アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[403: 提携ローン]

アイランドグレースの購入予定者さん！
住宅ローンはどちらにしました？私の叔父(元銀行役員)聞いた話で、中央三井信託＆みずほ銀行がなかなか◎！と言ってましたが…どうでしょうね。

[404: 匿名さん]

403さん！
マジっすか！オレ、全く金無くて、、、親に頭金(1500万)用意してもらっちゃって、、、いちよ、ボーナスを返済に回すつもりっす！初ローンなんで、、、大丈夫か—オレ？？？

[405: 匿名さん]

402さん

選択肢が無いのならともかく、もし選択肢が有る中で勝手に銀行を決められたとしたら
それは取引した不動産会社か若しくは担当者の問題ですね。

[406: 契約済みさん]

４０５さん

　まったく同じ意見です。

そろそろ、住民版を新設したほうがいいと思うのですが、皆さんいかがでしょうか？

[407: 物件比較中さん]

結局、今現在の契約数と残戸数はどのくらいなのでしょうか？
購入を検討しているのですが、ＭＲで購入の意思について迷っている旨を伝えたら残戸数を濁されて教えてもらえませんでした。
契約状況とかも重要な判断材料だと思うのですが、どうして教えてくれないのでしょうか？
誰かご存知の方がいらしたら教えて下さい。
お願いします。

[408: 匿名さん]

407さん、
契約数も残戸数もパラボードを見れば分かるでしょう。大体の数なら過去レスにもあり。

以上。

[409: 契約済みさん]

>>392さん、406さん、入居予定の皆さん

住民板を立てましたので、こちらで情報交換しましょう！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/

[411: 購入検討中さん]

アイランドグレースを含め、いろいろと物件を検討している最中の者です。
少々気になる点があるので、質問させて頂きます。
以前の書き込みでアイランドグレースについて

・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

との指摘がなされておりましたが、皆さんはこれに対しどうお考えでしょうか？
荒しとかそうゆう意味ではなくて、個人的な検討材料としてお聞きしたいと思っております。

また、未契約戸数についての値引き販売についても、かなり具体的な話の情報が出ているようですが、この辺はどうなのでしょうか？
契約数の実績と未販売数についても、いろいろな情報が錯綜し信憑性のあるデータが出てきていないのも気になっております。

このような話題で気分を悪くされる方もいるかと思いますが、物件検討者がMRや広告媒体では得る
ことの出来ない生の情報や意見がこの種の掲示板にとって一番重要なものだと思い書き込みました。
物件のメリットなんぞMRに行けば針小棒大に教えてくれますし。
検討者が正しい選択をするために情報・意見交換をする場として、どうかよろしくお願いします。

[412: 物件比較中さん]

白々しいですぞ
以前と同じ投稿者ですね
賢明さんと呼ばれる常連さんに見えます。

[413: 物件比較中さん]

賢明さんはここの常連じゃないですぞ
現に、未だ一度も出現していません
どうして賢明さんと呼ばれる常連さんに見えるのでしょうか？
白々しいのはどっち？

[414: 周辺住民さん]

いや、本当に意見を聞きたいのか疑問だなぁ。
文章が変だよ

[415: 周辺住民さん]

全くですね。何があったのか知りませんが、内容がすごく敵視しているような。
フランス語好きなようで。
何回もコピー書込みしているだけの様な感じに見えます。

[416: 物件比較中さん]

よく針小棒大という表現をされるかたをあちこちでみますよね
どこでも同じ様な主張です
別なかたがコピペに利用しているのかもしれませんが…

[417: 匿名さん]

売主のゼファー、倒産しちゃったね。。。。。。

　　アフターサービスとか受けれないし、ヒューザーの時のように物件に対する信頼度も
　　
　　棄損しちゃったから、手付金返してもらって解約した方が後々無難かもね。。。。

[418: 購入検討中さん]

父さんしちゃったね
フォレシアムにするか。。。

[419: 契約済みさん]

