アイランドグレース

[匿名さん]

工事がだいぶ進みました。
この物件はどうでしょうか。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[465: 匿名さん]

普通は抽選以外に先着順で案内出来る同タイプ部屋があって、抽選を嫌がる方や抽選に漏れた方にどんどん案内し、出来るだけ早く売り切るのが、マンション販売の常套手段です。販売が4期、5期と時期がかさんでいる事が、売れ行きが決して好調で無い事を示しています。

　実際、ガチャピン、ムックは2期までで完売してしまいましたよね？

[466: 入居予定さん]

４６５さんの言っている事って…どうでもいい内容ですよ。ここは検討版ですし、デぺの販売方法はそれぞれ違うんじゃないかなぁ…。ここを検討している立場の方から見れば荒らしにしか見えませんよ。売れ残りだろうが、売り主が変わろうが気に入った人が購入すれば良いのですし。４６５さんが言うほど大きな問題だと思っている人は少ないと思いますけど。。検討版は検討している方々の貴重な情報交換の場ですよ(^-^)/

他の物件が完売したとか、そんなことはどうでもいいんです。もっと楽しい書き込みが増える事を期待します！

[467: 物件検討中さん]

466さんと同感です。
もう少し勉強して頂ければわかりますが、販売戦略によって販売手法は変わってきますよ。
そろそろ気付いてほしいですね、自分が無意味なことをしていることを。
どんなに立場を変えて書き込んでも「語るに落ちる」とはよく言ったもので
書き込めば書き込むほど特定の人が検討目的外で書き込んでいることは自然と見えてきます。
もっと時間を大切に使いましょう。

[468: 購入検討中さん]

素朴な疑問。
売れ残りの実態や売主倒産のマイナスイメージは重要な要素だと思うのですが違うのですか？
この物件の販売計画を誰か明確に知っているのだろうか？
現在は第５期との事ですが、一体このまま第何期まで販売が続くのだろうか？

[469: 匿名さん]

重要な要素と捉えるかどうかも人による、という意味でしょ。分からない？

販売計画ならナイスに聞けばいい。答えてくれないならココで聞いても当然解決しない。分からない？？

[470: 契約済みさん]

1、2、4期は完売したみたいですが3期は完売という情報を見ていないので多少残っているのかな？という感じですが、そんなに売れ残り情報って大事なんですか？
何故“売れ残り”がマイナスイメージなのですか？
誰の目を意識したマイナスイメージなのかよくわからないのですが。。。
売れ残りについては気になりませんがゼファーについては気になるので先日MRに行った時聞きました。
子会社の近藤産業の倒産がきっかけだったみたいですが倒産前にナイスが買い取ったとの事で、ゼファー自体たしか1％程度の持ち分しかなかったみたいで特に影響はないと聞きました。

自分が気に入れば購入を検討すればよいし、そのマイナスイメージが自分にとって大きいのであれば他にも物件は沢山ありますから無理にここを買う方向で考える必要もないと思うんですけど。。。

[471: デベにお勤めさん]

おそらくナイスに聞いてもはっきり答えてくれないでしょう。
何故なら販売計画は流動的だからです。
だからこの掲示板でも誰もはっきり答えられないのです。

普通、デベはいち早く物件を売り捌く事を優先します。
なので、通常は販売予定公表数よりも余裕を持って物件を用意し契約を取りに行きます。
>>465さんのコメントも一理あるのは事実です。
販売計画なんてものは流動的で売れる時に売るのがこの業界の常識です。
申込者が殺到しているのに、物件を小出しにするメリットはないのですから…
物件の売り渋りはデベにとって百害あって一利無しという事です。

では何故、期別に区切って物件を小出しにする戦略を採るのでしょうか？
それは売れ残りを目立たなくさせる為なのです。
公募の数を少なく設定し、小出しにする事で完売の印象を持たせるのが狙いです。
つまり売れ残りという事実を隠すための戦略です。
これなら申込者が少なくても完売を唄えるし、申込者が多ければ物件を追加販売するだけです。
当然売れ行きが悪いと小出しにする期別が５期６期と増えていく訳です。
なので第何期で完売するかなんて計画は誰も教えてもらえないのです。

当然販売期間が長くなると、人件費やそれに掛かる費用も積もります。
そんな中での売主の倒産ですから、心配する気持ちは分かります。

[472: 匿名さん]

ここの物件は昨年の第１期の時点で、第６期までの期分けで販売します。ってパンフレットに記載がありますよ！売れ残り！？現時点で言う言葉じゃないでしょう(笑)

[473: サラリーマンさん]

