アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[461: 匿名さん]

４６０さんＭＲ行ったことあります？？私たちは、いまＭＲから帰ってきたところです。第５期も順調で赤札だらけですよ！私たちの希望に合う部屋は第５期では検討中の方が多数いらして抽選になるそうです。第６期の際に公表される時に早めに希望されれば、何とかなります。って説明受けました。現にＭＲは人がすごいですし。Ｄ棟希望してましたが、希望物件完売のため、やむなくＡ棟の第６期で購入しようと考えています。４６０さん、ＭＲのボード見てから売れ残りとか言って欲しいですね。２００も空いてるのかぁと余裕でＭＲに行った私たちは＊＊丸出しです。ここの掲示板の書き込みを信じて購入を考えている方もいるので、適当な書き込みはしないで下さい。

[462: 契約済みさん]

自分が情報収集を掲示板まかせにしたから出遅れただけでしょ？
４６０さんが見た情報では２００戸残ってたのかもしれないじゃん。

[463: 匿名さん]

≫462
まともな反論しようよ(笑)しっかし、いろんな立場でご苦労様ですね〜(笑)

[464: 匿名さん]

販売前の物は普通“売れ残り”と言いませんよね？
今第5期のモデルルームがオープンしていて、第4期まで販売したんですよね。
HPを見たら第1期が80戸、第2期も80戸、第3期75戸で第4期が100戸との事です。
で、200戸売れ残り？？
200戸売れ残り状態のボードを見る方が難しいかと。。。

[465: 匿名さん]

普通は抽選以外に先着順で案内出来る同タイプ部屋があって、抽選を嫌がる方や抽選に漏れた方にどんどん案内し、出来るだけ早く売り切るのが、マンション販売の常套手段です。販売が4期、5期と時期がかさんでいる事が、売れ行きが決して好調で無い事を示しています。

　実際、ガチャピン、ムックは2期までで完売してしまいましたよね？

[466: 入居予定さん]

４６５さんの言っている事って…どうでもいい内容ですよ。ここは検討版ですし、デぺの販売方法はそれぞれ違うんじゃないかなぁ…。ここを検討している立場の方から見れば荒らしにしか見えませんよ。売れ残りだろうが、売り主が変わろうが気に入った人が購入すれば良いのですし。４６５さんが言うほど大きな問題だと思っている人は少ないと思いますけど。。検討版は検討している方々の貴重な情報交換の場ですよ(^-^)/

他の物件が完売したとか、そんなことはどうでもいいんです。もっと楽しい書き込みが増える事を期待します！

[467: 物件検討中さん]

466さんと同感です。
もう少し勉強して頂ければわかりますが、販売戦略によって販売手法は変わってきますよ。
そろそろ気付いてほしいですね、自分が無意味なことをしていることを。
どんなに立場を変えて書き込んでも「語るに落ちる」とはよく言ったもので
書き込めば書き込むほど特定の人が検討目的外で書き込んでいることは自然と見えてきます。
もっと時間を大切に使いましょう。

[468: 購入検討中さん]

素朴な疑問。
売れ残りの実態や売主倒産のマイナスイメージは重要な要素だと思うのですが違うのですか？
この物件の販売計画を誰か明確に知っているのだろうか？
現在は第５期との事ですが、一体このまま第何期まで販売が続くのだろうか？

[469: 匿名さん]

重要な要素と捉えるかどうかも人による、という意味でしょ。分からない？

販売計画ならナイスに聞けばいい。答えてくれないならココで聞いても当然解決しない。分からない？？

[470: 契約済みさん]

1、2、4期は完売したみたいですが3期は完売という情報を見ていないので多少残っているのかな？という感じですが、そんなに売れ残り情報って大事なんですか？
何故“売れ残り”がマイナスイメージなのですか？
誰の目を意識したマイナスイメージなのかよくわからないのですが。。。
売れ残りについては気になりませんがゼファーについては気になるので先日MRに行った時聞きました。
子会社の近藤産業の倒産がきっかけだったみたいですが倒産前にナイスが買い取ったとの事で、ゼファー自体たしか1％程度の持ち分しかなかったみたいで特に影響はないと聞きました。

自分が気に入れば購入を検討すればよいし、そのマイナスイメージが自分にとって大きいのであれば他にも物件は沢山ありますから無理にここを買う方向で考える必要もないと思うんですけど。。。

[471: デベにお勤めさん]

おそらくナイスに聞いてもはっきり答えてくれないでしょう。
何故なら販売計画は流動的だからです。
だからこの掲示板でも誰もはっきり答えられないのです。

普通、デベはいち早く物件を売り捌く事を優先します。
なので、通常は販売予定公表数よりも余裕を持って物件を用意し契約を取りに行きます。
>>465さんのコメントも一理あるのは事実です。
販売計画なんてものは流動的で売れる時に売るのがこの業界の常識です。
申込者が殺到しているのに、物件を小出しにするメリットはないのですから…
物件の売り渋りはデベにとって百害あって一利無しという事です。

