アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[461: 匿名さん]

４６０さんＭＲ行ったことあります？？私たちは、いまＭＲから帰ってきたところです。第５期も順調で赤札だらけですよ！私たちの希望に合う部屋は第５期では検討中の方が多数いらして抽選になるそうです。第６期の際に公表される時に早めに希望されれば、何とかなります。って説明受けました。現にＭＲは人がすごいですし。Ｄ棟希望してましたが、希望物件完売のため、やむなくＡ棟の第６期で購入しようと考えています。４６０さん、ＭＲのボード見てから売れ残りとか言って欲しいですね。２００も空いてるのかぁと余裕でＭＲに行った私たちは＊＊丸出しです。ここの掲示板の書き込みを信じて購入を考えている方もいるので、適当な書き込みはしないで下さい。

[462: 契約済みさん]

自分が情報収集を掲示板まかせにしたから出遅れただけでしょ？
４６０さんが見た情報では２００戸残ってたのかもしれないじゃん。

[463: 匿名さん]

≫462
まともな反論しようよ(笑)しっかし、いろんな立場でご苦労様ですね〜(笑)

[464: 匿名さん]

販売前の物は普通“売れ残り”と言いませんよね？
今第5期のモデルルームがオープンしていて、第4期まで販売したんですよね。
HPを見たら第1期が80戸、第2期も80戸、第3期75戸で第4期が100戸との事です。
で、200戸売れ残り？？
200戸売れ残り状態のボードを見る方が難しいかと。。。

[465: 匿名さん]

普通は抽選以外に先着順で案内出来る同タイプ部屋があって、抽選を嫌がる方や抽選に漏れた方にどんどん案内し、出来るだけ早く売り切るのが、マンション販売の常套手段です。販売が4期、5期と時期がかさんでいる事が、売れ行きが決して好調で無い事を示しています。

　実際、ガチャピン、ムックは2期までで完売してしまいましたよね？

[466: 入居予定さん]

４６５さんの言っている事って…どうでもいい内容ですよ。ここは検討版ですし、デぺの販売方法はそれぞれ違うんじゃないかなぁ…。ここを検討している立場の方から見れば荒らしにしか見えませんよ。売れ残りだろうが、売り主が変わろうが気に入った人が購入すれば良いのですし。４６５さんが言うほど大きな問題だと思っている人は少ないと思いますけど。。検討版は検討している方々の貴重な情報交換の場ですよ(^-^)/

他の物件が完売したとか、そんなことはどうでもいいんです。もっと楽しい書き込みが増える事を期待します！

[467: 物件検討中さん]

466さんと同感です。
もう少し勉強して頂ければわかりますが、販売戦略によって販売手法は変わってきますよ。
そろそろ気付いてほしいですね、自分が無意味なことをしていることを。
どんなに立場を変えて書き込んでも「語るに落ちる」とはよく言ったもので
書き込めば書き込むほど特定の人が検討目的外で書き込んでいることは自然と見えてきます。
もっと時間を大切に使いましょう。

[468: 購入検討中さん]

素朴な疑問。
売れ残りの実態や売主倒産のマイナスイメージは重要な要素だと思うのですが違うのですか？
この物件の販売計画を誰か明確に知っているのだろうか？
現在は第５期との事ですが、一体このまま第何期まで販売が続くのだろうか？

[469: 匿名さん]

重要な要素と捉えるかどうかも人による、という意味でしょ。分からない？

販売計画ならナイスに聞けばいい。答えてくれないならココで聞いても当然解決しない。分からない？？

[470: 契約済みさん]

1、2、4期は完売したみたいですが3期は完売という情報を見ていないので多少残っているのかな？という感じですが、そんなに売れ残り情報って大事なんですか？
何故“売れ残り”がマイナスイメージなのですか？
誰の目を意識したマイナスイメージなのかよくわからないのですが。。。
売れ残りについては気になりませんがゼファーについては気になるので先日MRに行った時聞きました。
子会社の近藤産業の倒産がきっかけだったみたいですが倒産前にナイスが買い取ったとの事で、ゼファー自体たしか1％程度の持ち分しかなかったみたいで特に影響はないと聞きました。

自分が気に入れば購入を検討すればよいし、そのマイナスイメージが自分にとって大きいのであれば他にも物件は沢山ありますから無理にここを買う方向で考える必要もないと思うんですけど。。。

[471: デベにお勤めさん]

おそらくナイスに聞いてもはっきり答えてくれないでしょう。
何故なら販売計画は流動的だからです。
だからこの掲示板でも誰もはっきり答えられないのです。

普通、デベはいち早く物件を売り捌く事を優先します。
なので、通常は販売予定公表数よりも余裕を持って物件を用意し契約を取りに行きます。
>>465さんのコメントも一理あるのは事実です。
販売計画なんてものは流動的で売れる時に売るのがこの業界の常識です。
申込者が殺到しているのに、物件を小出しにするメリットはないのですから…
物件の売り渋りはデベにとって百害あって一利無しという事です。

