アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[351: 匿名さん]

337です。

>>346
一人で興奮していないで冷静に判断して頂きたい。
私がいつ断言したでしょうか？
勝手に熱くなって思い込んでいるのは貴方ではないでしょうか？

[352: 匿名さん]

337です。

>>349,350
・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。
・現在の契約数と残戸数はどのくらいか？

に対して、

売れ残りの値引きは大いにありえる。（場合によっては10%以上も）
駅から遠いバス便物件は資産価値的に不利であり、時期によっては売却価格が急落する可能性が高い。（超安値での売却を視野に入れる必要がある）

と言う事ですか。

>>いじょう２点は現在の仲介をしている際に皆さんに説明していることですので参考までに＾＾ｖ
と言うのはどうゆう事でしょうか？
これらの件をナイスさんが契約者に説明しているという事でしょうか？

[353: 匿名さん]

もうモデルルームに行ったのは今年2月ごろですので現在の状況は判りませんが、
今回の販売戸数が100戸なのだからそれ以上残っている事は明白ですね。

[357: 匿名さん]

つーか、全然売れていないと思われます。。。。。

[358: 匿名さん]

やっぱり、
①京浜工業地域などの周辺環境
②沿線と地位の格が低いイメージ
③売主が財閥系の大手ではないという信頼性
④最近の相場の急上昇の煽りを受けた金額の高さ
⑤７０㎡ちょっとで４ＬＤＫを作ったりするＫＹな間取り
⑥将来貨した場合の賃料相場の低さ
などが、ネックになっていて
売れていないのでしょうか？

[359: 物件比較中さん]

ちょっと前にも書かれてたけど、７０㎡で４ＬＤＫつくるのはキツイでしょ…。
４畳半が三部屋と６畳の寝室とか？
どの部屋もベッドや机を置くだけで精一杯な感じ。
リビングもキッチンも一回り狭くなるから圧迫感あるし、
８０㎡くらいあればいいかもしれないけど…
これなら最初からいさぎよく３ＬＤＫでいいのに。

[360: 購入検討中さん]

4LDKの間取りで最低は73㎡ちょっとかな。
部屋は4.0畳、4.5畳、6.0畳、6.0畳。
確かに各部屋は狭く感じると思うけど、子供の多い家庭では
狭くても自分の部屋を与えられることを考えれば
いいんじゃないですか。
確かに3LDKの方が売れているみたいですが…

アイランドグレースも今の市場動向を考えると売れているほうでは
ないでしょうかね。

[361: 匿名さん]

第４期の登録会はどんな感じだったのでしょうか？

[362: ビギナーさん]

土曜日の朝一に行きましたが
僕らを含めて二組でした。

[363: 匿名さん]

３６２さん、ありがとうございます。もっと大盛況だったのかなぁ…と思ったもので。。契約済みの立場として少し気になりまして…。完売するといいですね〜♪

[364: 物件比較中さん]

>>349 by 地元不動産業者さん

アドバイスありがとうございます。

>>今の時期はどこの物件も値引合戦になっていますので、問題はないかと思いますが・・
>>売却が困難になることはないでしょう＾＾　それを求める人がいますから。

するとこの物件も売れ残りからの値引販売の可能性は大きいという事ですよね。
問題はないと思うとありますが、既契約者にとっては多少なりとも値引販売はマイナス要素で問題ありだと思いますがその辺はどうでしょう？
そして駅から遠くてバス便の物件と駅近の物件では将来の価値についてそんなに違いが出るものでしょうか？

>>いじょう２点は現在の仲介をしている際に皆さんに説明していることですので参考までに＾＾ｖ
これはどうゆう意味でしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

[365: 購入検討中さん]

こんなサイトありました。

マンション評価サイト：http://www.at-sumai.jp/city/kawasaki.html
〜〜〜
４カテゴリー75項目のチェックから対象物件をしっかり調査します。
立　　地： 駅からの距離、駅の利便性、駅から現地までの道条件等
環　　境： 食料品の買い物便、病院・小学校等公共施設の便等
共　　用： 駐車場設置率、　構造、管理形態、建物外観・印象、各種設備
専有部分： プラン、設備、使用等
基礎評価（一般評価）とは別に４つのライフスタイルを設定して、
それぞれのライフスタイルの切り口で、同じマンションを評価しています。
〜〜〜

