アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[351: 匿名さん]

337です。

>>346
一人で興奮していないで冷静に判断して頂きたい。
私がいつ断言したでしょうか？
勝手に熱くなって思い込んでいるのは貴方ではないでしょうか？

[352: 匿名さん]

337です。

>>349,350
・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。
・現在の契約数と残戸数はどのくらいか？

に対して、

売れ残りの値引きは大いにありえる。（場合によっては10%以上も）
駅から遠いバス便物件は資産価値的に不利であり、時期によっては売却価格が急落する可能性が高い。（超安値での売却を視野に入れる必要がある）

と言う事ですか。

>>いじょう２点は現在の仲介をしている際に皆さんに説明していることですので参考までに＾＾ｖ
と言うのはどうゆう事でしょうか？
これらの件をナイスさんが契約者に説明しているという事でしょうか？

[353: 匿名さん]

もうモデルルームに行ったのは今年2月ごろですので現在の状況は判りませんが、
今回の販売戸数が100戸なのだからそれ以上残っている事は明白ですね。

[357: 匿名さん]

つーか、全然売れていないと思われます。。。。。

[358: 匿名さん]

やっぱり、
①京浜工業地域などの周辺環境
②沿線と地位の格が低いイメージ
③売主が財閥系の大手ではないという信頼性
④最近の相場の急上昇の煽りを受けた金額の高さ
⑤７０㎡ちょっとで４ＬＤＫを作ったりするＫＹな間取り
⑥将来貨した場合の賃料相場の低さ
などが、ネックになっていて
売れていないのでしょうか？

[359: 物件比較中さん]

ちょっと前にも書かれてたけど、７０㎡で４ＬＤＫつくるのはキツイでしょ…。
４畳半が三部屋と６畳の寝室とか？
どの部屋もベッドや机を置くだけで精一杯な感じ。
リビングもキッチンも一回り狭くなるから圧迫感あるし、
８０㎡くらいあればいいかもしれないけど…
これなら最初からいさぎよく３ＬＤＫでいいのに。

[360: 購入検討中さん]

4LDKの間取りで最低は73㎡ちょっとかな。
部屋は4.0畳、4.5畳、6.0畳、6.0畳。
確かに各部屋は狭く感じると思うけど、子供の多い家庭では
狭くても自分の部屋を与えられることを考えれば
いいんじゃないですか。
確かに3LDKの方が売れているみたいですが…

アイランドグレースも今の市場動向を考えると売れているほうでは
ないでしょうかね。

[361: 匿名さん]

第４期の登録会はどんな感じだったのでしょうか？

[362: ビギナーさん]

土曜日の朝一に行きましたが
僕らを含めて二組でした。

[363: 匿名さん]

３６２さん、ありがとうございます。もっと大盛況だったのかなぁ…と思ったもので。。契約済みの立場として少し気になりまして…。完売するといいですね〜♪

[364: 物件比較中さん]

>>349 by 地元不動産業者さん

アドバイスありがとうございます。

>>今の時期はどこの物件も値引合戦になっていますので、問題はないかと思いますが・・
>>売却が困難になることはないでしょう＾＾　それを求める人がいますから。

するとこの物件も売れ残りからの値引販売の可能性は大きいという事ですよね。
問題はないと思うとありますが、既契約者にとっては多少なりとも値引販売はマイナス要素で問題ありだと思いますがその辺はどうでしょう？
そして駅から遠くてバス便の物件と駅近の物件では将来の価値についてそんなに違いが出るものでしょうか？

>>いじょう２点は現在の仲介をしている際に皆さんに説明していることですので参考までに＾＾ｖ
これはどうゆう意味でしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

[365: 購入検討中さん]

こんなサイトありました。

マンション評価サイト：http://www.at-sumai.jp/city/kawasaki.html
〜〜〜
４カテゴリー75項目のチェックから対象物件をしっかり調査します。
立　　地： 駅からの距離、駅の利便性、駅から現地までの道条件等
環　　境： 食料品の買い物便、病院・小学校等公共施設の便等
共　　用： 駐車場設置率、　構造、管理形態、建物外観・印象、各種設備
専有部分： プラン、設備、使用等
基礎評価（一般評価）とは別に４つのライフスタイルを設定して、
それぞれのライフスタイルの切り口で、同じマンションを評価しています。
〜〜〜

