リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

[物件比較中さん]

どうやら分譲になるらしいです。
ＪＲ南武線、東急東横線、東急目黒線、横須賀線(新駅)の駅近５分
ハイクラスタワーで第一期募集から即入居可？
の前代未聞の物件公開は年内にあるか？

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[No.101 by 匿名さん 2008-10-11 22:56:00]

>>82

ダヴィンチがいくらで売ったか知ってんの？
株でもそうだけど、典型的な高値覚えだね。
今売ってるところの坪単価と売れ行きを調べてから言ってね。

たとえばこれ、坪単価計算してみよう！

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=14&md=...

[No.102 by 匿名さん 2008-10-11 23:30:00]

>>101
238万円かな？
正直リエトは２４０万平均と読んでますが・・・どうだろ？

[No.103 by 匿名さん 2008-10-11 23:40:00]

今回は1期で完売を狙うでしょう。
現在の賃料のPERと空室率から考えると最適な中心価格帯は4000万前半。

[No.104 by 匿名さん 2008-10-11 23:45:00]

安ければ検討で、周囲と同等程度なら素通り。
価格以外に、何か訴求力ある物件ですか？

[No.105 by 匿名さん 2008-10-11 23:53:00]

原野商法じゃないけど商社がこれで大儲けしたら社会的批判はあるかもね。

[No.106 by 匿名さん 2008-10-12 00:00:00]

>>98
高収入っていくらですか？

[No.107 by 匿名さん 2008-10-12 00:44:00]

現物が見れるのでリスクがかなり少なくなりますが、
No88さんの言うとおり、ワンランク下の分譲仕様ですよ。（室内）
些細なことですが、下駄箱・床のきしみ・洗浄便座・床暖房・浴室乾燥機・洗面台
キッチン蛇口・フローリングの質・窓サッシ（音もれ）・内廊下の床のキシミなど。
エントランスや新駅側の噴水はいい感じですが。。。

正直、コスタ・PCMなどと比べると残念ながらそれなりです。

で、もし坪２００ほどであれば、『そりゃそうだろうね』
２５０前後またはそれ以上になれば、『おぉ〜高値』と
判断できます。
２５０〜３００であれば、明らかに高値と思われているPCMのほうがいいです。
ちなみにPCM契約者ではありませんので、あしからず。

仕様が仕様だけに次に売ること・貸すことを考えている方は、
PCM・コスタ感覚ではいかないと思うので、気を付けてください。

でもあくまで賃貸以上ではあります。

あとひとつ気になったのですが、ファミリーで購入される方で、ほんとに洗濯物が干せませんが
大丈夫ですか？　物干し竿をかけるフックがありませんので。
＆規約で決まっているので。（イースト棟）

[No.108 by 物件比較中さん 2008-10-12 00:59:00]

坪単価がSFT並みならアッサリ売れるだろ。
新川崎の低仕様物件が売れてるんだから、
リエトレベルの仕様でも売れないわけない。
腐っても東横沿線だし。

[No.109 by コスギタワー住民 2008-10-12 01:02:00]

ウエスト棟は洗濯物干しまくってますね。

[No.110 by 匿名さん 2008-10-12 02:00:00]

>101
角部屋ですね。
タワーの角部屋は人気ないんですよね。
あの曲線が使い勝手悪いし、ガラスが多くて不安感いっぱい・・・。
他のタワーも大体売れ残りは角部屋。
参考価格程度でしょうね。
まともな部屋だと相場的には２５０じゃないでしょうか。
ていうか、まともな部屋でこれなら、明日買いに行くよん♪
そしてリエトはパークよりは仕様は落ちるらしいと・・・。
２３０でも買うかな〜？

[No.111 by サラリーマンさん 2008-10-12 02:47:00]

しかしここの住人さんたちは景気がいいんだね。
ここの人たちにとっては景気後退なんて関係ない業界の人たちなんだろうね。

[No.112 by 匿名さん 2008-10-12 05:51:00]

だいぶ冷静になってきましたね。新川崎より場所はプラスで、仕様はマイナス。
早く売りたいなら、さらに坪単価マイナス１０って線で、それなりに売れるでしょう。
２００ならそれなり、２５０なら高値ってことは２００〜２５０でどこまで上げても売れるか探っているのでしょう。
２３０ぐらいですかね。仕様が落ちようと、この辺のタワーでそれより安いところないですからね。
もちろん現在販売中のものでね。コスタが安かったって言ったって、その安い値段でもう買えないんだし。