では何故、期別に区切って物件を小出しにする戦略を採るのでしょうか？
それは売れ残りを目立たなくさせる為なのです。
公募の数を少なく設定し、小出しにする事で完売の印象を持たせるのが狙いです。
つまり売れ残りという事実を隠すための戦略です。
これなら申込者が少なくても完売を唄えるし、申込者が多ければ物件を追加販売するだけです。
当然売れ行きが悪いと小出しにする期別が５期６期と増えていく訳です。
なので第何期で完売するかなんて計画は誰も教えてもらえないのです。

当然販売期間が長くなると、人件費やそれに掛かる費用も積もります。
そんな中での売主の倒産ですから、心配する気持ちは分かります。

[472: 匿名さん]

ここの物件は昨年の第１期の時点で、第６期までの期分けで販売します。ってパンフレットに記載がありますよ！売れ残り！？現時点で言う言葉じゃないでしょう(笑)

[473: サラリーマンさん]

あとあえて付け加えるならば、流動的な期別の小出し戦略を採用する事で、捌ききれなくなった物件の値引き販売がし易くなる。
一度、価格設定した物件を値引きすると既に契約を済ませている者からクレームが付くが、小出しにしている事で、後出しの物件はあらかじめ価格設定を下げて当たり前のように販売できる。
（実際は値引き販売！）

[474: 匿名さん]

ここで売れ残りとか倒産したからまずい(-.-;)
とか書き込んでる人って、「小さな親切大きなお世話」だよね〜！

話変わりますが、かなり出来上がってきましたよ！！エントランス迫力◎かなり良い雰囲気ですよ〜(^O^)/

[475: 物件比較中さん]

物件を比較している私にとっては、とても貴重な情報なんですが…

[476: 契約済みさん]

契約済みの者からしたら“売れ残り”も“倒産”もどうでも良い話ですが、ここは検討板ですからっそういう話題が出るのは別にいいのではないでしょうか？（住民板でやったらそれこそ『大きなお世話』ですけど）
No.472さんの書いていらっしゃるように『今から“売れ残り”って何が？』という感じですが、それをどう受け取るかは個人次第ですしね。

エントランス完成したのですね！
今度MRに行く予定なので見て来ようと思います＾＾

[477: 匿名さん]

物件比較中の皆さん！！どちらの物件と比較されてます？？
我が家はフォレシアムと検討しています。小さい子供がいるので、迷ってまして、年内に入居出来るという点とキッズルーム(ミキハウス監修の)でこちらは魅力的なのですが。

[478: 契約済みさん]

予算に余裕があるならフォレシアムがいいと思います。
やはりバス便と支線駅前の差は大きいと感じます。
私は予算が厳しかったので…

[479: 匿名さん]

確かに‥予算があるなら、フォレシアムがいいですよね。
これから周辺に動きがあるみたいだし。
※島忠、OKストア
バス便より電車は確実！予算があれば、、、

[480: 購入検討中さん]

バス便は避けたいけど、出来れば京急支線も避けたいところ。

[481: 匿名さん]

フォレシアムの最近出た物件広告に３０００万円台が出ましたね。すごく迷います。メリット、デメリットはどこの物件でもあって当然ですよね(^_^;)

[482: 物件比較中さん]

単なるバス便ではなく、大規模物件でのバス便というのがネックだと感じ躊躇しております。
戸建てや小規模マンションならまだしも、大規模マンションの住民達がバス停に集中する事を考えると…
ちょっとローンを無理して、フォレシアムやカワサキ006等を視野に入れております。

「フォレシアム」
http://www.kawasaki777.com/
「カワサキ006」
http://www.kawasaki-303.com/

[483: 物件検討中さん]

