イニシア向ヶ丘遊園

[購入検討中さん]

さて、どんなものなんでしょうね？


所在地：神奈川県川崎市 多摩区登戸2848番3（地番）
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅から徒歩5分 （南口より）

[451: 契約済みさん]

少なくても向ヶ丘ではこれより立地の良い場所は
今ある土地では見当たらないでしょうね。

我家が決めたのは駅５分と、管理費に結びつくごたごたした
付属設備が皆無だったことが良かったからです。
ゲストルームやラウンジなんて要りませんから。
修繕積立金が３０年間計画的に組んであって具体的な
数字が提示されていたのも決めてかな。

新百合の２物件も見ましたが管理費の高いのに
恐れをなしたのと途中で積立金が一時金徴収だったのも嫌でしたので
候補から外しました。

[452: 匿名さん]

デベの体力からして、施工会社の問題は大きな問題ではないと考える。

問題なのは、デベが体力があるから
未売却物件を大きな値引きする事なく、未売却のまま抱えてしまうのが心配だと思う。
その間、管理費・修繕積立金が入らず
又、割合に合わせて駐車場も確保するだろうから、駐車料も入ってこないのではないか？

[453: 契約済みさん]

＞４５２さん

契約者の方ではないですね。
契約時に受領した重要事項説明書にはきちんと
鍵引渡し後に未販売の部屋の管理費、修繕積立金、
埋まらない駐車場はコスモスイニシアが管理組合に
補填すると書かれています。
修繕積立基金もとりあえず、イニシアが立て替えておき
最終的に購入者が決まったときにその当事者から
受け取ることになっています。
ですから管理組合の予算が狂う心配はありません。
実際にイニシアから入金されるかどうかは管理組合が
しっかりと目を光らせればよいことです。
ここの重要事項説明書は現在住んでいるマンションと
比べるとかなり細かくきちんと明記されています。

[454: 周辺住民さん]

北口方面の区画整理は進んでいるように見えますが

南口って区画整理27年までに終わるのでしょうか？
区画整理をやっている気配を感じないのですが・・・

[455: 物件比較中さん]

昔、ゼネコンに勤めていましたが、つぶれそうなゼネコンの現場の
悲惨さはデベにはどうしようもないですよ。
現場にずっと張り付いてるわけでもないし、使ってる材料には問題はない。
でも、普通ならやることを省いてやらないとどうしようもない。
10年以内に欠陥が明らかになるように祈るだけです。
この物件は場所も良くて検討対象でしたが、スルガだったので外しました。
でも、今も気になってここを見に来てしまっていますが。

[456: 匿名さん]

関係者の購入はどの程度の割合居るんですかね？

知り合いが購入したＭＳは１割程、デベの社員だと聞きました。
デベが居るから安心とは、思いませんが
デベも施工会社の社員も購入しない物件は、不安を感じます。
その辺、聞かれた方居ますか？

[457: 契約済みさん]

No.451さん
うちは2年くらい前から、遊園付近のマンションや戸建を探してきました。
アトラスとかも見ましたが、管理費がやや高めだったのでやめました。
イニシアは今住んでいる場所とかなり近く、生活環境を変えずにすむこと、
管理費や駐車場代がリーズナブルなこと、で決めました。
ここは最初の登録だったため、自分の好きなところを契約できたので、それなりに満足していますが、一割程度高かったかなと思っております。
しかし、遊園南口（バスには東口と書いてある）で、かつ、住所が登戸、宿河原2丁目では
めぼしい物件はほとんど出てきませんでしたので、しょうがないと思っています。

駐車場は戸数分ないので、すぐ埋まってしまうのではないかな。（多分、これから買う人のために空けておくことはないでしょう）マンション外なら、近くにいくらでも駐車場はありますので。

たまに、なんらかの理由をつけてMRへ遊びにいきますが、来場者は適当にいて、アポとってからきてくださいといわれるくらいなので、安売りしなくても適当に売れちゃうのではないかな？
（個人的には値引きして売ってもまったくかまいませんし、イニシアが賃貸で出すよりいいのではと思っています。確か、売れなかったらそうするよと重要事項に書いてあったと思う。）
週末の登録で残り住戸がわずかになるのではと勝手に思ってます。私の抽選の際、各部屋を一番に登録した人がガラガラではなぜか当たっていました。外れた方にも類似した住戸が薦められます
。

