リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

[物件比較中さん]

どうやら分譲になるらしいです。
ＪＲ南武線、東急東横線、東急目黒線、横須賀線(新駅)の駅近５分
ハイクラスタワーで第一期募集から即入居可？
の前代未聞の物件公開は年内にあるか？

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[451: 匿名さん]

過去を紐とけば不動産って下げ始めると当分下がるようになってる。
あきらかに地価がピークを打ってるのに240とかで買うってやつは
まあ業者にとっては「高値覚えのおいしい鴨」なんでどうぞｗ
おれはよほどのバーゲンでないかぎり駅直結を待つわ。

[452: 物件比較中さん]

>448
う〜ん。多分、住友・三井の頭には一寸前の高値おぽえがあるから２７０位で出してくるのでは。
で持ってまったく人気がなくて、来年になって市況が更に悪化してから、あせって１８０くらいで
出さざるを得なくなると予想していますが。　１度はすごい価格を呈示すると思いますよ。
住友・三井　そんなに敏感に市場をよむ人たちではない気が。

[453: 匿名さん]

武蔵小杉ってもともとそんなに安いところなの？横浜の２割安って…

[454: 匿名さん]

不況だろうが株安だろうが絶対に売れちゃうよ。
安くなるわけないじゃない。
新川崎で坪２３０万で飛ぶように売れてるんだから。
なので坪２５０万から高層階で坪３００万でしょう。
それでもすぐ売れます。
給料安い奴が

釣れそうだ。（ｗ

[455: 匿名さん]

直接比較対象にはなりませんが、湾岸某大手物件の予定価格だそうです。

下階層は坪140万
中階層は坪150万
上階層は坪160万
最上階は坪200万

[456: 匿名さん]

>452
多分、１１月８日には予定価格が分かると思うが、
その時点では高いぞ。様子見で出してくる。２４０〜２７０位。
ここで喰いつく奴が多いと、そのままの価格で出してくるが、
みんなが「がっかり」という顔を見せれば市況の変化を感じて
来年一月には「お勉強しました価格」２１０〜２４０で出てくるよ。

[457: 452です。]

>456
まあ、そんな感じが自然なのかも。２４０−２７０で今の状況で食いつく人が多いとは
思えませんが、少し前の高値覚えの人とか公務員とかでリストラの心配をしなくて良い人
もいますからね。市場の動きが早くて、来年一月に２１０−２４０でお勉強しました
価格ですまないかもと思っては居ますが、まあ予想ですから。

[458: 匿名さん]

ここの値段が下がると、この辺一体全部のマンション相場まで下がったりするのかな？
それともシティタワー品川みたいに例外として扱われるのかな。
微妙なとこか。

[459: 匿名さん]

シティタワー品川って借地権で１２０万／坪だから、ちまたでいわれている様に０．７掛けだと
すると１７１万／坪だと同じという事になる。もう少し立つと、ＣＴ品川が適正価格で例外
じゃなくなると思うけど。

[460: 匿名さん]

シティタワーが例外なのは、別に借地権だからじゃない。
東京都との取り決めで、価格に縛りがあっただけ。
そうじゃなければ、ほとんど宣伝なしで、
平均何10倍もするような値付けにはならない。

デベは1倍で全部売れればいいから、210万〜240万っていうのは
いい線だと思うけど。
去年の今頃からしたら破格の安さでしょう。
俺は抽選はいやなんで、この辺だったら十分候補に入れます。

[461: 匿名さん]

>>460
おっしゃる通りで、８月頃にはあの価格は考えられなかったですよね。でも、品川辺りは８月なら
２７０−３００か在るはもっとしたはずです。で、その０．７掛け１８９−２１０だったとすると
あんな高倍率にはならなかったですよね。つまり、借地権を考慮しても売り出した時は破格の価格
だったけど、今となっては（まあ、今現在も安いですね）先行きの価格を考えるととそれ位を目指して
いくだろうと言われているのではないですか。

[462: 匿名さん]

