パークホームズ武蔵小杉今井南町

[マンコミュファンさん]

大切にしたい風景がある。大切にしたい家族がいる。
渋川の桜並木に隣接した南向き中心の物件です。プラウドといい勝負になりそうですがどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県川崎市中原区今井南町390-1（地番）
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅から歩いて7分、南武線武蔵小杉駅から歩いて11分
総戸数：30戸
間取り：2LDK＋納戸～3LDK
専有面積：71.85～99.37平米
入居：2011年11月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：熊谷組
管理：三井不動産住宅サービス

[61: 匿名]

一概に言えないものの、プラス1千万程度上乗せの印象ですわ。
先月中古で出てた、シティハウス元住吉(小杉元住吉の2駅徒歩圏)も新築分譲時より1千数百万上乗せ価格にしてたけど、10日かからずに売買成約したらしい。

[62: 匿名さん]

中古は、実際の売買価格がチラシ価格と同じとは限らないですよね？

[63: 匿名さん]

それ云うなら新築もそうだしなー。

中古で売り出してそれだけ短期間なら、少なくともすみふのそれはその値段で売れたと見てよいのでは。

[65: 購入検討中さん]

モデルハウス公開が始まらないので、参考に
中古のパークヒルズ10年落ち見に行ったんですが
値段の割に使用感がものすごく出てて管理費の割に管理が行き届いていない感じがします。
パークホームズ全体としての評価はいいのですか？
見た物件がたまたまかもしれないので、気になって書き込んでいます。
エレベーターがわりとボロボロだったり、
10年でここまで老朽化するのかと？
と感じています。

[66: 匿名]

プラウド武蔵小杉今井南町のスレに販売予定価格載せてくださってる方が。高い…。かなり高いけど全戸抽選になる模様で、即日完売間違いなさそう。こちらもそうなりますかね〜汗

[67: 匿名さん]

野村＞＞三井　だから、どうでしょう、微妙か。
こちらも即完の可能性が高いように思いますが。

[68: 物件比較中さん]

>>65
パークヒルズって三井の分譲？

[69: 匿名]

こちらはなんと言っても渋川の桜並木が目の前！というのが稀少性高いですもんね。

同じ三井なら、こちらよりは今井仲町物件の方が、そういった売りがないぶん＋駅からさらに離れるって事で、価格抑え目になりませんかねえ。
(今井南町物件は予算的に、現時点で諦めモードです…。。)

[70: 匿名さん]

書けないけどあっちには困ったことがあります。
多少高くても、こちらの方をお勧めします。

[71: 購入検討中さん]

今井仲町計画・・・敷地形状が細長くてアピスみたい。
間取りが、アピスのように、やや無理がある仕様（かつ東西向きのみ）なら、
価格抑え目と思われますが。
更に、道路に面していない分、静かでいいかもしれません。

今井仲町物件が終わると、今井地区は本当に何も無くなりますね。

[72: 匿名さん]

>70
思い出した。そうだった。。。

[73: 匿名]

そうなんですよね、たしかに敷地形状が。。。 ただ、今井南町物件って南向きがサライ通りに面してるのがひっかかっていて。ガーデンズコートがある場所にかつて住んでいて、車の加減速音が結構気になったので、、
今井仲町物件なら南向き側があっちに向いてるからその懸念もないかな？と思っていたんですが。

>>70さん、
何があるのか気になります…！！ 地元住民との確執系でしょうか？

[74: 匿名さん]

>>73 騒音は野村物件にすれば解決ですね。
ちなみに買い替え計画は着々と進んでいますか？
今でも南武線２駅だけだから問題ないような。

[75: 匿名]

>>74さん

2駅だけとは？

[76: 匿名]

>>74さん

わー！！ 目が覚めました〜っ
一体どなた？？？

[77: 購入検討中さん]

No.70さん 、今井仲町の物件も検討していたのですが、何が問題があるのでしょうか。
教えてください！

[78: 匿名]

マンション検討と無関係なコメですみません。

74さんの書き込みが…
私が誰なのか特定できていてその上でコメを入れてるとしか思えないんですが(*_*)
こちらの掲示板って、ユーザが特定できる情報がどこかから閲覧できたりするんでしょうか…？
(よく分かってなくお恥ずかしいですが)

[79: 匿名]