倒産ですか…
資産価値の低下が心配です。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080719-00000209-reu-bus_all

[420: 匿名さん]

ゼファーは民事再生手続き中であって倒産ではないですよ。
それと、この手続き前にナイスに権利譲渡しているので今は売主ではないです。

アフターサービスが受けられないってこともまったくないので、憶測や短絡的な書き込みに
振り回されずに本当に気になる方はナイスに確認しましょう♪

[421: 契約済みさん]

やっぱり売主はブランドかな？
鶴見の三菱○所にすれば良かった・・。
こんなことになるとは。ナイスも危ないという
噂だし・・。
解約してくれそうにはないしな。

[422: 購入検討中さん]

>>421
三菱○所も利益率、株価とも低迷中ですがな。しかも鶴見の物件は立地、設備ともイマイチなのに価格帯がこの物件より５００万以上高い。同じ広さの部屋はまず買えないよ？何を優先するか、だけどね。
ちなみにナイスグループではマンション販売等の不動産事業より住宅資材事業で６割以上占めているようなのでマンション不況のみで潰れることはないと思うよ。

[423: 物件比較中さん]

ナイス（すてきナイスグループ）の株価は200前後で低迷しています。
ゼファーの次に潰れるカタカナデベは興味があるところですが、
ダ○ア建設（株価15円）、ノ○ル、ゴール○○レ○○、・・・・
の次にナイスといったところでは。
ナイスは住宅不況で住宅資材もキツイし、利益率は非常に低い。何より
鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので、
つらいとこと。

[424: 購入検討中さん]

>>423
>>鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので

どっかからのコピペに見えてしまいますが、ソースってあります？うわさだけ？
それと収益率って何の収益率を指してるのでしょうか。。自分でも調べたいので。

[425: 物件比較中さん]

424さん
ナイスの営業マンから聞いた話。
「鶴見のナイスの威信にかけても鶴見駅前の土地は絶対に入手しろ」との平田社長の
命令で、三井・野村等の大手よりかなり高額な価格で鶴見駅前の土地は落札したこと
こと。マンション建てても最低300万円/坪程度になりそうとのこと。
尻手の話は新聞等で出ています。高値落札に加え、土壌汚染の問題が発覚してナイス
は対応にアタマを悩ませているとのこと。

[426: 物件比較中さん]

424さん
決算報告みれば一目瞭然。
とくに売上高経常利益率は0.6％と低い。

[427: 匿名さん]

なにそれ？自転車操業じゃん。

[428: 購入検討中さん]

424です。425さん、ありがとうございます！自分でも調べてみます。ドキドキ・・

[429: 匿名さん]

前期利益率は確かにひどかったが自己資本比率がまだ２７．６％ある。自己資本比率は倒産の可能性を知る指標のひとつで値が高いほど経営の安定度が高く倒産しにくい会社となるわけだが、この値はどう読み解くか。
「ＴＫＣ経営指標のデータによると自己資本比率の平均は赤字企業で−４％、黒字企業で２７％、優良企業（黒字企業中上位１５％）で５３％」という記事もあり、黒字企業の平均並みは維持しているようだ。よって今のところ心配には及ばないが、あとはどれだけ住宅不況と戦えるかの体力勝負かも知れんね。

[430: 購入検討中さん]

過去にゼファーの子会社の近藤産業が倒産？
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806020003.html
そしてとうとうゼファーが…
次はナイスがヤバイと噂されているし…
ちょっと心配です。大丈夫ですよね？

[431: 匿名さん]

はい、大丈夫です。
でも心配で心配で仕方ないならこの物件はやめればいい、ただそれだけ。

[432: 匿名さん]

>>430
ちなみにナイスよりずっと有名な長○工さんは自己資本比率２２．８％でナイスより低いです。
つまり利益率が高くても他人資本による利益であれば「借金によって上げた利益」、と
単純に言えばそうなります。経営状況を知る指標は利益率だけではないのでお間違えないよう。

