プラウドシティ浦和について（旧称：南浦和 住宅展示場跡地）

[ご近所さん]

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所在地：埼玉県さいたま市浦和区前地１-88他（地番）
販売開始予定：2012年1月下旬
入居時期：2013年3月下旬予定（A・B棟）、2013年4月下旬（C・D棟）
交通：京浜東北線 「浦和」駅　徒歩12分
京浜東北線 「南浦和」駅　徒歩10分

総戸数 492戸
販売戸数 未定
駐車場 328台
間取り 2LDK ～4LDK
専有面積 65.67m2 ～ 93.24m2

【スレッドタイトルを物件名称に変更しました。2011.09.22 管理担当】
【物件データを追記しました。2011.09.22 管理担当】
【物件データを追記しました。2011.09.30　管理担当】

[561: 匿名さん]

>>559

それは言い過ぎw

変な制限や欠格はない方が断然良い。

[562: 匿名さん]

要するに、この価格・場所、仕様でプラウドだからと言って有り難がって買うほどの物じゃないという事です。
所詮イメージ先行で中身が伴っていないのが現実なのでは？
実際、プラウドだから中古になって高値取引されたなんて聞かないし。

[563: 周辺住民さん]

以前来場者2000組突破記念みたいな事
やってましたよね。
第一期即日完売を狙ってますと言われましたが
売り物は200戸位でしょうか。
色々な情報がありますが楽しみにしてます。

[564: 匿名さん]

明日にでも要望書を出したいんですが、ガーデンコートセンターにするかウェストにするか迷っています。どちらも気に入っていまし……
最終的には自分自身で決めますが、皆さんのご意見もお聞かせください。なお、
この物件そのものを否定される方はご遠慮ください。

[565: 匿名さん]

昔は沼地　子供のころザリガニ釣りをしていました。
ここの過去の記事もよく読んでください。
ゴルフ場の音、照明、下水問題、近隣にスーパーがないこと等々。
要望書を出すのはいいですが、最終的に重要事項までよく聞いて、よく読み、納得してから契約した方がいいですよ。
重要事項によくないことまで記載していれば良心的ですけどね。不動産業は悪しき習慣のうえに成り立っていますから、気を付けてくださいね。

[566: 周辺住民さん]

近隣にスーパーがないとおっしゃっていますが、歩いていける距離にないことがメリットともなります。
人通りが少ないことと、放置自転車にイラツクこともないです。
歩いていける距離にはセブンイレブンやローソンがあります。
自転車では５分～１０分でいけるところは、近い順にコモディ・イイダ、マルエツ、来年にはダイエー系の店が新設。丸広とサミット、大丸、伊勢丹。ずいぶん便利な地区だと思います。

[567: 匿名]

沼地だったというのは真実ですか?それはいつ頃ですか?古地図には出てないので…。沼の名前もあったんですか？それとも湿地帯で水がたまって沼みたいな状態だったんですか?過去に人が住んだ歴史のない土地みたいなので、良い土地でないことは確かだと思いますが。 しかしながらこの広大な土地に１つの街ができるのは魅力的ですよね。公園も沢山できる予定ですし子育て環境は良いですよね。実際要望書も沢山出てたので人気の物件なのは間違いないですね。

[568: 匿名さん]

歩いて10分位にスーパーが無いと無理だ、大丈夫な人もいるでしょう、でも私にはダメだ無理だ…

[569: 匿名さん]

No.412さん：
近くに住む者です。
沼地かどうかは分からないけれど、地盤は悪いですよ。
前にあった住宅展示場にあったハウスメーカーの営業
さんから、地盤は悪いんでモデルハウスが沈んで傾いたって言ってた。
うちも家建てる時は杭入れた。

No.413さん：
沼地ではないけど、昔は雑木林で池みたいな溜まりになってたよ。
まぁ、上の人も言ってるけど地盤は最悪よ

No.431さん：
そこの土地は田んぼでした（昭和40年頃）。
中に通っていた小川でザリガニを取って遊んだ覚えがあります。
第3ガード付近～一女の下辺りまでの馬場先通り沿いは冠水・浸水するというのは地元では有名な話です。

池・田んぼ・小川？？？

[570: 購入検討中さん]

ここで沼地だったと書かれてる方がいるので営業さんに聞いたら沼地ではないと言われました。
どちらもどこまで信用してよいのかわからないので今日図書館に古地図を見に行ってきました。
司書の人に説明してもらいながら見ましたが明治時代は畑だったようです。
土地条件図などを見ると元沼ではないにしても低地で地盤は良くないようですが・・・

[571: 匿名さん]

支持地盤までの深さは52～55mとあります。浦和としては特別深すぎるわけではないかな?