あんまり安くなると、今販売中の近隣マンションデベが困るから、
住友商事・三井不動産レジデンシャルが買って、たたき売り阻止してる、
と考えれば、ゆっくり売ってでも価格は高めを維持するんだろうなぁ。
あんまりなバーゲンプライスを期待してたら、ガッカリしそう。

[463: 匿名さん]

一番大事なところは、高値掴みするやつがいるってことです。
高値掴みするやつがいる限り安くはならない。
でも、さすがにＰＣＭが完売してない状況を考えれば、あんまり間抜けな値段はつけない。そのための三井じゃないですか。

[466: 匿名さん]

展開としては、平均坪2２４０くらいで出して、高層階は結局大量に売れ残るというのが一番面白い。

[467: 匿名さん]

↑坪２４０の間違いね

[468: 匿名さん]

ところで、ここの設備ってどうなんですか？
住宅情報ナビの設備の欄があまりにもお粗末なのが気になる〜。
所詮「分譲仕様の賃貸」って言われていたけど、本当ですか？

イーストの住人で分譲狙ってココを見ている人とか、設備の具合を教えてくれないかな〜
いるのかな、そんな方。。。

[469: 匿名さん]

情報サイトには一期って書いてあるけど、何回に分けて売るんだろう。

[470: 匿名さん]

>>468

賃貸のサイトとあわせて見れば、それなりにわかると思うけど。
さすがに細かい数値とかはわからないけどね。

[471: 匿名さん]

>>468

>所詮「分譲仕様の賃貸」って言われていたけど..

賃貸仕様の分譲だよね。　突っ込んでごめん　M_O_M

[472: 匿名さん]

>>469
マンションは「予告」の段階で要望書などを取って必ず契約すると確約されている部屋だけを「第一期」として販売して、販売開始と共に「即日完売」にするの。
で、大々的に即日完売を新聞やら雑誌に流して「第二期」が開始される。
第一期と第二期は「割安でお得な目玉商品」が多く、この時期は比較的売れる。
ところが、どうしても高層階が売れ残る。高いからね。
六千万を超えると買える層が飛躍的に少なくなるから。
で、ここを第三期として売り出すが、まあ、今の時代なら売れないね。

[473: 匿名さん]

>472

なるほどね。デベも色々考える訳だ。勉強になります。それで、青田売りで建つ２−３年前から
何期にも分けて売るわけだ。
ただ、此処の場合来年三月で中古になるわけで、それで、前代未聞って言われているんだよね。
さてさて、どういう手を使ってくるんだろうね。

[474: 匿名さん]

ごめん、再来年の間違いね。

[475: 469]

472さん さんくす

タワーは上と下が売れて、真ん中が売れ残ると言われているが、それもバブっていた頃か。
ステータスにプレミアムはないが、便利な立地。その最上階にどんな価値を見出すか。

価格的に住宅ローン減税の拡充を睨んでの神経戦になりそう。

しかし、販売代理は大手ばかり。仲介も契約して、すぐ決済できるだけに、美味しいのかな。

[476: 匿名さん]

分譲仕様の賃貸ってことで賃貸だったけど、
所詮は賃貸仕様の分譲ってことで分譲になるってことですか。
ややこしい。

[477: 匿名さん]

>>472

販売手法の解説としては間違ってないけど、最近、即日完売したのって都がディスカウント価格
を設定した品川の定借タワーくらいじゃないかな。要望書だしても、登録をしなければならない
という訳ではないですからね。

[478: 匿名さん]

分譲仕様の賃貸で表現は間違いないでしょう。
それが分譲されるんで、仕様はいいと。

2重床、2重天井。
床暖房にエアコン、ディスポーザだったかな。
ハセコーとかゴクレよりはるかにしっかりとした
分譲仕様。

但し、耐震構造のみで、制振又は免振にはなってない模様。

[479: 匿名さん]

湾岸の免震・制震を備えたタワマンと、内陸の耐震タワマンだと、どっちがリスク低いのかな？
保険屋さん、ご存知ありませんでしょうか？？

[480: 匿名さん]