総合評価ではけっこう川崎市内でもいい感じのポジションだよ。建物の評価が高いのは免震構造と教育（子育て）環境の良さからか・・一応”一つ一つの物件を現地確認、写真撮影、評価まで住まいの専門家が行います。”と書いてあるのである程度は信憑性あるのかなぁと。まぁ、バス便ＮＧの人はソレでだめだけど。でもバスも調べたら４、５分に１本ペースであるし通勤時間も人によって違うだろうし、となりのＩＢの方も待ち渋滞で困っているってコメントはないし意外に大丈夫かも。川崎駅まで渋滞路線でないところも救いかな。

資産性の評価はないけど現時点ではお世辞にも高いとは言えないね。でも将来の資産価値まで正確に現時点で予想するってことも難しそう。数年後くらいなら何となくはできるでしょうけど、十年以上あとだと不動産状況だけじゃなくて都市計画の進捗状況とか人口流動とか周辺住民の年齢層、経済状況とかも関係してくるだろうしね・・数年で転売する予定がある人にはお勧めできないのは確かかも。

[366: 匿名さん]

たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ１

[367: 匿名さん]

たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ２

[368: 匿名さん]

たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ３
全部つなげると全景になります♪

[369: 入居予定さん]

写真いいですね(^-^)
たまにしかいけないのでうれしいです！ロイヤル〜Webは更新少ないし・・・

[370: 入居予定さん]

第４期、１００戸完売らしいですよ！
なかなか頑張ってますね、この低迷期にしては。
利率も上昇気運なので値下がり待って買っても結局利息で損することもあるかも知れないし、売り残れから希望の部屋をチョイスってのも運次第ですから買うタイミングって難しいですね。

[371: 入居予定さん]

３７０さん


１００個完売ですか！！すごいですね。今期は完売はないだろうと思って
おりました。。最近ここの掲示板が荒れていたので３７０さんのようなコメント
ありがたいです(＞Ｕ＜)

第４期までいくとオプションなどはどうなっているのでしょうか？？
私が契約した時点で、床の色など決められてしまっていたので。。
もともと余裕がなかった為オプションはほとんど購入できませんでしたけど(；０；)

３６６さん

写真upありがとうございます。大分出来ているんですね。
早く住みたくなりました♪

[372: 契約済み]

３７１さん アイランドグレース通信７月号が届いたのですが、写真も沢山掲載されていましたよ！あと、第２回オプション会もあるみたいです。私も予算の都合で殆どオプションは購入できませんが…入居が待ち遠しいですね〜♪

[373: 匿名さん]

モデルルームを見に行ったら、明らかに売れていない雰囲気ありましたよ。

行ったその日に値引きの話を持ちかけられて、正直そこまで気に入っていなかったし、

他も見てみたいと思っていたのでちょっと引きました。

[374: 匿名さん]

あの—、契約されて居る人に伺いたい‥
床コーティング、冷暖房設置等、どうします？

[375: 購入検討中さん]

３６５さんのマンション評価サイト、あてにならないかも・・・。
全然売れていない問題有りのマンションの評価がめちゃくちゃ高いんですもん。
バス便利用のこのマンションがやけに評価高いのも？？？と思いました。

今検討中ですが、マンションは管理会社で選べとよく言われますので、
アイランドブリーズのほうの掲示板を参考にしながら慎重になっています・・・。

ＭＲはあまり盛り上がっていないんですね。
ガチャピンムックは４ヶ月でほとんど売れちゃっているみたいですし、
他社物件に人が流れていってるんですかね。
頻繁にチラシが入ってくるし・・・。

[376: 購入検討中さん]

３７３さん、いきなり値引きとは驚きですね！
マンションの価格が高すぎて売れ残る物件が多いから、
基盤のしっかりしている大手以外の会社は値引きをしないと
やっていけなくなるとテレビでも放送されていますよね。

大手他社の物件もいろいろ見ていますが、さすがにいきなり値引きの
話は出ませんでしたよ。
値引きしないと売れない物件と値引きしなくても売れる物件と
分かれてきていますね。

[377: 入居予定さん]

No.374さん
うちの場合ですが、冷暖房設置と照明器具は付けようかと思ってます。
冷暖房設置はこれから寒くなるという時期に入居ですし、照明器具も引っ越し初日から必要ですから。電気量販店の方が安いですが引越し業者が出入りしてでバタバタしているところに電気屋さんまで来たら大変かな？？と思いまして。

