アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[681: 匿名さん]

この学区で中学受験される子どもをお持ちの方いらっしゃいますか？
通える場所に学習塾が見あたらなかったようなのですが。

[682: 購入希望者]

最新の売行き情報を教えて下さい

[683: 匿名さん]

まだ売れ残り多数。
頑張れ！

[684: 匿名さん]

この地区に住んでる人は中学受験の意識は低いように思えます
だから塾もほとんどないです

中学受験をさせる経済力があるなら、大田区で京浜東北線より陸側（ここポイント！）のマンションにして公立に通わせるのも一つの作戦です

[685: 契約済みの周辺住人さん]

有名どころだと。
日能研か、川崎予備校か、トーマスか。他にしても多くは、川崎駅付近まで出る必要があります。

私の時なんて、川崎駅から電車通学でしたよ……。

[686: 物件比較中さん]

いろいろ見ている中で、いちお〜検討してはいるのですが・・・些細なことで疑問に思ったので分かる方は教えて下さい　m(_ _)m

①プールが温水で使用できるらしいが、どんだけ維持費がかかる？
　→会社の経理やっておるんですが、うちの１Ｆ受付前の小さい噴水で月１０万かかるので不安

②嫁さんがキッズルームがうれしいと言うが、子供が入りきるのか不安

③共用施設や公園などあって非常にうれしいが・・・これも維持費が不安

いままで、小さいマンションしか見てこなかったので、どうしてもこれだけ大きいマンションで戸数があるのはわかるが・・・将来的に修繕金？でしたっけ、２０年後とか２５年後にいくらになるんでしょうか？

５倍以上になるならキツイですね〜モデルルームで確認しなかったので、知っている方いましたら教えて下さいー

ちなみに・・・モデルルームで契約前に修繕計画？の詳細なモノとか見せてくれるんでしょうか？？

[687: 購入検討中さん]

>>686さん
担当者に「長期修繕計画」を見せてもらえばいいと思います。
20年後は物価も変わるでしょうし、現時点で将来の修繕積立金がいくらになる、というのは答えにくいと思いますがある程度参考になるはずです。

500戸以上が入居していて各１万円出しても毎月500万円の管理費が貯まっていき、年間6000万円です。駐車場は自走式だし公園の植栽は維持費も知れていると思いますし、あんまり気にするレベルではないのではないでしょうか。

キッズルームはそれほど広くないですが小学３年までしか使えないし、晴れた日はせっかくの専用公園があるのでうちの子は利用頻度は低そうです。

[688: 匿名さん]

でもプールはただでさえ維持費や衛生面で苦労するのではないかと不安があります。
しかも温水プールですと雑菌やカビなど衛生面での対策や光熱費や維持費も上がるのではないかと心配してしまいます。
今度担当さんに聞いてみたいと思います。

[689: 契約済みさん]

プールのコストは確かに不安があります。
あと上棟会の時に思ったのが、プールがエントランス側で丸見えなのです。
これって大丈夫でしょうか？

[690: 入居予定さん]

確かにプールの維持管理費は大きいと思います。
私の妻は「マンション内のプールで水着になるのは絶対に嫌だ」と言っています。
管理費を食い潰すゴースト施設にならなければいいのですが…。

[691: 物件検討中さん]

そうですね、確かにプールはなくてもよかったですね。
でもみんな使わなくてゴースト施設になったら管理組合で合意取って、
水張り止めれば維持費はかからないのでは？場所の再利用は難しいかも知れませんが(汗
あと、将来までの管理費推移も見ましたが、プールのない他物件の管理費と比べても安めだと思いましたよ。
まぁ戸数とか共用施設の差があるので一概に比較はできないですけど・・・
管理費にはプールの衛生対策費や清掃費、水道代まで含んでいるので、
計画通りであればウチはあまり維持費の心配はしていません。プールにヒビ入るとか・・・(汗

[692: 匿名さん]

これだけ大規模だと管理組合で合意を取るのも一苦労です。
私は今いるマンションで役員やった事があり、ここの半分位の規模でしたが議決権の過半数を取るのが難しい。
いくら利点を説明しても、無関心層が大半ですから。汗

[693: 匿名さん]

皆さんはプールがあるのを前提で購入を検討しているのですよね
維持費や管理費を心配してるなら、他の物件を検討されてはいかがですか？
せっかくですから、購入後すぐ閉鎖ってのはやめたいものです
ささやかなリゾート気分をあじわいましょうよ