以前、買い替えるとかどこに住んでるとか書き込んでませんでしたっけ？

[80: 匿名]

多少は書きましたが…HNほぼデフォでも、それだけで他の方と区別できちゃうものなんでしょうか？

よく分かってないまま利用しており申し訳ございません。。

[81: 匿名]

↑追記すみません。
どこに住んでる、と言っても実際の住まいを特定できるような書き方はしてないですし、南武線2駅というくだりが何故出てきたのかが全くわからずで…

[82: 匿名]

余計な書き込みで脱線すみませんでしたm(__)m

今井仲町物件に関する問題ご存知の方、是非お教え頂きたいです！ 宜しくお願いします。

[83: 物件比較中さん]

６０００万円では手が出ません。
東向きや西向きは安いんですが日が当たるのでしょうか？
迷ってます。

[84: 匿名]

こちらの物件は西向きについては、一般的な感覚より安くしてこない気がします。
西側にある桜並木の眺望が大きな売りになりそうですし、サライ通りに面した南向き面よりも西面のほうが車道に面してない分、静かな気がしますし。

東向きは賃貸マンションが建っていて眺望もないし、それなりに下げてくれそうですよね。

[85: 匿名さん]

>>81 静かな学校の近くにお住まいと思います。不謹慎ですみません。

ともかくも一緒に物件選びを頑張りましょう。

[86: 近所をよく知る人]

やはりココ良いですよね！！　前のクリーニング屋さんのおばさんはとてもいい人だし、きれいにしてくれるし。
今井地域はまだ昔の小杉村のいい雰囲気が少し残っている。駅からちょっと離れているところがさらにいい！

[87: 匿名]

次の資料が待ち遠しい…

[88: 匿名]

86さん、同感です〜あのクリーニング屋さん、今まであちこち試したけど一番仕上がり良いし良心的に感じます

[90: 物件比較中さん]

野村さんとガチで迷ってます。どっちがいいのだろう。。。

[91: 匿名さん]

間取りや収納はこっちの方がよさそう。
ただやはりプラウドと同じくらいの価格になっちゃうのかな？

[92: 匿名]

三井ならプラウドと同じ価格帯でも許せるかな。
でも仕様がプラウドみたいにちゃちくしてきたから…困る。

[93: 匿名]

西向きはおそらく、８５㎡で高すぎて手が出せなさそうなので、南向き（７５㎡）かなと思うのですが、1つ気になるのが、あの南向きの道路です。音はどうなんでしょう。気になりますかね。

[94: 匿名さん]

ブランド力は野村が上だろうが、場所としてはこちらが上だろうな。
三井は玉石混交でときどきとんでもないものを建てることがあるが、ここはそれはなさそう。
今井仲町は９階とあるので、低層を希望するならやはりここだろう。
どうしてもこことプラウドの勝負になるが、その前に抽選に当たるかどうか、じゃないですかね。
先に抽選した方に当たったら迷わず契約する、外れたら次に行く、でいいんじゃないですか。
南側の道路はいいところに気がつかれた。
日中はバルコニーを開けたままだと車が通過した時はテレビの音がわからなくなる、というくらいの感じです。
夜は静か。
とても静かな環境を、ということであればプラウドの方がいいかも。
車は１分間に数台程度が通過するといったところですが、今後は多少、増えるかもしれない。
一応、信号のある交差点ですが、車が発車する際のエンジンのふかし音はちょっとわからないです、たいしたことないとは思うけど。

[95: 匿名さん]

プラウドのあの価格で抽選になりますかね？
向こうの掲示板にも高すぎるという意見が多く
どこまでほんとの人気なのか半信半疑なのですが。

[96: 匿名さん]

野村は散らすのが得意ですから全戸は抽選にならないと思いますが、
一部抽選は必至でしょう。
あの価格とおっしゃいますが、パークフロントよりむしろ割安な感じがします。

[97: 匿名]

９４さん、ありがとうございます。
そうですよね、、、ます”抽選当たらないと。
９３さん、残念ながら抽選は確実かと。営業の方からも、よ・ゆ・う♪ってオーラが出てました。

＞南側の道路はいいところに気がつかれた。
野村のＭＲで思いっきり言われました。
そして、現地にいったら、一方通行ですし、そんな、環八とか、中原街道とかとはまーーーったく比較にはならないですが、それなりには通っているなと。