昨年はサブプライムローン問題やら原油高騰、そして何より住宅業界は改正建築基準法により
着工件数が大幅に減になったことが影響していて相当厳しい状況だったことでしょうが、
これはナイスに限った話しではないのですよ。他の企業についても調べてみれば分かります。

[433: 契約済みさん]

一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。
契約して手付けを払ってしまいましたが、この件が理由で手付けを帰してくれるでしょうか？

[434: 物件比較中さん]

432さん
ナイスの純資産の中身を見ると、利益の蓄積＝利益準備金がほとんどなく、自己資本
と資本準備金が9割以上を占めます。つまり紙切れを刷って集めたカネが純資産の殆ど
を占めていることになります。
自己資本比率は安全性を見る重要な指標ですが、その中身を吟味しないと誤った判断
をしてしまいます。

[435: 匿名さん]

>>434さん
以下の通り、利益剰余金も２８％ありますが「ほとんどない」とはどのデータからですか？
　　　　　（単位：百万円）
純資産　　：51,663
利益剰余金：14,333（２８％）

あと、紙切れ刷ってカネ集めするのは株式会社の仕組みそのものですよね。

[436: 匿名さん]

>>433さん、それこそナイスに問い合わせれば一発解決ではないでしょうか。

[437: 契約済みさん]

>>435さん
横から割り込みで失礼します。
株式を発行して集金するのがまさしく株式会社ですが、その株価の低下がナイスさんの場合は危ないのではないでしょうか？

>>436さん
ナイスさんは電話での匿名では何故か教えてくれません。
あまりこうゆう質問は素性を名乗って聞きづらいものですから。
ナイスさんが気軽にそうゆう情報を提供してくれればこんなところでは聞かないですよ。
だから不安になっているのです。

[438: 匿名さん]

>>437さん、435＝436です。

確かにナイスの株価低迷は不安要素かも知れません。では長谷工さんはどうですか？
同じく株価低迷中ですよね。しかも現在の取引値が「107円」にまで暴落しています。

以前出てきた三菱○所も同じ状況です。ぜひ他も見てみてください。
ナイスに限ったことではなく業界全体が落ち込んでいることを考慮して、
大局を見てから判断することが重要と思います。

--------------------

それと、契約者であるならナイスに匿名で問い合わせる必要もないかと。
素性を知られて何かまずいことがあるのでしょうか。

契約者として不安に思っていることに誠実に対応するのはデベの当然の業務ですから
逆に契約解除されないよう貴方へは特別な注意を払って対応してくれると思いますよ。

人生で一番大きな買い物を「ちょっと聞きづらい」で台無しにしたくはないですよね。
そもそもここで聞いてもその回答通りナイスが動いてくれるか分からないわけですから、
最後的にはナイスに素性を明かして聞くことになると思います。

[439: 匿名さん]

>>一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。

資産価値を気にするならこの物件はありえませんよ？
大規模バス便なんて・・・
住んで数年で半額って覚悟が必要

[440: 匿名さん]

437です。
他の関係ない企業はあまり比較に出したくありませんが…
でも大手のデベは体力もありますし、信用もあるので資金調達は有利だと思います。
小さいデベは銀行からの借り入れにも限度があり、その点で他人資本比率が低い要因だとも感じます。
業績が順調な時は良いですが、今回のように一連の倒産に絡むと不安が生じるのは当然かと？
業界全体が落ち込んでいるからといっても、大手の体力や信用と同等には論じられないのではないでしょうか？
現に関連していた近藤産業やゼファーが連鎖的に倒産しているので…

あと、もちろん最終的にはナイスさんとの交渉になるのは当然です。
この掲示板で最終結論までは求めていません。
あくまでも皆様との情報交換としての範疇で書き込みをしております。
人にはいろいろな考え方や経験談がありますので、情報交換の一つとして考えております。

[441: サラリーマンさん]