[572: 周辺住民さん]

今は地震で液状化が心配ですが、ちゃんと調べであるんですか？今度いった時きいてみますが、聞いた方いたら教えてください

[573: 匿名さん]

液状化については、ちゃんと調査してあり、可能性は低いそうです。
難しい資料になりますが、営業に言えば、調査結果を見せてもらえると思います。
液状化とは関係ないと思いますが、地盤改良した部分もあるようです。

[574: 匿名さん]

>564さん

どの棟が良いかは、その家庭によると思いますが、第一期についてはほとんど要望書が出ているので、どうしても購入したければ、どちらかの棟の重ならない部屋を選ぶというのもありだと思います。

[575: 周辺住民さん]

元沼地ではないと記憶してますが
地盤は悪いです。

周辺の土地が高いのはご存知ですか？
敷地は窪地になってるかと思います。

周辺に住んでいる方なら
皆さん馬場先通りの冠水も知ってますよ。

まぁ杭打ったり地盤改良してるでしょうし
大丈夫なんじゃないですかね。
根拠は無いんですが。

[576: 匿名さん]

>566さん

近隣にスーパーがないことがメリットになることも、広い意味でいえばあるかもしれませんが、それ以上にデメリットの方が多いでしょう。

放置自転車なんて別にあってもいいから、買い物が便利な方がよくないでしょうか。

[577: 匿名]

南浦和寄りのメインゲートからだと徒歩10分くらいにスーパーがあるので、そこまで不便ではないと思います。雨の日なんかはネットスーパーなど利用すればいいわけですし。 数種類のスーパーがあるのは便利だと思います。

[578: 匿名さん]

今日の登録手続き説明会に行かれた方にお聞きします。新たな或いは詳しい説明はありましたでしょうか？特に此方で話題になってる地盤や不適合？の件など野村さんから説明がありましたか？

[579: 匿名さん]

スミマセン、不適合ではなく既存不適格でした……

[580: 周辺住民さん]

千葉県で液状化した場所は、以前水があった所と、ニュースでいってましたので、この前まで水がでた所はいざって時はなるんでしょうね。

[581: 匿名さん]

既存不適格の説明は特にありませんでしたが、資料の中にはハッキリ書いてありました。都市計画道路が事業化されたら同規模、同形状の建物はたてられませんって。
あと道路の騒音、センタープロムナード沿いの歩道や植栽などの形状変更、撤去など・・・市道になるんだからあたり前ですがね。
気に入らんヒトは買うなってことでしょう。
まあ、説明会も盛況でしたし、ケチつける人も多い物件ですが、値段とバランス取れてると感じてる人も多いんでしょうね。
今日の雰囲気だと1期は即完っぽいなあ。

[582: 匿名]

こちらの物件の防音性はどうなってますか？

[583: 周辺住民さん]

液状化より地震でゴルフのお山の木が倒れてきませんか？今は浦和らしい所にすんでいるので、あえて坂道を買うのに迷いがあります。

[584: 匿名さん]

確かに・・・買い物、通勤通学、坂道が気になります。老後は大変かもしれないです。

[585: 購入検討中さん]

個人的な意見ですが、中々痺れる内容でした。

都市計画道路って、あの一戸建てさんが
立ち退かれたら事業化されるんでしょうかね。
マンションとマンションを抜ける様に道路が出来ると。

すぐ事業化はしないと思いますよって聞いたのに
すぐ実行しそう。。。

行ったことにより余計悩むわ～

[586: 匿名さん]

予算の問題もあるからすぐにはできないんじゃないか？

[587: 匿名さん]

都市計画道路ができるのは非現実的です。さいたま市が本気であれば、既に建っているマンションが建築する際に認可していなかったでしょう。100年後と言われとわかりませんが…(笑)

[588: 匿名さん]

航空写真見てると、北側のマンションがあっても道路は通せると思いますが・・・一軒家が一つだけ残ってますのでそこだけクリアすれば事業化すると思います。
100年後ではなく10年以内事業化の可能性もあるのでは？
と思ってしまいます。皆さんいかがでしょうか？

[589: 購入検討中さん]

そう言えば、今建っていたマンション間が道路用に空いて、平屋の家のみち側に空き地にくいで囲んてました、今日見て来ました。

[590: 匿名さん]

>>587さん、

北側の２つのマンション（グランシエロとローヤルシティ）の間隔が道路の幅です。
計画道路を避けて建てられています。

こちら側が全部完成してあの一戸建てが立ち退けば、
とりあえず道路は貫通してさいたま市に移管になると思います。
たぶん２～３年後？？？

また、そうなってくれなければ浦和方面へ遠回りで不便です。

[591: 匿名さん]

数年でできることなら我慢して待てるけど、１０年～って事になると・・・。
そのころには他の場所に越してしまったりする可能性も出るからなぁ

[592: ご近所さん]

計画道路の一戸建ては借家です。
大家さんと借主はいつでもOKなんですけど、施工主さんがOKしないので通ってないんです。
つまり、計画道路を通さなければ不適合にならない。
建てた後なら不適合でも問題ない。
ってことでOKしてないだけだと思いますよ。
たぶんあそこ開通すると交通量（朝夕）はかなり多くなると思いますよ。

[593: ご近所さん]

参考までにプラウドの方が利用すると思われる片側の県道です。
http://addshane.cocolog-nifty.com/shane/2010/01/834-3576.html