＞車が通過した時はテレビの音がわからなくなる、というくらいの感じです。
テレビの音がわからなくなる？？？結構大きいような・・
ま、音がしないといったらウソになるけど、気にならないくらいだといいなぁ・・・
あるいは、西に、７０平米台のお部屋もあるといいなぁ・・・

[98: 匿名さん]

94ですが、そうですか、野村の営業さんが言ったのですか。
まあ、気になる人は気になるでしょうから、嘘でもありませんが、思いっきり言うほどのことではありませんね。
テレビの音がわからなくなると書きましたが、うちはもともとテレビの音を小さくして見ていますので。
それに夜は静かです。
ついでによけいなことを書きますが、南武線の駅に最短距離で出ようとすると、墓地の横を通ることになります。
最短距離で出ようとした場合のことで、いくらでも迂回できます（私は気にならないので最短距離で行きますが）。
横須賀線や東横線の駅に出る場合は関係ありません。
あとは誰かも書いていたけど、南西角の常夜灯かな。
ケチをつけようとするとそんなことくらいしか思いつきませんので、いい物件だと思いますよ。

[99: 匿名さん]

９６さんのような安さを強調する書き込みは何かうさんくさい感じがする・・

[100: 匿名さん]

96ですが、そこまで言うからには即日完売したパークフロントの価格と比較したんでしょうね。

[101: 匿名さん]

パークフロントなんて昔の物件と比較するなんて業者の方くらいでは？･･･って逆に思いますけどね

[102: 匿名]

まあまあ、皆さんカッカしないでください(*_*)

[103: 匿名]

94さん
ありがとうございます。
私は今も東横線に住んでおりますが、東横線しか使わないと思います。
恥かしながら、今井南町知らなかったのですが、良いところですね～

[104: 匿名さん]

サライってなにげに車どおり多いんだよねぇ。

[105: 匿名さん]

今井仲町計画の詳細をご存知の方…いませんでしょうか？
建物よりもまず、土地の背景を知りたいです。

あの土地、自分が知っている限りですと、
過去７年間で２度モデルルームに使われましたが、それ以外の期間（少なくとも５年間）は更地で遊んでいた。
その理由が知りたいです。不自然な気がして。ヒントだけでもお願いします。

このスレ物件やプラウドは、元は駐車場や資材置場だったので納得できるのですが。

[106: 匿名さん]

>過去７年間で２度モデルルームに使われましたが
2度というのはアピスとパークフロントですか。
7年前より昔ですが、プラウド1もここを使っていましたよ。

[107: 匿名さん]

>106
有り難うございます。すると正しくはＭＲに３回なってますね。
プラウド１（元味の素社宅）のＭＲに使われる以前はどうだったのでしょうか？やはり更地？

Ｇｏｏｇｌｅマップの航空写真でこの土地だけ砂利色です。これは３年くらい前かな。

[108: 匿名]

３０戸だと、管理費はそれなりに高いんでしょうか。

[109: 匿名]

ここは、ディスポーザが無いけど、野村と違って食洗機が標準装備だそうです。ＭＲは12月頭からオープンとのことでした。

[110: 匿名]

MRは来年予定だったのに早まったのですね。

[111: 匿名]

パークフロントって、コープのスーパーの所のですか？？
どれくらいの価格だったのでしょうか…

[112: 匿名さん]

違います。パークフロントはＰ１の少し南。公園の横。

[113: 匿名さん]

私は今井仲町計画を狙いますよ。お安いでしょうから。誰が何と言おうとも。

[114: 匿名]

>>113
すみません。今井仲町計画ってなんですか？

[115: 匿名]

今井仲町はここより戸数多いね。

[116: 匿名さん]

今井西町だけど、↓ ここってどのあたりかわかりますか。写真クリックで拡大。
http://www.ooba-yuko.jp/archives/577
介護施設が建設中止になったとの事。デベに渡ることがあるのでしょうか。
３２１３．２３㎡だからまあまあ広い。

[117: 匿名]

↑南武線沿いを今井小よりさらに武蔵中原方向へ下ったところですね。南武線小杉駅まで徒歩15分はかかるかも。
線路の高架がかなり近いけど南側は高架と逆になるから、アルス武蔵小杉やガーデンティアラよりはましかも。

[118: 匿名さん]