では何故、期別に区切って物件を小出しにする戦略を採るのでしょうか？
それは売れ残りを目立たなくさせる為なのです。
公募の数を少なく設定し、小出しにする事で完売の印象を持たせるのが狙いです。
つまり売れ残りという事実を隠すための戦略です。
これなら申込者が少なくても完売を唄えるし、申込者が多ければ物件を追加販売するだけです。
当然売れ行きが悪いと小出しにする期別が５期６期と増えていく訳です。
なので第何期で完売するかなんて計画は誰も教えてもらえないのです。

当然販売期間が長くなると、人件費やそれに掛かる費用も積もります。
そんな中での売主の倒産ですから、心配する気持ちは分かります。

[472: 匿名さん]

ここの物件は昨年の第１期の時点で、第６期までの期分けで販売します。ってパンフレットに記載がありますよ！売れ残り！？現時点で言う言葉じゃないでしょう(笑)

[473: サラリーマンさん]

あとあえて付け加えるならば、流動的な期別の小出し戦略を採用する事で、捌ききれなくなった物件の値引き販売がし易くなる。
一度、価格設定した物件を値引きすると既に契約を済ませている者からクレームが付くが、小出しにしている事で、後出しの物件はあらかじめ価格設定を下げて当たり前のように販売できる。
（実際は値引き販売！）

[474: 匿名さん]

ここで売れ残りとか倒産したからまずい(-.-;)
とか書き込んでる人って、「小さな親切大きなお世話」だよね〜！

話変わりますが、かなり出来上がってきましたよ！！エントランス迫力◎かなり良い雰囲気ですよ〜(^O^)/

[475: 物件比較中さん]

物件を比較している私にとっては、とても貴重な情報なんですが…

[476: 契約済みさん]

契約済みの者からしたら“売れ残り”も“倒産”もどうでも良い話ですが、ここは検討板ですからっそういう話題が出るのは別にいいのではないでしょうか？（住民板でやったらそれこそ『大きなお世話』ですけど）
No.472さんの書いていらっしゃるように『今から“売れ残り”って何が？』という感じですが、それをどう受け取るかは個人次第ですしね。

エントランス完成したのですね！
今度MRに行く予定なので見て来ようと思います＾＾

[477: 匿名さん]

物件比較中の皆さん！！どちらの物件と比較されてます？？
我が家はフォレシアムと検討しています。小さい子供がいるので、迷ってまして、年内に入居出来るという点とキッズルーム(ミキハウス監修の)でこちらは魅力的なのですが。

[478: 契約済みさん]

予算に余裕があるならフォレシアムがいいと思います。
やはりバス便と支線駅前の差は大きいと感じます。
私は予算が厳しかったので…

[479: 匿名さん]

確かに‥予算があるなら、フォレシアムがいいですよね。
これから周辺に動きがあるみたいだし。
※島忠、OKストア
バス便より電車は確実！予算があれば、、、

[480: 購入検討中さん]

バス便は避けたいけど、出来れば京急支線も避けたいところ。

[481: 匿名さん]

フォレシアムの最近出た物件広告に３０００万円台が出ましたね。すごく迷います。メリット、デメリットはどこの物件でもあって当然ですよね(^_^;)

[482: 物件比較中さん]

単なるバス便ではなく、大規模物件でのバス便というのがネックだと感じ躊躇しております。
戸建てや小規模マンションならまだしも、大規模マンションの住民達がバス停に集中する事を考えると…
ちょっとローンを無理して、フォレシアムやカワサキ006等を視野に入れております。

「フォレシアム」
http://www.kawasaki777.com/
「カワサキ006」
http://www.kawasaki-303.com/

[483: 物件検討中さん]

うちもフォレシアムと比較したことがありますが、単純に"バス"か"電車"ではなく「川崎・臨港バス」と「京急大師線」として比較しました。すると、運行本数、編成(車両)数、運行時刻、都心部アクセスの容易性、イベント時の混み具合などから、利便性の点では特段「京急大師線」が優れているわけではないと思いました。
逆にここはバス便かぁ・・・と思っていたのですが運行本数が多いし渋滞する路線ではないことが分かり悪いイメージを払拭できました。となりのアイランドブリーズ掲示板を見ても今のところバス停で渋滞ということもないみたいですが、>>482さんが心配されるようにアイランドグレースの影響がいかほどか、というのは確かにありますね。個人的には、ここのバス停からはほぼ座れると言う点、通勤時間も様々であることからも３、４分おきにバスが来ているので、さすがに捌けるんでは？と思いました。楽観的でしょうか・・・ここは感じ方ですかね。
一方、フォレシアムも大師線の本数は少ないし４両編成という運行状況で小さな駅に超大規模ＭＳの住民を受け入れますので渋滞度は相当かと想像します。また、川崎大師の参拝などで電車だけでなく道路も激混みになるようですし、家に帰るだけなのに渋滞にハマるのはちょっと耐え難いです。。なので予算があったら本線などの車両数・本数の多い駅近を探したほうがよいかと思います。
うちはローンを無理してギスギスした生活したくないし、かといって同じ予算で考えると希望より狭い部屋になるだろうし・・・と考え、バランス的にこの物件に魅力を感じています。あとは免震構造、屋上庭園、住宅ローン控除対象って点もいいですね！

