横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その2

[マンコミュファンさん]

前スレッドが1000を超えましたのでこちらで、引き続き意見・情報の交換をしましょ
う。

[462: 匿名さん]

>例えば、用地取得代が1割安くなれば5000万のマンション4500万になる訳だ。

ガイアの夜明けスレに貼られたリンクによると土地は物件価格の3割程度ですって。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

だから土地が1割程度安くなっただけでは5000万のマンションは4850万にしかならない。
この程度は金利変動ですぐに変わってしまう額では。
現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）

[463: 匿名さん]

>457
消費税は土地にはかかりません。
だから、5000万円のマンションの土地が2500万、建物が2500万として、消費税5%だと
5125万、仮に10%になったとして5250万ですよ。
ま、それでも高くなる事に変わりありませんけど。

[464: 匿名さん]

>現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）


しかもその間、ボロ賃貸に住むのを我慢しなきゃいけないし、
病気にでもなったら一生家なんて買えなくなりますね。

[465: 匿名さん]

病気になってローンが払えなければ
銀行に持ってかれて同じでは？

[466: 匿名さん]

働くことは普通に出来ても、ちょっとした病気で団信加入を断られてしまいますよ。

[467: 匿名さん]

って言うことは住宅ローンが組めなくなるってこと？？？

[468: 457です。]

皆さんご教示ありがとうございます。
≫463さん
そうでしたね。間違えましたが、それでも多少アップしますね。

あと、私も464さんと同意見で、不透明な金利の動向、更に新居購入までに賃貸料もかかってくるんですよね。
459さんの意見もわかるのですが、1、2年待って自分の適した物件が出てくるかわからない、プラス私みたいな貧乏サラリーマンに払いきれるか(自己責任ですが(泣))。
今なら税金や賃貸代を考慮した金額を上乗せできないか等、…考えてしまいますね。

[469: 匿名さん]

わずか半年で地価が10%下がってる。

これからの半年、1年でもっと下がるのでは？（何せ景気が悪化しているから）

そうすればマンション価格はもっと下がるよ。当たり前だけど。
地価下落はどこかで底を打つが、半年やそこらで潮目は変わらないよ。

だから
>>461
>>462
あたりの意見は「今が地価の底値」であれば成り立つ議論で、正直無意味。
まだ下がるよ。

[470: 匿名さん]

マンション市場　冷却　首都圏在庫、１万戸超

　東京新聞2008年7月1日 夕刊

　首都圏のマンション市場に異変が起きている。急ピッチで進んだ分譲価格の上昇を背景に、新規物件の契約率が低迷し、一万戸以上の在庫が残る。一部の業者は値下げに踏み切り、上昇トレンドは失速しつつある。一日公表された二〇〇八年分の土地の路線価には、三大都市圏での上昇率の鈍化傾向が、くっきりと表れた。　

　高層マンションが立ち並ぶ東京都江東区豊洲。六月下旬には、来年完成予定の二棟の分譲が始まった。総戸数は約千六十戸で、最多価格帯は七千万円台だ。「市場は晴れから曇りに変わった。様子見感が出てきており、順風満帆ではないかもしれない」。手掛けた大手不動産の部長は市場環境をこう分析し、言葉をつなげた。「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」

　不動産経済研究所（新宿区）によると、東京都と神奈川、埼玉、千葉県の新規物件の契約率は昨年八月以来九カ月連続で、好不調の基準となる「七割」を下回った。

　五月に入って７１・０％となったが、同研究所の福田秋生・企画調査部長は「一部の物件が瞬間的に押し上げただけで、傾向は変わらない」と厳しい見方を崩さない。在庫数が昨年十二月から六カ月連続で一万戸を越えているからだ。

　不振の最大の理由は価格の上昇だ。一戸当たりの平均販売価格は五月現在で約四千八百万円。〇六年五月時点と比べ、二割上がっている。

　〇六年に十四年ぶりに上昇に転じた全国の路線価。不動産投資信託（ＲＥＩＴ）やファンドを通じて投資マネーが不動産市場に流入し、取引が活発化、地価を押し上げた。

　「業者はマンション用地を高値で買っている。だから、分譲価格は高くなる。その結果、売れない在庫を抱え、資金が新規物件に回せないという悪循環に陥っている」と、福田部長は指摘する。

　このため、大手業者を中心に値下げを発表する動きも出てきている。不動産情報会社「東京カンテイ」（品川区）によると、値下げを公表しないものの個別交渉に応じたり、金利負担に耐えられず、安値で他業者に転売したりする例もあるという。

　同社の中山登志朗・上席主任研究員は「サブプライムローン問題の顕在化で、『買い時』と思っていた消費者マインドが冷え込んでしまった。しばらくは価格調整が続くだろう」とみている。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008070102000239.htm...