オプション見て床のコーティングに限らず色々付けたくなっちゃいますね〜。
マンション購入の大きい金額見て、金銭感覚が壊れてきそうなので冷静ならなくちゃと自分に言い聞かせています＾＾；

[378: 匿名さん]

本当に第4期の100戸完売したんでしょうか？
今更急に、そんな飛ぶように売れますか？
それともう値引きが始まって割安感が出ているのでしょうか？

[379: 匿名さん]

３７３さん、値引きの話し、何％引きなど営業さんには具体的になんて言われたのでょう？ぜひ教えてください。

[380: 入居予定さん]

３７４さん。本日(日付が変わったから昨日！？)インテリアオプション関係届きました。
前回のオプション会では、うちはほとんど購入しなかったので、
つけようと考えています。床のコーティングと窓ガラスのフィルムを
つけようかと検討中です。自分で外注で頼むほうがきっと安いと思うけど、
自分かなりのめんどくさがりなので、、、、
契約した方々はオプションなにをつけたかきになります。
いっその事、オプションランキングやったらおもしろいのに。

[381: 入居予定さん]

こんばんは＾＾
私の所にもオプション会の手紙届きました。

私は前回、結構めんどくさがりなので、
カーテンと、窓フィルムとミラーなどついつい頼ん
じゃいました。

ところで、別の案内に
アフターサービス説明会ってありましたが、どのような
内容かご存知の方いられますか？
たぶん行った覚えないので、初めてのような気がするのですが。

住宅ローンセミナーはいよいよ決断しなければいけない時が
迫っているので、行ってみようかなあと思っていますが＾＾

[382: 匿名さん]

>>378さん
ここの売れ行きは全然悪くないですよ。
むしろ昨今のマンション不況下ではかなり善戦している方ではないでしょうか。
少なくとも1期の80戸と2期の80戸は即日完売したくらいですし、
3期は不明ですが、4期の100戸についても完売していても全然不思議でないと思います。

ちなみに、1期と2期の即日完売は不動産経済研究所が毎月発表しているマンション市場動向に
掲載されていたので確かだと思います。

[383: 匿名さん]

あの—、外注で床コーティング＆ガラスフィルムはいくら位何ですか？

[384: 入居予定さん]

381さん、
うちは第１回？アフターサービス説明会に行きましたのでその様子を。


管理会社であるナイスコミュニティーの担当者が、入居後の各種サービスについて、
どんな運用を予定しているか説明していたと記憶しています。


例えば管理人さんの毎日の清掃と定期的な掃除の違い、巡回警備の予定、
ゲストルームやプール、フィットネスルーム、ライブラリー、お客様用駐輪場など
共用施設の利用方法、料金、使用可能時間帯、あとは駐車場、駐輪場、
コンシェルジュサービス(宅配物・クリーニング受付など)の利用方法など。


それと、専用部分の定期検査の予定と不具合が発生したときの対応方法、
箇所によって何年間まで保証対象かなどの説明も。

心強かったのは、不具合などにすぐ対応できるように引渡し以降しばらくは、
ナイスの人がマンション付近に常駐して対応してくれるということ。


冊子と大きな画面で説明してくれたので分かりやすかったですね。もちろん質問も自由にできます。


入居後のイメージがわくので聞いて無駄ではなかったですよ(^-^)
一度行ってみてはいかがでしょうか。。

[385: 入居予定さん]

384です。「お客様用駐輪場」→「お客様用駐車場」の誤りです(^_^;)

[386: 匿名さん]

＞本当に第4期の100戸完売したんでしょうか？
＞今更急に、そんな飛ぶように売れますか？
＞それともう値引きが始まって割安感が出ているのでしょうか？

それはご想像にお任せします。匿名の掲示板にはふさわしくないと思いますので。
ただ、“え〜っ！”っと思ったレベルということだけは言っておきます。

私にそんな話をしているということは、もちろん他の人にも言っている訳で、
入居後他の人が５００万以上とか引いてもらってたりすると嫌ですよね。

他のマンションのモデルルームをいくつか見て回った感想では、このマンションは
売れていないと思います。初回からそんな話をするところや行った時間帯と
来訪者の数からそう思いました。
なんかこの掲示板を見ていても、同じ人がずっと書き込んでいそうで、いまいち
信用できないんですよね。姑息な手段には引っ掛からないぞと。