一応有料だし外部の人は使用しないので市民プールよりは快適だと思いますよ

[694: 匿名さん]

こんな感じで管理組合では意見の統率は苦労するんだよね。

住民板でも、くだらん内容で住民同士が揉めてるみたいだね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/res/217-227

こんな調子では管理組合も先が思いやられるね…

[695: 契約済みさん]

>>694
なるほど！君はこれをしたかったのね！
住民板に煽りを入れて揉めてる様子を実況中継！すごい発想だなぁ・・・

でも・・・住民でないことはバレてるみたいだよ・・・笑

[696: 匿名さん]

↑意味不明

[697: 購入希望者]

新聞の広告で第６期１章になってました・・・
確か最初は第６期最終章だったはずなのに
これって売れてないのかな〜〜

[698: 購入検討中さん]

質問です！！
ＨＰを見ると第６期１章では２５戸販売となっていました。
この数は申し込みをしてない数量なのでしょうか？
今週末の登録申し込みを過ぎると、この数が減って行くのですか？

[699: 購入検討中さん]

↑間違えました
２５タイプ３０戸でした・・

[700: 比較検討中さん]

物件的には、売れている方だと思う。
私も、最終期に100件も残ってるって売れてないのかなぁ？
と思ったんですが、IGって10ヶ月販売計画だったんですね。
IBが2ヶ年販売だったのに比べれば、この段階で400戸以上
売れているのは、それなりなんだと思います。
残ってるのが、お値段高めの部屋が多いらしく、販売ペース
は落ちているみたいですけど、この分なら年内売り切れるん
じゃないかな？

[701: 匿名さん]

どうだろう…
ここは間違いなく第６期間に分けて売り切る計画でしたよね？
その計画で販売促進や広告営業をしてきたのですから、それで売れなければ「売れ残り」では？
第６期の販売計画のはずが、第６期１章…第６期２章…第６期３章…では、苦笑いせざるを得ません。

はっきり言ってマンションの販売促進や広告活動に伴う費用はかなりの負担なはずです。
一部値引きの話で出始めているようですし…
残っている部屋はそれなりに買い手がつかない厳しい条件だという証でもありますので、このあたりが正念場ではないでしょうか？

[702: 匿名さん]

でも、銀行や証券会社が倒産し、
日本でも中小デベロッパーが倒産しているご時世で、
ナイスという人気のあるデベロッパーでもない、
バス便、大規模のマンションとしては大健闘だと素直に思います。
701さんの仰る通り、
今後、残戸の販売は苦戦するでしょうが・・・

[703: 匿名さん]

値引きするなら定価で買った人はどうなるの？
なんかズルくない？
そんなの聞いてないよ！

[704: 物件比較中さん]

最終期で、まだ１００戸以上も残っているのですか…
苦戦しそうですね。

[705: 会社]

売れてる方じゃないの？バス便バス便て嫌われてる割にはさ！どこの物件、場所と比較してんの？玄関出て目の前が駅みたいな所と比較されたらたまんないけど、それとも自然豊かな高原にそびえ立つガラガラタワーマンションとかな、確かに六期最終ってなってたけど、このご時世だから多少苦戦するのはしょうがないんじゃない！最終的に完売することを願ってます！

[706: 匿名さん]

まぁねぇ、バス便嫌いな人だったら、バス10分以上のこの物件なんか
本当はOut Of 眼中なんだと思うんだよね。それでも見に行ったり、
ここで意見書き込んだりしてるって事は、仮に差っ引いて見てみても
それなりに気になる物件ではあるのよね。
カク言う私もそうではあるんですが(笑)

値引きの話は、以前にも住民板やここで上がっていましたけれども、
相当時間かけて交渉された方が、本当に一握りな感じじゃないです？
共同販売物件だからナイスだけで決められる訳じゃないハズだし…。

この間MRで聞いた話では、ナイスさん自体はこの物件は、第６期の後
も再販物件として売り放すつもりはなく、あくまでも新築として全軒
売りつくすつもりです！と強気の発言をされてました。
高額な残戸は苦戦しそうだけど、4500万クラスについては、ここだけ
が苦戦しているって限った話じゃないしね。
ここまでは大健闘だと思うけど、ここからが正念場ですかねぇ。

[707: 会社]