いや、仕様は特にいいと書くほどではなく、
タワー物件にしては最低限の分譲仕様だったように思います。

エアコンは天井カセットエアコンなのでしたっけ？
壁付けだったような。
エレベーターもそれほど多く無いですし。

まあ、来年以降に建てられるであろう不況価格下のマンションと比べると、
この仕様でも良い方になるのかも。。。

[481: 匿名さん]

パークだって、去年のマンションブーム中にMR行ったら、
高層階が幾つも売れ残ってましたよ。
小杉には元々、高層階を買う需要が少ないんじゃないかな。

まして、今の時期じゃね。

[482: 匿名さん]

リエトは高層もそんなに高くないんじゃないかな
間取りあんまり変わらないでしょ

[483: 匿名さん]

パークも高層階が高級住居にはなってませんよ。

都内のタワーなら、最上階は高級仕様なのに。

[484: 匿名さん]

まあ、高級仕様を強く求める方は都内に買う（アドレスにこだわる）
方が多いでしょうから、武蔵小杉のタワーはそれでいいと思います。

[485: 匿名さん]

販売のタイミング的に
リエト VS シティータワー有明

安い方が勝ち（高い方は空室だらけに）
もはや値段だけの勝負

[486: 匿名さん]

>>485

有明？

[487: 匿名さん]

>>486

455参照

[488: 匿名さん]

シティタワー有明の価格
>下階層は坪140万
>中階層は坪150万
>上階層は坪160万
>最上階は坪200万

もはや、武蔵小杉や新川崎の高値掴みになる物件と比較している場合じゃない。
武蔵小杉、新川崎のデベはこのスレから出て行け。
どうせ高い物件扱ってんだろ。

[489: 匿名]

デベは出てけって意味不明…

[490: 匿名さん]

>>488 さん

シティタワー有明って、借地権物件なの？
でなかったら、たたき売り物件　ＣＴＳより安いよね。港南借地権物件はどっかに０．８がけ
とか買いてあったから　１４０ｘ０．８＝１１２　１６０ｘ０．８＝１２８

う〜ん。計算してみると、そんなもんだね。　
かなり、正しい　価格だね。　この辺が落ち着く先かも。

[491: 匿名さん]

488の被害妄想癖を488に代わってお詫びします。

すぐデベがいるって思い込んでる輩多いよね。
こんなとこで暇つぶししてる営業がいるかヴォケ！

[492: 匿名さん]

>> 491

がらの悪いのって、やっばり売れなくていらだってる、デベだと思ってしまう。

[493: 匿名さん]

どっちにしろ、都合良く価格予想している人達ばかり。

[494: 匿名さん]

シティタワー有明って、2009年1月発売で価格発表も
MRもまだですね。
http://www.ct-ariake.com/concept.html

[495: 匿名さん]

あまり安かったら賃貸の人たちから文句でそ・・

[496: 匿名さん]

賃貸も当然家賃下げてくるだろ。
じゃなきゃ　横須賀線も遅れているし、半分は未入居のまま。
このご時世というか、今後　この家賃で入ってくれるなんて考えているとしたら
まぬけだね。
ど素人でもわかるはなし。
社宅に期待をしていたとしても、もうこんなところに出してくれる会社もないやろ。

[497: 匿名さん]

みんないらだっているのかな。今日は日経上げたよ。でも明日はきっと下がる。
このまま年内は下がるだろうな。アメリカの大統領選、日本の衆院選が終わらないと落ち着かない
だろうな。２−３ヶ月下がりつづけだろうな。
そうすると、リエトコートはいくらになるんだろう。

[498: 匿名さん]