うちもフォレシアムと比較したことがありますが、単純に"バス"か"電車"ではなく「川崎・臨港バス」と「京急大師線」として比較しました。すると、運行本数、編成(車両)数、運行時刻、都心部アクセスの容易性、イベント時の混み具合などから、利便性の点では特段「京急大師線」が優れているわけではないと思いました。
逆にここはバス便かぁ・・・と思っていたのですが運行本数が多いし渋滞する路線ではないことが分かり悪いイメージを払拭できました。となりのアイランドブリーズ掲示板を見ても今のところバス停で渋滞ということもないみたいですが、>>482さんが心配されるようにアイランドグレースの影響がいかほどか、というのは確かにありますね。個人的には、ここのバス停からはほぼ座れると言う点、通勤時間も様々であることからも３、４分おきにバスが来ているので、さすがに捌けるんでは？と思いました。楽観的でしょうか・・・ここは感じ方ですかね。
一方、フォレシアムも大師線の本数は少ないし４両編成という運行状況で小さな駅に超大規模ＭＳの住民を受け入れますので渋滞度は相当かと想像します。また、川崎大師の参拝などで電車だけでなく道路も激混みになるようですし、家に帰るだけなのに渋滞にハマるのはちょっと耐え難いです。。なので予算があったら本線などの車両数・本数の多い駅近を探したほうがよいかと思います。
うちはローンを無理してギスギスした生活したくないし、かといって同じ予算で考えると希望より狭い部屋になるだろうし・・・と考え、バランス的にこの物件に魅力を感じています。あとは免震構造、屋上庭園、住宅ローン控除対象って点もいいですね！

[484: 匿名さん]

バス便は終バスの時間も見たほうがいいです。
終バスは23:11のようです。
帰りが遅くなることが多い場合は、タクシーの利用頻度が高くなることも考えたほうがいいですね。

[485: 契約済みさん]

バス便については、私もかなり検討しましたので参加させて頂きます。
私は親元から近いという理由でこの物件を契約しました。
しかしバス便という事でかなり悩んだ事は事実です。
結論から言うと、バス便物件と駅前物件ならバス便物件は明かに不便です。
例え、支線の駅前物件でもバス便よりは有利だと考えたほうが良いです。
それは単なる利便性だけに留まらず、将来中古で物件を再販する場合でも資産価値として駅近物件の方が断然有利となります。

万が一、交通の便という面で大師線とバス便物件を比較検討しているのでしたら、正直に言ってバス便物件は見送った方が良いと感じます。
（別の面で魅力を感じているなら別ですが…）
大師線については朝夕は５分間隔で運行していますし、何よりもホームでは当然に雨風が凌げるし、バス便に比べると時間的なイレギュラーの心配が無い。
何よりも、今後の地下化に伴い終電や運行間隔や車両編成も大いに改善される予定です。
利便性について迷っているならバス便物件に妥協はしない方が良いと強く感じます。
「マンションには利便性を求める…」と言われる程ですから。
ここでバス便についてのフォローをしたくなるのは分かりますが、その辺は正直で的確な情報交換がなされる必要があると感じます。

[486: 匿名さん]

うな重（川崎駅前物件）が食いたいが、懐具合と相談して、日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話みたいだね。

[487: ４８２]

482です。
483、484、485、486さん
なるほど！
大変参考になりました。
今の所、優先順位的には
支線沿線（または小さい駅）＞バス沿線＞＞ターミナル駅前
の不等号の順で検討しようと思っています。

川崎駅前の物件は検討外です。
ターミナル駅前の物件には環境的に住もうとは思っておりません。
繁華街の近くに住むより、繁華街からちょっと離れて気軽に利用できる距離が理想です。

[488: 匿名さん]

うな重（川崎駅前物件）は毎日食べると胃にもたれるから、生活感ある日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話のようだね。

川崎駅前物件なんて、たまに友人宅として遊びに行く程度なら良いが、実際に毎日生活するとなると疲れるって事ですな。

[489: 購入経験者さん]

488さん
川崎駅前物件に住んでいますが、便利至極ですよ。
毎日駅まで行くのに何らストレス感じないし、商業施設の充実で毎日が楽しい！！！
年寄りになってからも不便を感じないだろうしね。
そういう利便性が価格に反映されるものなのですよ。
狭くてもターミナル駅駅近に住むことをお勧めします。

[490: サラリーマンさん]

川崎駅前の住んでる人は何処で生活実需品を買い物しているのでしょうか？
ラゾーナ？百貨店？？
近所に気軽に行ける安いスーパーとかあるのでしょうか？
あと幼稚園や学校は選択できるほど複数あるのでしょうか？
商業施設の充実で毎日が楽しいのは分かりますが、生活には楽しさの他に必要なものって沢山あると思いますがその辺はどうですか？

[491: 匿名さん]

毎日うな重を食べて悦になってるつもりは本人だけだったりして。ｗ
周りからしてみたらウザイだけ。ｗ

[492: 匿名さん]

>490
落ち着いて。
気軽にいけるラゾーナにはスーパーもホームセンターもダイソーもあるし、西口は元々商店街だからそういうお店も保育園もたくさんありますよ。
逆にエスパのまわりの方が心配ですが。

[493: 購入経験者さん]

490さん
私は川崎駅西口ですが、買い物はラゾーナで十分です。特にサンワは安いので
大変助かります。その他「スーパーいなげや」とかコンビニとかドラッグストア
とか何でも徒歩3分圏にありますよ。
子供は私立に通わせています。息子は西日暮里、娘は石川町ですが、両方とも
京浜東北線なら一本でいけます。川崎駅からだと都内でも横浜市内でも難関中学高校
にアクセスしやすいので、志望校の選択肢が広がります。

