イニシア向ヶ丘遊園

[購入検討中さん]

さて、どんなものなんでしょうね？


所在地：神奈川県川崎市 多摩区登戸2848番3（地番）
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅から徒歩5分 （南口より）

[476: 匿名さん]

販売戸数＝残戸数とは限らないですよ。

[477: 購入経験者さん]

>>474さん

今のマンションでは、共用部分は管理会社がチェックして管理組合経由で売主に要望
していたようで、３ヶ月のアフター前に、植栽、外溝や排水の手直し工事をしていま
した。

それから、引渡し直後の１ヶ月程、売主と施工会社が管理室に常駐していて、初期の
不具合対応をしてくれました。簡単な補修はその場で対応、それ以外は３ヶ月のアフ
ターにての対応となりました。

どのような対応をするのか売主に確認されてはどうですか？

[478: 匿名はん]

476さん
ネットに出されている資料とイニシアから出されている
価格表からすると残っている
住戸は411, 211, 506, 403, 213号室だとおもいます。
（正しくはMRへどうぞ）
8月上旬販売となっていますので、入居が9月末から
始まることを考えると、これが残り数であると考えるのが
自然だとおもいます。（わざわざ第三期を残しておくとは
考えにくいですが）
それにしても2ヶ月の間に契約、ローン申し込み、内覧会などすべての段取りを
行うとなると結構忙しいのでは。（建売の感じ？）
現金ありますという方にはまったく問題のない話ですが・・・

[479: 購入検討中さん]

昨日MRで確認しました。
未だ売れ残りは１５以上はあります。

[480: 購入検討中さん]

479です。書き方が悪かったので訂正します。

まだ、購入検討が可能な物件ですね、
あと20〜25程度はあると思います。

私も立地、ランニングコストの面でとても気に入っているので
本当に悩んでます・・

[481: 匿名さん]

>>479さん
http://www.cosmos-direct.jp/do/mnsNew/elevation?objCd=A02138&bldCd...
これによると5戸しか検討可能物件ないんですけど、20以上というのはなんでわかるのでしょうか？

[482: 購入検討中さん]

ネットに公開されてるものは全然あてになりませんよ。

特定されてもかまいませんが、
昨日（金曜日午後）ＭＲに行ったからです。
ネットにあるような契約済みの表？を貰いました。

おそらく貰ったのは次期予定分も含めた個数ですね。
正確に数えてませんが。そしてこの土日も契約はあるでしょうから。

いずれにせよ、まだ申し込み段階で、未契約の残戸数は20以上は
あると思います。

[483: 匿名さん]

そうなんですね(´・ω・`)
サイトの意味ないですね。
実際は20戸以上も未契約あるんですか・・。
これって施工会社が違ってたら数字も変わってたのかなー。

[484: 匿名さん]

>>483さん

凡例には検討可能住戸＝予告広告、登録期間告知中、先着受付中となっていて、未
契約住戸ではないですよね。予告広告にだすと、その住戸は販売開始まで契約でき
ない決まりになっているので、広告に出さずに販売している住戸があるってことだ
けでしょう。

残戸数は売れ残りを連想させるためか、公表することはまず無いですよ。

[485: 匿名さん]

484さん
確かにわざわざ売れ残り数を正確に書く必要はないですね。
今日、契約会があったそうなので、どうだったのでしょうか？
とりあえず、募集した18戸はなくなったといったところでしょうか。
手付けを入金してから契約会だったと思うので、
申し込みしたけれど、手付けを払わず契約しないという人もいるでしょう。
今後もどうなることやら.

どのようなタイプの住戸が残っているのでしょうか？

[486: 契約済みさん]

デベから今後の予定の封書が届きました。
契約者の方で21,22日の現場見学会に行かれる方
いますか？
囲いが所々なくなって敷地内の様子が拝見できる
ようになりました。現場事務所も見学会の集合場所へ
移ったようです。

[487: 近所さん]

はい！行きますよ〜建築中の建物に入るなんてこの先ないだろうから楽しみです。

[488: 契約済みさん]

住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2843/

[489: ご近所さん]

北側の囲いが取り払われ、外壁が見えるようになりましたが、正直微妙な感じ...