[484: 匿名さん]

バス便は終バスの時間も見たほうがいいです。
終バスは23:11のようです。
帰りが遅くなることが多い場合は、タクシーの利用頻度が高くなることも考えたほうがいいですね。

[485: 契約済みさん]

バス便については、私もかなり検討しましたので参加させて頂きます。
私は親元から近いという理由でこの物件を契約しました。
しかしバス便という事でかなり悩んだ事は事実です。
結論から言うと、バス便物件と駅前物件ならバス便物件は明かに不便です。
例え、支線の駅前物件でもバス便よりは有利だと考えたほうが良いです。
それは単なる利便性だけに留まらず、将来中古で物件を再販する場合でも資産価値として駅近物件の方が断然有利となります。

万が一、交通の便という面で大師線とバス便物件を比較検討しているのでしたら、正直に言ってバス便物件は見送った方が良いと感じます。
（別の面で魅力を感じているなら別ですが…）
大師線については朝夕は５分間隔で運行していますし、何よりもホームでは当然に雨風が凌げるし、バス便に比べると時間的なイレギュラーの心配が無い。
何よりも、今後の地下化に伴い終電や運行間隔や車両編成も大いに改善される予定です。
利便性について迷っているならバス便物件に妥協はしない方が良いと強く感じます。
「マンションには利便性を求める…」と言われる程ですから。
ここでバス便についてのフォローをしたくなるのは分かりますが、その辺は正直で的確な情報交換がなされる必要があると感じます。

[486: 匿名さん]

うな重（川崎駅前物件）が食いたいが、懐具合と相談して、日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話みたいだね。

[487: ４８２]

482です。
483、484、485、486さん
なるほど！
大変参考になりました。
今の所、優先順位的には
支線沿線（または小さい駅）＞バス沿線＞＞ターミナル駅前
の不等号の順で検討しようと思っています。

川崎駅前の物件は検討外です。
ターミナル駅前の物件には環境的に住もうとは思っておりません。
繁華街の近くに住むより、繁華街からちょっと離れて気軽に利用できる距離が理想です。

[488: 匿名さん]

うな重（川崎駅前物件）は毎日食べると胃にもたれるから、生活感ある日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話のようだね。

川崎駅前物件なんて、たまに友人宅として遊びに行く程度なら良いが、実際に毎日生活するとなると疲れるって事ですな。

[489: 購入経験者さん]

488さん
川崎駅前物件に住んでいますが、便利至極ですよ。
毎日駅まで行くのに何らストレス感じないし、商業施設の充実で毎日が楽しい！！！
年寄りになってからも不便を感じないだろうしね。
そういう利便性が価格に反映されるものなのですよ。
狭くてもターミナル駅駅近に住むことをお勧めします。

[490: サラリーマンさん]

川崎駅前の住んでる人は何処で生活実需品を買い物しているのでしょうか？
ラゾーナ？百貨店？？
近所に気軽に行ける安いスーパーとかあるのでしょうか？
あと幼稚園や学校は選択できるほど複数あるのでしょうか？
商業施設の充実で毎日が楽しいのは分かりますが、生活には楽しさの他に必要なものって沢山あると思いますがその辺はどうですか？

[491: 匿名さん]

毎日うな重を食べて悦になってるつもりは本人だけだったりして。ｗ
周りからしてみたらウザイだけ。ｗ

[492: 匿名さん]

>490
落ち着いて。
気軽にいけるラゾーナにはスーパーもホームセンターもダイソーもあるし、西口は元々商店街だからそういうお店も保育園もたくさんありますよ。
逆にエスパのまわりの方が心配ですが。

[493: 購入経験者さん]

490さん
私は川崎駅西口ですが、買い物はラゾーナで十分です。特にサンワは安いので
大変助かります。その他「スーパーいなげや」とかコンビニとかドラッグストア
とか何でも徒歩3分圏にありますよ。
子供は私立に通わせています。息子は西日暮里、娘は石川町ですが、両方とも
京浜東北線なら一本でいけます。川崎駅からだと都内でも横浜市内でも難関中学高校
にアクセスしやすいので、志望校の選択肢が広がります。

[494: 492]

>492
×商店街だから
○住宅街だから

訂正します

[495: 物件検討中さん]

ちょっと脱線しますが、、、
川崎市(または国)では住宅取得のための補助制度とかはないのでしょうか。
また、この物件はフラット35の優良物件優遇制度(？)の対象になっているのでしょうか。
ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

[496: 物件比較中さん]

優良物件優遇制度の対象では無いと思います…

[497: 匿名さん]

正しくは「優良住宅取得支援制度」ですね。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.htm

「省エネルギー性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性・可変性」から２点とのことで、「耐震性」と「バリアフリー性」は該当しそうですけど・・・どうなんでしょうね。