[No.113 by 匿名さん 2008-10-12 06:11:00]

始めはリエトの分譲価格は安いわけないっていう意見が主流でしたが、
ここ最近は、ひょっとしたら安く出てくるんじゃないかと気にしだしたのか
高値掴みマンションの人たちが先手を打って価格差を正当化するために
仕様の違いを必死に言い出しましたね。
大差ないってばw

[No.114 by 匿名さん 2008-10-12 07:18:00]

タワーの角部屋が人気ないのは、小杉のローカルルール？
都内ではタワーの角部屋は、使い勝手に関係なく人気あるけど。

結局、中住戸の安い部屋が良いわけか。

[No.115 by 匿名さん 2008-10-12 07:46:00]

特に、タワーの内廊下仕様では２方向以上から外気を通気できる
角部屋は有効で、中住戸とはかなり効果が異なります。
カタログでは分からない部分なのですが、住んでみると実感します。

>他のタワーも大体売れ残りは角部屋。

買えなかった人のひがみでしょうか、誇張してます。
明るさや・通気など眺望以上に機能的かつ人気なので
高価だとは言えます。
売れ残る＝人気がないという単純思考では無く、
コストが割高というのが正解でしょう。

[No.116 by ご近所さん 2008-10-12 09:01:00]

コスタ、レジは角部屋に人気があったように記憶しています。

角部屋に人気がなかったとしたら、ＰＣＭでしょうか。
リビングルームが三角形や1/4円のようになってしまい、使い勝手が
悪いからだと思います。

[No.117 by 匿名さん 2008-10-12 09:45:00]

コスタの仕様なんて全然いいと思わなかったけどなー。
（キッチンだけは素晴らしかったけど）
外廊下にペアガラスじゃなかった気がする。
ドアノブやフローリングも普通な感じで。

新川崎より仕様はマイナスって、例えばシンカと比べて悪いか〜？
向こうは直床に戸境壁GL工法もどきに、床暖房オプション、ウォッシュレットも
オプションだよ。
明らかにこっちの仕様の方がいいでしょ。

コスタが安かったっていうけど、南向きは高かったよ。坪単価は忘れたけど
駅からの距離や仕様考えて安いとは感じなかったな。

[No.118 by マンション住民 2008-10-12 09:45:00]

コスタ住民のものです。
角部屋は最高ですよ。業者さんが、外側の窓掃除もしてくれるし、
ベランダに出なくても絶景が楽しめますからね。

[No.119 by ご近所さん 2008-10-12 10:19:00]

コスタも南向き中層階は230万円以上でした。

[No.120 by 匿名さん 2008-10-12 10:28:00]

>>112

>新川崎より場所はプラスで、仕様はマイナス

具体的にどこがマイナス？
下とはとても思えないけどねぇ。。。。

[No.121 by 匿名さん 2008-10-12 11:06:00]

パークのＭＳＴの角部屋は南向きの二つは三角リビング、東北の角部屋はＳＦＴとお見合いで、まともなのは北西の角部屋だけと言うのが特殊でした。
半円リビングはまだ使いやすいですが、三角リビングが嫌われて南西の角は最後まで売れ残ってましたね。今は売れたようですが。
リエトも角部屋は三角みたいなので少し気になるところですね。

[No.122 by 匿名さん 2008-10-12 11:31:00]

なんか、購入済とおぼしき人たちの書き込みが多いですね。。。

[No.123 by 匿名さん 2008-10-12 12:49:00]

リエトは安くて当然と言いことで自分の高値掴みを正当化したいのかな。
気になって仕方ないのでしょうね。

[No.124 by 匿名さん 2008-10-12 13:28:00]

リエトだったらトイレはリフォームしたいな・・・・

[No.125 by 匿名さん 2008-10-12 13:45:00]

最近話題が無かったし景気悪くて他のマンションはいつになるかも分からず、東京機械の跡地の話題もなし。
暫くここのコミュニティ全く見てなかったけど、やっぱり活気があるのは良いことですね。
三井と住友が買ったのは恐らくこの土地の相場を荒らされたくなかったからでしょう。
これからも三井は一本建てますし。結構無理して買ってるんじゃないですかね。
とはいえ内容を考えるとパークやシティハウスなどよりは少し安くなるくらいの坪２３０万くらいが中心かもしれませんね。

