アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[401: 匿名さん]

金利が高くなったんならそれはたんに399さんの友達の資金内容とか属性の問題でしょう。

[402: 匿名さん]

401さん、友人の資金内容と属性ですか？
不動産担当の人が提携ローン先(何ヶ所)に審査を通し、早めに反応した銀行に勝手に決めた？流れだったと聞きました。
その後に他銀行が低金利だった様です。
本契約をしなければ、他銀行に変更可？だったのでしょうか？
友人は奥さんと共働きになり、家庭内別居らしく。

[403: 提携ローン]

アイランドグレースの購入予定者さん！
住宅ローンはどちらにしました？私の叔父(元銀行役員)聞いた話で、中央三井信託＆みずほ銀行がなかなか◎！と言ってましたが…どうでしょうね。

[404: 匿名さん]

403さん！
マジっすか！オレ、全く金無くて、、、親に頭金(1500万)用意してもらっちゃって、、、いちよ、ボーナスを返済に回すつもりっす！初ローンなんで、、、大丈夫か—オレ？？？

[405: 匿名さん]

402さん

選択肢が無いのならともかく、もし選択肢が有る中で勝手に銀行を決められたとしたら
それは取引した不動産会社か若しくは担当者の問題ですね。

[406: 契約済みさん]

４０５さん

　まったく同じ意見です。

そろそろ、住民版を新設したほうがいいと思うのですが、皆さんいかがでしょうか？

[407: 物件比較中さん]

結局、今現在の契約数と残戸数はどのくらいなのでしょうか？
購入を検討しているのですが、ＭＲで購入の意思について迷っている旨を伝えたら残戸数を濁されて教えてもらえませんでした。
契約状況とかも重要な判断材料だと思うのですが、どうして教えてくれないのでしょうか？
誰かご存知の方がいらしたら教えて下さい。
お願いします。

[408: 匿名さん]

407さん、
契約数も残戸数もパラボードを見れば分かるでしょう。大体の数なら過去レスにもあり。

以上。

[409: 契約済みさん]

>>392さん、406さん、入居予定の皆さん

住民板を立てましたので、こちらで情報交換しましょう！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/

[411: 購入検討中さん]

アイランドグレースを含め、いろいろと物件を検討している最中の者です。
少々気になる点があるので、質問させて頂きます。
以前の書き込みでアイランドグレースについて

・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

との指摘がなされておりましたが、皆さんはこれに対しどうお考えでしょうか？
荒しとかそうゆう意味ではなくて、個人的な検討材料としてお聞きしたいと思っております。

また、未契約戸数についての値引き販売についても、かなり具体的な話の情報が出ているようですが、この辺はどうなのでしょうか？
契約数の実績と未販売数についても、いろいろな情報が錯綜し信憑性のあるデータが出てきていないのも気になっております。

このような話題で気分を悪くされる方もいるかと思いますが、物件検討者がMRや広告媒体では得る
ことの出来ない生の情報や意見がこの種の掲示板にとって一番重要なものだと思い書き込みました。
物件のメリットなんぞMRに行けば針小棒大に教えてくれますし。
検討者が正しい選択をするために情報・意見交換をする場として、どうかよろしくお願いします。

[412: 物件比較中さん]

白々しいですぞ
以前と同じ投稿者ですね
賢明さんと呼ばれる常連さんに見えます。

[413: 物件比較中さん]

賢明さんはここの常連じゃないですぞ
現に、未だ一度も出現していません
どうして賢明さんと呼ばれる常連さんに見えるのでしょうか？
白々しいのはどっち？

[414: 周辺住民さん]

いや、本当に意見を聞きたいのか疑問だなぁ。
文章が変だよ

[415: 周辺住民さん]

全くですね。何があったのか知りませんが、内容がすごく敵視しているような。
フランス語好きなようで。
何回もコピー書込みしているだけの様な感じに見えます。

[416: 物件比較中さん]

よく針小棒大という表現をされるかたをあちこちでみますよね
どこでも同じ様な主張です
別なかたがコピペに利用しているのかもしれませんが…

[417: 匿名さん]

売主のゼファー、倒産しちゃったね。。。。。。

　　アフターサービスとか受けれないし、ヒューザーの時のように物件に対する信頼度も
　　
　　棄損しちゃったから、手付金返してもらって解約した方が後々無難かもね。。。。

[418: 購入検討中さん]

父さんしちゃったね
フォレシアムにするか。。。

[419: 契約済みさん]

倒産ですか…
資産価値の低下が心配です。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080719-00000209-reu-bus_all

[420: 匿名さん]

