リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

[物件比較中さん]

どうやら分譲になるらしいです。
ＪＲ南武線、東急東横線、東急目黒線、横須賀線(新駅)の駅近５分
ハイクラスタワーで第一期募集から即入居可？
の前代未聞の物件公開は年内にあるか？

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[102: 匿名さん]

>>101
238万円かな？
正直リエトは２４０万平均と読んでますが・・・どうだろ？

[103: 匿名さん]

今回は1期で完売を狙うでしょう。
現在の賃料のPERと空室率から考えると最適な中心価格帯は4000万前半。

[104: 匿名さん]

安ければ検討で、周囲と同等程度なら素通り。
価格以外に、何か訴求力ある物件ですか？

[105: 匿名さん]

原野商法じゃないけど商社がこれで大儲けしたら社会的批判はあるかもね。

[106: 匿名さん]

>>98
高収入っていくらですか？

[107: 匿名さん]

現物が見れるのでリスクがかなり少なくなりますが、
No88さんの言うとおり、ワンランク下の分譲仕様ですよ。（室内）
些細なことですが、下駄箱・床のきしみ・洗浄便座・床暖房・浴室乾燥機・洗面台
キッチン蛇口・フローリングの質・窓サッシ（音もれ）・内廊下の床のキシミなど。
エントランスや新駅側の噴水はいい感じですが。。。

正直、コスタ・PCMなどと比べると残念ながらそれなりです。

で、もし坪２００ほどであれば、『そりゃそうだろうね』
２５０前後またはそれ以上になれば、『おぉ〜高値』と
判断できます。
２５０〜３００であれば、明らかに高値と思われているPCMのほうがいいです。
ちなみにPCM契約者ではありませんので、あしからず。

仕様が仕様だけに次に売ること・貸すことを考えている方は、
PCM・コスタ感覚ではいかないと思うので、気を付けてください。

でもあくまで賃貸以上ではあります。

あとひとつ気になったのですが、ファミリーで購入される方で、ほんとに洗濯物が干せませんが
大丈夫ですか？　物干し竿をかけるフックがありませんので。
＆規約で決まっているので。（イースト棟）

[108: 物件比較中さん]

坪単価がSFT並みならアッサリ売れるだろ。
新川崎の低仕様物件が売れてるんだから、
リエトレベルの仕様でも売れないわけない。
腐っても東横沿線だし。

[109: コスギタワー住民]

ウエスト棟は洗濯物干しまくってますね。

[110: 匿名さん]

>101
角部屋ですね。
タワーの角部屋は人気ないんですよね。
あの曲線が使い勝手悪いし、ガラスが多くて不安感いっぱい・・・。
他のタワーも大体売れ残りは角部屋。
参考価格程度でしょうね。
まともな部屋だと相場的には２５０じゃないでしょうか。
ていうか、まともな部屋でこれなら、明日買いに行くよん♪
そしてリエトはパークよりは仕様は落ちるらしいと・・・。
２３０でも買うかな〜？

[111: サラリーマンさん]

しかしここの住人さんたちは景気がいいんだね。
ここの人たちにとっては景気後退なんて関係ない業界の人たちなんだろうね。

[112: 匿名さん]

だいぶ冷静になってきましたね。新川崎より場所はプラスで、仕様はマイナス。
早く売りたいなら、さらに坪単価マイナス１０って線で、それなりに売れるでしょう。
２００ならそれなり、２５０なら高値ってことは２００〜２５０でどこまで上げても売れるか探っているのでしょう。
２３０ぐらいですかね。仕様が落ちようと、この辺のタワーでそれより安いところないですからね。
もちろん現在販売中のものでね。コスタが安かったって言ったって、その安い値段でもう買えないんだし。

[113: 匿名さん]