[No.126 by 匿名さん 2008-10-12 14:26:00]

MSTやシティタワーの坪単価知ってます？↑

少し安くなるぐらいじゃ230万にはならないと思うけど。

[No.127 by 匿名さん 2008-10-12 15:45:00]

バーゲンプライス

[No.128 by 匿名さん 2008-10-12 15:50:00]

バブル期の高掴み値段を引き合いに出してもしょうがない。実態にあわせないと。
売り出し価格はいくらにもできるが、高くつけて大幅ディスカウントするか、
はじめから安売りするかでしょう。小杉のタワーが欲しい人はとっくに購入済みよ。
パークキャンセルしてここに来ようしているやつを阻止することはできるんじゃない。

[No.129 by 匿名さん 2008-10-12 17:00:00]

>三角リビングが嫌われて南西の角は最後まで売れ残ってましたね。

さて、二子玉ライズの角部屋はすべてはやりの三角です。
角部屋中心に売れ残るでしょう。
そうは思えないけど。

[No.130 by 匿名さん 2008-10-12 17:26:00]

皆さん、ボーナスの心配やリストラの心配したほうがいいですよ〜
年度末ぐらいには、具体的に賃金や雇用の調整が始まりますよ。
今、借金するのはアフォです。景気が底を打ったの確認してからで十分。
リストラされた人の家を安く買い叩きましょう。

[No.131 by 匿名さん 2008-10-12 17:32:00]

恐慌やってきて失業者がたくさんでますよ。
スキルがなくて給料だけ高い管理職はリストラか
低賃金の受け皿会社に出向ですな。

[No.132 by 匿名さん 2008-10-12 17:41:00]

リストラされた人の家って縁起悪そうで買いたくないな
リエトコートもなんか全体的に負のオーラが漂ってるな

[No.133 by 匿名さん 2008-10-12 18:53:00]

これまでの書き込みを客観的かつ冷静に見て、
本気で購入を検討している人がほぼゼロなんじゃないでしょうか。

値段はデベの考えひとつでしょうね。
他のマンション同様、売れないの覚悟で長期でじっくり販売するなら、それなりの価格だし、
さくっと片付けたいのなら、(今の情勢を考えて)バーゲン価格を提示してくるんじゃないでしょうか。

[No.134 by 匿名さん 2008-10-12 20:44:00]

返済計画の大前提が崩壊してますな。

[No.135 by 匿名さん 2008-10-12 22:05:00]

よくあるネガティブキャンペーンですね。
そう言っても安くはどうせならないのに。。
まあ何とか安く買うために無駄でも何かやらないといけないと思うんでしょうけど。
デベは書き込みでは左右はされないですよ。値段はもう決めているでしょうし。
ただ、あの安売りしない、値引きもしない住友が７割持っているので値段は高めでしょうね。

[No.136 by 匿名さん 2008-10-12 23:23:00]

まつりはおわり・・・。

[No.137 by 匿名さん 2008-10-12 23:30:00]

>>135

今の世界景気の状況を考えると
分譲してさばいてしまわないと、地価下落リスクのすべては
すべて業者が負うことになる。
最悪の場合、ダヴィンチから買った買値より下まで行くという
地獄の赤字もありうる。
業者は高い値づけをするなら覚悟しなければならない。

[No.138 by 匿名さん 2008-10-12 23:54:00]

どうせ買い叩いた物件なんだろし、株も半額になったご時勢なので、
それなりになることは判るが、鼠先輩みたいのに売るのは勘弁して
欲しいな。ＰＴＡで一緒になりたくないぜ。

[No.139 by 匿名さん 2008-10-13 01:18:00]

今後のマンション販売を占う試金石になることだけは間違いないね。
さぁ、どうでる？

[No.140 by 匿名さん 2008-10-13 02:02:00]

三井が売るのかな？
だったら、新古になろうが、急いで売ろうとはしないんだろうな。
横須賀線新駅が出来る頃(2010年3月)には、盛り上がることだろうし。

[No.141 by 匿名さん 2008-10-13 08:47:00]