ゼファーは民事再生手続き中であって倒産ではないですよ。
それと、この手続き前にナイスに権利譲渡しているので今は売主ではないです。

アフターサービスが受けられないってこともまったくないので、憶測や短絡的な書き込みに
振り回されずに本当に気になる方はナイスに確認しましょう♪

[421: 契約済みさん]

やっぱり売主はブランドかな？
鶴見の三菱○所にすれば良かった・・。
こんなことになるとは。ナイスも危ないという
噂だし・・。
解約してくれそうにはないしな。

[422: 購入検討中さん]

>>421
三菱○所も利益率、株価とも低迷中ですがな。しかも鶴見の物件は立地、設備ともイマイチなのに価格帯がこの物件より５００万以上高い。同じ広さの部屋はまず買えないよ？何を優先するか、だけどね。
ちなみにナイスグループではマンション販売等の不動産事業より住宅資材事業で６割以上占めているようなのでマンション不況のみで潰れることはないと思うよ。

[423: 物件比較中さん]

ナイス（すてきナイスグループ）の株価は200前後で低迷しています。
ゼファーの次に潰れるカタカナデベは興味があるところですが、
ダ○ア建設（株価15円）、ノ○ル、ゴール○○レ○○、・・・・
の次にナイスといったところでは。
ナイスは住宅不況で住宅資材もキツイし、利益率は非常に低い。何より
鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので、
つらいとこと。

[424: 購入検討中さん]

>>423
>>鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので

どっかからのコピペに見えてしまいますが、ソースってあります？うわさだけ？
それと収益率って何の収益率を指してるのでしょうか。。自分でも調べたいので。

[425: 物件比較中さん]

424さん
ナイスの営業マンから聞いた話。
「鶴見のナイスの威信にかけても鶴見駅前の土地は絶対に入手しろ」との平田社長の
命令で、三井・野村等の大手よりかなり高額な価格で鶴見駅前の土地は落札したこと
こと。マンション建てても最低300万円/坪程度になりそうとのこと。
尻手の話は新聞等で出ています。高値落札に加え、土壌汚染の問題が発覚してナイス
は対応にアタマを悩ませているとのこと。

[426: 物件比較中さん]

424さん
決算報告みれば一目瞭然。
とくに売上高経常利益率は0.6％と低い。

[427: 匿名さん]

なにそれ？自転車操業じゃん。

[428: 購入検討中さん]

424です。425さん、ありがとうございます！自分でも調べてみます。ドキドキ・・

[429: 匿名さん]

前期利益率は確かにひどかったが自己資本比率がまだ２７．６％ある。自己資本比率は倒産の可能性を知る指標のひとつで値が高いほど経営の安定度が高く倒産しにくい会社となるわけだが、この値はどう読み解くか。
「ＴＫＣ経営指標のデータによると自己資本比率の平均は赤字企業で−４％、黒字企業で２７％、優良企業（黒字企業中上位１５％）で５３％」という記事もあり、黒字企業の平均並みは維持しているようだ。よって今のところ心配には及ばないが、あとはどれだけ住宅不況と戦えるかの体力勝負かも知れんね。

[430: 購入検討中さん]

過去にゼファーの子会社の近藤産業が倒産？
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806020003.html
そしてとうとうゼファーが…
次はナイスがヤバイと噂されているし…
ちょっと心配です。大丈夫ですよね？

[431: 匿名さん]

はい、大丈夫です。
でも心配で心配で仕方ないならこの物件はやめればいい、ただそれだけ。

[432: 匿名さん]

>>430
ちなみにナイスよりずっと有名な長○工さんは自己資本比率２２．８％でナイスより低いです。
つまり利益率が高くても他人資本による利益であれば「借金によって上げた利益」、と
単純に言えばそうなります。経営状況を知る指標は利益率だけではないのでお間違えないよう。

昨年はサブプライムローン問題やら原油高騰、そして何より住宅業界は改正建築基準法により
着工件数が大幅に減になったことが影響していて相当厳しい状況だったことでしょうが、
これはナイスに限った話しではないのですよ。他の企業についても調べてみれば分かります。

[433: 契約済みさん]

一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。
契約して手付けを払ってしまいましたが、この件が理由で手付けを帰してくれるでしょうか？

[434: 物件比較中さん]

432さん
ナイスの純資産の中身を見ると、利益の蓄積＝利益準備金がほとんどなく、自己資本
と資本準備金が9割以上を占めます。つまり紙切れを刷って集めたカネが純資産の殆ど
を占めていることになります。
自己資本比率は安全性を見る重要な指標ですが、その中身を吟味しないと誤った判断
をしてしまいます。

[435: 匿名さん]

>>434さん
以下の通り、利益剰余金も２８％ありますが「ほとんどない」とはどのデータからですか？
　　　　　（単位：百万円）
純資産　　：51,663
利益剰余金：14,333（２８％）