[498: 匿名さん]

↑すみません、リンク誤りでした。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html

[499: 契約済みさん]

残念ながら「優良住宅取得支援制度」は適用外だったと思います。

[500: 物件比較中さん]

>>482
>>483
住宅ローン減税の措置が継続されるようです。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200807310273.html
更には来年からの適用には減税措置が拡大される見込みもあるようです。
そうなると来年完成の物件に期待が持てますね。

私もフォレシアムやカワサキ006等も検討に入れています♪

[501: 購入検討中さん]

この物件、住宅情報ナビでみますと、
70平米台で4LDKとか、無茶苦茶な部屋割りをしていますが、
壁をぶち抜いて多少ゆとりをもたせたセレクトプランはあるのでしょうか。

[502: マンコミュファンさん]

う〜と・・厳密に言うと、すでに一切の変更は不可でし＞＜

変更希望の場合は、入居後に自費にて変更ですが〜（エレー高い金額言われたよ＾＾；）

変更希望だったら、これから販売　or 販売しているっが入居が来年になる物件の方が良いですよ〜

[503: 物件比較中さん]

>>501さん
>>壁をぶち抜いて多少ゆとりをもたせたセレクトプランはあるのでしょうか。

モデルルームで展示しているタイプは４ＬＤＫを３ＬＤＫにしたゆとりをもたせた
タイプでそのままの間取りで販売されていましたよ。まだ空いているかは分かりませんが・・・

それと、他物件ですが間取り変更を受付けてくれないところもあるので、そこだけ注意ですね。

[504: 501です。]

502さん、503さん、
早速教えて頂き誠に有難うございました。
可能性無きにしも非ず、確認余地ありと分かり、大変助かります。
物件探しは早め早めに動かないとダメ、と今更自省しています。
これから聞いてみます。重ねてお礼申し上げます。

[505: 匿名さん]

残念ながら４ＬＤＫを３ＬＤＫにしたゆとりあるタイプは完売してました。１階から１７階まで綺麗に花がついてました(*_*)同じ様なタイプが他にもあるのかも知れませんが…

[506: 購入検討中さん]

住宅ローンは変動？固定？ですか？

[507: 物件比較中さん]

８月８日（金）〜第５期登録開始。今回も販売戸数は「１００戸」。

　販売戸数　　：　100戸
　販売価格　　：　3,340万円〜5,100万円
　最多価格帯　：　4,300万円台（18戸）
　間取り　　　：　3LDK〜5LDK
　住居専有面積：　66.61m2（1戸）〜100.39m2（1戸）

[508: 物件比較中さん]

確かにかなり無理のある間取りプランですよね・・・。
７０平米台で４ＬＤＫって、結局収納で１部屋使っちゃいますよね。
うちもフォレシアムなど川崎区内の他物件も検討中です。
フォレシアムはすぐ完売になったみたいですけど、ここはまだ大丈夫そうですね。
ここの余裕のある４ＬＤＫ、もう完売なんですね。

[509: 物件比較中]

住民版の上棟見学会の感想を見ました。かなり皆さん不満があるみたいです。３ＬＤＫでも狭く感じると書いてあるのですが、一体どのような部屋なんでしょうか？ホームページで間取りを見る感じでは他のマンションと大差なく見えるのですが、何が違うのでしょう？

[510: 契約済みさん]

私も上棟会に参加しましたが、とても満足でしたよ。
モデルルームと比較すれば狭く感じますが、他と違ってるとは思いません。
部屋は6〜7.5畳がニ部屋と5〜5.5畳が一部屋で、リビング・ダイニングは約12畳
天井高は約2450㎜。他もこんなものでは？
しいてあげれば、収納が少ないことくらいですかね。

狭く感じるとすれば、モデルルームに慣れてしまっているか、
よっぽど今住んでる家が広いかどちらかでしょうか？？

[511: 物件比較中さん]

天井高が2450は少しひくいですよね。
他の物件を見ると2550くらいが平均なんじゃないかと思います。
皆さんが受けてる圧迫感はおそらくここから来てるんじゃないかと…

[512: 契約済みさん]

我が家は満足して帰ってきましたよ。

この書き込みを見て「上棟会で天井低く感じたかなぁ？・・・」と思わず、今の家の天井高を計っちゃいました！結果２３５０ｍｍ（ＩＧより１００ｍｍ低い）。これでも低く感じたり圧迫感を感じたりしなかった私たちは不思議ちゃんなのでしょうか（＾＾；

ちなみに私は身長１７５ｃｍです。妻も「確かに特別高くはなかったけど圧迫感を感じるほど低くはなかったよ」と言ってました。ただ、想像するに下がり天井部分が気になる！という方はいるのかも知れませんね。うちはコレも気になりませんでしたが；

たぶん人それぞれ、今の住環境や感じ方の違いもあると思いますので、気になる方は現地ＭＲに足を運んでみてはいかがですか？体感できますし。

[520: 匿名さん]