分譲マンションというビジネスにおいて、デベロッパーは建築コスト
のほとんどを負担しません。

竣工後に施工会社（ゼネコン）への支払義務が生じるので、入居開始
時に7〜8割の住戸が販売済であれば、資金調達の必要がありません。

一方、バルク取得の場合は、はじめから建築コスト全額を調達するの
で、取得から販売までの間、金利が発生することになります。したが
って、長期にわたりじっくり販売するという政策は利益率を悪化させ
るため、基本的には早期処分を目指します。

バルクの場合、再販会社への売却の販売価格の30〜40%引きとなるのが
最近は当たり前なので、近隣の価格水準とは一線を画した安値で供給
されるのは間違いないでしょう。

[No.142 by 匿名さん 2008-10-13 09:23:00]

なるほどちょっと安いねで祭りは終わりじゃない。
１期から全部売り出せば、販売期間をそれほどかけずに済むし。
瞬間蒸発しなくても、まず７〜８割ぐらい売れればいいだろうし。
あとはゆっくりでも利益は出るでしょう。
安く瞬間蒸発なんて、もったいなくてしないと思うけど。

[No.143 by 匿名さん 2008-10-13 10:03:00]

瞬間蒸発の条件としては駅から近いタワーなんだよね。
これはいろいろ見てるけど間違いない。
その条件はだいたいあてはまってるし、施工も鹿島で安心感がある。
ただし、武蔵小杉を狙ってたコアな層はコスタ、レジ、パークで結構
吸収されている。
そこで価格だがコスタと同じ坪２１０万よりは高いと見る。そもそも
コスタは立地が悪い。そうすると完成済みのマイナスを織り込んで
平均２４０弱で今のシティタワー２６０−７０より安く出るとみました。
低層だと２１０ぐらいからあるんじゃないかな。角で２７０ぐらいとみた。

というのは常識的な線だけど、住友は常識がきかないけど、三軒茶屋と豊洲で
あまりまくってるから、住友商事は住友不動産とは違って多少は売れやすい
価格でくるかもね。

[No.144 by 匿名さん 2008-10-13 10:46:00]

坪190〜260万円、平均220万円くらいが時間と手間をかけずに
売りさばけると思います。
情報は出ていたとはいえ、予定外の分譲が540戸も出てくれば、
早くさばくことを考えるのではないでしょうか。
少々安くとも、小杉の人気物件ということにしたほうが、
再開発計画全体からは良い面が多いと思いますね。

[No.145 by 匿名さん 2008-10-13 10:46:00]

>>138

そうはならないよ。なぜなら不景気になると銀行の審査も厳しくなり
多額の住宅ローンを組ませてくれなくなるからだ。
不動産業者なら値付けにあたり、そのへんも当然考慮してくるだろう。

[No.146 by 匿名さん 2008-10-13 10:49:00]

>>138

そうはならないよ。
なぜなら銀行も住宅ローン審査を厳しくするし、貸出の限度額も低くしてくる。

[No.147 by 匿名さん 2008-10-13 10:57:00]

143
多分そのくらいで出すでしょうね。

ただ、１０年くらいの賃貸禁止条項がついていたら、もう少し安くなるかも。（付いていないと賃貸部分とかぶるし）

ただ、値付けが難しいのは確か。５〜６回に分けてリリースするのではないかと。
その間で、価格調整をしそう。

CTSとは違って、安く出さなければならない理由は無く、武蔵小杉という立地も忌避する人は
少ないので、極端に安く出すことは無いのでしょうが、相場より少し安く出すのでしょうから、
その少しがどのくらいなのか興味ありますね。

[No.148 by 匿名さん 2008-10-13 14:21:00]

午前中、他の小杉地区の物件を見てきたものです。
営業さんが
「極秘ですがリエトはどうやら２６０〜２７０くらいですよ。三井さんはそんなに安く売りませんから」
と言っていました。
でも、ものすごくあせっていて、早期契約を迫られました。
なので、やっぱりリエト公開まで待つことにしました。
２６０〜２７０なら、この営業さんを信じて今日の物件を買いますし、
２５０以下ならリエトを買わないかもしれませんが、この営業さんは信用ならないので、
今日の物件も買うの止めようと思います。

[No.149 by 匿名さん 2008-10-13 15:15:00]