[594: 匿名さん]

交通量がかなり多くなるって根拠なく不確かな情報は言わないでください。仮に道路が出来たとしても利用するのは南浦和に行く人ぐらい。ドライバー視点から見れば便利な道とは思えません。つまり、抜け道にはならないということです。そして……
そもそも出来るかどうかの道路について意見交換？するのには辟易しました。物件そのものや入居後の管理体制などについて意見交換しませんか？

[595: 購入検討中さん]

交通量が増える事をみこして
センターとか道路を向く側が二重サッシ。
防音に配慮してとの事だったが
へ～しっかりしてると思ってたが
そういう事ね、と納得。。。

まあまあ掲示板ですから
色んな意見や話があって良いじゃないですか。


ネガティブな意見もあり
ポジティブな意見もあり

[596: 周辺住民さん]

>交通量がかなり多くなるって根拠なく不確かな情報は言わないでください。
>仮に道路が出来たとしても利用するのは南浦和に行く人ぐらい。
>ドライバー視点から見れば便利な道とは思えません。
>つまり、抜け道にはならないということです。

上記から周辺にお住まいの方じゃないのですね。
10年以上ずっと問題になっているので、それなりに近隣住民では問題視しています。
（市が計画したきりなのがいけないんですがね。）
実際に周辺を歩かれたり、通勤通学の時間に見学すると良いと思います。
ご自分のお子さん達が通学路として利用する道なのですから。

[597: 匿名さん]

道路の話は物件そのものの話だと思います。
資産価値に直結しますよね？
道路開通して、市から道路分の代金もらっても、既存不適格になる資産価値の下落の幅の方が大きいと考えている人が多いと言うことだと思いますし、検討中の人は結構悩んでるのではないでしょうか。
物件価格に織り込んでるかよくわからないし、野村の説明はないし、管理体制は買ってからでも何とか修正できるソフト部分ですが、まずはハード部分でしょ！

しかし、592さんの話が事実だとすると衝撃的ですね。

[598: 名無し]

>>593さん
ここってスクールゾーンで時間帯によっては通行不可ですよね？？
マンションの道出来たら間違いなく裏道で使いますよ。

[600: 匿名]

592さん、貴重な意見ありがとうございます。
資産価値的にはネガティブなことは間違いなさそうですが、どれくらいの影響があるもんなんでしょうかね

[601: 購入検討中さん]

何千万円の買い物ですよ？

モデルルームに一杯お客さんがいて
あ～人気なんだ～とりあえず買っちゃえ！
なんて軽い感覚で誰も考えてませんよ。
本当に検討してる人なら。

主人の通勤なんてどうでもよいけど(笑)
資産価値と周辺の住環境はしっかり考えたいですね。
気に入ったからこそですが･････
もちろん計画道路だって重要性だと思いますが？


592さんがすごい詳しくてビックリです。
営業さんからまったく聞いたことが無い話でした！
検討の参考になります。

[602: 匿名]

営業さんはネガティブなことは知ってても、積極的いわないどころか、言う必要のないことは、知らないと言うでしょう

[603: 匿名]

私もこちらの物件が気に入り購入を真剣に考えているのですが、こちらの書き込みで既存不適格物件というものを初めて知りました。営業さんからは一切そういった話はないので、とても参考になります。
都市計画道路が開通した場合、この物件は必ず既存不適格物件になるのでしょうか?

[604: 匿名]

そりゃ、そうでしょ。
現状で容積率が目一杯なんだから

[605: 匿名さん]

数年以内に計画道路開通して、既存不適格になると思いますが、路線価は上がるんじゃないかな？
今、サンライズの前の通りが215千円/平米だけど、ウエストの前が160千円/平米→215千円/平米にはなるかもしれない。
デメリットばかりじゃないかもよ。

592さんは野村が借家の人と大家に上手にたのんで、この物件が売れるまで市に同意しないようにしてるってこと言ってるんじゃないかと思いますがさすがに野村もそこまでするかね？
住宅展示場時代から状況変わってないし、単に大家が相続とかで金がいるまで粘る気なんじゃないか？
結局真実は不明なので議論するだけ無駄。

[606: ビギナーさん]

既存不適格はなぜ価値が下がるのでしょうか？
マンションの躯体は７０年は持つようにできているので
老朽して新しく建築する時には購入者はこの世にいないはず。。
どこかのデベがこの建物を買って新規で計画するなら
所有者の売値は下がらないはずですが。。

[607: 匿名さん]

計画道路開通して,りっぱな建物が立ち並び、きれいな町並みに多くの人が住む地域ができる。
地域の価値が上がるから路線価は上がるかも。デベってそういうことをするのが一つの目的ですよね。

既存不適格か・・。ここの場合、具体的にどんな不利益があるんだろう。

[608: 匿名]

このマンションが完成し、数年後に計画道路が開通し、万が一大震災が起きて建物を建て直したり修繕しなくてはならなくなった時に既存不適格物件だとどうなってしまうのでしょうか…。気に入った物件ですが不安も残りますね。