>>117 情報有り難うございます。
が、ストリートビューで探しても、わかりませんでした。
南武線高架直下の南側道路に沿っているのでしょうか。
本当に住所は今井西町なのかな？？？

[119: 購入検討中さん]

土地勘無いので教えてください。
電信柱とかベランダに掛かりますか？
実はプラウドと比較しててプラウド電信柱目の前で
なんか気になるのでパークホームズはいかがですか？

早く、MR始まれば、場所とかわかるけど
今のところ埼玉から見に行ってるので、どこだが良くわかなくて
教えてください。

[120: 匿名]

>>118さん
激近ってわけではないけど割と、高架に沿ってる感じです。
今井西町の外れに近いかな…厳密に住所みてるわけではないですが多分、そこからもう少し行けば下小田中エリアになってる気がします。
はっきり覚えてないですが近くには、生鮮スーパーTAIGAがあったような。。

[121: 匿名さん]

＞１１６さん

今後は、庁内調整の後、速やかに設置運営法人の再公募を行うことにしています。

と書いてあるので、土地は県、あるいは市の持ち物ということも考えられますよね。
そうなると流れることなさそうですが。

[122: 匿名さん]

今日は雨で渋川は遊歩道ひたひたまで水位が上がっています。
しかしこの物件付近では不思議と流れの音はしていませんでした。
しかし法政付近まで下ると、川の傾斜が出るせいか、
今日はザーザーとかブクッブクッという流れの音が大きくなっていました。

[123: 匿名]

今日、このマンションのモデルルーム事前披露会の案内のDMが来てました。披露会は、12/4～12/9だそうです。

[124: 匿名]

あ、間違えました　12/4 ～ 12/19 まででした。

[125: 匿名]

エクラスタワーが破格（坪280）の値段設定でくるみたい！

[126: 匿名]

うちにDMこないー

[127: 購入検討中さん]

DM来た！
申し込みました。
思ってたより狭かったです。
ちょっと残念！

[128: 匿名さん]

もしかしてここあんまり人気ない？
今井のプラウドとどっちがよさそう？

[129: 匿名さん]

どちらかと聞かれればプラウドでしょうね。
でも、ここも決して悪くはないですよ。

[130: 匿名さん]

129さん
よろしければ理由を教えてください。
プラウドは高すぎな気が・・

[131: 購入検討中さん]

車通りに面しているのが一番残念なところ。往来音がうるさい。
あと土地が狭く無理をしたつくり。

[132: 匿名]

車通りに面しているところも残念ですが、間取りもダメです。90％ぐらいの部屋に行灯部屋(窓がない部屋)があります。この部屋は昼間でも電気をつけないといけないし、クーラーがおけるかわからないし・・。

[133: 匿名さん]

てことはプラウドよりは全然安そうですね。
坪240～250くらいでしょうか？

[134: 匿名さん]

んなわけねーだろ…

[135: 近所をよく知る人]

車所有率って減っているのかな？
駐車場設置率33%って低すぎませんか？

[136: 匿名]

単に敷地の都合上その程度しか設けられなかったという事では。

[137: 匿名]

３３は低過ぎる。

[138: 匿名さん]

それより駐輪場が戸あたり何台分あるか気になります。

[139: 匿名さん]

マンション内に駐輪場があっても駅前に停めるとこがないぃ。。東急高架下のは5〜6年待ちです。新駅駐輪場も1階から4階まで定期利用は満杯。

[140: 購入検討中さん]

駐輪場・・・伏兵現る！という感じです。
駅なんかより物件内の駐輪台数が心配です。戸数３０なのに、たった４０台分。
ファミリー層は戸あたり２～３台必要です。ぜんぜん足りません。
抽選外れたら５～６年待ちどころか一生回ってこないし。
自転車が無いとかなり不便。この物件の意外な盲点では？

[141: 匿名さん]

折りたたみにして玄関に入れればよいのでは。

[142: 匿名さん]

アルコーブにものを置いていいのか悪いのかがえらい議論になっているスレがあったが・・。
そのくらいどうでもいいと思うんだけど嫌な人もいるんだなあと。

[143: 申込予定さん]

予約する時に営業さんにそれとなく聞いたら
坪280万ぐらいぽっかたよ！
まー正確ではないけど

[144: 匿名さん]