[490: 匿名さん]

コスモスイニシアは購入者向け情報誌コスモスクラブで
「バルコニーでの喫煙は、けむりやニオイがご近所への迷惑となっていることが多いようです。
　バルコニーでの喫煙は控えましょう。」とアナウンスしています。

しかし某物件では「規約で禁止になっていないから自由だ」と喫煙者が主張しているようです。
彼らの主張は「規約でベランダ禁煙としてない数少ないマンションだから買った」です。

私が検討した数物件はベランダ喫煙に関しての記述はありませんでした。
こちらの規約では、ベランダ喫煙に関して具体的な記述はありますか？

[491: 近所]

ベランダ喫煙、飼育は禁止みたいです。

[492: 契約済みさん]

管理規約にはっきりと禁止と明記されていますよ

[493: 契約済みさん]

490さん
規約集の使用細則にバルコニー等の専用使用部分での喫煙は禁止と書いてあります。
個人的には喫煙を禁止されていない物件において、ベランダで
吸うのは問題がないかと思いますが、ここのように明文化されている
物件がほとんどないとすれば、嫌煙家は即買いですね。

[494: 契約済みさん]

週末の見学会楽しみですね。

[495: ご近所さん]

皆さん、今週の見学会どうでしたか？

[496: 490]

皆さん回答ありがとうございました。

[497: ビギナーさん]

スルガコーポレーションがついに民事再生法申請してしまいましたね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080624-00000056-reu-bus_all

これからどうなるのでしょう？

[498: 契約済みさん]

契約者はすでに電話連絡を貰っているはずですよね。

迅速な対応には誠意を感じています。
なるようにしかならないでしょうからじっくり
待つしかないでしょう
先日の現場見学会で見た限りコンクリの部分は
終わっていたから後は内装だとすれば
致命的なミスは無いと思っています。

まー、契約者があまり煽りに乗らないようにしましょう。

[499: 匿名さん]

資産価値無くなっちゃったね・・・
いくら完成しても将来的な保証の問題等考えたらね。
表面的な誠意に騙されては駄目だよね。
潰れるの分かってるゼネコン使う悪意をちゃんと見抜かなきゃ。

[500: 契約済みさん]

> 498さん
全くもって同感です。

[501: 申込予定さん]

物件検討中ですが、引渡し時期が来年にずれこまなければ大勢に支障なしかと
思います。ゼネコンの資金繰りによって、現場工事が多分中断しますが、
現況からすれば完成まで後１月〜１月半でしょう。

現場を見るに、整理整頓がきちんとされている現場ですので、下請けさんの
管理能力もそこそこ良いと感じます。

スルガが継続するにせよ、他に工事が流れるにせよ、今回はスルガが欠陥住宅を
作った事による民事再生法適用ではないというのが、ポイントだと認識して
おります。

１０月〜１１月上旬に引渡しのスケジュールで調整がつけば、売主さんの危機管理も
良い部類かと思います。ちょっと動向を拝見です。物は悪くないと思います。
あとは１２月末までに入居可能かです。。。

[502: 匿名さん]

>資産価値無くなっちゃったね・・・

無くなったとは思わないが

未売却物件の動向が気になります。
民事再生した施工会社の物件を買おうと思う人がどの程度居るか

将来、売却する事になった場合は
やはり民事再生会社が造ったＭＳはマイナス評価になるのだろうか？

[503: 匿名さん]

民事再生申請は、まだ開始決定を受けている訳じゃないから
破産する可能性もあるんですよね？

民事再生開始決定を受けるって事は、債務の一部免除とか発生するんですよね？
下請の支払いを一部免除って事は、やっぱ下請けの工事が心配になりませんかね？

今日の現場は通常通り工事やっているのでしょうか？

[504: 申込予定さん]

今日は工事はやってませんでしたよ。
多分明日もないでしょう。

警備員はいました。

[505: ご近所さん]

一応警備員は今も複数人態勢でいるみたいですね。

しかし、みなさんのんきですね。
自分が購入者だったら、とりあえず現場へ駈けつけますけどね。
一生に一度の買い物なんですから。

[506: 契約済みさん]

505さん
現地に駆けつけてもしょうがないですよね。（とても静穏としています。）
昨日の夜から警備員が立っていたので、どうしたのかな？
と思っていましたが、こんなことになるなんて。
今日、イニシアから来た速達には、責任を持って対応すると書いてあったので、
様子をみるつもりです。
期日に間に合わなければ、手付けの倍返しでということで、
残念だけどそれでもいいんじゃないですか。
安い車なら2〜3台は買えそうですね。
なにせ我々はまだ9割、払っていませんから。