三井は妙蓮寺でKY価格をつけているみたいですが、
ここはバルクで住商との合同とかなり条件が違うので、
そういうことはしないのではないかと。

私は200〜230くらいなら買いますが、PCMよりも高い価格
設定だったら、買う気がなくなります。

[No.150 by 匿名さん 2008-10-13 15:23:00]

>>148
何をもって260と言っているのか解らないからいいんじゃないの。しかも極秘って言ってるし。
平均が260なのか、ペントハウスなのか。大体わかるけど、いい加減なことを言うデベをさらして
欲しいな。

[No.151 by 匿名さん 2008-10-13 15:23:00]

東横線沿線の妙蓮寺で、強気な条件出してきた三井さんですから、270-280もあながちデマじゃないかも

[No.152 by 匿名さん 2008-10-13 17:19:00]

↑こういうことを書くのは他のデベの人かPCMを買った人なのかな？
上層階の価格ならまだしも、平均がそんなに高かったら
せっかく取り外された「賃貸ツインタワー」の垂れ幕の代わりに
「好評分譲中」の垂れ幕が張られるだけでしょ。

[No.153 by 匿名さん 2008-10-13 17:35:00]

>152
いやあ三●の方々というのは全く今の経済環境とか市況とか消費者マインドとか
分かってらっしゃらないですよ。
この値段出せなきゃ大●井のマンションに住む資格はござんせん、
くらいの感覚ですよ。でなきゃ妙蓮寺２８０は出さないでしょう。
坪単３０くらいはズレてます。
リエトも２６０はあるとみなして良いと思いますよ。
ちなみに私は151の人とは別人です。

[No.154 by 匿名さん 2008-10-13 19:00:00]

まあ、最初270くらいで売り出すというのは面白いかもね。
それでみんなあきらめて住友のとかPCMのキャンセルものとか買ったところで、
密かに下げだして、結局220くらいで売れればOKという作戦だったりしてね。

[No.155 by 匿名さん 2008-10-14 00:53:00]

パーク抽選漏れして、しばらく様子見てましたけどリエト超安値で売り出すならｏｎｅ　ｒａｎｋ上の間取り買えそう。
でも心配なのは旦那は大手町勤務なので新武蔵小杉駅から一本でものすごく通勤楽になるのですがリエトからの買い物考えると以外に不便なのではないかと思います。
ファーディアムまで車出すのは微妙な距離だし、そうかと言ってお水一本買うと結構重いし結局チャリンコでのお買い物になるのではと思います。
ちょっとした買い物でも毎日の事だしバカにならないのでやっぱり駅近で最低スーパーが隣接してるところじゃないと毎日チャリンコでお買い物じゃ様にならないし悩んでます。
これは住んでみて初めて分かることじゃないかと思います。
私は武蔵小杉住人ですからダイエイよく行きますがチャリンコの多い事多い事。
やはりコスタ、リエトあたりからは買い物はチャリンコ主体になるのじゃないかと思います。
この辺大考慮対象です。やはり商業施設つきの三井の新しいタワマンか東急待ちが正解かな。
いずれにせよリエトの値段待ちです。

[No.156 by 匿名さん 2008-10-14 01:01:00]

みなさん、「下げ」で行きませんか…？

[No.157 by 匿名さん 2008-10-14 01:32:00]

>155さん
大きなお世話ですが、運動したほうがいいですよ。
たかだか６〜７分の距離を自転車って（笑）
水が重いって（笑）
年配の方ですか？

でも、２４年の残りのタワマン４棟を待つのは正解だと思います。

[No.158 by 匿名さん 2008-10-14 03:12:00]

ここモデルルーム作るのかな？現地見学かな？

[No.159 by 匿名さん 2008-10-14 05:09:00]

>155
ダイエーをダイエイって書いちゃう人がＰＣＭ住民板にもいますね。
カキコの内容もＰＣＭはダイエイを冷蔵庫代わりに使えて便利、近隣物件はチャリンコで
大変・・。（笑）

シティハウスならデリドでもいいしDINKSは週末車でまとめ買いでもいいんだし、新駅の駅前
ビルにも商業施設できるだろうし、フーディアムにこだわらんでしょ。

それにしてもフーディアム、２階も含めてせめてもう少し集客力のある店になってくれんかな。

[No.160 by 匿名さん 2008-10-14 05:13:00]