[471: 匿名さん]

yokohama3L

[472: 匿名さん]

>>469
>462あたりの意見は「今が地価の底値」であれば成り立つ議論で、正直無意味。

462は、土地の値段の割合が小さいって言ってるの。
ちゃんと読んでよ。
土地が下がっても資材費は変わらないor上がってるし、
インパクトはそんなにないでしょ。
462の前提だと土地の値段が半分になっても物件は1割ちょいしか安くならんのよ？
しかも土地の値段はこれから二極分化。
価格が安いのは駅遠物件ばっかりになるよ。

>>470
というわけで、価格調整による在庫処分の後は、
駅近物件は狭小化、安くなるのは条件の悪い物件ばかり。
いい条件の物件を買いたければ今の在庫を必死に値切るのが一番いいよ。

[473: 匿名さん]

>>469
>わずか半年で地価が10%下がってる

えーっと地価が10%下がっている場所って何処？

今日発表された路線価情報によると

「路線価平均10％上昇」
「横浜、新横浜、川崎のトップスリーでは、上昇率25％を超える大きな伸びを示した」

だってさ！

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiijul08076/
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080701AT1G3000Y01072008.html

[474: 匿名さん]

神奈川の今の在庫で値切れるような物件に良い条件のものなんてないでしょ？良い物件はすぐ売れちゃう

[475: 匿名さん]

４６９
どっかの山奥の話でしょ。

[476: 457です。]

情報ありがとうございました。
当たり前の事かも知れませんが、今までもこれからも、良い物件と言われる所はすぐ売れてしまう。
その反面、人気のない物件はいつまでも売れ残ってしまうのでしょうね。
前者でありたいし、妥協はしたくない(待ちを選んで必ずしも良い物件に巡りあえるとは限らないし、待って後悔しないとも限らない)
ので皆さんの意見を考慮すると時期でもあるのかなと。
参考にさせていただきます。

[477: 匿名さん]

今は待つべし。
価格が反転したのを確認してからでも遅くない。

[478: 購入経験者さん]

誤解があるようなので、あえて言います。
条件の悪い物件でも格安であれば売れます。
条件の良い物件でも割高であれば売れません。
　　良い物件＝物件の価値＞価格
　　悪い物件＝物件の価値＜価格
ということでしょう。
だから物件の価値と価格のどちらが大きいかを見極める『眼』が大切なのです。

[479: 匿名さん]

だからいい物件は売れちゃうってばｗ
いつまでも待っていればいいですよ。

[480: 匿名さん]

>474
神奈川の今の在庫で値切れるような物件に良い条件のものなんてないでしょ？良い物件はすぐ売れちゃう

そうですか。
では、不動産不況に入った、去年の夏以降に分譲されたもので、すぐ売れちゃったものを教えてください。

＃去年の夏までにほぼ販売が完了していたものは挙げないでね。

[481: 匿名さん]

>>462
>http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

この記事、大変参考になりますね。

マンション原価の内訳から考えられる資産形成
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm

記事より
・都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ 1,000万円（販売経費を含む）、販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、が典型的な配分
・マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、つまり売価の3割
・人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。
・買った当初は、土地代、建設費にデザイン料まで含めて評価して2,730万円であっても、建築物の価値は年々減価する。建築費部分の価値は、ざっと30年でゼロになるというくらいに見ておけばいいだろう。その時点で多少の価値が残っていても、その価値と修繕積立金が同額なら実質的には建物の価値はゼロということだ
・取り壊して建て直すことになると、取り壊しの費用や廃材の処分費用がかかる分、当初の建築費並みまたは、それ以上の建築費をかけないと、新築並みには復帰できない理屈だ。老朽マンションの建て替えが進まないことを、国土交通省は懸念しているが、建て替えも簡単ではない。
・最後には、土地の価値が残るはずだ。しかし、まとめて売ることができれば、土地の価値も実現できようが、マンションの個々の部屋のオーナーは区分所有権を持っているに過ぎない。これを、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい。


典型的な配分では、売価の3割がマンション事業主と仲介者の取り分だそうです。利益ということかな。
なので、物件の原価は７割であり、
人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある、そうです。

また建築物の価値は年々減価し、ざっと30年でゼロになり、
さらに土地の価値が残ったとしても、区分所有権を持っているに過ぎないから、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい、そうです。


ということで、不動産不況の今、人気がぱたりとなくなった物件(完成在庫)は、
物件の価値が買い値(定価？)の7割以下と覚悟する必要がある、ということです。

やはりできるだけ値引くしかないな。