なお、現場で働いている方は早朝から、がんばってますよ。
無事に竣工する様、毎日眺めています。今月は現場見学会ですね。
以上、取り留めのないことを書いてしまいすみません。

[458: 匿名さん]

>なお、現場で働いている方は早朝から、がんばってますよ。

ヒューザー物件の木村建設も
現場の職人さんは皆頑張っていたと思うよ！

[459: 不動産購入勉強中さん]

>>453さん

未販売住戸の管理費・修繕積立金の売主負担は、区分所有法に規定からすると当然のことだけど、
駐車場については稼働率の見込み違いで余ったり、足らなかったりということもあるので、未販
売住戸との関係をどう判断して補填してくれるのでしょうかね。

[460: 物件比較中さん]

>>457
確かに今後南口に、この駅近で手頃な規模のＭＳは見込めないでしょうが
区役所側は、区画整理も進み同条件の物件が見込めるのではないかと
迷っております。
タワーが出来、商業施設が出来る事によって人の流れも変わるのではないかとも思いますし

施工会社の問題が無ければ、迷う事も無いのですが
正直、踏み切れない状況です。

施工会社の問題発覚後に、購入に踏み切った方居ますか？

[461: 匿名さん]

>>460さん

第一期販売の前に行われた優先販売でも契約は施工会社の問題発覚後なので、契約されたかた
は承知の上ですよ。

[462: 匿名さん]

スルガは銀行取引は順調なのでしょうか？

ただでさえ、ゼネコンに対する評価が低いのに、問題が発覚して余計・・・

帝国データバンクの点数も株価も落ちているようですが・・・

[463: 匿名さん]

スルガの株価
1月の高値1869円から半年で226円に・・
今日の終値が236円

サブバンクが引きに入っていると聞きますが
メインバンクは支えきれるのでしょうか？

[464: 匿名さん]

工事半ばで、施工会社が倒産した場合はどうなるの？

引渡し期日が守られなければ、解約できるんですよね？

[465: 近所をよく知る人]

スルガの株価２００円切る勢いだけど本当に大丈夫なのだろうか？

[466: 匿名はん]

土曜日の抽選会はいかがでしたか？
参加された方いらっしゃいますか？

[467: 匿名さん]

>>466

デベが保証と言っても、施工会社の株価見て見送る人は多いのでは？

ゼネコンの友人からアフター保証の話を聞くと
アフター工事は施工会社が中心に進めるらしいよ！
施工した会社だと、工事内容を熟知しているから！
これが施工会社が潰れたら、まったく関係ない会社が補修に取り掛かろうとしても
上っ面の補修になってしまうと云う事みたいです。

[468: 契約済みさん]

＞４６７さん

何の為に竣工図があるのか分かりますか？

ゼネコンに勤めている人の言い草とは思えない的の
ずれた意見です。
プロなら自分の作った物件であろうと他人の作った物件で
あろうと補修など出来て当たり前じゃないですか？

それなら今までに倒産したゼネコンの作ったマンションの
アフターは全てだめと言うことになりますよね。

竹中に勤めている友人にこの書き込みのことを聞いたら
「アフターなんてそれぞれの管理会社が契約しているゼネコンが
やることがほとんどだよ。」
との事でした。

[469: 購入検討中さん]

それ以前に竣工図どおりに出来ているるのかが問題だったり。
ゼネコンからの金払いが怪しいときにどんな質の現場員が来るのか？
必要な人員はしっかり集められるのか？
ぎりぎりの人数だったらどこの手間を削るのか？
鉄筋の結束はちゃんとする？生コン流すときにしっかり型枠にバイブかける？
配管の太さとか見えない部分も図面どおりにやってる？
どうせデベに聞いたってしっかり管理していますとしか言うわけないし。
検査なんて決まったときしかやらないし、手を抜こうと思えばいくらでも抜ける。
場所はすごく良いのに、何でスルガが施工なんだろう。
欲しくても購入に踏み切れません。