あと、紙切れ刷ってカネ集めするのは株式会社の仕組みそのものですよね。

[436: 匿名さん]

>>433さん、それこそナイスに問い合わせれば一発解決ではないでしょうか。

[437: 契約済みさん]

>>435さん
横から割り込みで失礼します。
株式を発行して集金するのがまさしく株式会社ですが、その株価の低下がナイスさんの場合は危ないのではないでしょうか？

>>436さん
ナイスさんは電話での匿名では何故か教えてくれません。
あまりこうゆう質問は素性を名乗って聞きづらいものですから。
ナイスさんが気軽にそうゆう情報を提供してくれればこんなところでは聞かないですよ。
だから不安になっているのです。

[438: 匿名さん]

>>437さん、435＝436です。

確かにナイスの株価低迷は不安要素かも知れません。では長谷工さんはどうですか？
同じく株価低迷中ですよね。しかも現在の取引値が「107円」にまで暴落しています。

以前出てきた三菱○所も同じ状況です。ぜひ他も見てみてください。
ナイスに限ったことではなく業界全体が落ち込んでいることを考慮して、
大局を見てから判断することが重要と思います。

--------------------

それと、契約者であるならナイスに匿名で問い合わせる必要もないかと。
素性を知られて何かまずいことがあるのでしょうか。

契約者として不安に思っていることに誠実に対応するのはデベの当然の業務ですから
逆に契約解除されないよう貴方へは特別な注意を払って対応してくれると思いますよ。

人生で一番大きな買い物を「ちょっと聞きづらい」で台無しにしたくはないですよね。
そもそもここで聞いてもその回答通りナイスが動いてくれるか分からないわけですから、
最後的にはナイスに素性を明かして聞くことになると思います。

[439: 匿名さん]

>>一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。

資産価値を気にするならこの物件はありえませんよ？
大規模バス便なんて・・・
住んで数年で半額って覚悟が必要

[440: 匿名さん]

437です。
他の関係ない企業はあまり比較に出したくありませんが…
でも大手のデベは体力もありますし、信用もあるので資金調達は有利だと思います。
小さいデベは銀行からの借り入れにも限度があり、その点で他人資本比率が低い要因だとも感じます。
業績が順調な時は良いですが、今回のように一連の倒産に絡むと不安が生じるのは当然かと？
業界全体が落ち込んでいるからといっても、大手の体力や信用と同等には論じられないのではないでしょうか？
現に関連していた近藤産業やゼファーが連鎖的に倒産しているので…

あと、もちろん最終的にはナイスさんとの交渉になるのは当然です。
この掲示板で最終結論までは求めていません。
あくまでも皆様との情報交換としての範疇で書き込みをしております。
人にはいろいろな考え方や経験談がありますので、情報交換の一つとして考えております。

[441: サラリーマンさん]

アイランドグレースの擁護者が、やたら長谷工を意識し比較対象としている件について…

[442: 匿名さん]

>>433
資産価値やデベについての欠点は、以前の書き込みに出ています。

>>・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
>>（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
>>・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、
>>尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）と
>>ゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
>>・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
>>・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、
>>値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

[443: 匿名さん]

>>441
マンション最大手であり、最近ニュースがあったので比較対象にしただけです。
長谷工を比較対象にすると何か不都合があるのでしょうか？

-----------------------------------------------------
長谷工が売られる——業績への警戒感が最大手にも波及

　長谷工コーポレーション<1808.T>が売られ、一時１２円安の１０４円を付け７月１６日の年初来安値１１４円を大幅に更新した。「景気の先行きに対する不透明感からマンションの売れ行きが悪化、業績への警戒感が業界最大手の同社にも波及した。また、大口で売買するディーラーが１円の幅をもうけるために売買を繰り返しているようだ」（市場筋）との見方がある。

［ 株式新聞速報ニュース／ＫＡＢＤＡＳ−ＥＸＰＲＥＳＳ ］
提供：モーニングスター社

[444: 周辺住民さん]

はははw
相変わらずいつものパターンだね。

ネガ情報に反論する人がいると荒らしくんとコピペくんが『もれなく』ついてくる(((^^;)

『〜の件について』ってガチャピンの掲示板でも多数発見。契約者？とすると長谷工に反応するのも納得(((^^;)

まぁ、それだけこの物件も注目されてるってことかな〜
売れてほしくないから荒らすのかな〜よく分からんけどお疲れ様です。


ところでサマーフェア行った人いますか？
宝くじでWiiがまだ当たってないか気になってたりして(*^o^)
バラボードの様子も気になりますが・・・

[445: 契約済みさん]

昨日の時点では，Wiiまだ出ていないと，言ってました。

バラボードは，かなりバラがついていて，赤くなっていましたよ。
第４期も即日完売だったようです。

[446: 周辺住民さん]