アイランドグレースの擁護者が、やたら長谷工を意識し比較対象としている件について…

[442: 匿名さん]

>>433
資産価値やデベについての欠点は、以前の書き込みに出ています。

>>・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
>>（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
>>・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、
>>尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）と
>>ゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
>>・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
>>・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、
>>値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

[443: 匿名さん]

>>441
マンション最大手であり、最近ニュースがあったので比較対象にしただけです。
長谷工を比較対象にすると何か不都合があるのでしょうか？

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長谷工が売られる——業績への警戒感が最大手にも波及

　長谷工コーポレーション<1808.T>が売られ、一時１２円安の１０４円を付け７月１６日の年初来安値１１４円を大幅に更新した。「景気の先行きに対する不透明感からマンションの売れ行きが悪化、業績への警戒感が業界最大手の同社にも波及した。また、大口で売買するディーラーが１円の幅をもうけるために売買を繰り返しているようだ」（市場筋）との見方がある。

［ 株式新聞速報ニュース／ＫＡＢＤＡＳ−ＥＸＰＲＥＳＳ ］
提供：モーニングスター社

[444: 周辺住民さん]

はははw
相変わらずいつものパターンだね。

ネガ情報に反論する人がいると荒らしくんとコピペくんが『もれなく』ついてくる(((^^;)

『〜の件について』ってガチャピンの掲示板でも多数発見。契約者？とすると長谷工に反応するのも納得(((^^;)

まぁ、それだけこの物件も注目されてるってことかな〜
売れてほしくないから荒らすのかな〜よく分からんけどお疲れ様です。


ところでサマーフェア行った人いますか？
宝くじでWiiがまだ当たってないか気になってたりして(*^o^)
バラボードの様子も気になりますが・・・

[445: 契約済みさん]

昨日の時点では，Wiiまだ出ていないと，言ってました。

バラボードは，かなりバラがついていて，赤くなっていましたよ。
第４期も即日完売だったようです。

[446: 周辺住民さん]

445さん
ありがとうございます。

では、わたくしが当てに参ります！
なーんて、懸賞・クジにはめっぽう弱いですが(((^^;)
以前、MRに行ったときにはD棟が大人気でしたが、
今はほとんど埋まっちゃいましたかね・・・
また遊びに行ってみようと思います。

[447: 匿名さん]

4期が即日完売したとしても、残り約200戸。竣工前の完売はキツそうですね。
私は、少し待つことに決めました。値下げしてくれるのを期待しています。

それにしても「即日完売」ってカラクリは何なんでしょう？

[448: 物件比較中さん]

私も様子を見る方向でおります。
個人的には値下販売の可能性がかなり濃厚だと判断します。

理由は…
販売からだいぶ経っているのに、売れ残り２００戸もを今後売り切るのはキツイです。
それに加えて売主であったゼファーの倒産は痛手。
一部では連鎖倒産も危惧されております。
子会社である近藤産業の危機も救えずにいたゼファーも倒産。
そのゼファーから権利譲渡を受けてしまい、売れないでいた残りの物件を捌けるか…
ナイスは鶴見駅前の入札での痛手と尻手日野車両跡地の問題、業績や株価の低迷と問題は山積みです。
はっきり言って、このご時勢に売れ残り物件ほど手を焼くものはないです。
売れ残っていた物件を捌く体力と実力がナイスにあるのか…？
そう考えると結果は値引販売という手段を連想してしまいます。

[449: 匿名さん]

売れ残り２００戸と言っても、期ごとに分けて販売してる訳ですから、残りの期の販売住戸と考えれば売れ残りではないでしょう。

サマーフェア６等でした(涙)

Ｄ棟はほぼ完売でしたね。６期販売予定の箇所は埋まってましたが、３７００万円台〜しか残ってなさそうな雰囲気でした。。

[450: 物件検討中さん]

