プラウドシティ浦和について（旧称：南浦和 住宅展示場跡地）

[ご近所さん]

情報求む


所在地：埼玉県さいたま市浦和区前地１-88他（地番）
販売開始予定：2012年1月下旬
入居時期：2013年3月下旬予定（A・B棟）、2013年4月下旬（C・D棟）
交通：京浜東北線 「浦和」駅　徒歩12分
京浜東北線 「南浦和」駅　徒歩10分

総戸数 492戸
販売戸数 未定
駐車場 328台
間取り 2LDK ～4LDK
専有面積 65.67m2 ～ 93.24m2

【スレッドタイトルを物件名称に変更しました。2011.09.22 管理担当】
【物件データを追記しました。2011.09.22 管理担当】
【物件データを追記しました。2011.09.30　管理担当】

[581: 匿名さん]

既存不適格の説明は特にありませんでしたが、資料の中にはハッキリ書いてありました。都市計画道路が事業化されたら同規模、同形状の建物はたてられませんって。
あと道路の騒音、センタープロムナード沿いの歩道や植栽などの形状変更、撤去など・・・市道になるんだからあたり前ですがね。
気に入らんヒトは買うなってことでしょう。
まあ、説明会も盛況でしたし、ケチつける人も多い物件ですが、値段とバランス取れてると感じてる人も多いんでしょうね。
今日の雰囲気だと1期は即完っぽいなあ。

[582: 匿名]

こちらの物件の防音性はどうなってますか？

[583: 周辺住民さん]

液状化より地震でゴルフのお山の木が倒れてきませんか？今は浦和らしい所にすんでいるので、あえて坂道を買うのに迷いがあります。

[584: 匿名さん]

確かに・・・買い物、通勤通学、坂道が気になります。老後は大変かもしれないです。

[585: 購入検討中さん]

個人的な意見ですが、中々痺れる内容でした。

都市計画道路って、あの一戸建てさんが
立ち退かれたら事業化されるんでしょうかね。
マンションとマンションを抜ける様に道路が出来ると。

すぐ事業化はしないと思いますよって聞いたのに
すぐ実行しそう。。。

行ったことにより余計悩むわ～

[586: 匿名さん]

予算の問題もあるからすぐにはできないんじゃないか？

[587: 匿名さん]

都市計画道路ができるのは非現実的です。さいたま市が本気であれば、既に建っているマンションが建築する際に認可していなかったでしょう。100年後と言われとわかりませんが…(笑)

[588: 匿名さん]

航空写真見てると、北側のマンションがあっても道路は通せると思いますが・・・一軒家が一つだけ残ってますのでそこだけクリアすれば事業化すると思います。
100年後ではなく10年以内事業化の可能性もあるのでは？
と思ってしまいます。皆さんいかがでしょうか？

[589: 購入検討中さん]

そう言えば、今建っていたマンション間が道路用に空いて、平屋の家のみち側に空き地にくいで囲んてました、今日見て来ました。

[590: 匿名さん]

>>587さん、

北側の２つのマンション（グランシエロとローヤルシティ）の間隔が道路の幅です。
計画道路を避けて建てられています。

こちら側が全部完成してあの一戸建てが立ち退けば、
とりあえず道路は貫通してさいたま市に移管になると思います。
たぶん２～３年後？？？

また、そうなってくれなければ浦和方面へ遠回りで不便です。

[591: 匿名さん]

数年でできることなら我慢して待てるけど、１０年～って事になると・・・。
そのころには他の場所に越してしまったりする可能性も出るからなぁ

[592: ご近所さん]

計画道路の一戸建ては借家です。
大家さんと借主はいつでもOKなんですけど、施工主さんがOKしないので通ってないんです。
つまり、計画道路を通さなければ不適合にならない。
建てた後なら不適合でも問題ない。
ってことでOKしてないだけだと思いますよ。
たぶんあそこ開通すると交通量（朝夕）はかなり多くなると思いますよ。

[593: ご近所さん]

参考までにプラウドの方が利用すると思われる片側の県道です。
http://addshane.cocolog-nifty.com/shane/2010/01/834-3576.html

[594: 匿名さん]

交通量がかなり多くなるって根拠なく不確かな情報は言わないでください。仮に道路が出来たとしても利用するのは南浦和に行く人ぐらい。ドライバー視点から見れば便利な道とは思えません。つまり、抜け道にはならないということです。そして……
そもそも出来るかどうかの道路について意見交換？するのには辟易しました。物件そのものや入居後の管理体制などについて意見交換しませんか？