[507: マンコミュファンさん]

ここの未契約住戸はどれくらいあるのでしょうか？
例え、竣工したとしても未入居物件が多いとどうかと思います。

[508: 匿名さん]

昨日はさすがに工事やっていなかったですね！

警備員は角ごとに立っていました。
あれって下請けが置いてある資材の撤収を避ける為だと聞きました。
やっぱ民事再生になるって事は、下請けの支払いが減額になる可能性が高いから
下請けも保身の為に、未使用資材を回収するらしいですよ！

酷い工事現場では、取り付けたエアコンやシンクを取り外して撤収するなんて話も聞きますし
早く工事再開してほしいですね！

でもやっぱり未売却物件は、値引きしないと売れないですよね？

いままでこのスレで購入検討していた方は、どうする予定ですか？
値引きされたら買いますか？

[509: 契約済みさん]

内幸町の頃担当してくれた女性が（今はもういない人です）
最初にスルガの問題が出たとき（3月ごろ）もしスルガが潰れたら
どうなるのか質問した時にそんな時にはイニシアが資材は全部直接
現金で買って作るから大丈夫ですよと言っていました。

提携ローンが心配で銀行の担当者に電話して聞いたら
提携ローンはなんら問題なく審査が通っている人には
きちんと実行されるそうです。
銀行さんに「イニシアさんは体力があるから大丈夫ですよ。」
と言われました。その言葉を信じたいです。

私は引渡しは遅れても受けるつもりです。
ただ毎日でも事情の経過を伝えて欲しいというのが正直な
心境です。メールと言う便利なものがあるのですから
そのくらい出来ないわけはないでしょう。
今、混乱しているのは良く分かるけれど一番不安に思っているのは
私達購入者ですから。

今までのイニシアの対応から考えればきちんとした説明会が行われると
思っています。若い担当者なんかじゃなくてそれなりの人の
お詫びや今後の説明があってしかるべきです。

[510: 契約済みさん]

デベさんからの説明。
スルガ社が民事再生法を申請し、裁判所が受理した、というのが現時点。
債権保全の都合から、工事現場の資材含め企業再生策の進め方が決まらない
ことには手をつけられない状況。

当然工事なんでできないですよね。

裁判所からスルガ社への回答、それを受けてデベが買主たる我々に対する回答
が出るまで、正直動きがとれません。

[511: 調査会社勤務]

債権者説明会は7月1日午後2時から関内ホール

負債約620億

みずほ銀行98億
三菱東京ＵＦＪ銀行88億
横浜銀行74億
武蔵野銀行60億
りそな銀行37億
千葉銀行3億
都民銀行5億
他
金融機関計390億

銀行が負債の約6割だから再生開始決定は可能では？

問題は、最低限1日までは工事はストップ！
工事再開されても、引渡し期日があるから慌しい工事になってしまうのではないか？
無理やり値引きさせられる下請けの工事の質が心配ですが
対処のしようがないですよね？

[512: 匿名さん]

民事再生申請中のスルガの支払いはストップ？手形は不渡り？
債権者の説明会が月明けって事は、下請けの資金繰りにも影響が出て
倒産する下請けも多いのではないか心配です。
下請けが倒産して、違う下請け業者が工事を引き継ぐとなると
やっぱり引渡しは遅れるのではないですかね？

[513: 匿名さん]

>銀行が負債の約6割だから再生開始決定は可能では？

1月の時点でスルガの長短借入が1300億
内 みずほ銀行が500億の借入と云う話だから
負債総額が620億でメインのみずほ銀行の債務が98億だとすると
銀行からするとかなり回収は済んでいると
受け取れるのではないか？

支援企業が現れないと再生は難しいのではないか？
このご時勢、ゼネコンを支援してもメリットが無ければ難しい気がする。

[514: 匿名さん]

>>425
>どんなに欠点だらけの物件でも
>たかだか１００戸ならすぐに売れるでしょう。

完売しますかね？

[515: 匿名さん]

>期日に間に合わなければ、手付けの倍返しでということで、

やっぱそれが理想だろうな〜

引渡し期日が遅れても、解約しない人いる？

[516: ご近所さん]

あちらでも話題になっていますが。

http://kanto.machi.to/bbs/read.pl?BBS=kana&KEY=1213451662

こちらの方はみなさん　楽観的なの？

[517: 匿名さん]