新築マンションは入居する楽しみの醍醐味を味わえるかもしれませんが‥現実の間取りを観て、、、自分に落雷が墜ちる、、、

[521: 匿名さん]

520さん、経験談ありがとうございます。
間取り見て想像できない人は他の竣工済み物件へどうぞ！さようなら〜

[522: 入居予定さん]

>>521さん
そうゆう言い方やめましょうよ。。。
とても感じ悪いです。
ご近所さんでそうゆう人がいると…嫌です…

[525: 入居予定さん]

ウチは３ＬＤＫですが…
私も想像してたより狭く感じたので、ちょっとがっかりでした。
天井は明らかに他の物件よりは低いですね。
天井高は確認済みでしたが、それでも全体的に狭い印象はあります。
７０㎡の４ＬＤＫと迷った部分もありましたが、３ＬＤＫでもかなり狭いなぁ…って感じです。
あと、エントランスの狭さにも驚きました。
やっぱ現物を見てから買えば良かったかなぁ…とも思いました。

>>間取り見て想像できない人は他の竣工済み物件へどうぞ！さようなら〜
最悪ですねぇ…
同じ契約者でしょうか？
私も、こんな人と共同生活は送りたくないなぁ〜

[527: 物件検討中さん]

５２５さんのお部屋は天井高、何mmなんですか？

[528: 入居予定さん]

エントランスは確かに期待ハズレだった...

[529: 入居予定]

521>>
524>>
こんな発言をする人がIGに居ると思うと、、、物件で悩む前にトラブル起こりそうですな、、、。
522さん、525さんの様な思いやりを持って、IGを住みやすい環境にして頂きたいものだ。
やはり、物件内容次第で住人の質が問われるのか、、、o(_ _*)o

[530: 入居予定さん]

>>527
確かに!!あのエントランスは…詐欺に等しい位…期待ハズレですよ??ね??
エントランス側物件を選んだ方達はどう思っているのだろうな…。

[531: 訂正]

>>527
↓
>>528

ごめんなさい

[533: 入居予定]

今日外観をチェック!!行っちゃいました(・ω・)/
なかなか迫力が出て来て、感動!!
個人的にはＡ棟が気になっていたんですが…奥様はＢ棟を気に入り(苦笑)娘もＢ棟(苦笑)

皆様はどちらの棟が気になってますか？

[534: 物件比較中さん]

アイランドグレースを検討中です。
掲示板を一通り読ませて頂きました。
以下のような欠点が挙げられていましたので、まとめてみました。

・交通利便性、特にバス便であることは致命的な欠点と言える。
・更に、538戸の大型物件であるという事はバス便の欠点に追い討ちをかける。
・バス便物件は資産価値も低い傾向があり、中古での再販は期待できない。
・共同売主のゼファーが倒産してしまった。（子会社の近藤産業も倒産？）
・売主のナイスも入札での超高値掴みや、汚染土壌の所有、利益率・株価低迷の諸問題あり。
・ナイスは値引き販売が得意で、売れ残り物件に対し値引きの可能性が高い。
・70㎡台に４ＬＤＫの部屋割りなど無茶な間取りが多い。
・間取図と実物のギャップが激しく、契約者に不満の声が多い。
・エントランスなど実物をみるとかなりショックを受ける。

特に、間取図と実物のギャップに関しては、住民板でも不満が多いので不安になりました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/res/56-70

あと事前に間取図を確認しているのだから実物に文句を言うなとの意見もありますが…
図面を見ても全てが分かる訳でもなく、そのような事を言う契約者にも非常に不安になってしまいました。

皆さん、どうお考えですか？？

[535: 匿名さん]

No.534さんはアイランドグレースに対してこれほど沢山不安要素を持っておられながらも、
この物件を検討されているのですね。
沢山の不安要素を持ちつつも検討されているということは他に何か魅力を感じてだと思う
のですが、アイランドグレースのどこに魅力を感じて検討しているのでしょうか？
参考の為に教えて頂けないでしょうか。

[536: 物件比較中さん]

５３４です。
はい。
最初は価格に魅力を感じました。
正確には「沢山不安要素を持ちながらこの物件を検討している…」のではなく、「この物件を検討してここを覗いていたら沢山不安要素が出てきた…」ので質問させて頂きました。
価格の割りに魅力ある物件なら良いと思っておりますが、上記の要素を検討すると価格の割りには不安が多いかなぁ…とも思っております。
こんな感じでよろしいでしょうか？

今度は逆に私から質問ですが…
５３５さんは上記の不安要素についてどうお考えでしょうか？
参考の為に教えて頂けないでしょうか。

[537: 契約済みさん]

No.535です。（前の書き込みでは匿名になってました、すいません）

・交通利便性、特にバス便であることは致命的な欠点と言える。
・更に、538戸の大型物件であるという事はバス便の欠点に追い討ちをかける。
・バス便物件は資産価値も低い傾向があり、中古での再販は期待できない。