今は売れているマンションと売れていないマンションの二極化が激しいようですが、
ここは後者の方だと思いましたので、万一買うとしても入居後の大幅値引きを
してからでも十分かなと思います。あくまで個人的な感想ですが。

[387: 匿名さん]

>>なんかこの掲示板を見ていても、同じ人がずっと書き込んでいそうで、いまいち信用できないんですよね。

どこの掲示板もそうですが営業さんが検討者や購入者のふりして張り付いてますよね。

[388: 入居予定さん]

外注でフロアコーティングを探していますが、まだ決めかねております・・・業者選び悩みます。

[390: デベにお勤めさん]

＞＞３８２さん

本当に申し訳ない＾＾；　不動産経済研究所から毎月ごとに電話確認かかってくるが、抽選物件は無条件で即日完売になるんです。。。これマジ。。。

あたしがいるマンションは東京なので関係ないんですが＾＾　参考にと思ってｗ

ですので、キャンセル住戸の販売を行いますよ。キャンセルじゃなくて売れてないだけだけど＾＾

理由はネ〜抽選物件は抽選をした時点で該当する部屋は販売終了じゃないと物件概要及び販売内容に提示違反が発生しちゃうんですよ。最近になって『　おとり広告　』あ問題になってまして＾＾
先日も賃貸仲介のＡブルが摘発されましたからね。

ですので、全体販売が終わった後か、次の申込期限までのあいだにキャンセル住戸として販売するしか方法がないんですよ＾＾；

紛らわしてくあたし達もやめたいんですが・・・どうしようもない問題なんです。

いちお、聞いた話だとある程度は売れているようですよ＾＾ｖ
ただおっしゃるように全部完売はしてないですネ。。　約６５〜７０％のようです。

[391: 匿名さん]

390さん。
ご説明を見ると、抽選物件についてはいつも全戸完売になるという意味に思えるのですが、第３期は完売とは掲載されてないし、他物件の完売扱いになっていない抽選物件もありますが、これはどういう意味になるのでしょうか？

[392: 入居予定さん]

そろそろ住民板にスレを作っても良さそうな気がするのですが、入居予定の皆様どう思いますか？
オプションの事等を聞きたい方の書き込みも他の売れ行き関連等の書き込みに埋もれてしまいそうですし。。。

[393: 物件比較中さん]

売主のゼファーのHPの物件からここが消えてますが、アイランドグレースのHPには載ってます。
元々第三位の売主でしたので問題ないようには思いますが・・・。
どうなっているんでしょうか？

[394: 入居予定さん]

＞３８４さん
３８１です。丁寧な説明ありがとうございました。

結構重要な説明会なのになぜか私は行っていないような。

今回のは行っていろいろ聞いてみます。

確かにナイスの人が近くにいてくれるというのは心強いですね。

入居したら終わりでは、困ってしまう時ありますからね。

この機会に久しぶりにＭＲと現地行ってみます。

ありがとうございました。

[395: 入居予定]

提携ローンを使う方、皆さんはどちらの銀行から融資を受ける予定ですか？いろいろと調べていると、どこが良いのか分からなくなってしまい迷っています。

[396: 入居予定さん]

私はみずほ銀行の長期固定と変動のミックスで考えています。
三井住友や三菱東京UFJよりも金利が低いのでいいと思っているのですが。
ただ他にも色々あるので正直迷っています。

とりあえず来月上旬には希望を出すみたいなので悩みますね。
他にお勧めのローンがあれば教えて下さい。

[397: 入居済みさん]

396さん
別物件購入済みの者ですが、ローン関連はこのスレではなく
ローン関連掲示板が参考になると思います。（TOPページから入れます）
自分も参考にしていました。特に、[200*年*月実行の方]などは、
良くも悪くも参考になるのではないでしょうか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan/

[398: 匿名さん]

３９６さん ３９７さん有り難う御座います。あまり時間もないですが、検討してみます。ローンのサイト参考にします！

[399: 契約済み]