445さん
ありがとうございます。

では、わたくしが当てに参ります！
なーんて、懸賞・クジにはめっぽう弱いですが(((^^;)
以前、MRに行ったときにはD棟が大人気でしたが、
今はほとんど埋まっちゃいましたかね・・・
また遊びに行ってみようと思います。

[447: 匿名さん]

4期が即日完売したとしても、残り約200戸。竣工前の完売はキツそうですね。
私は、少し待つことに決めました。値下げしてくれるのを期待しています。

それにしても「即日完売」ってカラクリは何なんでしょう？

[448: 物件比較中さん]

私も様子を見る方向でおります。
個人的には値下販売の可能性がかなり濃厚だと判断します。

理由は…
販売からだいぶ経っているのに、売れ残り２００戸もを今後売り切るのはキツイです。
それに加えて売主であったゼファーの倒産は痛手。
一部では連鎖倒産も危惧されております。
子会社である近藤産業の危機も救えずにいたゼファーも倒産。
そのゼファーから権利譲渡を受けてしまい、売れないでいた残りの物件を捌けるか…
ナイスは鶴見駅前の入札での痛手と尻手日野車両跡地の問題、業績や株価の低迷と問題は山積みです。
はっきり言って、このご時勢に売れ残り物件ほど手を焼くものはないです。
売れ残っていた物件を捌く体力と実力がナイスにあるのか…？
そう考えると結果は値引販売という手段を連想してしまいます。

[449: 匿名さん]

売れ残り２００戸と言っても、期ごとに分けて販売してる訳ですから、残りの期の販売住戸と考えれば売れ残りではないでしょう。

サマーフェア６等でした(涙)

Ｄ棟はほぼ完売でしたね。６期販売予定の箇所は埋まってましたが、３７００万円台〜しか残ってなさそうな雰囲気でした。。

[450: 物件検討中さん]

値下げ待ちも一考でしょうけど、問題は希望にあった部屋を契約できるか、でしょう。
残り物にはなんとやら？そんなうまい話しがあるならみんなそうしてるのでは。
しかも待ち過ぎて入居が来年になれば、住宅ローン控除の対象外。
控除額１６０万捨てることになるので値引きもそれ以上してもらわないと結局は損になる。
値引きがすぐ始まれば別だけど、遅いと駐車場や駐輪場の位置も選べないだろうし、
その他でもデメリットがありそう。
買うタイミングはいろいろ絡んでくるので難しいところですね。


Ｄ棟ほぼ完売ですか・・・ちょっと狙ってたんですが・・・残念。

[451: 匿名さん]

皆さんご存じでしょうけど金利も上昇中ですよね！
待って買うならその計算も忘れずに！

[452: 匿名さん]

>>448さん
ぜひ教えてください。

> 販売からだいぶ経っているのに、売れ残り２００戸もを今後売り切るのはキツイです。

販売期間はどれくらいでしたっけ？いつからの販売で何ヶ月でどの程度売れて、
月平均どの程度売れたんでしたっけ？当然ご存知でおっしゃっているのですよね。

> それに加えて売主であったゼファーの倒産は痛手。

どう痛手なんですか？
具体的に何がどう経営状況に影響を与えてどの程度の損失を見込まれて
「痛手」と仰っているのでしょうか。

> 一部では連鎖倒産も危惧されております。

「一部」って何ですか？何か報道などソースがあるのですよね？お示しください。

> 子会社である近藤産業の危機も救えずにいたゼファーも倒産。

これは事実ですね。

> そのゼファーから権利譲渡を受けてしまい、売れないでいた残りの物件を捌けるか…

権利譲渡されたのは事実ですが、もともとナイスが販売活動していてゼファーからの
仲介なんてたかが知れてると思ってますが（憶測です）・・
しかも「売れないでいた」って今までの販売計画とどう乖離があって
「売れないでいた」という解釈をされているのでしょうか？今まで売れてなかったですか？

449さんも仰るように計画販売中で、今までもほぼ即日完売ですので、
まだ販売中のこの時期に「売れ残り」というのは理解できないのですが・・
どういう解釈でしょうか？

> ナイスは鶴見駅前の入札での痛手と尻手日野車両跡地の問題、業績や株価の低迷と問題は山積みです。

鶴見駅前入札は高値掴みの真実はだれも分からない様子ですよね、これまでのレスだと。
だれも「どの程度高値掴みして会社運営に影響する程度かどの程度なのか」も
分からないですよね？448さんが詳細知っているならぜひ教えてください。
今まで噂のレベルを超えた話しが出てきていませんので・・

業績、株価低迷は事実ですね。でも既出ですが大手・中堅問わず業界中どこも同じ状況ですね。
ぜひ448さんの知っている、前期羽振りのよかった住宅関連企業を教えてください。