…うちの場合、5年10年で売るつもりもありませんので物件に資産価値については求めていません。
本当は川崎駅徒歩圏内が良かったのですが予算が合わず、電車通勤をする家族が電車乗り換えより
駅までバスの方がマシというので（これは個人の好みかもしれませんが）。

・共同売主のゼファーが倒産してしまった。（子会社の近藤産業も倒産？）

…ゼファーの件は契約後でしたし、これについては営業の方から話を聞いて納得しているので。

・売主のナイスも入札での超高値掴みや、汚染土壌の所有、利益率・株価低迷の諸問題あり。
・ナイスは値引き販売が得意で、売れ残り物件に対し値引きの可能性が高い。

…これについてはよくわかりません。

・70㎡台に４ＬＤＫの部屋割りなど無茶な間取りが多い。

…どう考えても狭苦しいのでこの間取りは選んでません。

・間取図と実物のギャップが激しく、契約者に不満の声が多い。
・エントランスなど実物をみるとかなりショックを受ける。

…うちは特別ギャップを感じなかったので。。。
MRに言ったときも自分たちの部屋タイプとの大きさの違いを聞きながら見たので、実際に見ても『まぁこんなもんだよね』程度でした。

＞あと事前に間取図を確認しているのだから実物に文句を言うなとの意見もありますが…
＞図面を見ても全てが分かる訳でもなく、そのような事を言う契約者にも非常に不安になってしまいました。

まぁ500以上の世帯が集まれば色んな人がいるでしょうし、ネットだと顔が見えない分面と向かって会話するときよりキツい事を言う人は多でしょうね

[538: 物件比較中さん]

５３７さん、ありがとうございます。

>>電車通勤をする家族が電車乗り換えより駅までバスの方がマシというので…
これは何故でしょうか？
バスで一本の通勤ならばバズを選択するのは分かります。
でも電車通勤するならば、バスより電車乗り換えの方が断然便利だと思うのですが。
バスの方がマシという理由はどうしてですか？

>>ゼファーの件は契約後でしたし、これについては営業の方から話を聞いて納得しているので。
倒産の件、営業の方は何とおっしゃっていたのでしょうか？

>>どう考えても狭苦しいのでこの間取りは選んでません。
そうですか。。。
やはりこの間取りは無茶のようですね…

[539: 契約済みさん]

No.537です。
＞バスの方がマシという理由はどうしてですか？

これは私の意見ではないのですが。。。
ここの他に検討していたのが京急沿線の物件でどちらにしても川崎駅を使わないと仕事に行けないので、たぶん『最寄り駅から京急川崎駅まで行き駅を出て歩いてJR川崎駅に行く』よりも『バス1本でJR川崎駅に行く』方がマシという事だと思います。

＞倒産の件、営業の方は何とおっしゃっていたのでしょうか？

もともとゼファーの持ち分が1％程度（うろ覚えですが）で、ゼファー倒産前（子会社倒産時？）にその1％も買い取ったとのことで特に問題ないそうです（IBの方はゼファーがアフターサービスをしていたみたいですが、それもナイスがするようにしたそうです）
私たちはこれで納得しましたが、気になる方は気になるのかもしれませんが。

[540: 周辺住民さん]

５３５さん

５３４さんは誰か知りませんが、過去に何回もコピーペーストの書込み（レゾンデートル何とか）にネガティブイメージを加えたものであり、本当に購入検討している方には見えない感じがします。（わざわざそのような内容を人に意見を求める感覚がわかりません）
不安なら自分で確認し、納得できないなら他物件にすれば良いだけの事ですし、購入条件は人によって異なる訳ですから。

あまり真面目に回答しない方が良いと思ったのは自分だけでしょうか。
もしかして自分も釣られているのであろうか？

[541: 周辺住民さん]

まあ。釣りかどうかは別として。
「いろんな考えを出す」という機会にするには良い肥料です。

＞交通利便性、特にバス便であること
JR川崎駅を考えれば、この距離のバス便というのは、生活する上では問題にはなりません。
例えば横浜方面などが顕著ですが「バス使わなきゃやってられない」のと「自転車orバス」というのは大きな違いがあります。
そして、元木町交差点に自転車路が確保されていなかった頃を知っている私からしてみると交通安全性を含めた利便性に著しい問題は感じていません。　むしろ駐輪場確保の懸念を声に出すべきです。

いや。本当に、あそこの交差点は、危険だったんですよ。


＞更に、538戸の大型物件であるという事はバス便の欠点に追い討ちをかける。
これについては、IBで増便しているばかりなので深刻な問題が生じるのは、もう1区画予定されているものが実現する時が問題になる可能性があります。
もっとも川崎市営および臨港バスのルート。例えば臨港バスであれば渡田地区、鋼管病院前、臨港中学校、ＪＦＥあたりのホールが出来ているので改善余地があります。

IB単独では、管理費分担上の問題から実現できなかったようですが。 IB,IG,そして第三のマンションが建てられる頃には、再度シャトルバス運行の考案がなされるにも良い時期になるでしょうね。