住宅ローン先選びは難しいです。色々と検討するだけの知識があれば問題無いのですが。
提携ローンだけは避けたいのが本音。去年、友人がマンションを購入する際に提携ローンを組まされ、金利(変動？固定？)も他銀行よりもかなり高かったらしく。やはり、住宅は人生で一番高い買い物。その買い物で、幸せになるか、不幸せになるかは、紙一重。生活で苦しくなり、家族にしわ寄せ行かない様にしたいものですよ。
身近なところから節約！節約！燃料、小遣い減、外食‥協力！協力！

[400: 契約済み]

399さん、提携ローンて金利高く設定されちゃうんですか？

[401: 匿名さん]

金利が高くなったんならそれはたんに399さんの友達の資金内容とか属性の問題でしょう。

[402: 匿名さん]

401さん、友人の資金内容と属性ですか？
不動産担当の人が提携ローン先(何ヶ所)に審査を通し、早めに反応した銀行に勝手に決めた？流れだったと聞きました。
その後に他銀行が低金利だった様です。
本契約をしなければ、他銀行に変更可？だったのでしょうか？
友人は奥さんと共働きになり、家庭内別居らしく。

[403: 提携ローン]

アイランドグレースの購入予定者さん！
住宅ローンはどちらにしました？私の叔父(元銀行役員)聞いた話で、中央三井信託＆みずほ銀行がなかなか◎！と言ってましたが…どうでしょうね。

[404: 匿名さん]

403さん！
マジっすか！オレ、全く金無くて、、、親に頭金(1500万)用意してもらっちゃって、、、いちよ、ボーナスを返済に回すつもりっす！初ローンなんで、、、大丈夫か—オレ？？？

[405: 匿名さん]

402さん

選択肢が無いのならともかく、もし選択肢が有る中で勝手に銀行を決められたとしたら
それは取引した不動産会社か若しくは担当者の問題ですね。

[406: 契約済みさん]

４０５さん

　まったく同じ意見です。

そろそろ、住民版を新設したほうがいいと思うのですが、皆さんいかがでしょうか？

[407: 物件比較中さん]

結局、今現在の契約数と残戸数はどのくらいなのでしょうか？
購入を検討しているのですが、ＭＲで購入の意思について迷っている旨を伝えたら残戸数を濁されて教えてもらえませんでした。
契約状況とかも重要な判断材料だと思うのですが、どうして教えてくれないのでしょうか？
誰かご存知の方がいらしたら教えて下さい。
お願いします。

[408: 匿名さん]

407さん、
契約数も残戸数もパラボードを見れば分かるでしょう。大体の数なら過去レスにもあり。

以上。

[409: 契約済みさん]

>>392さん、406さん、入居予定の皆さん

住民板を立てましたので、こちらで情報交換しましょう！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2827/

[411: 購入検討中さん]

アイランドグレースを含め、いろいろと物件を検討している最中の者です。
少々気になる点があるので、質問させて頂きます。
以前の書き込みでアイランドグレースについて

・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

との指摘がなされておりましたが、皆さんはこれに対しどうお考えでしょうか？
荒しとかそうゆう意味ではなくて、個人的な検討材料としてお聞きしたいと思っております。

また、未契約戸数についての値引き販売についても、かなり具体的な話の情報が出ているようですが、この辺はどうなのでしょうか？
契約数の実績と未販売数についても、いろいろな情報が錯綜し信憑性のあるデータが出てきていないのも気になっております。

このような話題で気分を悪くされる方もいるかと思いますが、物件検討者がMRや広告媒体では得る
ことの出来ない生の情報や意見がこの種の掲示板にとって一番重要なものだと思い書き込みました。
物件のメリットなんぞMRに行けば針小棒大に教えてくれますし。
検討者が正しい選択をするために情報・意見交換をする場として、どうかよろしくお願いします。

[412: 物件比較中さん]

白々しいですぞ
以前と同じ投稿者ですね
賢明さんと呼ばれる常連さんに見えます。

[413: 物件比較中さん]

賢明さんはここの常連じゃないですぞ
現に、未だ一度も出現していません
どうして賢明さんと呼ばれる常連さんに見えるのでしょうか？
白々しいのはどっち？

[414: 周辺住民さん]

いや、本当に意見を聞きたいのか疑問だなぁ。
文章が変だよ

[415: 周辺住民さん]

全くですね。何があったのか知りませんが、内容がすごく敵視しているような。
フランス語好きなようで。
何回もコピー書込みしているだけの様な感じに見えます。

[416: 物件比較中さん]