246 名前： 神奈さん 投稿日： 2008/06/26(木) 18:20:25 ID:KAnluqZU
工事現場の予定表、昨日のところから書き換えられてずっと「全休」ｗ
第二期販売はこれからなのにね。
247 名前： 神奈さん 投稿日： 2008/06/26(木) 18:26:02 ID:qg6OjQu.
住宅完成保証制度てのがあるらしいが、今回のようなケースにも適用されるのかは不明
ttp://www.how.or.jp/kansei/index.html
これから始まる内装の仕上げを請け負う業者が「金貰えるって保証がない限り作業しない」と
なったら施主も関係なくはないと思うけどな。引き渡し９月下旬予定だし。
入居時期ずれて遅延金発生しても、その金は施工主にはもうそんな金無いだろうし。

[518: 匿名さん]

手付金倍返しって確実なんですか？？

[519: 匿名さん]

ＮＯ、単なる履行遅滞。契約の履行求める人は、今住んでる所の賃料相当分の代金減額相殺は可。
もういいや、という人は催告の上解除、交付済み手付けは不当利得として返還可。

[520: 契約済みさん]

５１８さん

私も弁護士をしている叔父に契約書を見せて聞いてみましたが
やはり手付金倍返しは無いそうです。
イニシアにとっては不可抗力に値する事案であり
イニシアがスルガと工事契約を結ぶ時にすでにスルガの
今回の問題が表面化していれば又問題は別ですが
新聞に最初に問題が出たのが今年の3月であり工事契約を
結んだのが昨年となれば知りえる立場には無かったというのが
法律的な見方のようです。

私は内装変更などもしていますし引渡しは受けるつもりです。

[521: 契約済みさん]

施工会社の民生法申請・倒産などによる引渡しの
遅延は「不可抗力」なのですか？
５２０さんが書かれているように3月にスルガの問題が
発覚していたのに、それに対する対応が今の今まで
全くないのに、引渡しが遅延してもコスモスイニシアには違約金を
支払う義務は生じないのでしょうか？
今回のスルガのような問題は、いわゆる天変地異のような
「不可抗力」と一緒ですか？

どなたかお分かりの方がいたら教えてください。

[522: 契約済みさん]

そういう理屈から言えば確か最初の契約は4月20日だったから
すでにスルガの問題は表面化していたわけだから
施工スルガと分かっていて買った購入者にもほんの少しの責任は
あるよな。
イニシアが施工者を隠していたわけではないし。
スルガが施工だから購入しなかったという人間だって
いるだろうし。

民法から言えばイニシアとスルガの契約の中で
施工が遅れていたとか職人がどんどんいなくなるとか
最初の契約と違約のことがあればイニシアもスルガを
切れただろうけれど先日の現場見学会を見る限りきちんと
工事が進んでいたと思われるしそれでもイニシアがスルガを
切るとなれば今度はイニシアがスルガに相応の違約金を払わなければ
ならなくなるよ。
多分あの時挨拶した所長なんてよもや３日後にこんな事態になるなんて
思わなかったんだろうな。
スルガの上層部の一部が秘密裏に行っていたことで末端の人間なんて
その日までしらないと言うのが常だもんな。

[523: ご近所さん]

1000万値引き販売するなら、購入を考えてもいいかな・・・

[524: 匿名さん]

>>521
の理論からすれば
>>522の云うのが正論だろうな〜
スルガの問題発覚で、契約を見送った人も居るんだろうし
契約者も自己責任と云われても仕方ない。

理想は、手付金が戻ってくる解除が可能かどうかだと思う。
手付けが満額戻ってきて、それでも欲しい物件なら新たに契約をする。
きっと新たに契約する時は、値段もそれなりに下がっているだろうし
値下がり率によって、妥協し納得するかは個々の問題、判断なのでは？
ただ将来転売する可能性がある人にとっては、施工会社の今回の問題
転売価格にどの程度影響されるから未知数なので
やっぱ購入は見送るのが無難かもしれませんね！

[525: 匿名さん]

>>523

今はデベも在庫を抱えたくない考え方で
１割引きは相場だとすると
今回のスルガの物件は、最低２割引き
３割程度まで下げないと買い手が見付からないのでは？

売れ残りは、イニシアの社宅として購入って事もありでは？