＞バス便物件は資産価値も低い傾向があり、中古での再販は期待できない。
こればかりは、人それぞれの考えやその時の状況があるので何とも言えませんが
バス便物件だから再販期待不可というのは、あまりにもネガティブすぎますね。
「貸して、差額だけ払う」という手もあるわけで。　少なくとも最初から中古再販を狙うような投機的なものとしては不適格でしょうが、その手の市場は最適物件であっても供給過多なわけで。

＞共同売主のゼファーが倒産してしまった。（子会社の近藤産業も倒産？）
良いんじゃないでしょうか？
むしろ前述のシャトル再考案の為にも、ナイスの息で纏まってると相談しやすいというものです。
(無論、IBなりIGなり第三がナイスを外すという選択もあるわけですが)

＞売主のナイスも入札での超高値掴みや、汚染土壌の所有、利益率・株価低迷の諸問題あり。
＞ナイスは値引き販売が得意で、売れ残り物件に対し値引きの可能性が高い。
このあたりはコピペもどきなので一括で。
ナイスの経営問題を考えるなら当然「すてきナイス」単位で考えなきゃいけませんね(株価低迷にも触れてますし)。
昨年度に比べて自己株取得額も増えてますし、固定資産増加分を超える純資産増加もあるし、仮に高値掴みやら何やらがあったとしても、この過去3年分の推移なら落ち着いてるもんです。
株価低迷については、業界全体が低迷していますし。　私は嫌いなのですが持合傾向が強いのが良い方向に働いていると評価していますが。 (別の不動産業の株を持っていますが。まー。ファンドの圧力の強いこと強いこと)

＞70㎡台に４ＬＤＫの部屋割りなど無茶な間取りが多い。
ナイスらしいですね。　ただ少子化を考えると実は「１部屋５〜６畳」というのは理にかなっていたりします。
そもそも昔の武家屋敷でも１部屋３〜４．５畳だったわけで。　部屋割りが問題なのではなく「インテリアを考えた間取りなのか」とは、いつもナイスに言ってるんですけどねー。
ほんと。子供2人を想定すると、ある程度成長した時点で生活に乱れが生じる可能性あるんですよ。
企業的には仕方ない事かもしれませんが。住居を預かる立場として子供(青少年)を育てにくい家を提供していいのかって思うんですけどねぇ。

＞間取図と実物のギャップが激しく、契約者に不満の声が多い。
＞エントランスなど実物をみるとかなりショックを受ける。
あー。あっち見ました。　「ギャップ」というのは言いすぎでしょう。　本当にギャップがあるなら大問題です。
私なんて、間取図から立体に起こしたりデッドスペース探すの大好きですけどね。

エントランスについては、中庭あるんですよね？　十分じゃないですか。
あまり広くしたところで面積に対する使用頻度が少なくなって「埃たまる」だけですよ。

[542: 契約済みさん]

No.540 さん

No.535=537=539です。
わたしもNo.540 さんと同じよう過去のコピペであることもすぐ分っていましたし、釣りかな？と思いました（特に『高値掴み…』のことなどここに書き込むただの検討者や契約者に聞いても本当の事などわかることではありませんし、この物件に直接関係ないと思います）
でも自分たちが考えて契約を決めた物件ですので答えられる事は答えようと思ったのです（暇でしたし）

[543: 購入検討中さん]

釣りだろうが何だろうが、マイナス面について尋ねてきてるんだから返答すればいいんじゃないの？
この物件を選択した人は、それなりの自信や信念があるはず。
図面を見てるんだから実物見ても文句言うな…とか、不安要素を書き込む人間は相手にするな…では、検討板という掲示板の意義は無くなるし、住民の品性も疑われると思う。

ちなみに私も検討中のものですが、大規模マンションでのバス利用は正直キツイと思っております。
でもそのへんの判断は人それぞれ…
契約者の自信ある返答を期待しています。

[544: 購入検討中さん]

＞契約者の自信ある返答を期待しています。
引っかかる言い方をしますね。

[545: 匿名さん]

＞釣りだろうが何だろうが、マイナス面について尋ねてきてるんだから返答すればいいんじゃないの？
＞契約者の自信ある返答を期待しています。

他人に意見を聞く人の書き方じゃないですね。
“品性も疑われる”と思いますよ？

[546: 物件比較中]

フォレシアムの下層階とＩＧの中層階以上、どちらか選ぶとしたら、皆さんはどのような選択をしますか？

[547: 契約済み]

私は、ＩＧの中層階にしました！理由は、川崎まで自転車圏内であることグリーンメガは、自転車だとかなり厳しい(≧ω≦)環境は、そんなに大差ないと思います！静かなのはグリーンメガだと思います窓を閉めれば変わらないと思いますが！あとＩＧは、免振がありますし以下の事からアイランドグレースにしました！

[548: 契約済み]

>>543
マンション購入するポイントは、人それぞれ異なるし、メリット＆デメリットの捉え方、違うと思います。

例)価格が手頃なら、駅遠く、バス利用…日当たり、南向き以外…等。

第三者の意見で、納得したり、その人の発言にもの申す等…
そんな考えの人にはIGを検討して貰いたくないですね…

[549: 匿名さん]