よく針小棒大という表現をされるかたをあちこちでみますよね
どこでも同じ様な主張です
別なかたがコピペに利用しているのかもしれませんが…

[417: 匿名さん]

売主のゼファー、倒産しちゃったね。。。。。。

　　アフターサービスとか受けれないし、ヒューザーの時のように物件に対する信頼度も
　　
　　棄損しちゃったから、手付金返してもらって解約した方が後々無難かもね。。。。

[418: 購入検討中さん]

父さんしちゃったね
フォレシアムにするか。。。

[419: 契約済みさん]

倒産ですか…
資産価値の低下が心配です。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080719-00000209-reu-bus_all

[420: 匿名さん]

ゼファーは民事再生手続き中であって倒産ではないですよ。
それと、この手続き前にナイスに権利譲渡しているので今は売主ではないです。

アフターサービスが受けられないってこともまったくないので、憶測や短絡的な書き込みに
振り回されずに本当に気になる方はナイスに確認しましょう♪

[421: 契約済みさん]

やっぱり売主はブランドかな？
鶴見の三菱○所にすれば良かった・・。
こんなことになるとは。ナイスも危ないという
噂だし・・。
解約してくれそうにはないしな。

[422: 購入検討中さん]

>>421
三菱○所も利益率、株価とも低迷中ですがな。しかも鶴見の物件は立地、設備ともイマイチなのに価格帯がこの物件より５００万以上高い。同じ広さの部屋はまず買えないよ？何を優先するか、だけどね。
ちなみにナイスグループではマンション販売等の不動産事業より住宅資材事業で６割以上占めているようなのでマンション不況のみで潰れることはないと思うよ。

[423: 物件比較中さん]

ナイス（すてきナイスグループ）の株価は200前後で低迷しています。
ゼファーの次に潰れるカタカナデベは興味があるところですが、
ダ○ア建設（株価15円）、ノ○ル、ゴール○○レ○○、・・・・
の次にナイスといったところでは。
ナイスは住宅不況で住宅資材もキツイし、利益率は非常に低い。何より
鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので、
つらいとこと。

[424: 購入検討中さん]

>>423
>>鶴見駅前や尻手日野車両跡地を超高値で購入してしまったみたいなので

どっかからのコピペに見えてしまいますが、ソースってあります？うわさだけ？
それと収益率って何の収益率を指してるのでしょうか。。自分でも調べたいので。

[425: 物件比較中さん]

424さん
ナイスの営業マンから聞いた話。
「鶴見のナイスの威信にかけても鶴見駅前の土地は絶対に入手しろ」との平田社長の
命令で、三井・野村等の大手よりかなり高額な価格で鶴見駅前の土地は落札したこと
こと。マンション建てても最低300万円/坪程度になりそうとのこと。
尻手の話は新聞等で出ています。高値落札に加え、土壌汚染の問題が発覚してナイス
は対応にアタマを悩ませているとのこと。

[426: 物件比較中さん]

424さん
決算報告みれば一目瞭然。
とくに売上高経常利益率は0.6％と低い。

[427: 匿名さん]

なにそれ？自転車操業じゃん。

[428: 購入検討中さん]

424です。425さん、ありがとうございます！自分でも調べてみます。ドキドキ・・

[429: 匿名さん]

前期利益率は確かにひどかったが自己資本比率がまだ２７．６％ある。自己資本比率は倒産の可能性を知る指標のひとつで値が高いほど経営の安定度が高く倒産しにくい会社となるわけだが、この値はどう読み解くか。
「ＴＫＣ経営指標のデータによると自己資本比率の平均は赤字企業で−４％、黒字企業で２７％、優良企業（黒字企業中上位１５％）で５３％」という記事もあり、黒字企業の平均並みは維持しているようだ。よって今のところ心配には及ばないが、あとはどれだけ住宅不況と戦えるかの体力勝負かも知れんね。

[430: 購入検討中さん]

過去にゼファーの子会社の近藤産業が倒産？
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806020003.html
そしてとうとうゼファーが…
次はナイスがヤバイと噂されているし…
ちょっと心配です。大丈夫ですよね？

[431: 匿名さん]

はい、大丈夫です。
でも心配で心配で仕方ないならこの物件はやめればいい、ただそれだけ。

[432: 匿名さん]