> はっきり言って、このご時勢に売れ残り物件ほど手を焼くものはないです。

まだ竣工前販売中ですが、なぜ売れ残り扱いになるのか、その解釈を詳しく教えてください。
ちょっと理解できませんので・・
同じ論理だとマンション販売開始の第一期からでも「売れ残りマンション」になりますか？

> 売れ残っていた物件を捌く体力と実力がナイスにあるのか…？

そうですね、ここはポイントですね。
では、448さんはナイスについて、どういったデータからどう分析して体力と実力が
あるのかないのか判断されていますか？
それこそ検討者にとっては有益ですのでぜひご披露頂きたいです。

「私も様子を見る方向でおります。」ということはこのマンションも検討範囲に
入っているのですよね？どなたかの受け売りいっぱいのネガティブ情報ばかりのお考えで、
しかも今まで出てきたポジティブ意見を完全無視しているようにお見受けしますが、
そのお考えでも値引き販売が開始されたら購入するのでしょうか？

失礼ながら、甚だ疑問です・・

そしてまた、コピペくん登場でしょうか？
・・ワンパターンはもう飽きましたので勘弁してください・・

[453: 物件検討中さん]

この物件は免震構造みたいですが、全棟が免震になってるのですか。
いまＡ棟を検討中なんですけどＢ、Ｃ棟だけだったりしますか。

それと、となりのアイランドブリーズからバルコニー丸見えにならないか心配です。
現地まで遠いのでなかなか行けないんです。

どなたか分かるかたお願いします。

[454: 匿名さん]

４５２さん…　責めるのも結構ですが、なんか怖いんですけど…

[456: 匿名さん]

４５３さん、建物は駐車場棟以外の住戸棟は全て免震構造って説明受けましたよ。あとバルコニーは全てアイランドブリーズの逆向きですね。Ａ棟の前に建物がありますが、あれはアイランドブリーズではなく老人ホーム施設ですよ。２、３階辺りなら見えるかもしれませんが、施設の玄関側なので、さほど気にすることないと思いますよ〜

[457: 物件検討中さん]

453です。
456さん、回答ありがとうございました。

すごく大規模なので心配してたんですが居住棟はぜんぶ免震なんて嬉しいですね。

老人ホームでしたか、失礼しました(汗)よく位置関係がわかってないですね。。。

生活利便性も良さそうなのでマンションとその周りもいっしょにちゃんと見に行こうと思います。

[458: 周辺住民さん]

別にどうでもいいけど…
今も売れていなく残っているのだから「売れ残り」…
違うのかな？
それが現在でも２００戸近くあるって事では？

[459: 匿名さん]

じゃ、完売以外のＭＳはすべて「売れ残り物件」ってことですね！しかも販売開始時点から(笑)

[460: 物件比較中さん]

でも、実際に２００戸という数が売れないで残っているというのは事実では？
この物件が発売されたのはいつでしたっけ？
ある意味、この２００戸という数が厄介だと思います。
それに加えて売主の倒産ですから…
残った物件を捌ききれるかという不安はあって当然だと思います。
その不安要素の書き込みに対して、逆ギレしている姿は情けないですね。
冷静に考えてみな。
売主の倒産は普通に考えて痛手です。

[461: 匿名さん]

４６０さんＭＲ行ったことあります？？私たちは、いまＭＲから帰ってきたところです。第５期も順調で赤札だらけですよ！私たちの希望に合う部屋は第５期では検討中の方が多数いらして抽選になるそうです。第６期の際に公表される時に早めに希望されれば、何とかなります。って説明受けました。現にＭＲは人がすごいですし。Ｄ棟希望してましたが、希望物件完売のため、やむなくＡ棟の第６期で購入しようと考えています。４６０さん、ＭＲのボード見てから売れ残りとか言って欲しいですね。２００も空いてるのかぁと余裕でＭＲに行った私たちは＊＊丸出しです。ここの掲示板の書き込みを信じて購入を考えている方もいるので、適当な書き込みはしないで下さい。

[462: 契約済みさん]

自分が情報収集を掲示板まかせにしたから出遅れただけでしょ？
４６０さんが見た情報では２００戸残ってたのかもしれないじゃん。

[463: 匿名さん]

≫462
まともな反論しようよ(笑)しっかし、いろんな立場でご苦労様ですね〜(笑)

[464: 匿名さん]

販売前の物は普通“売れ残り”と言いませんよね？
今第5期のモデルルームがオープンしていて、第4期まで販売したんですよね。
HPを見たら第1期が80戸、第2期も80戸、第3期75戸で第4期が100戸との事です。
で、200戸売れ残り？？
200戸売れ残り状態のボードを見る方が難しいかと。。。