始めはリエトの分譲価格は安いわけないっていう意見が主流でしたが、
ここ最近は、ひょっとしたら安く出てくるんじゃないかと気にしだしたのか
高値掴みマンションの人たちが先手を打って価格差を正当化するために
仕様の違いを必死に言い出しましたね。
大差ないってばw

[114: 匿名さん]

タワーの角部屋が人気ないのは、小杉のローカルルール？
都内ではタワーの角部屋は、使い勝手に関係なく人気あるけど。

結局、中住戸の安い部屋が良いわけか。

[115: 匿名さん]

特に、タワーの内廊下仕様では２方向以上から外気を通気できる
角部屋は有効で、中住戸とはかなり効果が異なります。
カタログでは分からない部分なのですが、住んでみると実感します。

>他のタワーも大体売れ残りは角部屋。

買えなかった人のひがみでしょうか、誇張してます。
明るさや・通気など眺望以上に機能的かつ人気なので
高価だとは言えます。
売れ残る＝人気がないという単純思考では無く、
コストが割高というのが正解でしょう。

[116: ご近所さん]

コスタ、レジは角部屋に人気があったように記憶しています。

角部屋に人気がなかったとしたら、ＰＣＭでしょうか。
リビングルームが三角形や1/4円のようになってしまい、使い勝手が
悪いからだと思います。

[117: 匿名さん]

コスタの仕様なんて全然いいと思わなかったけどなー。
（キッチンだけは素晴らしかったけど）
外廊下にペアガラスじゃなかった気がする。
ドアノブやフローリングも普通な感じで。

新川崎より仕様はマイナスって、例えばシンカと比べて悪いか〜？
向こうは直床に戸境壁GL工法もどきに、床暖房オプション、ウォッシュレットも
オプションだよ。
明らかにこっちの仕様の方がいいでしょ。

コスタが安かったっていうけど、南向きは高かったよ。坪単価は忘れたけど
駅からの距離や仕様考えて安いとは感じなかったな。

[118: マンション住民]

コスタ住民のものです。
角部屋は最高ですよ。業者さんが、外側の窓掃除もしてくれるし、
ベランダに出なくても絶景が楽しめますからね。

[119: ご近所さん]

コスタも南向き中層階は230万円以上でした。

[120: 匿名さん]

>>112

>新川崎より場所はプラスで、仕様はマイナス

具体的にどこがマイナス？
下とはとても思えないけどねぇ。。。。

[121: 匿名さん]

パークのＭＳＴの角部屋は南向きの二つは三角リビング、東北の角部屋はＳＦＴとお見合いで、まともなのは北西の角部屋だけと言うのが特殊でした。
半円リビングはまだ使いやすいですが、三角リビングが嫌われて南西の角は最後まで売れ残ってましたね。今は売れたようですが。
リエトも角部屋は三角みたいなので少し気になるところですね。

[122: 匿名さん]

なんか、購入済とおぼしき人たちの書き込みが多いですね。。。

[123: 匿名さん]

リエトは安くて当然と言いことで自分の高値掴みを正当化したいのかな。
気になって仕方ないのでしょうね。

[124: 匿名さん]

リエトだったらトイレはリフォームしたいな・・・・

[125: 匿名さん]

最近話題が無かったし景気悪くて他のマンションはいつになるかも分からず、東京機械の跡地の話題もなし。
暫くここのコミュニティ全く見てなかったけど、やっぱり活気があるのは良いことですね。
三井と住友が買ったのは恐らくこの土地の相場を荒らされたくなかったからでしょう。
これからも三井は一本建てますし。結構無理して買ってるんじゃないですかね。
とはいえ内容を考えるとパークやシティハウスなどよりは少し安くなるくらいの坪２３０万くらいが中心かもしれませんね。

[126: 匿名さん]

MSTやシティタワーの坪単価知ってます？↑

少し安くなるぐらいじゃ230万にはならないと思うけど。

[127: 匿名さん]

バーゲンプライス

[128: 匿名さん]