総合評価ではけっこう川崎市内でもいい感じのポジションだよ。建物の評価が高いのは免震構造と教育（子育て）環境の良さからか・・一応”一つ一つの物件を現地確認、写真撮影、評価まで住まいの専門家が行います。”と書いてあるのである程度は信憑性あるのかなぁと。まぁ、バス便ＮＧの人はソレでだめだけど。でもバスも調べたら４、５分に１本ペースであるし通勤時間も人によって違うだろうし、となりのＩＢの方も待ち渋滞で困っているってコメントはないし意外に大丈夫かも。川崎駅まで渋滞路線でないところも救いかな。

資産性の評価はないけど現時点ではお世辞にも高いとは言えないね。でも将来の資産価値まで正確に現時点で予想するってことも難しそう。数年後くらいなら何となくはできるでしょうけど、十年以上あとだと不動産状況だけじゃなくて都市計画の進捗状況とか人口流動とか周辺住民の年齢層、経済状況とかも関係してくるだろうしね・・数年で転売する予定がある人にはお勧めできないのは確かかも。

[366: 匿名さん]

たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ１

[367: 匿名さん]

たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ２

[368: 匿名さん]

たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ３
全部つなげると全景になります♪

[369: 入居予定さん]

写真いいですね(^-^)
たまにしかいけないのでうれしいです！ロイヤル〜Webは更新少ないし・・・

[370: 入居予定さん]

第４期、１００戸完売らしいですよ！
なかなか頑張ってますね、この低迷期にしては。
利率も上昇気運なので値下がり待って買っても結局利息で損することもあるかも知れないし、売り残れから希望の部屋をチョイスってのも運次第ですから買うタイミングって難しいですね。

[371: 入居予定さん]

３７０さん


１００個完売ですか！！すごいですね。今期は完売はないだろうと思って
おりました。。最近ここの掲示板が荒れていたので３７０さんのようなコメント
ありがたいです(＞Ｕ＜)

第４期までいくとオプションなどはどうなっているのでしょうか？？
私が契約した時点で、床の色など決められてしまっていたので。。
もともと余裕がなかった為オプションはほとんど購入できませんでしたけど(；０；)

３６６さん

写真upありがとうございます。大分出来ているんですね。
早く住みたくなりました♪

[372: 契約済み]

３７１さん アイランドグレース通信７月号が届いたのですが、写真も沢山掲載されていましたよ！あと、第２回オプション会もあるみたいです。私も予算の都合で殆どオプションは購入できませんが…入居が待ち遠しいですね〜♪

[373: 匿名さん]

モデルルームを見に行ったら、明らかに売れていない雰囲気ありましたよ。

行ったその日に値引きの話を持ちかけられて、正直そこまで気に入っていなかったし、

他も見てみたいと思っていたのでちょっと引きました。

[374: 匿名さん]

あの—、契約されて居る人に伺いたい‥
床コーティング、冷暖房設置等、どうします？

[375: 購入検討中さん]

３６５さんのマンション評価サイト、あてにならないかも・・・。
全然売れていない問題有りのマンションの評価がめちゃくちゃ高いんですもん。
バス便利用のこのマンションがやけに評価高いのも？？？と思いました。

今検討中ですが、マンションは管理会社で選べとよく言われますので、
アイランドブリーズのほうの掲示板を参考にしながら慎重になっています・・・。

ＭＲはあまり盛り上がっていないんですね。
ガチャピンムックは４ヶ月でほとんど売れちゃっているみたいですし、
他社物件に人が流れていってるんですかね。
頻繁にチラシが入ってくるし・・・。

[376: 購入検討中さん]

３７３さん、いきなり値引きとは驚きですね！
マンションの価格が高すぎて売れ残る物件が多いから、
基盤のしっかりしている大手以外の会社は値引きをしないと
やっていけなくなるとテレビでも放送されていますよね。

大手他社の物件もいろいろ見ていますが、さすがにいきなり値引きの
話は出ませんでしたよ。
値引きしないと売れない物件と値引きしなくても売れる物件と
分かれてきていますね。

[377: 入居予定さん]

No.374さん
うちの場合ですが、冷暖房設置と照明器具は付けようかと思ってます。
冷暖房設置はこれから寒くなるという時期に入居ですし、照明器具も引っ越し初日から必要ですから。電気量販店の方が安いですが引越し業者が出入りしてでバタバタしているところに電気屋さんまで来たら大変かな？？と思いまして。