金持ちサラリーマンは、自分とこの半期決算から不動産購入による現金放出を考えるかもよ。
不動産買って現金なくなるのは怖いでしょ、やっぱり今。

自営業なんて、よっぽど優秀じゃなきゃローンが通らないでしょ。

こんな状況でどんな価格つけてくるんだろ？
個人的にはKYな価格がいいな。優良企業の慌てっぷりをみてみたい！性格悪いもんでw

ま、将来を見据えた先見性のある立場で考えたってくるんだろうけど。
でも時期が悪いよねー。年末に賭けて、明るい材料があればいいけどね。

今年の一字は「恐」だ〜〜〜〜、なんてねw

というものの、買えそうな感じだったら買いますよ、ここ。立地からの将来性はまぁありますもん。

[499: 匿名さん]

うまい。　今年の一字は　”恐”に決まりだね。
所で、買えそうな感じって、ＸＸＸ万円／坪かな？

みなさん、いくらかな〜　？

[500: 匿名さん]

１８０万！

さーさー、もっと買える人！いるのかな？いるでしょ！
どんどん提示なさいっ

立地は武蔵小杉、いいとこだよ〜交通は。

[501: 匿名さん]

やっぱり１８０ぐらいじゃないと買えない人多いんだ。

[502: 購入検討中さん]

ちがうよ、「買えない」じゃなくて「買う気にならない」だけ。

[503: 匿名さん]

「買えない」とすぐにいう人は、住宅には払えるだけ払うものと考えてるのかな？
住宅なんて生きていくための最低限のものなんだから、みんな安く買いたいよね。

[504: 匿名さん]

ちょっと前まで（う〜ん１０日くらい）２００万以下になんかなるもんかと言う人が
多かったけど、なんか世の中の雰囲気変わったよね。もう１０日すると　１６０万かな。

[505: 匿名さん]

プ

[506: 誤爆さん]

>>502

ちがうよ。

「禁煙できない」じゃなくて、
「禁煙する気にならない」だけ。

[507: 匿名さん]

儚い期待描いているみたいだが、駅近は安くなりませんよ。もうすぐわかります

[508: 匿名さん]

ガイア観たら、＠200万は妥当な価格のようですね

[509: 匿名さん]

むしろ超高価格になることを期待しています。

[510: 匿名さん]

ガイアって　何日前に収録したんだろ。

[511: 匿名さん]

>>509 さん

な〜る。　つまり、まったく売れなくて、売れ残りを期待しているという事だね。

[512: 匿名さん]

買える、と思った時に買わないと後悔するだけだな。
やっとわかったよ（遠い目）

買い時なんて誰もわからない。
後でわかるだけｗ

それがわかればジェイコム男みたいに大金持ちかｗ

[513: 購入検討中さん]

つ、どうみてもガイアの取材日より、今の方が格段に状況が悪いのだから...。

やっぱ坪150ぐらいが適正価格かな？

[514: 匿名さん]

どこの田舎の話だよ

[515: 購入検討中さん]

現に田舎じゃんｗ　

まあ、完全に大暴落モードだから、落ちるところまで落ちるのを見届けてから買うことにする。

[516: 匿名さん]

ガイア見た。
１０戸の売れ残りを再販業者に打診して５割引を提示されてたのってイニシアみたいだね。
資金繰り逼迫してんのかな。

ガイアに出てきた物件って、都心の億ション、近郊の駅から近くない物件、築古のリフォーム等
買い手が少ない物件だから下げ圧力強いよ。
ここは郊外の鉄道利便性の高い庶民の町。新駅からも近いからサラリーマンが実需で検討する
にはちょうど良い。簡単にバーゲン価格にはならんと思うが。
そうはいっても下落トレンドであることは間違いないのでＫＹ価格もないと見る。

[517: 匿名さん]

坪１２０ぐらいじゃない。

[518: 匿名さん]

買った！！

[519: 匿名さん]

ま、この掲示版をみても、240くらいで買いたいって人もいるみたいだから、
デベもまずそういう「喜んで高値つかみ」派に売っておいて、
その後ゆっくり値下げをしてくるのかもしれないね。

「喜んで高値つかみ」派はとなりが3割引で売られても
特に不満は無いようだから、デベからしたらこんなおいしい客はいない。

[520: 匿名さん]