[465: 匿名さん]

普通は抽選以外に先着順で案内出来る同タイプ部屋があって、抽選を嫌がる方や抽選に漏れた方にどんどん案内し、出来るだけ早く売り切るのが、マンション販売の常套手段です。販売が4期、5期と時期がかさんでいる事が、売れ行きが決して好調で無い事を示しています。

　実際、ガチャピン、ムックは2期までで完売してしまいましたよね？

[466: 入居予定さん]

４６５さんの言っている事って…どうでもいい内容ですよ。ここは検討版ですし、デぺの販売方法はそれぞれ違うんじゃないかなぁ…。ここを検討している立場の方から見れば荒らしにしか見えませんよ。売れ残りだろうが、売り主が変わろうが気に入った人が購入すれば良いのですし。４６５さんが言うほど大きな問題だと思っている人は少ないと思いますけど。。検討版は検討している方々の貴重な情報交換の場ですよ(^-^)/

他の物件が完売したとか、そんなことはどうでもいいんです。もっと楽しい書き込みが増える事を期待します！

[467: 物件検討中さん]

466さんと同感です。
もう少し勉強して頂ければわかりますが、販売戦略によって販売手法は変わってきますよ。
そろそろ気付いてほしいですね、自分が無意味なことをしていることを。
どんなに立場を変えて書き込んでも「語るに落ちる」とはよく言ったもので
書き込めば書き込むほど特定の人が検討目的外で書き込んでいることは自然と見えてきます。
もっと時間を大切に使いましょう。

[468: 購入検討中さん]

素朴な疑問。
売れ残りの実態や売主倒産のマイナスイメージは重要な要素だと思うのですが違うのですか？
この物件の販売計画を誰か明確に知っているのだろうか？
現在は第５期との事ですが、一体このまま第何期まで販売が続くのだろうか？

[469: 匿名さん]

重要な要素と捉えるかどうかも人による、という意味でしょ。分からない？

販売計画ならナイスに聞けばいい。答えてくれないならココで聞いても当然解決しない。分からない？？

[470: 契約済みさん]

1、2、4期は完売したみたいですが3期は完売という情報を見ていないので多少残っているのかな？という感じですが、そんなに売れ残り情報って大事なんですか？
何故“売れ残り”がマイナスイメージなのですか？
誰の目を意識したマイナスイメージなのかよくわからないのですが。。。
売れ残りについては気になりませんがゼファーについては気になるので先日MRに行った時聞きました。
子会社の近藤産業の倒産がきっかけだったみたいですが倒産前にナイスが買い取ったとの事で、ゼファー自体たしか1％程度の持ち分しかなかったみたいで特に影響はないと聞きました。

自分が気に入れば購入を検討すればよいし、そのマイナスイメージが自分にとって大きいのであれば他にも物件は沢山ありますから無理にここを買う方向で考える必要もないと思うんですけど。。。

[471: デベにお勤めさん]

おそらくナイスに聞いてもはっきり答えてくれないでしょう。
何故なら販売計画は流動的だからです。
だからこの掲示板でも誰もはっきり答えられないのです。

普通、デベはいち早く物件を売り捌く事を優先します。
なので、通常は販売予定公表数よりも余裕を持って物件を用意し契約を取りに行きます。
>>465さんのコメントも一理あるのは事実です。
販売計画なんてものは流動的で売れる時に売るのがこの業界の常識です。
申込者が殺到しているのに、物件を小出しにするメリットはないのですから…
物件の売り渋りはデベにとって百害あって一利無しという事です。

では何故、期別に区切って物件を小出しにする戦略を採るのでしょうか？
それは売れ残りを目立たなくさせる為なのです。
公募の数を少なく設定し、小出しにする事で完売の印象を持たせるのが狙いです。
つまり売れ残りという事実を隠すための戦略です。
これなら申込者が少なくても完売を唄えるし、申込者が多ければ物件を追加販売するだけです。
当然売れ行きが悪いと小出しにする期別が５期６期と増えていく訳です。
なので第何期で完売するかなんて計画は誰も教えてもらえないのです。

当然販売期間が長くなると、人件費やそれに掛かる費用も積もります。
そんな中での売主の倒産ですから、心配する気持ちは分かります。

[472: 匿名さん]

ここの物件は昨年の第１期の時点で、第６期までの期分けで販売します。ってパンフレットに記載がありますよ！売れ残り！？現時点で言う言葉じゃないでしょう(笑)

[473: サラリーマンさん]

あとあえて付け加えるならば、流動的な期別の小出し戦略を採用する事で、捌ききれなくなった物件の値引き販売がし易くなる。
一度、価格設定した物件を値引きすると既に契約を済ませている者からクレームが付くが、小出しにしている事で、後出しの物件はあらかじめ価格設定を下げて当たり前のように販売できる。
（実際は値引き販売！）