>>546さん、
実は、我が家も検討しました。結果、物件内容、周囲環境を観て、「Ｆ」に家族意見一致しました。ですが、一致迄の何週間は寝不足の毎日(Θ_Θ)問題は資金繰り、、、僕の親は資金に力無く、嫁の親に借りる事に。
マンションで一番外せない部分は、階数、日当たり、収納等とは思います、、、価格に出ている、階数、日当たりを断念すれば、生活面(通勤、買い物、遠出等)が全く問題無いはずかと、、、。
生きていて、一番高い買い物ですから、色々な部分で理想を追ってしまいますよね。
検討中ならば、なるべく、納得出来る部分を見つけた方が、この先のビジョンを計画？想像？出来るのでは無いでしょうか？

[550: 匿名さん]

５４９さん
ありがとうございます。ウチも今現在、寝不足の状態が続いています。ウチも日当たり、階数なども大事ですが…
色々悩んでいます。

[551: 匿名さん]

５４９さんがＦに決めた最大のポイント！よろしければ教えてください！！参考にしたいので…お願いします。
５４６で書き込みしたものです。５４９さんが悩んでいたポイントが、今の我が家そのものなので…

[552: 匿名さん]

>>551さん
ポイントですか、、、
私は環境(電車&車通勤、マンション地区、多摩川土手等)、妻は物件内容(オール電化、収納、買い物店等)、子(5才0才)
大まかでスミマセン(>_<)
強いて言えば、子の部屋が狭いですかね(涙)

[553: 購入検討中さん]

私はまだ検討中ですが、商業施設から丸見えのＦ低層階は選択肢から外しました。
家にいる時間の一番多い妻の意見を優先していますよ。

[554: 物件比較中さん]

丸見えなんですか？？
商業施設はＦ側には出入り口が無いって言われたし、窓も少ないのかと思っていました。

[555: 購入検討中さん]

ＭＲは二度行きましたし、実際の部屋はＣ棟の２部屋程を見せてもらえたのですが、ＭＲのイメージや、カタログとのギャップについては感じませんでした。

エントランスは見ていませんが、ギャップについての質問です。
どのようなところが、パースとのギャップと思えたのか教えていただけますか？

[556: 物件比較中さん]

>>553
フォレシアムは商業施設の中からは丸見えにならないはずです！
しかも現在検討中（コンフォートタワー）ならば位置関係では全く影響なしだと思いますが。
どこをどう検討したのでしょうか？

>>555
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/res/56-70
ここを参考にというレスが過去にありましたが。

[557: 契約済みさん]

バス便で自転車圏内でもいいんですが、雨が降ると正直言ってキツイです。。。
台風や梅雨の時期が特に苦労しますね。
バス待ちや自転車だと雨風が凌げませんから。
もともとバスの時刻表はあてになりませんが、雨の日は停留所で傘を差していつ来るか分からないバスを待つのが嫌かな。
なので普段は自転車を利用しています。
あとバス便の自転車圏内というのは、雨の日になると普段は自転車の人がバスを利用します。
そうすると朝のラッシュが更に増すんですよねぇ。。。
特にこれだけ大規模な物件ともなると、乗れない時もある…
そう考えると雨風が凌げるホームがあって規則的に運行している電車は便利だと思います。
あとここは終バスは早いのが不便だと思います。
本音で語るなら、バスで悩んでいるなら他を検討したほうが良いと思います。

[558: 匿名さん]

私も今現在バス便ですが557さんと同じ意見です。バス便は不便な面が多いです。川崎駅は駐輪場も満杯な状態で自転車で通うと言ってもなかなか難しい面があると思います。路駐もできないとなると歩きかバスかの選択になるかと思います。結局は駅近には勝てないと思います

[559: 契約済みさん]

555さん

モデルルームやパンフレットとのギャップですが…
私も先日、上棟会で実際の部屋を確認してきましたが、
ギャップは全く感じませんでした。当然モデルルームよりは
狭くは感じますが、自分のイメージ通りでしたよ。
たぶんギャップを感じている方は、モデルルームを見慣れてしまっているか
今の家の方が広い（天井が高い、キッチンが広い…）ので、圧迫感を
感じたりしているのではないでしょうか。
間違っても図面とのギャップはありませんでした。

エントランスですが、エントランスは確かにパンフレットの方が
見栄えが良く書かれているかもしれませんが、それは他の物件にも
いえることでは。
まだ入り口は未完成ですし、完成すればまた見方も変わるのでは
ないでしょうか。

[560: 物件比較中さん]

ありがとうございます。
文面を読むと、ちょっと無理して納得している感じに…？汗
（↑失礼な表現で申し訳ありません）

実際に見て狭く感じたり、エントランスとかがパンフレットの方が見栄えが良く書かれていて、実物を見てあれ？と思うなら、それがギャップというものだと感じます。