高層の建物はたくさんあるので、どれかが被害を受けることはありそうですが、その確率は低そうだ、と考えられますね。

[303: 匿名さん]

>>301さん
そのとおり、免震装置により入力される層せん断力が小さくなる結果です。
不適格な表現でしたね。すみません。

>>302さん
きわめて科学的な分析ですね。確かに個別のビルごとに周期が違うので、同じ地盤周期であれば全部振れちゃうってことはないですね。

参考までに教えていただけるとありがたいのですが、実際の地盤は起震台のように同じ周期で振れてはくれませんよね。一回の地震の何十秒かの間でも揺れは一定しないし、余震もある。
となると、全ビルがいっぺんが同時に振れなくとも、長周期には全体的に振れるってことにならないんでしょうか（振れが収まりにくい特性上）
つまり、Ａビルの共振がやむとＢビルが共振する。その場合は逆位相周波にでもならない限りＡビルの共振は収まらない。そうやって、結局は大半が振れちゃうってことはないんですか？

まあ、ご指摘の通り制震装置が威力を発揮するんでしょうけど。

[304: 契約済みさん]

ん？ここって新築マンションの価格情報のすれじゃないの？なんか違うところにきてしまったかな？

[305: 匿名さん]

住むには地価が安くて便利なところが一番だと思うけどねぇ。なんでタワマン好きは売るときのことばっか考えてるんだろう？

[306: 匿名さん]

タワマンバブルを経験してしまったからです。

[307: 匿名さん]

地価が安くて便利、ということは、便利なのにみんながほしがっていないってことでしょう。

それって便利以外の部分に大きな欠陥があるってことでは？

基本的にさまざまな意味での生活環境がよい場所というのは当然高くなります。
タワーは土地の持分が小さくて済む分、同じ価格で高い土地に住めるということです。
（建物の費用が高くなる話は置いておいて）


地価が安い場所のマンションは、建物の分しか価値はないですし（そもそも物件価格も建物代しか掛かってないし）、逆もまたしかり。

複数の路線がある乗換駅の徒歩３分に低層マンションでは土地利用としてもったいない、だから公開空地を設けて容積率緩和措置を受けてタワーを建てる、というだけの話でしょう。

　※ここは神奈川のスレだから湾岸タワーの話はしなくてよいんでしょ？

[308: 匿名さん]

参考までに

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。

[309: 匿名さん]

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

[310: 匿名さん]

『07年東京マンション価格、平均年収の10倍』　東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

[311: 引越前さん]

東京はもはや平均的な年収の人が買うエリアじゃないってことでしょう。

川崎・横浜の一部では、上に出てきた東京都の平均値水準になっています。
そういったエリアを外さないと70平米でも買えなくなってきているわけですね。

年収に土地価格はリンクしないですからしょうがないことですが。

[312: 匿名さん]

不動産ファンドを運営するダヴィンチ・アドバイザーズ(4314)の1Q純利益は92.4％減益の2.99億円に　インセンティブ・フィーが減収する
http://moneyzine.jp/article/detail/55589/

インセンティブ・フィーが減収となったことや、業容拡大のための増員等により、08年12月期第1四半期連結純利益が前年同期比92.4％減益の2.99億円に留まったのに対して、通期純利益は前期比32.3％増益の156.80億円を確保するとの見通しを示している。


(空きが目立つ)リエトコート武蔵小杉の影響もあるのでしょうか…

[313: 匿名さん]

新光証券が格下げを報告した住友不動産販売(8870)が安い　仲介事業が落ち込みが警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051282886.html

前期営業利益が10.1％減益の188億1,400万円となり、仲介事業が落ち込んだことが警戒されているという。
なお、今期会社計画の営業利益は4.7％増の197億円となっているものの、新光証券では「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」として、レーティングを「2+」→「2」に格下げしている。


「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」そうです。

[314: 匿名さん]

どこを見ても、資産性を考える書き込みが多いですね。

小杉だ！、北仲だ！と注目されている方も多いようですが。
最終的な坪単価での比較では敵わないでしょうが、上げ幅的な面でいうならば、相鉄沿線は狙い目だと思います。

まだもう少し先の話になるでしょうが、今後きますよ？相鉄。

[315: 匿名さん]

相鉄線はオシャレじゃないのでダメです。きっと

[316: 匿名さん]

相鉄は無理があるね。上げ幅はないですよ。
分かりやすい例が、ブルーライン。泉区を通ると決まったときにも
（もう15年ぐらい前？）近隣は賑わったがこの始末。
いずみの線のゆめが丘なんか行ったことある？

未だにあの古びた町並みが発展しないのは、相鉄の商店街の組合たちが
拘りを捨てきれずにいるから、ずっと何十年も発展しないんですよ。
発展させようとも思ってないし、むしろこのままが良いって言っている
んだから。
その影響が横浜西口（相鉄寄り）あたりにプンプンしているじゃないですか。
野毛と同様にアンタッチャブルの領域ですよ。

しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

[317: 匿名さん]

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

[318: ３１４さん]

>315さん

オシャレになるのは横浜とみなとみらいです。
それで十分だと思います。

>しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

それより先に、Ｊに乗り入れる話の方が濃厚です。

[319: ビギナーさん]

相鉄だめでしょう。
相模鉄道ですよ！
発展はするでしょうが他の
地域もっと発展してるはず。
・・・・・だめでしょうー
私が認めない！

[320: 周辺住民さん]

そうてつｗ中国かベトナムへの投資投資話と同じレベルだ。

[321: 匿名さん]

４月首都圏マンション発売戸数、29.7％減・８カ月連続マイナス
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080515NTS2IXN01212052008.html

[322: 匿名さん]

今、テレビ東京を見ているのですが、マンション価格が材料費や人件費など高騰の影響で昨年同月費１５％アップだそうです。　販売量の落ち込みにより業者は厳しい状況のようですが、その分だけマンションの供給量も減っているので、条件の悪い値引き物件を除けは、新築マンション自体の価格は上昇傾向になるように思えるのですがどうなのでしょうか？

[323: 匿名さん]

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

[324: 匿名さん]

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。

[325: 匿名さん]

首都圏私鉄、５社が減収　不動産、建設事業が不振
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000955-san-ind

記事より
・首都圏の私鉄７社の平成２０年３月期連結決算が１５日出そろった。都心回帰の動きやマンション建設など首都圏の再開発が進み、沿線の就労人口が増加。輸送人員は全社が前期を上回ったが、不動産、建設事業などの落ち込みが響き、東京急行電鉄、東武鉄道、京王電鉄、京浜急行電鉄、相模鉄道の５社が減収となった。


首都圏私鉄５社、不動産、建設事業が不振だそうです。

[326: 匿名さん]

首都圏戸建て、４月の契約率は43.7％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805150003.html

記事より
・首都圏で４月に発売された建売住宅の戸数は494戸（前年同月比75.8％増加・前月比21.0％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は216戸で、月間契約率は43.7％（前年同月比7.9ポイントダウン・前月比同率）。
・１戸当たりの平均価格は4,225万円で、前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落した。


１戸当たりの平均価格は前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落したそうです。

[327: 匿名さん]

『２００９年１０月以降の引き渡される住宅に義務づけられる保険制度！』

http://ameblo.jp/kyotokeiei-oe/entry-10097254064.html

これが市場に与える影響をみなさんどう思いますか？

[330: 匿名さん]

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

[331: 匿名さん]

でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。
物件の条件によって、一段と差が出てきているようですね。

[332: 匿名さん]

>331
>でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。

そうですか、では、神奈川県内で去年の夏以降に分譲を開始して、
さっさと売り切れたマンションを教えていただけないしょうか。

[333: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

[334: 匿名さん]

「マンション販売鈍化」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

[335: 匿名さん]

「マンション大手のゴールドクレスト(8871)は本日も見切売りが続き、2連続STOP安に沈む」
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051984482.html

・野村証券が「優良在庫は時間をかけて販売する方針で、業績は調整局面」と指摘して、レーティングを「2」→「3」に引き下げたことが売り材料となり、先週末から大きく値を崩している。
・ゴールドクレスト(8871)の13時30分現在の株価は、315円安の2,525円。
・一時STOP安となる2,440円まで売られる場面も。

[NSJショートライブ 2008年5月19日 13時30分 更新]

[336: 匿名さん]

情報どうも。よくわかった。
でも、何故か希望エリアのマンションは値下げされていない。
むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。
もれなく下落してほしいね。

[337: 匿名さん]

不動産セクター:下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

[338: 匿名さん]

>336
>希望エリアのマンションは値下げされていない。
>むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。

希望エリアってどこですか？
上昇基調のマンションって、どこですか？
そこは(このご時世でも)売れてますか？

[339: 匿名さん]

東戸塚、上大岡は相変わらず高いですよねー。

[340: 匿名さん]

首都圏行政区別で1997年分譲マンションの2007年流通価格からリセールバリューを
分析したところ都心部以外でリセールバリューが最も高かったのは、
川崎市幸区で86.0ポイント、次が千葉市美浜区で80.8ポイントだった模様。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

[341: 匿名さん]

「失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変」
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

[342: 匿名さん]

新築マンション高止まり、在庫は減らない。ローン金利はあがると
この業界踏んだり蹴ったりだな

[343: 匿名さん]

>>341さん の記事はなかなか興味深く最後まで読んでみました。
そしてみつけた記事のミス。

◎パークシティ武蔵小杉（東京）

[344: 匿名さん]