706さんのおっしゃる通り！都心とか他の物件にしても高額な上層階は鈍い！ファミリー物件ならなおさら、汐留やらに立ってるタワー上層角部屋2億即決とは違うよ！

[708: 匿名さん]

>703さん

706です。
なんか判り難いなぁ、ごめんよ〜。

共同販売物件っていうのは、当然「他の会社の利益」も含む値段だから
値引きするにしても、当然他の会社の了承を得なきゃあ、黙って値引き
したら大変な事になっちゃう。
他の会社としては、当然定価で買える客がいるなら、わざわざ値引きを
して売る必要がない。定価で買えないなら、客に部屋のグレードダウン
を勧めるように、ナイスに言えば良い訳で。
だからナイスもしくはお客さんが、よっぽど説得力のある理由を付けて
お願いなり、会議で申請なりしない限りは、滅多に値引きってのは出る
もんじゃないと思うんです。
それでもあるとしたら、例えばローンの査定がギリギリで通らなかった
場合、しかも他に最善の組みようがないような時とかに、ちょこっと
融通を利かせるとか、後は前者の方のように、ここを買う強い意志を
見せて、何期も通して粘り強く交渉続けるか…あとは、よっぽど強い
コネを持ってる人とか(笑)
だからまぁ、恐らく値引きってのは本当にそうそう出来るものじゃなく
って、よっぽど口の上手い人か、何かしらの事情がある場合だけじゃぁ
ないですかね？
と言いたかった。

[709: デベにお勤めさん]

＞７０６さん
共同販売については少し皆さんが考えている状態とは違いますので、参考までに〜

共同販売のパターンは２つ
分かりやすいほうから

１、『　土地売買の情報を提供した会社　』or『　元々所有していた土地を提供した会社　』の
　　　の場合ですと・・・土地を安く提供したりするかわりに、成功報酬として販売には一切関与
　　　しないが、手数料を頂きますという方法で・・・これは土地の売買に絡んでのことですね。

２、『　スケールが大きく銀行融資も取れにくいので、利益を確保するかわりに、銀行融資の連帯　　　保証人や、資金提供（現金）を行う際に共同販売とする場合

以上の２つに分類されますが、今回は後者ですね。
ですので・・・値引に関しての記載がございましたが、他社の同意なんて一切必要ないですよ。

→３５００万の部屋が売れた場合の共同販売会社の利益額は保証されていますから、自社（今回はナイスさん）の利益額を減らすだけです。
他社の利益額も平均して減らすわけではありませんので、ナイスさんの判断次第ですね。

じゃないと、同族会社でもない会社の連帯保証人にもなりませんし、資金提供も行わないでしょ！
それなりの見返りの保証があるからできるんですよ〜

かくいう私の会社も同様のスケールでやったりしてますが、値引をする際は自社の損ギリだけですね＞＜
他社とは約束がありますし、それをハゴにするような会社でしたら、これからは一切協力してくれなくなりますので、結構厳しいんですよ。。。

最後に
物件的には検討していると思います。やっぱり３０００万円台の金額にこの時期ですから　目　が行くんでしょう。立地的にもそうそう悪いって場所ではないですからね。
こっからがエグイ勝負になってくるはずですので、購入検討者は素直に希望額や自己資金の相談を思い切って話しあった方が良いですよ。
今回の物件の取り組み利益はよくわかりませんが・・・スケールで考えるとですね〜

最大で値引額・・・Ｍａｘでですよ・・・１２％でしょうね！（ウチの利益額を参考までに）

まだ完成していないんでしたっけ？　未完成でしたら５％が限度です。。。以上

[710: 物件検討者]

建物はもうすぐ完成しますよ。
今週末が登録と抽選会なはずです

[711: 匿名さん]

値引きで400万前後の違いってデカイなぁ！
いくら売れないからって、やっぱズルくない？

[712: 匿名さん]

なんでIHにしなかったんだろ
この価格でIH（オール電化）なら十分考慮に値する物件だったのに

[713: 匿名さん]

>>711ずるいですよね。
でも仕方ないと諦めました。

[714: 購入検討中さん]

２０分とかでもいいから駅徒歩圏ならなぁ・・・
最近のアイドリングストップバスって停発車の度に前後にガックンガックン揺れるじゃないですか
（運転手さんの腕もあるんだろうけど）
たまに乗ると酔うんですよね・・・年取ったせいか弱くなって５分でも限界・・・毎日は無理・・・
慣れるもんですかね？