シティハウスなら・・・誤
リエトなら・・・・・・正

[No.161 by 匿名さん 2008-10-14 06:17:00]

駅前ビルに商業施設できたらフーディアムは正直厳しいんじゃないか
新駅前はデリドがあるから、ちょうど真ん中あたりのフーディアムは
どちらの駅を利用するにしても帰りに寄りずらい。
真ん中の立地なら新しくできる東京機械跡地の商業施設に行きそうだし
フーディアムは頑張って特色出さないと集客が減るぞ
そうでなくても肉と魚の品質が悪いというのに

[No.162 by 匿名さん 2008-10-14 08:50:00]

物件見てきました。

分譲にしては、駅に近すぎるような・・・。便利ではあるのですが。

ここまで駅に近いと、事務所になったり、賃貸も多くなるので、分譲マンションとしては
あまり適当ではないような気がしますね。

[No.163 by 匿名さん 2008-10-14 10:02:00]

そんなに近くないですよ
東急駅から徒歩8分以上（部屋から10分）
新駅からでも4分かかるでしょうし

[No.164 by 匿名さん 2008-10-14 23:12:00]

リエト見学しましたがエントランスホールあまりにも＊＊でか過ぎてさびしい限りでした。
それにエレベーターと反対の方が意味なく広く、誰も行かない場所が無駄に広く取ってます。
何を考えて作ったのかな疑問です。
無人の体育館の中に一人ぽつんと取り残されたような錯覚に陥りました。

[No.165 by 匿名さん 2008-10-15 00:42:00]

今は入居者がいないんだから広すぎて一人
取り残された感覚になるのは当たり前でしょう。
寂しく感じるのは今だからですよ
入居者や子供達が増えればエントランスが広すぎる事はありません
子供は注意しても動きまわりますからね。
早く賑やかになると良いですね。

[No.166 by 匿名さん 2008-10-15 05:59:00]

広いと、無駄に広いと言って、狭いと分譲と思えないつくりという。

[No.167 by 匿名さん 2008-10-15 07:59:00]

狭いより広い方がいいじゃん
天井高くて好きよココ

[No.168 by ご近所さん 2008-10-15 08:31:00]

直床ですから、天井は高いのよね。

[No.169 by 匿名さん 2008-10-15 09:11:00]

これ？
リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B05001...

[No.170 by 匿名さん 2008-10-15 09:14:00]

キター
クラッシィとは住商メインで来たね。

[No.171 by 匿名さん 2008-10-15 10:26:00]

３月末入居か。短期戦で来る。結構安いかもね。

[No.172 by 匿名さん 2008-10-15 11:22:00]

やはり年内の販売開始は無理か。
3月下旬引渡しって事は販売期間って実質1ヶ月じゃん。
販売期間中に中古になったら価格下げなきゃならんし、どう考えても誰もが待たない・待てない価格設定だろうな。

これは祭りくるぜ。

[No.173 by 匿名さん 2008-10-15 11:31:00]

うん、なんか安い気がしてきた
シティハウスは引き渡しいつだっけ？時期的にあまりかぶらないのかな？

[No.174 by 匿名さん 2008-10-15 12:12:00]

住商は住不のことなんて気にも掛けないよ。
ガチ ンコでも遠慮なしでしょ。

[No.175 by 匿名さん 2008-10-15 13:05:00]

来たね。こりゃ。
坪２１０〜２４０ぐらいかな。
坪２００〜２３０なら祭りになるね。

角部屋欲しい。。

[No.176 by 匿名さん 2008-10-15 14:13:00]

即入居可でも、高値でだらだら売っている物件もあるのだから、
1月販売開始、3月引渡しというスケジュールだからといって、
安値になると考えるのは早計ではないか。

逆に言えば、既に完成済みの物件で、
販売開始から引渡しまで半年も1年も間が開くなんて、
値段の高い低いに関係なく、ありえないでしょ。

[No.177 by コスタ住人 2008-10-15 14:47:00]

リエトの角住戸は素敵でしょうね。
安いと抽選になるでしょうけど、頑張って当ててくださいね〜

ちなみにコスタの場合、都心部が見える北東の眺望がいいとの評判です。

[No.178 by 匿名さん 2008-10-15 15:49:00]