[474: 匿名さん]

ここで売れ残りとか倒産したからまずい(-.-;)
とか書き込んでる人って、「小さな親切大きなお世話」だよね〜！

話変わりますが、かなり出来上がってきましたよ！！エントランス迫力◎かなり良い雰囲気ですよ〜(^O^)/

[475: 物件比較中さん]

物件を比較している私にとっては、とても貴重な情報なんですが…

[476: 契約済みさん]

契約済みの者からしたら“売れ残り”も“倒産”もどうでも良い話ですが、ここは検討板ですからっそういう話題が出るのは別にいいのではないでしょうか？（住民板でやったらそれこそ『大きなお世話』ですけど）
No.472さんの書いていらっしゃるように『今から“売れ残り”って何が？』という感じですが、それをどう受け取るかは個人次第ですしね。

エントランス完成したのですね！
今度MRに行く予定なので見て来ようと思います＾＾

[477: 匿名さん]

物件比較中の皆さん！！どちらの物件と比較されてます？？
我が家はフォレシアムと検討しています。小さい子供がいるので、迷ってまして、年内に入居出来るという点とキッズルーム(ミキハウス監修の)でこちらは魅力的なのですが。

[478: 契約済みさん]

予算に余裕があるならフォレシアムがいいと思います。
やはりバス便と支線駅前の差は大きいと感じます。
私は予算が厳しかったので…

[479: 匿名さん]

確かに‥予算があるなら、フォレシアムがいいですよね。
これから周辺に動きがあるみたいだし。
※島忠、OKストア
バス便より電車は確実！予算があれば、、、

[480: 購入検討中さん]

バス便は避けたいけど、出来れば京急支線も避けたいところ。

[481: 匿名さん]

フォレシアムの最近出た物件広告に３０００万円台が出ましたね。すごく迷います。メリット、デメリットはどこの物件でもあって当然ですよね(^_^;)

[482: 物件比較中さん]

単なるバス便ではなく、大規模物件でのバス便というのがネックだと感じ躊躇しております。
戸建てや小規模マンションならまだしも、大規模マンションの住民達がバス停に集中する事を考えると…
ちょっとローンを無理して、フォレシアムやカワサキ006等を視野に入れております。

「フォレシアム」
http://www.kawasaki777.com/
「カワサキ006」
http://www.kawasaki-303.com/

[483: 物件検討中さん]

うちもフォレシアムと比較したことがありますが、単純に"バス"か"電車"ではなく「川崎・臨港バス」と「京急大師線」として比較しました。すると、運行本数、編成(車両)数、運行時刻、都心部アクセスの容易性、イベント時の混み具合などから、利便性の点では特段「京急大師線」が優れているわけではないと思いました。
逆にここはバス便かぁ・・・と思っていたのですが運行本数が多いし渋滞する路線ではないことが分かり悪いイメージを払拭できました。となりのアイランドブリーズ掲示板を見ても今のところバス停で渋滞ということもないみたいですが、>>482さんが心配されるようにアイランドグレースの影響がいかほどか、というのは確かにありますね。個人的には、ここのバス停からはほぼ座れると言う点、通勤時間も様々であることからも３、４分おきにバスが来ているので、さすがに捌けるんでは？と思いました。楽観的でしょうか・・・ここは感じ方ですかね。
一方、フォレシアムも大師線の本数は少ないし４両編成という運行状況で小さな駅に超大規模ＭＳの住民を受け入れますので渋滞度は相当かと想像します。また、川崎大師の参拝などで電車だけでなく道路も激混みになるようですし、家に帰るだけなのに渋滞にハマるのはちょっと耐え難いです。。なので予算があったら本線などの車両数・本数の多い駅近を探したほうがよいかと思います。
うちはローンを無理してギスギスした生活したくないし、かといって同じ予算で考えると希望より狭い部屋になるだろうし・・・と考え、バランス的にこの物件に魅力を感じています。あとは免震構造、屋上庭園、住宅ローン控除対象って点もいいですね！

[484: 匿名さん]

バス便は終バスの時間も見たほうがいいです。
終バスは23:11のようです。
帰りが遅くなることが多い場合は、タクシーの利用頻度が高くなることも考えたほうがいいですね。

[485: 契約済みさん]

バス便については、私もかなり検討しましたので参加させて頂きます。
私は親元から近いという理由でこの物件を契約しました。
しかしバス便という事でかなり悩んだ事は事実です。
結論から言うと、バス便物件と駅前物件ならバス便物件は明かに不便です。
例え、支線の駅前物件でもバス便よりは有利だと考えたほうが良いです。
それは単なる利便性だけに留まらず、将来中古で物件を再販する場合でも資産価値として駅近物件の方が断然有利となります。