[470: 匿名さん]

本当に・・・なんでスルガなんだろう。
スルガじゃなければこんなに悩む必要なかったのに。
でもなんだかんだいってあと5戸しか空きないみたいですね。
104戸は見事に売り切ったわけですよね。買った人は心配じゃないんだろうか。
スルガの現状知ってるんだろうか？

[471: 匿名]

何処の竹中だか知らないけど
一般的にデベはアフター保証込みで施工会社に工事発注して
施工会社はアフター保証の手直し分含めて下請けに発注する。
だから施工会社、下請けは後でクレームが出ない様に手を抜いた工事をしないんでしょ
アフター工事も施工会社の現場監督が管理監督をするからスムーズにアフター工事が出来るんでしょ？
デベが管理会社にアフターをやらせるなら、益々施工会社も下請けも手を抜くでは？
又施工会社がアフター工事をしないと言う事は、アフター工事が有る度にデベが費用を出して工事させると言う事？

[472: 匿名さん]

>>468
>竹中に勤めている友人にこの書き込みのことを聞いたら
>「アフターなんてそれぞれの管理会社が契約しているゼネコンが
>やることがほとんどだよ。」

管理会社が契約してゼネコンがやると言う意味が分からないのですが
管理会社とは、日常管理を管理組合として契約する管理会社の事なのでしょうか？
その時の費用は誰が支払うのですか？

それとも、デベが契約している管理会社？？

[473: 匿名さん]

10年保証の義務は、デベで
デベが潰れたら、施工会社が保証と聞きました。
施工会社が潰れたら、勿論デベの責任で他のゼネコンに補修させると。
デベが対応しない場合、最悪管理組合でゼネコンに発注し
費用をデベに請求する事も可能だと。
但し、色々手続を踏んで、それでもデベが対応しない場合に使う手段で
実際、デベに請求しても支払われるか別問題だとか

[474: 匿名さん]

内覧で専有部のチェックはしますが
共有部のチェックってどうなるんですか？

勿論、デベも確認するでしょうが
専有部分でも色々と手直しが必要なのが一般的と聞きますので
共有部分に関しても手直しがあって当り前だと思います。

その手直しが必要な箇所は半年後のアフター点検まで放置？
それとも、管理組合を早急に立ち上げて、外部委託し点検してもらうのか？
施工会社が会社だけに不安です。

[475: 匿名はん]

ホームページ見ました。本当にあと、5戸しかないんですかね？
本当だとすると、このマンションが売れなくなってきている
ご時勢にほぼ完売とはすごいですね。びっくりです。
マンションズとか見ると竣工済みの物件が本当に多くなって
きていますよね。
一応、二期目の募集はするようですね。
クレームこないように残しておいたのかな？

[476: 匿名さん]

販売戸数＝残戸数とは限らないですよ。

[477: 購入経験者さん]

>>474さん

今のマンションでは、共用部分は管理会社がチェックして管理組合経由で売主に要望
していたようで、３ヶ月のアフター前に、植栽、外溝や排水の手直し工事をしていま
した。

それから、引渡し直後の１ヶ月程、売主と施工会社が管理室に常駐していて、初期の
不具合対応をしてくれました。簡単な補修はその場で対応、それ以外は３ヶ月のアフ
ターにての対応となりました。

どのような対応をするのか売主に確認されてはどうですか？

[478: 匿名はん]

476さん
ネットに出されている資料とイニシアから出されている
価格表からすると残っている
住戸は411, 211, 506, 403, 213号室だとおもいます。
（正しくはMRへどうぞ）
8月上旬販売となっていますので、入居が9月末から
始まることを考えると、これが残り数であると考えるのが
自然だとおもいます。（わざわざ第三期を残しておくとは
考えにくいですが）
それにしても2ヶ月の間に契約、ローン申し込み、内覧会などすべての段取りを
行うとなると結構忙しいのでは。（建売の感じ？）
現金ありますという方にはまったく問題のない話ですが・・・

[479: 購入検討中さん]

昨日MRで確認しました。
未だ売れ残りは１５以上はあります。

[480: 購入検討中さん]