値下げ待ちも一考でしょうけど、問題は希望にあった部屋を契約できるか、でしょう。
残り物にはなんとやら？そんなうまい話しがあるならみんなそうしてるのでは。
しかも待ち過ぎて入居が来年になれば、住宅ローン控除の対象外。
控除額１６０万捨てることになるので値引きもそれ以上してもらわないと結局は損になる。
値引きがすぐ始まれば別だけど、遅いと駐車場や駐輪場の位置も選べないだろうし、
その他でもデメリットがありそう。
買うタイミングはいろいろ絡んでくるので難しいところですね。


Ｄ棟ほぼ完売ですか・・・ちょっと狙ってたんですが・・・残念。

[451: 匿名さん]

皆さんご存じでしょうけど金利も上昇中ですよね！
待って買うならその計算も忘れずに！

[452: 匿名さん]

>>448さん
ぜひ教えてください。

> 販売からだいぶ経っているのに、売れ残り２００戸もを今後売り切るのはキツイです。

販売期間はどれくらいでしたっけ？いつからの販売で何ヶ月でどの程度売れて、
月平均どの程度売れたんでしたっけ？当然ご存知でおっしゃっているのですよね。

> それに加えて売主であったゼファーの倒産は痛手。

どう痛手なんですか？
具体的に何がどう経営状況に影響を与えてどの程度の損失を見込まれて
「痛手」と仰っているのでしょうか。

> 一部では連鎖倒産も危惧されております。

「一部」って何ですか？何か報道などソースがあるのですよね？お示しください。

> 子会社である近藤産業の危機も救えずにいたゼファーも倒産。

これは事実ですね。

> そのゼファーから権利譲渡を受けてしまい、売れないでいた残りの物件を捌けるか…

権利譲渡されたのは事実ですが、もともとナイスが販売活動していてゼファーからの
仲介なんてたかが知れてると思ってますが（憶測です）・・
しかも「売れないでいた」って今までの販売計画とどう乖離があって
「売れないでいた」という解釈をされているのでしょうか？今まで売れてなかったですか？

449さんも仰るように計画販売中で、今までもほぼ即日完売ですので、
まだ販売中のこの時期に「売れ残り」というのは理解できないのですが・・
どういう解釈でしょうか？

> ナイスは鶴見駅前の入札での痛手と尻手日野車両跡地の問題、業績や株価の低迷と問題は山積みです。

鶴見駅前入札は高値掴みの真実はだれも分からない様子ですよね、これまでのレスだと。
だれも「どの程度高値掴みして会社運営に影響する程度かどの程度なのか」も
分からないですよね？448さんが詳細知っているならぜひ教えてください。
今まで噂のレベルを超えた話しが出てきていませんので・・

業績、株価低迷は事実ですね。でも既出ですが大手・中堅問わず業界中どこも同じ状況ですね。
ぜひ448さんの知っている、前期羽振りのよかった住宅関連企業を教えてください。

> はっきり言って、このご時勢に売れ残り物件ほど手を焼くものはないです。

まだ竣工前販売中ですが、なぜ売れ残り扱いになるのか、その解釈を詳しく教えてください。
ちょっと理解できませんので・・
同じ論理だとマンション販売開始の第一期からでも「売れ残りマンション」になりますか？

> 売れ残っていた物件を捌く体力と実力がナイスにあるのか…？

そうですね、ここはポイントですね。
では、448さんはナイスについて、どういったデータからどう分析して体力と実力が
あるのかないのか判断されていますか？
それこそ検討者にとっては有益ですのでぜひご披露頂きたいです。

「私も様子を見る方向でおります。」ということはこのマンションも検討範囲に
入っているのですよね？どなたかの受け売りいっぱいのネガティブ情報ばかりのお考えで、
しかも今まで出てきたポジティブ意見を完全無視しているようにお見受けしますが、
そのお考えでも値引き販売が開始されたら購入するのでしょうか？

失礼ながら、甚だ疑問です・・

そしてまた、コピペくん登場でしょうか？
・・ワンパターンはもう飽きましたので勘弁してください・・