万が一、交通の便という面で大師線とバス便物件を比較検討しているのでしたら、正直に言ってバス便物件は見送った方が良いと感じます。
（別の面で魅力を感じているなら別ですが…）
大師線については朝夕は５分間隔で運行していますし、何よりもホームでは当然に雨風が凌げるし、バス便に比べると時間的なイレギュラーの心配が無い。
何よりも、今後の地下化に伴い終電や運行間隔や車両編成も大いに改善される予定です。
利便性について迷っているならバス便物件に妥協はしない方が良いと強く感じます。
「マンションには利便性を求める…」と言われる程ですから。
ここでバス便についてのフォローをしたくなるのは分かりますが、その辺は正直で的確な情報交換がなされる必要があると感じます。

[486: 匿名さん]

うな重（川崎駅前物件）が食いたいが、懐具合と相談して、日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話みたいだね。

[487: ４８２]

482です。
483、484、485、486さん
なるほど！
大変参考になりました。
今の所、優先順位的には
支線沿線（または小さい駅）＞バス沿線＞＞ターミナル駅前
の不等号の順で検討しようと思っています。

川崎駅前の物件は検討外です。
ターミナル駅前の物件には環境的に住もうとは思っておりません。
繁華街の近くに住むより、繁華街からちょっと離れて気軽に利用できる距離が理想です。

[488: 匿名さん]

うな重（川崎駅前物件）は毎日食べると胃にもたれるから、生活感ある日替わり定食Ａ（フォレシアム）か、それよりか少し安い定食Ｂ（アイランドグレース）にしようかという話のようだね。

川崎駅前物件なんて、たまに友人宅として遊びに行く程度なら良いが、実際に毎日生活するとなると疲れるって事ですな。

[489: 購入経験者さん]

488さん
川崎駅前物件に住んでいますが、便利至極ですよ。
毎日駅まで行くのに何らストレス感じないし、商業施設の充実で毎日が楽しい！！！
年寄りになってからも不便を感じないだろうしね。
そういう利便性が価格に反映されるものなのですよ。
狭くてもターミナル駅駅近に住むことをお勧めします。

[490: サラリーマンさん]

川崎駅前の住んでる人は何処で生活実需品を買い物しているのでしょうか？
ラゾーナ？百貨店？？
近所に気軽に行ける安いスーパーとかあるのでしょうか？
あと幼稚園や学校は選択できるほど複数あるのでしょうか？
商業施設の充実で毎日が楽しいのは分かりますが、生活には楽しさの他に必要なものって沢山あると思いますがその辺はどうですか？

[491: 匿名さん]

毎日うな重を食べて悦になってるつもりは本人だけだったりして。ｗ
周りからしてみたらウザイだけ。ｗ

[492: 匿名さん]

>490
落ち着いて。
気軽にいけるラゾーナにはスーパーもホームセンターもダイソーもあるし、西口は元々商店街だからそういうお店も保育園もたくさんありますよ。
逆にエスパのまわりの方が心配ですが。

[493: 購入経験者さん]

490さん
私は川崎駅西口ですが、買い物はラゾーナで十分です。特にサンワは安いので
大変助かります。その他「スーパーいなげや」とかコンビニとかドラッグストア
とか何でも徒歩3分圏にありますよ。
子供は私立に通わせています。息子は西日暮里、娘は石川町ですが、両方とも
京浜東北線なら一本でいけます。川崎駅からだと都内でも横浜市内でも難関中学高校
にアクセスしやすいので、志望校の選択肢が広がります。

[494: 492]

>492
×商店街だから
○住宅街だから

訂正します

[495: 物件検討中さん]

ちょっと脱線しますが、、、
川崎市(または国)では住宅取得のための補助制度とかはないのでしょうか。
また、この物件はフラット35の優良物件優遇制度(？)の対象になっているのでしょうか。
ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

[496: 物件比較中さん]

優良物件優遇制度の対象では無いと思います…

[497: 匿名さん]

正しくは「優良住宅取得支援制度」ですね。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.htm

「省エネルギー性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性・可変性」から２点とのことで、「耐震性」と「バリアフリー性」は該当しそうですけど・・・どうなんでしょうね。

[498: 匿名さん]

↑すみません、リンク誤りでした。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html

[499: 契約済みさん]

残念ながら「優良住宅取得支援制度」は適用外だったと思います。

[500: 物件比較中さん]

>>482
>>483
住宅ローン減税の措置が継続されるようです。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200807310273.html
更には来年からの適用には減税措置が拡大される見込みもあるようです。
そうなると来年完成の物件に期待が持てますね。

私もフォレシアムやカワサキ006等も検討に入れています♪