今住んでるマンション、駐輪場が1世帯1台分しかありません。当然各世帯複数所有のため、駐車場前のスペースやら酷い有様です。。

[145: 匿名]

以前、経済誌のマンション特集で読んだんですが、玄関ポーチの共用廊下から見える場所に(幼児以外の)自転車(その他の物品)を置いている割合の大きいマンションは、評価が最低の部類のマンションなんだそうですよ。

[146: 匿名]

139 この場所に住んで、東急の駅に駐車場借りるとは、どういう感覚なのかな？

[147: 匿名]

子供の保育園送迎があると、徒歩はしんどいです。荷物も多いし。

[148: 匿名さん]

共用部に物品を置くのは基本的に禁止のはずですよ。
消防法だったか？ 避難経路確保の観点だったような。

[149: 購入検討中さん]

消防法にも抵触しますね。

しかしそもそも、違法建築物になりますよ。
自転車をポーチに置けば、そこは物置、つまり屋内的用途となり、床面積に組み入れられます。
つまり容積率を計算するときの容積が増えます。
ところが、ほとんどの物件で、居住床面積の部分だけで、既に許容される容積を
使い切るように設計されています。デベの売り上げ額が最大になるからです。
だから、もし玄関ポーチ （あるいは共用廊下、植栽の中、エントランスのロビー） に
自転車を置き続けると、許容容積率を超え、建築基準法違反となります。

管理組合は、ポーチや廊下、その他のスペースに駐輪することを強く禁止するでしょう。
マナー以前の問題です。デベに確認してみてください。

[150: 匿名さん]

141ですが、折りたたみ自転車は当然、玄関から家に中に入れるという意味で言ったのですが。

[151: 匿名さん]

ポーチに自転車置くだけでこんな批判浴びるとはおもわなんだ・・

[152: 匿名さん]

しっかり把握してくださいね。

[153: 匿名]

ちなみにプラウド武蔵小杉今井南町では、ポーチにものを置いていいと言われました。
ただ、何かあったときに、すぐ動かせるものでないとダメとのことでした。

[154: 匿名]

幼児の三輪車やきれいな花とか飾り物など、廊下から見てみっともなくない物は、大抵許容されるんだよ。幼児の物でも物置化したらアウト。

[155: 匿名さん]

>153

>ちなみにプラウド武蔵小杉今井南町では、ポーチにものを置いていいと言われました。
『補助輪無しの自転車』を、置いてよいのですか？ 具体的に確認していますか？

>ただ、何かあったときに、すぐ動かせるものでないとダメとのことでした。
自転車は、すぐに動かせますね。でもそれは駐輪場でも同じこと。
正式な駐輪場を指して 「何かあったら動かせるから、ここは駐輪場ではない」 とは言えない。
プラウド今井南は、ポーチを駐輪場として使用してよい物件であるという事で、正しいですか？
容積率の計算にポーチ面積が繰り入れられているという事で、正しいですか？

プラウドは５３戸に対して９５台。まだマシですね。。。

[156: あああ]

自転車乗りですが，プラウドは室内に自転車持ち込み不可といわれましたよ．
だったら1階にしろ，と．

[157: 匿名さん]

自転車置いたぐらいじゃ違法建築にならないよ。
そんな事例あるならニュースでも裁判でもいいからリンク貼れよ。

簡単にどかせないような設置物ならわかるが

[158: 匿名さん]

よそ様にちょっかい出しても得することは殆ど無いよ。

[159: ご近所さん]

> ちなみにプラウド武蔵小杉今井南町では、ポーチにものを置いていいと言われました。
営業の言うことを鵜呑みにせず、管理規約・細則類の冊子を確認させてもらいましょう。
いい加減なことを言う営業もいます。

> 幼児の三輪車やきれいな花とか飾り物など、廊下から見てみっともなくない物は、
> 大抵許容されるんだよ。
ということはありません。
各マンションの管理規約によりますよ。

[160: 匿名さん]

そもそもこの物件、玄関ポーチが存在しませんよね！！？？
ＨＰ見たら、玄関ドア開閉のためのいわゆるアルコーブのスペースがあり、
そこから一歩出たらすぐ共用廊下になっています。
だから無理に止めたいなら共用廊下に駐輪。でもそれは絶対に許されない。
駐輪場40台だし、ポーチ駐輪の裏技も無理で、八方塞ですか。