あとあえて付け加えるならば、流動的な期別の小出し戦略を採用する事で、捌ききれなくなった物件の値引き販売がし易くなる。
一度、価格設定した物件を値引きすると既に契約を済ませている者からクレームが付くが、小出しにしている事で、後出しの物件はあらかじめ価格設定を下げて当たり前のように販売できる。
（実際は値引き販売！）

[474: 匿名さん]

ここで売れ残りとか倒産したからまずい(-.-;)
とか書き込んでる人って、「小さな親切大きなお世話」だよね〜！

話変わりますが、かなり出来上がってきましたよ！！エントランス迫力◎かなり良い雰囲気ですよ〜(^O^)/

[475: 物件比較中さん]

物件を比較している私にとっては、とても貴重な情報なんですが…

[476: 契約済みさん]

契約済みの者からしたら“売れ残り”も“倒産”もどうでも良い話ですが、ここは検討板ですからっそういう話題が出るのは別にいいのではないでしょうか？（住民板でやったらそれこそ『大きなお世話』ですけど）
No.472さんの書いていらっしゃるように『今から“売れ残り”って何が？』という感じですが、それをどう受け取るかは個人次第ですしね。

エントランス完成したのですね！
今度MRに行く予定なので見て来ようと思います＾＾

[477: 匿名さん]

物件比較中の皆さん！！どちらの物件と比較されてます？？
我が家はフォレシアムと検討しています。小さい子供がいるので、迷ってまして、年内に入居出来るという点とキッズルーム(ミキハウス監修の)でこちらは魅力的なのですが。

[478: 契約済みさん]

予算に余裕があるならフォレシアムがいいと思います。
やはりバス便と支線駅前の差は大きいと感じます。
私は予算が厳しかったので…

[479: 匿名さん]

確かに‥予算があるなら、フォレシアムがいいですよね。
これから周辺に動きがあるみたいだし。
※島忠、OKストア
バス便より電車は確実！予算があれば、、、

[480: 購入検討中さん]

バス便は避けたいけど、出来れば京急支線も避けたいところ。

[481: 匿名さん]

フォレシアムの最近出た物件広告に３０００万円台が出ましたね。すごく迷います。メリット、デメリットはどこの物件でもあって当然ですよね(^_^;)

[482: 物件比較中さん]

単なるバス便ではなく、大規模物件でのバス便というのがネックだと感じ躊躇しております。
戸建てや小規模マンションならまだしも、大規模マンションの住民達がバス停に集中する事を考えると…
ちょっとローンを無理して、フォレシアムやカワサキ006等を視野に入れております。

「フォレシアム」
http://www.kawasaki777.com/
「カワサキ006」
http://www.kawasaki-303.com/

[483: 物件検討中さん]

うちもフォレシアムと比較したことがありますが、単純に"バス"か"電車"ではなく「川崎・臨港バス」と「京急大師線」として比較しました。すると、運行本数、編成(車両)数、運行時刻、都心部アクセスの容易性、イベント時の混み具合などから、利便性の点では特段「京急大師線」が優れているわけではないと思いました。
逆にここはバス便かぁ・・・と思っていたのですが運行本数が多いし渋滞する路線ではないことが分かり悪いイメージを払拭できました。となりのアイランドブリーズ掲示板を見ても今のところバス停で渋滞ということもないみたいですが、>>482さんが心配されるようにアイランドグレースの影響がいかほどか、というのは確かにありますね。個人的には、ここのバス停からはほぼ座れると言う点、通勤時間も様々であることからも３、４分おきにバスが来ているので、さすがに捌けるんでは？と思いました。楽観的でしょうか・・・ここは感じ方ですかね。
一方、フォレシアムも大師線の本数は少ないし４両編成という運行状況で小さな駅に超大規模ＭＳの住民を受け入れますので渋滞度は相当かと想像します。また、川崎大師の参拝などで電車だけでなく道路も激混みになるようですし、家に帰るだけなのに渋滞にハマるのはちょっと耐え難いです。。なので予算があったら本線などの車両数・本数の多い駅近を探したほうがよいかと思います。
うちはローンを無理してギスギスした生活したくないし、かといって同じ予算で考えると希望より狭い部屋になるだろうし・・・と考え、バランス的にこの物件に魅力を感じています。あとは免震構造、屋上庭園、住宅ローン控除対象って点もいいですね！

[484: 匿名さん]

バス便は終バスの時間も見たほうがいいです。
終バスは23:11のようです。
帰りが遅くなることが多い場合は、タクシーの利用頻度が高くなることも考えたほうがいいですね。