>>176
しかし2月を過ぎれば竣工後1年経過の中古物件。
販売開始後にすぐに価格を引き下げる事は考えにくいので、
少なくとも中古の値下がりは織り込み済みで出してくるでしょう。
最低でもある程度のお得感は演出してくるのでは？

しかし、もし空気を読まずに平気で260〜280で出してきたら、
それこそ新駅開業まで売れ残りまくりますよ。
価格下落局面では下手をすると新駅開業後も売れない。
そんな値付けは有り得ないのでは。

[No.179 by 匿名さん 2008-10-15 16:22:00]

元々資金繰りが行き詰まったダヴィンチから捨て値で買ってますから、
住商的には昨今の武蔵小杉の相場より大分ディスカウントしても
結構な利益が出るでしょうね

むしろ避けたいのは、この物件が売れ残ることのはず
日を追ってどんどん市況が厳しくなっていきますからね

[No.180 by 176 2008-10-15 16:25:00]

わからんかね。

空気を読まずに260〜280で出そうが、
お得感を演出して200で出そうが、
1月販売3月引渡のスケジュールは、どっちみち同じだろう。
つまり、1月販売3月引渡のスケジュールだからといって、
空気を読まずに260〜280で出そうとしているのか、
お得感を演出して200で出そうとしているのかはわからない、
と言っています。

[No.181 by 匿名さん 2008-10-15 16:32:00]

>>180
2月には中古物件になってしまうので、1月販売開始という項目の方が重要かと
つまり1ヶ月以内に完売しないと、その売れ残った物件は中古扱いになります

[No.182 by 匿名さん 2008-10-15 16:35:00]

>>181
その話がよく出るけれど、中古になったら値引きしないといけないとかそういう法律があるんですか？　そうでないならあまり関係ないような．．．

買うほうは今日から中古扱いだから安くしてくれるよねと期待感は持ってしまいそうではありますが。

[No.183 by 匿名さん 2008-10-15 16:39:00]

みなさん、もうすぐ中古扱いになることを強調しておられますが、中古扱いになると、どうなるのですか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。

[No.184 by 匿名さん 2008-10-15 16:44:00]

通りすがりです。

眺望ですが、所有している日吉の丘沿いの物件（北東角）からはコスギのタワー群が夕日にくっきり輝く様、そして夜になるとその向こうに新宿の明かりがとてもキレイです。
もうひとつの碑文谷の物件（北西角）からは、キャンドルのように輝く東京タワーが望めます。
日本では大多数の人が何故か南向きにこだわり、確かに売却時に断然売りやすいようですが、
もうちょっと柔軟に考えて、自分が毎日何を眺めるか？という視点も加えるといいですよ。
私はNYCに住んでそのことを知りました。

上記２物件は築年もいってる割に家賃をかな〜り高めに設定してますが、
常にクチコミで埋まってます。

[No.185 by 匿名さん 2008-10-15 16:44:00]

>>183
新築と中古のマンションでは相場が違うのですよ
もちろん新古扱いになると思いますが
基本的には、新築よりは値下がりするケースがほとんど。

[No.186 by 176 2008-10-15 16:44:00]

>>181
「2月まで売れ残ると、中古物件になってしまうので、2割引になってしまう。
だから業者は、1月中に売り切ってしまうために、お得感を演出して3割引にするだろう」
とでも言いたいのでしょうか。
そろそろ矛盾に気づきましょう。

念のためですが、私は、お得感を演出して200で出してくる可能性を否定しているわけではありません。
「まだわからんよ」と言っているだけです。

[No.187 by 匿名さん 2008-10-15 16:58:00]

もちろん住商側が強気な値付けをしてくる可能性もありますが
時間が経てば経つほど、この地域一帯の相場が値下がりする
危険性を孕んでいる現状ですから、新古扱い＋売れ残りのリスクを避けて、
さっさと利益確定したいというのが本音じゃないでしょうか。

そもそもそれをやろうとして失敗したのがリエトコートの元の持ち主ですし。

[No.188 by 匿名さん 2008-10-15 17:45:00]

祭りの予感…

[No.189 by 匿名さん 2008-10-15 18:07:00]

>>183
築後1年を経過した物件は、品確法に基づく住宅性能保証制度の適用外になる。
http://www3.ocn.ne.jp/~vam-k/monologue04.html
実態はデベが用意する10年保証があるけれど、
法律的な新築のお墨付きを失うのが1年という時間なのだ。
そんな物件、誰もが嫌がるでしょ？