バブル期の高掴み値段を引き合いに出してもしょうがない。実態にあわせないと。
売り出し価格はいくらにもできるが、高くつけて大幅ディスカウントするか、
はじめから安売りするかでしょう。小杉のタワーが欲しい人はとっくに購入済みよ。
パークキャンセルしてここに来ようしているやつを阻止することはできるんじゃない。

[129: 匿名さん]

>三角リビングが嫌われて南西の角は最後まで売れ残ってましたね。

さて、二子玉ライズの角部屋はすべてはやりの三角です。
角部屋中心に売れ残るでしょう。
そうは思えないけど。

[130: 匿名さん]

皆さん、ボーナスの心配やリストラの心配したほうがいいですよ〜
年度末ぐらいには、具体的に賃金や雇用の調整が始まりますよ。
今、借金するのはアフォです。景気が底を打ったの確認してからで十分。
リストラされた人の家を安く買い叩きましょう。

[131: 匿名さん]

恐慌やってきて失業者がたくさんでますよ。
スキルがなくて給料だけ高い管理職はリストラか
低賃金の受け皿会社に出向ですな。

[132: 匿名さん]

リストラされた人の家って縁起悪そうで買いたくないな
リエトコートもなんか全体的に負のオーラが漂ってるな

[133: 匿名さん]

これまでの書き込みを客観的かつ冷静に見て、
本気で購入を検討している人がほぼゼロなんじゃないでしょうか。

値段はデベの考えひとつでしょうね。
他のマンション同様、売れないの覚悟で長期でじっくり販売するなら、それなりの価格だし、
さくっと片付けたいのなら、(今の情勢を考えて)バーゲン価格を提示してくるんじゃないでしょうか。

[134: 匿名さん]

返済計画の大前提が崩壊してますな。

[135: 匿名さん]

よくあるネガティブキャンペーンですね。
そう言っても安くはどうせならないのに。。
まあ何とか安く買うために無駄でも何かやらないといけないと思うんでしょうけど。
デベは書き込みでは左右はされないですよ。値段はもう決めているでしょうし。
ただ、あの安売りしない、値引きもしない住友が７割持っているので値段は高めでしょうね。

[136: 匿名さん]

まつりはおわり・・・。

[137: 匿名さん]

>>135

今の世界景気の状況を考えると
分譲してさばいてしまわないと、地価下落リスクのすべては
すべて業者が負うことになる。
最悪の場合、ダヴィンチから買った買値より下まで行くという
地獄の赤字もありうる。
業者は高い値づけをするなら覚悟しなければならない。

[138: 匿名さん]

どうせ買い叩いた物件なんだろし、株も半額になったご時勢なので、
それなりになることは判るが、鼠先輩みたいのに売るのは勘弁して
欲しいな。ＰＴＡで一緒になりたくないぜ。

[139: 匿名さん]

今後のマンション販売を占う試金石になることだけは間違いないね。
さぁ、どうでる？

[140: 匿名さん]

三井が売るのかな？
だったら、新古になろうが、急いで売ろうとはしないんだろうな。
横須賀線新駅が出来る頃(2010年3月)には、盛り上がることだろうし。

[141: 匿名さん]

分譲マンションというビジネスにおいて、デベロッパーは建築コスト
のほとんどを負担しません。

竣工後に施工会社（ゼネコン）への支払義務が生じるので、入居開始
時に7〜8割の住戸が販売済であれば、資金調達の必要がありません。

一方、バルク取得の場合は、はじめから建築コスト全額を調達するの
で、取得から販売までの間、金利が発生することになります。したが
って、長期にわたりじっくり販売するという政策は利益率を悪化させ
るため、基本的には早期処分を目指します。

バルクの場合、再販会社への売却の販売価格の30〜40%引きとなるのが
最近は当たり前なので、近隣の価格水準とは一線を画した安値で供給
されるのは間違いないでしょう。

[142: 匿名さん]