[595: 購入検討中さん]

交通量が増える事をみこして
センターとか道路を向く側が二重サッシ。
防音に配慮してとの事だったが
へ～しっかりしてると思ってたが
そういう事ね、と納得。。。

まあまあ掲示板ですから
色んな意見や話があって良いじゃないですか。


ネガティブな意見もあり
ポジティブな意見もあり

[596: 周辺住民さん]

>交通量がかなり多くなるって根拠なく不確かな情報は言わないでください。
>仮に道路が出来たとしても利用するのは南浦和に行く人ぐらい。
>ドライバー視点から見れば便利な道とは思えません。
>つまり、抜け道にはならないということです。

上記から周辺にお住まいの方じゃないのですね。
10年以上ずっと問題になっているので、それなりに近隣住民では問題視しています。
（市が計画したきりなのがいけないんですがね。）
実際に周辺を歩かれたり、通勤通学の時間に見学すると良いと思います。
ご自分のお子さん達が通学路として利用する道なのですから。

[597: 匿名さん]

道路の話は物件そのものの話だと思います。
資産価値に直結しますよね？
道路開通して、市から道路分の代金もらっても、既存不適格になる資産価値の下落の幅の方が大きいと考えている人が多いと言うことだと思いますし、検討中の人は結構悩んでるのではないでしょうか。
物件価格に織り込んでるかよくわからないし、野村の説明はないし、管理体制は買ってからでも何とか修正できるソフト部分ですが、まずはハード部分でしょ！

しかし、592さんの話が事実だとすると衝撃的ですね。

[598: 名無し]

>>593さん
ここってスクールゾーンで時間帯によっては通行不可ですよね？？
マンションの道出来たら間違いなく裏道で使いますよ。

[600: 匿名]

592さん、貴重な意見ありがとうございます。
資産価値的にはネガティブなことは間違いなさそうですが、どれくらいの影響があるもんなんでしょうかね

[601: 購入検討中さん]

何千万円の買い物ですよ？

モデルルームに一杯お客さんがいて
あ～人気なんだ～とりあえず買っちゃえ！
なんて軽い感覚で誰も考えてませんよ。
本当に検討してる人なら。

主人の通勤なんてどうでもよいけど(笑)
資産価値と周辺の住環境はしっかり考えたいですね。
気に入ったからこそですが･････
もちろん計画道路だって重要性だと思いますが？


592さんがすごい詳しくてビックリです。
営業さんからまったく聞いたことが無い話でした！
検討の参考になります。

[602: 匿名]

営業さんはネガティブなことは知ってても、積極的いわないどころか、言う必要のないことは、知らないと言うでしょう

[603: 匿名]

私もこちらの物件が気に入り購入を真剣に考えているのですが、こちらの書き込みで既存不適格物件というものを初めて知りました。営業さんからは一切そういった話はないので、とても参考になります。
都市計画道路が開通した場合、この物件は必ず既存不適格物件になるのでしょうか?

[604: 匿名]

そりゃ、そうでしょ。
現状で容積率が目一杯なんだから

[605: 匿名さん]

数年以内に計画道路開通して、既存不適格になると思いますが、路線価は上がるんじゃないかな？
今、サンライズの前の通りが215千円/平米だけど、ウエストの前が160千円/平米→215千円/平米にはなるかもしれない。
デメリットばかりじゃないかもよ。

592さんは野村が借家の人と大家に上手にたのんで、この物件が売れるまで市に同意しないようにしてるってこと言ってるんじゃないかと思いますがさすがに野村もそこまでするかね？
住宅展示場時代から状況変わってないし、単に大家が相続とかで金がいるまで粘る気なんじゃないか？
結局真実は不明なので議論するだけ無駄。

[606: ビギナーさん]

既存不適格はなぜ価値が下がるのでしょうか？
マンションの躯体は７０年は持つようにできているので
老朽して新しく建築する時には購入者はこの世にいないはず。。
どこかのデベがこの建物を買って新規で計画するなら
所有者の売値は下がらないはずですが。。

[607: 匿名さん]

計画道路開通して,りっぱな建物が立ち並び、きれいな町並みに多くの人が住む地域ができる。
地域の価値が上がるから路線価は上がるかも。デベってそういうことをするのが一つの目的ですよね。