>>186
違う違う。
販売期間中に突然価格を変更するのが有り得ない、って言ってるんだよ。
だから新築扱い→中古扱いという切替はしない。
最初から中古扱いの価格で売り出すだろう＝格安だ、って事。
しつこいようだけど価格下落の局面での最大リスクは売れ残り。
住商はスパッと売りに来るよ。

[No.190 by 176 2008-10-15 19:05:00]

>だから新築扱い→中古扱いという切替はしない。
>最初から中古扱いの価格で売り出すだろう

この部分は、同意。

>＝格安だ、って事。

この部分は、ほんまかいな？だな。

仮にコスタの中古と同水準の値付けとすれば、240-270となるけどね。
これに他の要素を加味して、うそみたいな格安物件になるかね。

[No.191 by 匿名さん 2008-10-15 19:26:00]

もし格安だったら抽選倍率下げる目的の検討者のネガキャン＆新川崎等周辺地域の物件の
デベによるネガキャンでスレが大荒れでしょうな。

でも強気の価格だったとしても安値を期待してた連中がふざけんなコラァ状態で荒れるか。

[No.192 by 匿名さん 2008-10-15 21:08:00]

ついに発表になりましたね。販売開始まで２ヶ月以上ありますから、
住商も価格や販売方法などを十分検討できるのではないでしょうか。

株価や地価、他のマンションの価格などが今後どうなるかわかりませんが、
販売は短期決戦、価格設定は悩みどころでしょうね。

[No.193 by 匿名さん 2008-10-15 21:42:00]

今どき新古になると大変だ〜なんて思うヤツなんて例外的存在だよ。マンションズだって新古だらけ、住不などいま売り出してるの、ほとんど新古だったっりして…w

[No.194 by 匿名 2008-10-15 23:26:00]

中古扱いだから坪200なんて夢のまた夢。坪240ぐらいで検討中らしいよ。三井の人が言ってた。建物自体出来たのはパークシティより遅かったし、そのパークシティの入居もまだ。そんなの気にして激安なら…と思っている人は端から買えません

[No.195 by 匿名さん 2008-10-16 00:24:00]

しかし、販売から住むまでが2ヶ月ってどんな売り方する気なのかな？
先着順とかなんでしょうか？
短期間で売るには結構値段は頑張るのかな？
それとも完売する前に引越ししまくりになるんでしょうか？
なんだかパンフレットとかが間に合わなそうな気がしますが一生懸命作っているんでしょうね。
モデルルームは現地だから自分の住みたいとこ見れて買うことになるんでしょうかね。
余り例のない販売なのでどのようになるのか注目ですね。

[No.196 by 匿名さん 2008-10-16 00:32:00]

まあ、パンフレットは、「数千万単位の買い物にもかかわらず現物を見ないまま
買わざるを得ない」マンションを何とかイメージを持ってもらって購入させる
ためのツールともいえるので、そんなに力を入れなくても、とにかく現物見て
買ってよ、ということはあるかもしれませんね。

でも、パースじゃなくて全部現物写真で一から構成された分譲パンフレットと
いうのも面白いかもしれません。

[No.197 by 匿名さん 2008-10-16 00:39:00]

>>195
めちゃ安くして抽選で一気に全部埋まることを想定してるような気が
しないでもなくもない。

[No.198 by 匿名さん 2008-10-16 00:53:00]

入居まで２ヶ月なので、安くして人数集め、抽選するには時間が短すぎる。
他のところと見劣りしない値段で先着順な気がする。

[No.199 by 匿名さん 2008-10-16 00:54:00]

短期戦でいくんなら、希望の部屋をいちいち個別に見せてたら効率悪くてしょうがない。
高層階の眺望見たいだけのひやかしもいっぱい来るだろうし。

せいぜい低層階と高層階にモデルルーム代わりの部屋を何個か開放して見学会を開く
程度ではなかろうか。

契約後に内覧会とかあんのかね。指摘箇所直してたら４月になっちゃいそうな気が。

[No.200 by 申込予定さん 2008-10-16 01:00:00]

安くして一気に抽選するつもりなら、わざわざ三菱地所を販売代理に入れない。
ダラダラ売る気なのは明らか。入居予定は毎月更新されるだけだから参考にならないよ。