いっそのこと　オークションってのもいいね。

[521: 匿名さん]

4000万で買える物を7000万で買っても何の不満も無い人って羨ましいですね。
このご時世にお金が有り余ってる人は、デベにとっては上客かと。

[522: 申込予定さん]

いま銀行に行ってきました。やっぱ外貨に替える人、多いっすね〜もう殆どなかったです。
情勢は刻々と変化してます。臨機応変に、素早く行動せんとアキマヘンワ。
不動産も全く同じですよ。。。

[523: 匿名さん]

みなさんへ
１１／８にはモデルルームに行けないので、予定価格が分かったら教えてください
坪単価等分析もできたらお願いします
よろしくお願いいたします

[524: 匿名さん]

きのうのガイア観ました。
ＢＭＡのポスターが再販業者の事務所に、多数貼られていてＢＭＡの検討版・住民版とも契約
キャンセルで炎上しています。
不便な有明だけど、ＢＭＡも２割引なら購入も考えてもいいかなと思いました。

ここも価格は欲張らないで出したほうが、デベさん的にも（もちろん購入者にも）良いかなと。
不動産価格がこれから２・３年後下がると予想されている今、超大手デベの値付けが見物です。

[525: 匿名さん]

坪200きったらすでに買った自分涙目
今なら川崎駅前の80へーべー値切って
キャッシュ5500万で買ってたな…
まさか一年ちょっとでこんなことになるとはなあ

[526: 匿名さん]

まあ、今だと　１８０万／坪くらいじゃないと完売とはいかないでしょう。
ローンの不安もあるしね。　２００だと迷う人がおおいんじゃない。一年我慢すれば
１８０以下になる可能性大きいしね。

[527: 匿名さん]

ここもダヴィンチが運転資金に困って損切りした物件ですしね
売ったのは一応アウトレット業者ではなく、名の通った業者ではありますけど
相当買い叩かれているのは間違いないはず。

[528: 匿名さん]

まっ、買ったのが住友商事だから、相当安く仕入れたんじゃない。元値の五割以下デショウ。
だから、２割の利益を乗せても、元値の４割引きで売れる。元値はいくらくらいなんだろうね。
まあ、住友商事も今の時期長くもてば長くもつほどやばいのは分かるから、かなりお安くでる
期待。

[529: 匿名さん]

電話で担当者に聞いたところ、今のところはシティハウスと同じくらいの価格と言われましたが、他にも電話で確認された方いませんか？

[530: 匿名さん]

と言う事は平均坪単価　２５０万ですね。　売れ残り決定。

[531: 匿名さん]

現在、価格は検討中ですと言われました。
市況に応じて判断するとのことでしたが・・・

まさかシティハウスと同じとは、空気読めないにもほどがある

[532: 購入検討中さん]

なんか２００前半じゃ買えない人のはったり合戦で
面白いですね。
さすがに無理だろうけどね。
こんなところでふっかけても変わらないでしょうに。。

なんだかんだで、２５０程度だと思いますよ。
75㎡で５７００万円弱。
いいところなんじゃない？

[533: 購入検討中さん]

>なんだかんだで、２５０程度だと思いますよ。


ぷっｗ　それで完売するといいですね。

[534: 匿名さん]

250？！


本当ならば、今即売る気はさらさらないんだろ。


市況の回復を待つ気なのか、減税効果に便乗する気なのか。


俺が経営者ならば、バルクなんだから、即さばける価格にするけどな。

[535: 匿名さん]

まあ、本当でしょう。値引くにしても最初から値引くって言わないしね。
でも、即　売らなければならない事情はある。

○来年になれば、不動さんの価格はもっとさがる。
○早くうらないと中古になってしまって、もっと価値がさがる。

なので、様子みてどっかてど〜んと下げるよ。

[536: 匿名さん]

どこにいってもミニ投資家さんの末端営業が微笑ましいですね。

[537: 匿名かよ]

まっ、本質をつかれると、茶化すしかなくなるんだよね。

[538: 匿名さん]