オプション見て床のコーティングに限らず色々付けたくなっちゃいますね〜。
マンション購入の大きい金額見て、金銭感覚が壊れてきそうなので冷静ならなくちゃと自分に言い聞かせています＾＾；

[378: 匿名さん]

本当に第4期の100戸完売したんでしょうか？
今更急に、そんな飛ぶように売れますか？
それともう値引きが始まって割安感が出ているのでしょうか？

[379: 匿名さん]

３７３さん、値引きの話し、何％引きなど営業さんには具体的になんて言われたのでょう？ぜひ教えてください。

[380: 入居予定さん]

３７４さん。本日(日付が変わったから昨日！？)インテリアオプション関係届きました。
前回のオプション会では、うちはほとんど購入しなかったので、
つけようと考えています。床のコーティングと窓ガラスのフィルムを
つけようかと検討中です。自分で外注で頼むほうがきっと安いと思うけど、
自分かなりのめんどくさがりなので、、、、
契約した方々はオプションなにをつけたかきになります。
いっその事、オプションランキングやったらおもしろいのに。

[381: 入居予定さん]

こんばんは＾＾
私の所にもオプション会の手紙届きました。

私は前回、結構めんどくさがりなので、
カーテンと、窓フィルムとミラーなどついつい頼ん
じゃいました。

ところで、別の案内に
アフターサービス説明会ってありましたが、どのような
内容かご存知の方いられますか？
たぶん行った覚えないので、初めてのような気がするのですが。

住宅ローンセミナーはいよいよ決断しなければいけない時が
迫っているので、行ってみようかなあと思っていますが＾＾

[382: 匿名さん]

>>378さん
ここの売れ行きは全然悪くないですよ。
むしろ昨今のマンション不況下ではかなり善戦している方ではないでしょうか。
少なくとも1期の80戸と2期の80戸は即日完売したくらいですし、
3期は不明ですが、4期の100戸についても完売していても全然不思議でないと思います。

ちなみに、1期と2期の即日完売は不動産経済研究所が毎月発表しているマンション市場動向に
掲載されていたので確かだと思います。

[383: 匿名さん]

あの—、外注で床コーティング＆ガラスフィルムはいくら位何ですか？

[384: 入居予定さん]

381さん、
うちは第１回？アフターサービス説明会に行きましたのでその様子を。


管理会社であるナイスコミュニティーの担当者が、入居後の各種サービスについて、
どんな運用を予定しているか説明していたと記憶しています。


例えば管理人さんの毎日の清掃と定期的な掃除の違い、巡回警備の予定、
ゲストルームやプール、フィットネスルーム、ライブラリー、お客様用駐輪場など
共用施設の利用方法、料金、使用可能時間帯、あとは駐車場、駐輪場、
コンシェルジュサービス(宅配物・クリーニング受付など)の利用方法など。


それと、専用部分の定期検査の予定と不具合が発生したときの対応方法、
箇所によって何年間まで保証対象かなどの説明も。

心強かったのは、不具合などにすぐ対応できるように引渡し以降しばらくは、
ナイスの人がマンション付近に常駐して対応してくれるということ。


冊子と大きな画面で説明してくれたので分かりやすかったですね。もちろん質問も自由にできます。


入居後のイメージがわくので聞いて無駄ではなかったですよ(^-^)
一度行ってみてはいかがでしょうか。。

[385: 入居予定さん]

384です。「お客様用駐輪場」→「お客様用駐車場」の誤りです(^_^;)

[386: 匿名さん]

＞本当に第4期の100戸完売したんでしょうか？
＞今更急に、そんな飛ぶように売れますか？
＞それともう値引きが始まって割安感が出ているのでしょうか？

それはご想像にお任せします。匿名の掲示板にはふさわしくないと思いますので。
ただ、“え〜っ！”っと思ったレベルということだけは言っておきます。

私にそんな話をしているということは、もちろん他の人にも言っている訳で、
入居後他の人が５００万以上とか引いてもらってたりすると嫌ですよね。

他のマンションのモデルルームをいくつか見て回った感想では、このマンションは
売れていないと思います。初回からそんな話をするところや行った時間帯と
来訪者の数からそう思いました。
なんかこの掲示板を見ていても、同じ人がずっと書き込んでいそうで、いまいち
信用できないんですよね。姑息な手段には引っ掛からないぞと。

今は売れているマンションと売れていないマンションの二極化が激しいようですが、
ここは後者の方だと思いましたので、万一買うとしても入居後の大幅値引きを
してからでも十分かなと思います。あくまで個人的な感想ですが。