つか、東洋経済なんて年中煽ってるとこでしょ。
給与破壊とか、教育崩壊とか。
やたら破壊と崩壊が好きなのな。

[345: 匿名さん]

>>338
336ではありませんが、横浜市中心部には1LDK以上の新築自体がほとんどありません。

[346: 匿名さん]

ここの神奈川版見ても、川崎や小杉、港北ばかりで
中区、西、南などの中心部の物件は、ほとんど無い。

あっても２０戸程度の小規模物件で価格は高止まり。
大幅値引きの話もあまり聞かないんだよね〜

[347: 匿名さん]

>344
>つか、東洋経済なんて年中煽ってるとこでしょ。

確かにそうなんですが、ただ火のない処に煙は立たずと言いますか、
嘘・でまかせは書かれてないと思いますが。

[348: 匿名さん]

>336
>ではありませんが、横浜市中心部には1LDK以上の新築自体がほとんどありません。

全くないわけじゃないし、いいんじゃない。そこそこあれば。

それに新築完成在庫と中古在庫が山ほどあるわけだし。

[349: 匿名さん]

参考までに

総武線沿線マンション価格、08年度は16％程度下落・トータルブレイン調査
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008052909596p2

調査会社のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）はＪＲ総武線沿線（秋葉原駅—千葉駅）の新築マンション市場調査をまとめた。2007年末までの２年間で同沿線沿いのマンション分譲価格は平均で29％上昇。08年はマンション市況の低迷などを背景に07年末より16％程度の下落が予想されると分析している。
　同沿線の分譲マンションの平均発売価格は07年末までの２年間で坪（3.3平方メートル）当たり50万円上昇し220万円となった。ただ、現在販売中の物件の売れ行きが不振で完成在庫が増えていることから値引きが加速、08年末までに発売価格は坪（3.3平方メートル）当たり35万円の下落が予想されると指摘している。


総武線沿線マンション価格は08年末までに坪単価３５万円の下落が予想されるそうです。

[350: 匿名さん]

地価上昇が全国的に鈍化、商業地ではマイナスの地点も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080529-OYT1T00645.htm

記事より
・国土交通省が２９日に発表した、四半期ごとの地価動向報告（４月１日時点）で、地価の上昇傾向が全国的に鈍っていることが鮮明になった。
・報告は全国１００か所で、前回調査（１月１日時点）からの変動率を６段階に分類した。上昇率「６％以上」の地点はゼロ（前回５地点）、「３〜６％」が５地点（４７地点）、「０〜３％」が３６地点（３５地点）、「横ばい」が５０地点（１１地点）だった。一方、下落は、「０〜３％」が７地点（２地点）、「３％以上」が２地点（０）だった。
・前回６％以上上昇した銀座（中央区）と表参道（渋谷区）の商業地は「３〜６％」に鈍化した。また、吉祥寺（武蔵野市）と新浦安（浦安市）の住宅地、本八幡駅周辺（市川市）の商業地の３か所がマイナスに転じた。いずれも郊外型マンションに対する需要が頭打ちになったためと見られる。


地価の下落地点が増加しているそうです。

[351: 周辺住民さん]

スレ違いの超遅レスで申し訳ありませんが、武蔵小杉の土地が地震に弱いと誤解されたままなのがイヤなので一言レスさせてください。
武蔵小杉の地盤についての資料がやっと出てきたんです。

>283
>やっぱ横浜の土炭層が一番。でも土炭層に直接基礎が置ける地域なんてないでしょうね。たいがいは２０M位試掘しててやっとＮ６０以上ってのが普通でしょ。
>西新宿みたいにちょっと掘ったらＮ８０〜１００なんて地域はそうはないでしょ。

中原区役所のあたりですが18m掘ると土丹で（“土炭”じゃないですよ）、三井が嘘をついていない限りN=106です。
再開発地区は分かりませんが、そう大きく違うこともないのでは？

[352: 匿名さん]

>>351さん

地盤の目安は電信柱で判断できます。
前にテレビの特番でもやっていましたが、ネット上にもありました。
http://www.life-support-lab.jp/re/reb1003.htm

東京機械周辺の電信柱と塀の傾き具合をご確認下さい。

この近辺で地盤が強いのは、港北NTだと通信会社の友人に聞きました。地盤が強いのでデータセンターを作ったそうです。「港北ニュータウン データセンター」でググれば出てきます。

[353: 匿名さん]

今の時代に地盤のことはあまり関係ないと思いますよ。

地盤の良し悪しが影響するぐらいの地震がきたら、どこも大変なことになっていますから。

[354: 匿名さん]

>>348
今年になってからは、1LDK以上はそこそこ、もない。
新築完成在庫は根岸あたりまでいかないとないし、
みなとみらいには中古在庫は山ほどあるが、
勘違い高値物件ばかりで、買う気もないし手も出ない。

中心部の新築物件はすべて賃借にシフトしてしまってます。