横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2
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725:
匿名さん
[2008-07-27 09:45:00]
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726:
匿名さん
[2008-07-27 09:46:00]
更に長期的な人口動向を見ることも重要
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（平成18年12月推計）によると 出生中位・死亡中位での推計値は ・総人口は30%減（2005年：1億2777万人→2055年：8993万人） ・生産年齢人口＝労働人口は46%減（2005年：8442万人→2055年：4595万人） なんと50年で労働人口は半減する！！！ 労働人口＝働いて金を稼げる人＝不動産買える人 50年後には買える人は半分になってしまう。 これでは首都圏といえど高値安定なんていってられないと思う。 周辺から人口流入したとしても価格維持は難しいだろう。 郊外に比べればマシだが、長期下落基調は間違いないと思う。 |
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727:
匿名さん
[2008-07-27 14:52:00]
>756さんへ
世界動向を見てみたらどうですか。 FXや株式投資をしている人達は、これから世界経済がどのようになるかを 薄々気づいています。 つい最近話題になっていたアメリカの不動産関連のGSE債。 規模として5兆2千億ドルあり、日本では2300億ドル、中国では3800億ドル所有しているそうです。 アメリカの不動産価格低下がいつ止まるのか、いづれどこかの銀行が損失を引き当てないと いけない状況に迫られると思います。(が、怖くて出来ないだろうな。。。) これが火を噴くと、アメリカ中の銀行の多くが破綻し、さらなる価格下落に見舞われ、 数年間に渡って、世界中の銀行が損失処理に追われます。シティやバンカメの倒産も 致し方なしでしょう。 要は、向こう数年間は、いくらマンション価格が下落しても、ローン審査が厳しくなりすぎて 購入するのが難しくなります。また、多くの国内企業も赤字決算に見舞われるでしょうから、 買う気にもならないでしょう。 数年待てる人は待てばよいし、待てない人は覚悟を決めた上で買うしかないでしょう。 ただし、想定される最低賃金になった時にでも、支払えるローンで購入出来る物件が対象です。 また不動産に限らず、保険や投資商品をお持ちの方は、運用先が債券の場合でも 元本の毀損が発生する可能性があるので、調べた方がよいでしょう。 私自身も、終身保険の運用先にGSE債が入っていたので、来週にも解約します。 アメリカ政府は、至って安全だ、政府は保証する、ような事を言ってますが、 いつかは投げますよ。ただ単に時間稼ぎしてるだけで、自国(ドル)の利益が 最優先ですから。 ただし、「自国の利益＝自国民の利益」では無いです。 長文、失礼しました！ |
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728:
匿名さん
[2008-07-28 20:25:00]
景気って回復してるとか去年は言ってたんじゃ…
どうなってるんだ 来年はどうなるんだ |
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729:
匿名さん
[2008-07-29 02:19:00]
マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。 気に入った物件にめぐり合えるか否かは運命のいたずら。地価が下がり価格が下がろうとも、 気に入った場所・立地・間取りの物件に次に巡り会える保証はないんだから。 スタグフレーションがどうだとか、景気がどうだとかいうマクロな話や総論の話をしてる人は、 投資不動産狙いか、モデルルームにも行かずネットや雑誌で机上の空論捏ねてる人。 本当に興味あるんなら、モデルルーム見学してみたら？新聞やネットに書いてないこと、体感 しないと分からないこともいっぱいあると思うけど。 ローンの返済は20年や30年も続くんだから、足元の景気だけ見てもしょうがないんじゃない？ マンション買ってローン組んだら腹くくって返済頑張るしかないし。 それが怖ければ賃貸でいいじゃん？ |
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730:
匿名さん
[2008-07-29 07:23:00]
>>729
危険ですね その考え方は。 景気は重要、自分の雇用も重要。 マンション買ってもリストラされてローンが払えず自己破産では目も当てられません。 まず金を貯める事。 頭金4割以上（出来れば5割以上）で物件価格が年収の5倍以内であれば何とか買える。 頭金が多ければリストラで年収が半分になってもローン期間延長して月々の支払いを低くする方法が取れるから。 まず金の準備をして、上記要件を満たせば購入検討しても良いと思う。 よくある頭金少しで35年フルローンなんてのは危険きわまりない。 デベの提携ローンなんてのも短期固定で危ない。 基本は長期固定金利。 |
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731:
匿名さん
[2008-07-29 21:41:00]
730さん
頭金もそこそこ貯まって年収5倍で購入可能物件があるとしたらどうするの？ 貴方のご意見は程度の差はあれどこ見ても書いてあることで、当たり前すぎて 議論の余地もないんだけど。 |
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732:
物件比較中さん
[2008-07-30 01:04:00]
729さん
>マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を >探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。 どのようなお考えで、提示された価格で購入するかお決めになるんでしょうか。 この先、不安でしょうがありません。 |
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733:
匿名さん
[2008-07-30 06:49:00]
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734:
匿名さん
[2008-07-30 07:03:00]
732さん、ご心配いただきありがとう。暑くて朝早く目が覚めますね。
真剣に購入したい物件が見つかり価格が分かったんですよね？ そしたら近隣のマンション相場、近隣の家賃相場、ハザードマップや近隣の犯罪発生状況、 時間あれば路線価とか過去の販売価格等その他、生活環境としてスーパー、病院等の立地、 子供がいれば近隣の保育施設、幼稚園や小/中学校までの通学ルート等の情報集めます。 更に朝/晩の通勤時間や平日昼間現地に行ってイメージつかむとか、ローン返済計画を 立てて、現在の家賃支払からどれぐらい負担が増えるかも計算しますね。 上記のような情報集めた上で、その物件の価格が、物件購入から得られる効用の対価として 適当か否かを、うんうん悩みながら考えるんじゃない？ で、732さんはこんなことしないの？ |
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735:
匿名さん
[2008-07-30 07:09:00]
733さん
コメントありがとう。 >>729 >危険ですね その考え方は。 いえいえ、どの辺りの記述から危険と判断されたのか分からなかったので、 コメントさせて頂いたのです。 購入検討者の方がご覧になる掲示板なので、購入資金としてどの程度必要 なのか当然お分かりになっている前提で記述したのが頂いたのが、誤解を 招いたのであればお詫びします。 |
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736:
匿名さん
[2008-07-30 08:35:00]
本当にいいマンションは結局なかなか買えません。
というのは人気物件は明らかにいい物件だから倍率がついて抽選ではずれます。 いい物件なんて少し詳しければ誰にでもわかること。 |
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737:
匿名さん
[2008-07-30 14:20:00]
【死の淵に立つ倒産不況】
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=37794 今年６月、日経がマンション投げ売りのニュースを報じた。業界大手の大京、ダイア建設が値引きも含めた在庫処分に乗り出すという記事だ。大京は「決算の発表の席で可能性として語ったことが大きく報じられた」と困惑、ダイア建設も「一斉処分の決定はしていない」と否定したが、ある中堅マンションディベロッパーの社長はこう言った。 「報道には１０％引きもとあった。この数字に衝撃を受けた。ふつう、マンションディベロッパーは粗利２５％を見込み、その中から販売手数料３〜５％、広告宣伝費５％、本部経費などを出していく。最終利益は１０〜１５％が普通です。１０％値引きは出血覚悟の叩き売りということです。大手が値引きをすれば、中小も追随せざるを得ない。赤字覚悟で売っていれば、銀行がバランスシートのチェックに来る。収益計画に狂いが生じているのが分かれば、自動的に融資をストップされてしまう。正直、なんていうことをするんだ、という気持ちになった」 |
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738:
匿名さん
[2008-07-31 01:55:00]
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739:
匿名さん
[2008-07-31 02:00:00]
抽選を勝ち抜く方法もある
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740:
匿名さん
[2008-07-31 22:28:00]
三菱地所4—6月期 住宅事業が赤字
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014291120080731?rpc=1... 記事より ・住宅事業の営業損益は赤字だった。マンションの販売が減少したほか、４月から新規連結した藤和不動産の営業損失が響いた。４—６月のマンションの引き渡しは２８０戸（前年同期は３６３戸）、新規発売は４０３戸（同４８０戸）だった。また、４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。 ・記者会見した清沢光司・執行役員は、マンション市況について「一般的に短期間で完売する物件が少なくなりつつある」と語った。都心部の物件を中心とする三菱地所については「目立った売れ残りは出ていない」としたものの「モデルルームの来場者は減っており、販売に時間がかかるようになっている」という。 不動産不況の影響でしょうか。 |