>>430
ちなみにナイスよりずっと有名な長○工さんは自己資本比率２２．８％でナイスより低いです。
つまり利益率が高くても他人資本による利益であれば「借金によって上げた利益」、と
単純に言えばそうなります。経営状況を知る指標は利益率だけではないのでお間違えないよう。

昨年はサブプライムローン問題やら原油高騰、そして何より住宅業界は改正建築基準法により
着工件数が大幅に減になったことが影響していて相当厳しい状況だったことでしょうが、
これはナイスに限った話しではないのですよ。他の企業についても調べてみれば分かります。

[433: 契約済みさん]

一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。
契約して手付けを払ってしまいましたが、この件が理由で手付けを帰してくれるでしょうか？

[434: 物件比較中さん]

432さん
ナイスの純資産の中身を見ると、利益の蓄積＝利益準備金がほとんどなく、自己資本
と資本準備金が9割以上を占めます。つまり紙切れを刷って集めたカネが純資産の殆ど
を占めていることになります。
自己資本比率は安全性を見る重要な指標ですが、その中身を吟味しないと誤った判断
をしてしまいます。

[435: 匿名さん]

>>434さん
以下の通り、利益剰余金も２８％ありますが「ほとんどない」とはどのデータからですか？
　　　　　（単位：百万円）
純資産　　：51,663
利益剰余金：14,333（２８％）

あと、紙切れ刷ってカネ集めするのは株式会社の仕組みそのものですよね。

[436: 匿名さん]

>>433さん、それこそナイスに問い合わせれば一発解決ではないでしょうか。

[437: 契約済みさん]

>>435さん
横から割り込みで失礼します。
株式を発行して集金するのがまさしく株式会社ですが、その株価の低下がナイスさんの場合は危ないのではないでしょうか？

>>436さん
ナイスさんは電話での匿名では何故か教えてくれません。
あまりこうゆう質問は素性を名乗って聞きづらいものですから。
ナイスさんが気軽にそうゆう情報を提供してくれればこんなところでは聞かないですよ。
だから不安になっているのです。

[438: 匿名さん]

>>437さん、435＝436です。

確かにナイスの株価低迷は不安要素かも知れません。では長谷工さんはどうですか？
同じく株価低迷中ですよね。しかも現在の取引値が「107円」にまで暴落しています。

以前出てきた三菱○所も同じ状況です。ぜひ他も見てみてください。
ナイスに限ったことではなく業界全体が落ち込んでいることを考慮して、
大局を見てから判断することが重要と思います。

--------------------

それと、契約者であるならナイスに匿名で問い合わせる必要もないかと。
素性を知られて何かまずいことがあるのでしょうか。

契約者として不安に思っていることに誠実に対応するのはデベの当然の業務ですから
逆に契約解除されないよう貴方へは特別な注意を払って対応してくれると思いますよ。

人生で一番大きな買い物を「ちょっと聞きづらい」で台無しにしたくはないですよね。
そもそもここで聞いてもその回答通りナイスが動いてくれるか分からないわけですから、
最後的にはナイスに素性を明かして聞くことになると思います。

[439: 匿名さん]

>>一連の倒産と権利譲渡で、この物件の資産価値の低下が心配です。

資産価値を気にするならこの物件はありえませんよ？
大規模バス便なんて・・・
住んで数年で半額って覚悟が必要

[440: 匿名さん]

437です。
他の関係ない企業はあまり比較に出したくありませんが…
でも大手のデベは体力もありますし、信用もあるので資金調達は有利だと思います。
小さいデベは銀行からの借り入れにも限度があり、その点で他人資本比率が低い要因だとも感じます。
業績が順調な時は良いですが、今回のように一連の倒産に絡むと不安が生じるのは当然かと？
業界全体が落ち込んでいるからといっても、大手の体力や信用と同等には論じられないのではないでしょうか？
現に関連していた近藤産業やゼファーが連鎖的に倒産しているので…

あと、もちろん最終的にはナイスさんとの交渉になるのは当然です。
この掲示板で最終結論までは求めていません。
あくまでも皆様との情報交換としての範疇で書き込みをしております。
人にはいろいろな考え方や経験談がありますので、情報交換の一つとして考えております。

[441: サラリーマンさん]

アイランドグレースの擁護者が、やたら長谷工を意識し比較対象としている件について…

[442: 匿名さん]