なるほどちょっと安いねで祭りは終わりじゃない。
１期から全部売り出せば、販売期間をそれほどかけずに済むし。
瞬間蒸発しなくても、まず７〜８割ぐらい売れればいいだろうし。
あとはゆっくりでも利益は出るでしょう。
安く瞬間蒸発なんて、もったいなくてしないと思うけど。

[143: 匿名さん]

瞬間蒸発の条件としては駅から近いタワーなんだよね。
これはいろいろ見てるけど間違いない。
その条件はだいたいあてはまってるし、施工も鹿島で安心感がある。
ただし、武蔵小杉を狙ってたコアな層はコスタ、レジ、パークで結構
吸収されている。
そこで価格だがコスタと同じ坪２１０万よりは高いと見る。そもそも
コスタは立地が悪い。そうすると完成済みのマイナスを織り込んで
平均２４０弱で今のシティタワー２６０−７０より安く出るとみました。
低層だと２１０ぐらいからあるんじゃないかな。角で２７０ぐらいとみた。

というのは常識的な線だけど、住友は常識がきかないけど、三軒茶屋と豊洲で
あまりまくってるから、住友商事は住友不動産とは違って多少は売れやすい
価格でくるかもね。

[144: 匿名さん]

坪190〜260万円、平均220万円くらいが時間と手間をかけずに
売りさばけると思います。
情報は出ていたとはいえ、予定外の分譲が540戸も出てくれば、
早くさばくことを考えるのではないでしょうか。
少々安くとも、小杉の人気物件ということにしたほうが、
再開発計画全体からは良い面が多いと思いますね。

[145: 匿名さん]

>>138

そうはならないよ。なぜなら不景気になると銀行の審査も厳しくなり
多額の住宅ローンを組ませてくれなくなるからだ。
不動産業者なら値付けにあたり、そのへんも当然考慮してくるだろう。

[146: 匿名さん]

>>138

そうはならないよ。
なぜなら銀行も住宅ローン審査を厳しくするし、貸出の限度額も低くしてくる。

[147: 匿名さん]

143
多分そのくらいで出すでしょうね。

ただ、１０年くらいの賃貸禁止条項がついていたら、もう少し安くなるかも。（付いていないと賃貸部分とかぶるし）

ただ、値付けが難しいのは確か。５〜６回に分けてリリースするのではないかと。
その間で、価格調整をしそう。

CTSとは違って、安く出さなければならない理由は無く、武蔵小杉という立地も忌避する人は
少ないので、極端に安く出すことは無いのでしょうが、相場より少し安く出すのでしょうから、
その少しがどのくらいなのか興味ありますね。

[148: 匿名さん]

午前中、他の小杉地区の物件を見てきたものです。
営業さんが
「極秘ですがリエトはどうやら２６０〜２７０くらいですよ。三井さんはそんなに安く売りませんから」
と言っていました。
でも、ものすごくあせっていて、早期契約を迫られました。
なので、やっぱりリエト公開まで待つことにしました。
２６０〜２７０なら、この営業さんを信じて今日の物件を買いますし、
２５０以下ならリエトを買わないかもしれませんが、この営業さんは信用ならないので、
今日の物件も買うの止めようと思います。

[149: 匿名さん]

三井は妙蓮寺でKY価格をつけているみたいですが、
ここはバルクで住商との合同とかなり条件が違うので、
そういうことはしないのではないかと。

私は200〜230くらいなら買いますが、PCMよりも高い価格
設定だったら、買う気がなくなります。

[150: 匿名さん]

>>148
何をもって260と言っているのか解らないからいいんじゃないの。しかも極秘って言ってるし。
平均が260なのか、ペントハウスなのか。大体わかるけど、いい加減なことを言うデベをさらして
欲しいな。

[151: 匿名さん]

東横線沿線の妙蓮寺で、強気な条件出してきた三井さんですから、270-280もあながちデマじゃないかも