[494: 492]

>492
×商店街だから
○住宅街だから

訂正します

[495: 物件検討中さん]

ちょっと脱線しますが、、、
川崎市(または国)では住宅取得のための補助制度とかはないのでしょうか。
また、この物件はフラット35の優良物件優遇制度(？)の対象になっているのでしょうか。
ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

[496: 物件比較中さん]

優良物件優遇制度の対象では無いと思います…

[497: 匿名さん]

正しくは「優良住宅取得支援制度」ですね。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.htm

「省エネルギー性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性・可変性」から２点とのことで、「耐震性」と「バリアフリー性」は該当しそうですけど・・・どうなんでしょうね。

[498: 匿名さん]

↑すみません、リンク誤りでした。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html

[499: 契約済みさん]

残念ながら「優良住宅取得支援制度」は適用外だったと思います。

[500: 物件比較中さん]

>>482
>>483
住宅ローン減税の措置が継続されるようです。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200807310273.html
更には来年からの適用には減税措置が拡大される見込みもあるようです。
そうなると来年完成の物件に期待が持てますね。

私もフォレシアムやカワサキ006等も検討に入れています♪

[501: 購入検討中さん]

この物件、住宅情報ナビでみますと、
70平米台で4LDKとか、無茶苦茶な部屋割りをしていますが、
壁をぶち抜いて多少ゆとりをもたせたセレクトプランはあるのでしょうか。

[502: マンコミュファンさん]

う〜と・・厳密に言うと、すでに一切の変更は不可でし＞＜

変更希望の場合は、入居後に自費にて変更ですが〜（エレー高い金額言われたよ＾＾；）

変更希望だったら、これから販売　or 販売しているっが入居が来年になる物件の方が良いですよ〜

[503: 物件比較中さん]

>>501さん
>>壁をぶち抜いて多少ゆとりをもたせたセレクトプランはあるのでしょうか。

モデルルームで展示しているタイプは４ＬＤＫを３ＬＤＫにしたゆとりをもたせた
タイプでそのままの間取りで販売されていましたよ。まだ空いているかは分かりませんが・・・

それと、他物件ですが間取り変更を受付けてくれないところもあるので、そこだけ注意ですね。

[504: 501です。]

502さん、503さん、
早速教えて頂き誠に有難うございました。
可能性無きにしも非ず、確認余地ありと分かり、大変助かります。
物件探しは早め早めに動かないとダメ、と今更自省しています。
これから聞いてみます。重ねてお礼申し上げます。

[505: 匿名さん]

残念ながら４ＬＤＫを３ＬＤＫにしたゆとりあるタイプは完売してました。１階から１７階まで綺麗に花がついてました(*_*)同じ様なタイプが他にもあるのかも知れませんが…

[506: 購入検討中さん]

住宅ローンは変動？固定？ですか？

[507: 物件比較中さん]

８月８日（金）〜第５期登録開始。今回も販売戸数は「１００戸」。

　販売戸数　　：　100戸
　販売価格　　：　3,340万円〜5,100万円
　最多価格帯　：　4,300万円台（18戸）
　間取り　　　：　3LDK〜5LDK
　住居専有面積：　66.61m2（1戸）〜100.39m2（1戸）

[508: 物件比較中さん]

確かにかなり無理のある間取りプランですよね・・・。
７０平米台で４ＬＤＫって、結局収納で１部屋使っちゃいますよね。
うちもフォレシアムなど川崎区内の他物件も検討中です。
フォレシアムはすぐ完売になったみたいですけど、ここはまだ大丈夫そうですね。
ここの余裕のある４ＬＤＫ、もう完売なんですね。

[509: 物件比較中]

住民版の上棟見学会の感想を見ました。かなり皆さん不満があるみたいです。３ＬＤＫでも狭く感じると書いてあるのですが、一体どのような部屋なんでしょうか？ホームページで間取りを見る感じでは他のマンションと大差なく見えるのですが、何が違うのでしょう？

[510: 契約済みさん]

私も上棟会に参加しましたが、とても満足でしたよ。
モデルルームと比較すれば狭く感じますが、他と違ってるとは思いません。
部屋は6〜7.5畳がニ部屋と5〜5.5畳が一部屋で、リビング・ダイニングは約12畳
天井高は約2450㎜。他もこんなものでは？
しいてあげれば、収納が少ないことくらいですかね。

狭く感じるとすれば、モデルルームに慣れてしまっているか、
よっぽど今住んでる家が広いかどちらかでしょうか？？