既存不適格か・・。ここの場合、具体的にどんな不利益があるんだろう。

[608: 匿名]

このマンションが完成し、数年後に計画道路が開通し、万が一大震災が起きて建物を建て直したり修繕しなくてはならなくなった時に既存不適格物件だとどうなってしまうのでしょうか…。気に入った物件ですが不安も残りますね。

[611: 匿名]

もし、既存不適格により、資産価値が下がらないなら、なぜ、野村の営業は誠実に説明してくれないのでしょうか？

[612: ビギナーさん]

５０年以下で建て替えってすごいですね。
住宅性能評価上７５年はもつんではないでしょうか。。
実際はもっともつ。
３０年前に建った建物とは設計プログラムが根本的に違いますものね。。。

建物を建て替えるということがどういうことか。。
基準法にもきまりはあります。
あと費用。
このマンショングレードの設計料、建設費がいくらで
壊すのにいくらで
仮住まいがいくらで。。
それを住人の何割の同意が必要か。。

５０年後程度の建て替えってそんなに現実的なのか。。。
躯体がもって内装改修で間に合うのに
どんな理由で建て替えってするのでしょうか？

[613: 匿名さん]

そもそも昭和56年に耐震基準が変わっている。いま築30年のものと、いま新築で30年経過するものでは
全く別の物。同じ土台で議論するのがおかしいよ。

[614: 匿名さん]

こちらのコンクリートには放射性物質入り瓦礫の混入は問題ないでしょうか？

[615: 匿名さん]

議論の土台が違うとは思わないなぁ。
つまり、既存不適格はそんなに価値を下げるものかってことですよ。

[619: 匿名さん]

こういった質問に対する誠実な返答がある程度の長さになるのは仕方ないことだと思いますよ。616さんの言いたいことはよくわかります。

私も、リセールを視野に入れているのなら、既存不適格はやはりマイナスにならないことはないと考えます。自分は中古物件を検討していた際、マイナスポイントとしてカウントしていました。いつ起こるかわからないけれどいつかは起こるだろう建て替えの際に問題になる可能性が低くないし、そのような物件を買い手が避ける傾向は今現在、確かに存在すると感じますので（これはもう少し建て替えの事例が増えてきたらまた変わってくるとは思いますが）。

でも50年以上住むと決めているのなら、そんなに気にしなくてもいいのでは？

いずれＵターンするだろう自分としてはリセールのことは意識して買わざるをえないので、既存不適格はいくらか（自分の中での）価値を下げるものだと考えますが。

[621: 匿名さん]

最後の文章は長すぎる、ってほどではないと思うが・・・。
それでもなるべく短く、要点を分かりやすくじゃないと見る方も大変だね。

[622: 匿名さん]

既存不適格の話になっていますが…いま、埼玉県内で販売しているマンションはこのプラウドを除けば既存不適格ではないのでしょうか？またはここ以外に既存不適格の物件があれば教えてください。

[623: 匿名さん]

既存不適格はそれほどめずらしいことではないと思いますよ。
近隣物件で思い当たるのはポレスター浦和常盤かな。敷地が都市計画道路にかかっていて、旧中山道が拡張した際には容積足りなくなるはず。あれも確か時期未定ですがMRで説明を受けました。
それでも、デメリットよりメリットが勝ると思う人は買う、ということでしょう。

[624: 匿名さん]

それだと既存不適格のデメリットが何かまったくわからない。。。

[625: 匿名さん]

住友の浦和領家も。
じきに高さ規制が入る見込みで、こんな見晴らしのいいマンションはもう建ちませんって、むしろ長所のように語ってました・・・さすが住友。

[626: 匿名さん]

609,612あたりが具体例ですかね

[627: 匿名さん]

既存不適格が珍しくない？？？？


いくらなんでもまずい擁護だなぁ

[628: 匿名さん]

別に擁護ではないでしょう。ただの事実。
ほぼ同時期販売の近隣物件で２件挙げられてるんだから珍しくはないさ。

[629: 匿名さん]

ついでに言うと、どちらもまだ売り切れてない。

[630: 匿名]

>>628
浦和周辺にプラウドはじめ同じ売主のマンションがたくさんあるけれど、既存不適格ってあまり無いと思うけど。
浦和周辺のプラウドで既存不適格物件はどこですか。