>>532

ま、価格は需要と供給で決まるのだから、まず532さんが250で買えばOK。
おれは190くらいで数ヶ月後に一つ上の階を買おうｗ

[539: 匿名さん]

５２９・５３２さんの言うとおり、まずは２５０位でいくみたいですね・・・。
　祭りを期待した方さようなら。

　さすがに大手は余力がありますね。
　収益最大化を狙ってくるようです。
　良い部屋から売れて、万が一売れ残って安くなったとしても、条件が悪い部屋ばかりなのでしょうね・・・。

[540: 匿名さん]

はい、はい、営業さん　わかりました。

あっちこっちの掲示板で、手付キャンセルしようか迷っている人、続出。
ここもそうなると言う事です。

[541: 購入検討中さん]

>「まずは２５０位でいくみたいですね・・・。

　２５０にするのは自由だけど、今のご時勢、嘲笑されるだけですね。
　大手の余力がいつまで持つか。楽しみに待ちたいと思います。

[542: 匿名さん]

250なら買いだろう。

お金が出せない人には売らないだけの話。いつかは景気も回復するし・・・。

条件のいいマンションは、たとえ下がったとしても、そんなに下がらない。
マンションの価値の80%は立地、残りは売り主。

[543: 匿名さん]

＞楽しみに待ちたいと思います。

永久に待っててちょうだい。あんたに買える時は来ないよ。築30年くらいの中古に
なれば買えるかもしれんけど。

[544: 購入検討中さん]

ダヴィンチが資金難で手放す話が出た時、外資は軒並み虫の息で中小のバッタ屋にはサイズがデカ過ぎたので財閥系が安く買ったというのが経緯ですよね。「安く仕入れて2割乗せて売る」ために買ったわけではなく、再開発に乗って自分たちも分譲展開していくうえで下手な値付けされたらその地域全体の価値が毀損するので、買い支えたという感じ。買値はバッタ屋同様に30-50%とみます。

よって安く売ることは有り得ないでしょう。売れる・売れないではなく、その地域の相場感を崩さないための価格で来ると思います。まー売れないでしょうから、本気で買うつもりの人は商談室でズバッと2割下の指値入れてみたらどうですか。案外通るかもよ。

リートありきの高級賃貸に釣られて高くなりすぎた武蔵小杉ならぬ武蔵高杉。未来が無いとはいいませんが、この物件に限らず定価で買う価値は無いでしょう。

[545: 匿名さん]

２５０だったら他買うに決まってんだろ
買う価値なし

[546: 匿名さん]

結論
完売を目指さず高値で売る。
２５０でもいい人には倍率がつかないので好きな間取りが選べて逆にいいかも。
半値で買ったなら６割売れればいいでしょう。

[547: 匿名さん]

シティハウスやセントスクエア、プラウドがおかしい位高過ぎただけで
コスタ、レジ、パークの最初の一棟は適正価格だと思うんだよね
だからこのあたりと変わらない値段でくるんじゃないかな
つまり下層は210高層は240

[548: 匿名さん]

今日の日経朝刊の14面に、一面広告が掲載されていました。
大々的に広告宣伝するということは、シティタワー品川ほどは望んでないのですが、割安分譲は難しいと考えた方がよろしいのでしょうか？

[549: 匿名さん]

景気が悪くなっても原材料価格は下がらないとなれば、作っても見合わないのでタワー供給は鈍るのででしょう。
Ａ地区の東急はできるでしょうが、Ｃ地区も遅れてるし、ヨーカドーの裏とか、北口のほうとかは凍結じゃない？
となると短期的に住めるのって、実はここくらいですね。

[550: 匿名さん]

値段がコスタと同じ水準になるまで下がると期待して待ち続けるの？不況と関係ない人たちもいればし、住宅減税を機会に購入する層も存在するあるわけじゃ？立地がよいところに住みたいと、そういう実需がずっと存在するのですね、素人的に考えても。544さんの分析のように、相場を崩さないような価格設定でくるでしょうし、結局、買える人が買うということですね。