[387: 匿名さん]

>>なんかこの掲示板を見ていても、同じ人がずっと書き込んでいそうで、いまいち信用できないんですよね。

どこの掲示板もそうですが営業さんが検討者や購入者のふりして張り付いてますよね。

[388: 入居予定さん]

外注でフロアコーティングを探していますが、まだ決めかねております・・・業者選び悩みます。

[390: デベにお勤めさん]

＞＞３８２さん

本当に申し訳ない＾＾；　不動産経済研究所から毎月ごとに電話確認かかってくるが、抽選物件は無条件で即日完売になるんです。。。これマジ。。。

あたしがいるマンションは東京なので関係ないんですが＾＾　参考にと思ってｗ

ですので、キャンセル住戸の販売を行いますよ。キャンセルじゃなくて売れてないだけだけど＾＾

理由はネ〜抽選物件は抽選をした時点で該当する部屋は販売終了じゃないと物件概要及び販売内容に提示違反が発生しちゃうんですよ。最近になって『　おとり広告　』あ問題になってまして＾＾
先日も賃貸仲介のＡブルが摘発されましたからね。

ですので、全体販売が終わった後か、次の申込期限までのあいだにキャンセル住戸として販売するしか方法がないんですよ＾＾；

紛らわしてくあたし達もやめたいんですが・・・どうしようもない問題なんです。

いちお、聞いた話だとある程度は売れているようですよ＾＾ｖ
ただおっしゃるように全部完売はしてないですネ。。　約６５〜７０％のようです。

[391: 匿名さん]

390さん。
ご説明を見ると、抽選物件についてはいつも全戸完売になるという意味に思えるのですが、第３期は完売とは掲載されてないし、他物件の完売扱いになっていない抽選物件もありますが、これはどういう意味になるのでしょうか？

[392: 入居予定さん]

そろそろ住民板にスレを作っても良さそうな気がするのですが、入居予定の皆様どう思いますか？
オプションの事等を聞きたい方の書き込みも他の売れ行き関連等の書き込みに埋もれてしまいそうですし。。。

[393: 物件比較中さん]

売主のゼファーのHPの物件からここが消えてますが、アイランドグレースのHPには載ってます。
元々第三位の売主でしたので問題ないようには思いますが・・・。
どうなっているんでしょうか？

[394: 入居予定さん]

＞３８４さん
３８１です。丁寧な説明ありがとうございました。

結構重要な説明会なのになぜか私は行っていないような。

今回のは行っていろいろ聞いてみます。

確かにナイスの人が近くにいてくれるというのは心強いですね。

入居したら終わりでは、困ってしまう時ありますからね。

この機会に久しぶりにＭＲと現地行ってみます。

ありがとうございました。

[395: 入居予定]

提携ローンを使う方、皆さんはどちらの銀行から融資を受ける予定ですか？いろいろと調べていると、どこが良いのか分からなくなってしまい迷っています。

[396: 入居予定さん]

私はみずほ銀行の長期固定と変動のミックスで考えています。
三井住友や三菱東京UFJよりも金利が低いのでいいと思っているのですが。
ただ他にも色々あるので正直迷っています。

とりあえず来月上旬には希望を出すみたいなので悩みますね。
他にお勧めのローンがあれば教えて下さい。

[397: 入居済みさん]

396さん
別物件購入済みの者ですが、ローン関連はこのスレではなく
ローン関連掲示板が参考になると思います。（TOPページから入れます）
自分も参考にしていました。特に、[200*年*月実行の方]などは、
良くも悪くも参考になるのではないでしょうか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan/

[398: 匿名さん]

３９６さん ３９７さん有り難う御座います。あまり時間もないですが、検討してみます。ローンのサイト参考にします！

[399: 契約済み]

住宅ローン先選びは難しいです。色々と検討するだけの知識があれば問題無いのですが。
提携ローンだけは避けたいのが本音。去年、友人がマンションを購入する際に提携ローンを組まされ、金利(変動？固定？)も他銀行よりもかなり高かったらしく。やはり、住宅は人生で一番高い買い物。その買い物で、幸せになるか、不幸せになるかは、紙一重。生活で苦しくなり、家族にしわ寄せ行かない様にしたいものですよ。
身近なところから節約！節約！燃料、小遣い減、外食‥協力！協力！

[400: 契約済み]

399さん、提携ローンて金利高く設定されちゃうんですか？