[715: 匿名さん]

バス便物件は嫌な人には絶対に向かないから妥協しないほうがいいよ。
まあ、ここはバス便物件としては頑張った方じゃないの？
でもここらが潮時。
正直言ってバス便で４０００万レベルの完売はキツイ（駅近物件ならイケると思うが）
売れ残りは当初から予想できたけど、１００室って数も微妙だね。
第６期間での分割販売計画が破れたからといって、第６期１章…２章と続くズルさにはお手上げです。

[716: サラリーマンさん]

第６期○○章…って感じでどんどん引っ張っても醜いだけです。
これ以上、広告宣伝費を掛けて売り出しても結果が出なければ意味が無い。
ある程度は様子を見てから、そのうち水面下でのエグイ駆け引きが展開されるのでしょう。
オプションサービスでの販売？デベで買い取っての賃貸利用？？最終的には値引販売でしょうか？？？
ひどいところは２割の値引きが当たり前のようですし、駅から遠いここも２割は値引きを見込めるのでは？

[717: 匿名さん]

大健闘だと思いますよ、ここまで売ったのは。
プチバブルに煽られて買った人が多いと思いますけど、
川崎の大規模三兄弟（フォレシアム、ミレナリーとここ）は今後どこも苦戦するでしょう。
需要の先食いしただけだと思います、現状は。
消費者が高値掴みって気付きはじめましたし。

[718: 購入検討中さん]

やっぱり値引きは確実ですよね。
第６期からの引っ張りはどこまで続くんだろう？
入居予定の１１月末では２章３章って売り出すのかな〜
マンションズでのページも中盤まで後退してるし
これからは購入する人の目にも触れなくなるでしょう

[719: 会社]

んじゃ〜完成して入居がひとだんらくしてから売れ残りを値引き話しをしながら物色すれば！ここだけじゃなく他もどんどん完成売れ残りを狙っていくら引いてくれます〜って、値引き行脚しろよ！マンションズペラペラめくりながら、駅近完成売れ残りもいーかもな！

[720: 匿名さん]

バス便だからなぁ…
どのくらい値引きするんだろう。

[721: 匿名さん]

”第６期２章”きましたね！
第６期、いったい何章まで続くの？？

[722: 入居予定さん]

幼稚園情報を、お願いします。
小人数でバスがマンションまできてくれる幼稚園なんてありますか？

[723: 購入検討中さん]

昨日見てきました。
ここ結構良いですねぇ。
周囲の施設も充実してて、買い物ならエスパもコストコもあるし、幼小中学校も結構近場だし、大きめの病院が２つあるし、小児科がクリニックとして独立してるのも、幼児持ちの我が家には高ポイント。
バス便だけど、10分程度だし、道も広くて渋滞も無いみたいだし、武蔵小杉方面にあるの事業場に行く場合には、南武支線が使えるんで、個人的にはかなり楽な感じ。
部屋も、廊下も比較してる他物件より広めだし、部屋のレイアウトも使い易そう。風通しもとても良かったし、何より見晴らしが素晴らしかった！
気に入らないのは、収納が少し少なめなのと、共有通路側の部屋が、ちょっと暗めだった事かな。まぁ、雨だったのもあるかも知れません。
施設色々ついてる割に管理費も高くないし、かなり気に入りました♪
残り70戸くらいらしく、希望の部屋も人気あるみたいなので、来週中くらいに決断ですかねぇ。

ちなみに、平日でしたが、モデルルームは結構お客さんいましたよ(^-^)

[725: 購入検討中さん]

皆で何章まで続くか当てましょう（笑）

私は10月末で2章終了して、11月で3章開始して末で終了
11月末には入居開始だから、12月が最終章ではと内かと・・

皆さんはどう思いますか？

[726: 匿名さん]

３章までですよ

[729: 匿名さん]

じゃあ、希望の人気のある部屋ってどれ？

[730: 723です]

今うちが検討しているのは、BEタイプとBHタイプです。
恥ずかしい話ですが、やはり安目なとこから埋まっていってるそうで…階数下げれば、もう少し選択肢も増えるんですけどね…。
でもそうすると、C棟の低層になってくるので、踏切の音がちょっと気になりそうで。
見晴らしが気に入ったのもあるんですけどね(^-^;)