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741:
匿名さん
[2008-07-31 22:29:00]
三井不、08年4—6月営業利益は前年比‐8.5％の270億円
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK014341720080731?rpc=1... 記事より ・三井不動産は３１日、２００８年４—６月の営業利益が前年同期比８．５％減の２７０億円になったと発表した。通期予想に対する進ちょく率は１３．５％。 ・２００９年３月期の営業利益予想は前年比１１．６％増の２０００億円で据え置いた。ロイターエスティメーツによる主要アナリスト１５人の予測平均値２０１９億円を０．９％下回っている。 こちらも不動産不況の影響でしょうか。 |
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742:
匿名さん
[2008-07-31 22:33:00]
東急不、４—６月営業益28％減
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8815&NewsItemID=A... 記事より ・ 東急不動産の2008年4—6月期の連結営業利益は前年同期比28％減の65億円前後となったもようだ。分譲事業は堅調だったが、不動産市況の冷え込みを背景に、不動産仲介事業や請負工事事業などが振るわなかった。 ・仲介事業は法人取引を中心に仲介件数が前年同期を大幅に下回った。請負工事事業は注文住宅受注が振るわなかった。リゾート会員権販売も低調だったようだ。 また、 「株式」 東急不−個別銘柄ショートコメント http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080731-00000022-fis-biz 記事より ・第1四半期決算は、営業利益で前年同期比28％減の65億円となったもようだと伝わっている。不動産市況の悪化で、不動産仲介業や請負工事事業が低迷したようだと。これを受けて下げ幅を広げるかたちで推移している。 こちらも不動産不況の影響でしょうか。 |
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743:
匿名さん
[2008-07-31 22:37:00]
東栄住宅の前期、純利益９８％減。(2008/3/18)
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8875&NewsItemID=2... 記事より ・東栄住宅が十七日発表した二〇〇八年一月期の連結決算は、純利益が前の期比九八％減の四千三百万円となった。主力の分譲戸建て住宅の販売が不振で、利益率が大幅に低下した。土地の値下がりで特別損失に販売用不動産評価減四億円を計上したのも響いた。 ・売上高は一三％減の千三十一億円だった。戸建て住宅の販売戸数が二二％減った。株安などを背景に顧客の様子見姿勢が強まり、販売ペースが大幅に鈍化した。 こちらも不動産不況の影響でしょうか。 |
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744:
匿名さん
[2008-07-31 22:44:00]
野村不ＨＤ、４—６月期連結最終益32億円——前年同期は48億円
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=3231&NewsItemID=M... 前４—６ 今４—６ 通期予想 売上高 844 731 5,000 営業利益 10,258 7,649 経常利益 8,461 5,720 61,500 最終利益 4,803 3,260 35,500 １株利益 32.17 21.83 237.74 （注）単位：売上高は億円、利益は百万円、１株利益は円、▲は損失 こちらも不動産不況の影響でしょうか。 |
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インフレではありません。
インフレであればすべてのものの値段が上がりますから、株・不動産は「買い」で間違いありません。
ただし、インフレが起こるのは賃金の上昇も伴う場合です。
日本で起こっているのは不景気になり賃金は上がらないが、生活必需品の価格だけが上がるスタグフレーション。
スタグフレーションになると高額品（高級車・マンションなど）は売れません。
なにせ不況風の中で生活必需品だけが高騰するのですから、生活防衛のため消費は落ち込みます。
最近のニュースでも
・百貨店の売り上げが落ちている
・高級車が売れなくなった
・マンション販売不振
・上場企業の夏のボーナス6年ぶりに減少
などなどスタグフレーションを示すニュースに事欠きません。
今は景気動向を見るのが一番大事。
不景気でリストラもありえます。
不動産関連企業の倒産ラッシュも予想されます。
慎重に様子見が賢明でしょう。