>>433
資産価値やデベについての欠点は、以前の書き込みに出ています。

>>・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
>>（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
>>・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、
>>尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）と
>>ゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
>>・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
>>・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、
>>値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

[443: 匿名さん]

>>441
マンション最大手であり、最近ニュースがあったので比較対象にしただけです。
長谷工を比較対象にすると何か不都合があるのでしょうか？

-----------------------------------------------------
長谷工が売られる——業績への警戒感が最大手にも波及

　長谷工コーポレーション<1808.T>が売られ、一時１２円安の１０４円を付け７月１６日の年初来安値１１４円を大幅に更新した。「景気の先行きに対する不透明感からマンションの売れ行きが悪化、業績への警戒感が業界最大手の同社にも波及した。また、大口で売買するディーラーが１円の幅をもうけるために売買を繰り返しているようだ」（市場筋）との見方がある。

［ 株式新聞速報ニュース／ＫＡＢＤＡＳ−ＥＸＰＲＥＳＳ ］
提供：モーニングスター社

[444: 周辺住民さん]

はははw
相変わらずいつものパターンだね。

ネガ情報に反論する人がいると荒らしくんとコピペくんが『もれなく』ついてくる(((^^;)

『〜の件について』ってガチャピンの掲示板でも多数発見。契約者？とすると長谷工に反応するのも納得(((^^;)

まぁ、それだけこの物件も注目されてるってことかな〜
売れてほしくないから荒らすのかな〜よく分からんけどお疲れ様です。


ところでサマーフェア行った人いますか？
宝くじでWiiがまだ当たってないか気になってたりして(*^o^)
バラボードの様子も気になりますが・・・

[445: 契約済みさん]

昨日の時点では，Wiiまだ出ていないと，言ってました。

バラボードは，かなりバラがついていて，赤くなっていましたよ。
第４期も即日完売だったようです。

[446: 周辺住民さん]

445さん
ありがとうございます。

では、わたくしが当てに参ります！
なーんて、懸賞・クジにはめっぽう弱いですが(((^^;)
以前、MRに行ったときにはD棟が大人気でしたが、
今はほとんど埋まっちゃいましたかね・・・
また遊びに行ってみようと思います。

[447: 匿名さん]

4期が即日完売したとしても、残り約200戸。竣工前の完売はキツそうですね。
私は、少し待つことに決めました。値下げしてくれるのを期待しています。

それにしても「即日完売」ってカラクリは何なんでしょう？

[448: 物件比較中さん]

私も様子を見る方向でおります。
個人的には値下販売の可能性がかなり濃厚だと判断します。

理由は…
販売からだいぶ経っているのに、売れ残り２００戸もを今後売り切るのはキツイです。
それに加えて売主であったゼファーの倒産は痛手。
一部では連鎖倒産も危惧されております。
子会社である近藤産業の危機も救えずにいたゼファーも倒産。
そのゼファーから権利譲渡を受けてしまい、売れないでいた残りの物件を捌けるか…
ナイスは鶴見駅前の入札での痛手と尻手日野車両跡地の問題、業績や株価の低迷と問題は山積みです。
はっきり言って、このご時勢に売れ残り物件ほど手を焼くものはないです。
売れ残っていた物件を捌く体力と実力がナイスにあるのか…？
そう考えると結果は値引販売という手段を連想してしまいます。

[449: 匿名さん]

売れ残り２００戸と言っても、期ごとに分けて販売してる訳ですから、残りの期の販売住戸と考えれば売れ残りではないでしょう。

サマーフェア６等でした(涙)

Ｄ棟はほぼ完売でしたね。６期販売予定の箇所は埋まってましたが、３７００万円台〜しか残ってなさそうな雰囲気でした。。

[450: 物件検討中さん]

値下げ待ちも一考でしょうけど、問題は希望にあった部屋を契約できるか、でしょう。
残り物にはなんとやら？そんなうまい話しがあるならみんなそうしてるのでは。
しかも待ち過ぎて入居が来年になれば、住宅ローン控除の対象外。
控除額１６０万捨てることになるので値引きもそれ以上してもらわないと結局は損になる。
値引きがすぐ始まれば別だけど、遅いと駐車場や駐輪場の位置も選べないだろうし、
その他でもデメリットがありそう。
買うタイミングはいろいろ絡んでくるので難しいところですね。


Ｄ棟ほぼ完売ですか・・・ちょっと狙ってたんですが・・・残念。