479です。書き方が悪かったので訂正します。

まだ、購入検討が可能な物件ですね、
あと20〜25程度はあると思います。

私も立地、ランニングコストの面でとても気に入っているので
本当に悩んでます・・

[481: 匿名さん]

>>479さん
http://www.cosmos-direct.jp/do/mnsNew/elevation?objCd=A02138&bldCd...
これによると5戸しか検討可能物件ないんですけど、20以上というのはなんでわかるのでしょうか？

[482: 購入検討中さん]

ネットに公開されてるものは全然あてになりませんよ。

特定されてもかまいませんが、
昨日（金曜日午後）ＭＲに行ったからです。
ネットにあるような契約済みの表？を貰いました。

おそらく貰ったのは次期予定分も含めた個数ですね。
正確に数えてませんが。そしてこの土日も契約はあるでしょうから。

いずれにせよ、まだ申し込み段階で、未契約の残戸数は20以上は
あると思います。

[483: 匿名さん]

そうなんですね(´・ω・`)
サイトの意味ないですね。
実際は20戸以上も未契約あるんですか・・。
これって施工会社が違ってたら数字も変わってたのかなー。

[484: 匿名さん]

>>483さん

凡例には検討可能住戸＝予告広告、登録期間告知中、先着受付中となっていて、未
契約住戸ではないですよね。予告広告にだすと、その住戸は販売開始まで契約でき
ない決まりになっているので、広告に出さずに販売している住戸があるってことだ
けでしょう。

残戸数は売れ残りを連想させるためか、公表することはまず無いですよ。

[485: 匿名さん]

484さん
確かにわざわざ売れ残り数を正確に書く必要はないですね。
今日、契約会があったそうなので、どうだったのでしょうか？
とりあえず、募集した18戸はなくなったといったところでしょうか。
手付けを入金してから契約会だったと思うので、
申し込みしたけれど、手付けを払わず契約しないという人もいるでしょう。
今後もどうなることやら.

どのようなタイプの住戸が残っているのでしょうか？

[486: 契約済みさん]

デベから今後の予定の封書が届きました。
契約者の方で21,22日の現場見学会に行かれる方
いますか？
囲いが所々なくなって敷地内の様子が拝見できる
ようになりました。現場事務所も見学会の集合場所へ
移ったようです。

[487: 近所さん]

はい！行きますよ〜建築中の建物に入るなんてこの先ないだろうから楽しみです。

[488: 契約済みさん]

住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2843/

[489: ご近所さん]

北側の囲いが取り払われ、外壁が見えるようになりましたが、正直微妙な感じ...

[490: 匿名さん]

コスモスイニシアは購入者向け情報誌コスモスクラブで
「バルコニーでの喫煙は、けむりやニオイがご近所への迷惑となっていることが多いようです。
　バルコニーでの喫煙は控えましょう。」とアナウンスしています。

しかし某物件では「規約で禁止になっていないから自由だ」と喫煙者が主張しているようです。
彼らの主張は「規約でベランダ禁煙としてない数少ないマンションだから買った」です。

私が検討した数物件はベランダ喫煙に関しての記述はありませんでした。
こちらの規約では、ベランダ喫煙に関して具体的な記述はありますか？

[491: 近所]

ベランダ喫煙、飼育は禁止みたいです。

[492: 契約済みさん]

管理規約にはっきりと禁止と明記されていますよ

[493: 契約済みさん]

490さん
規約集の使用細則にバルコニー等の専用使用部分での喫煙は禁止と書いてあります。
個人的には喫煙を禁止されていない物件において、ベランダで
吸うのは問題がないかと思いますが、ここのように明文化されている
物件がほとんどないとすれば、嫌煙家は即買いですね。

[494: 契約済みさん]

週末の見学会楽しみですね。

[495: ご近所さん]

皆さん、今週の見学会どうでしたか？

[496: 490]

皆さん回答ありがとうございました。

[497: ビギナーさん]

スルガコーポレーションがついに民事再生法申請してしまいましたね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080624-00000056-reu-bus_all

これからどうなるのでしょう？

[498: 契約済みさん]

契約者はすでに電話連絡を貰っているはずですよね。

迅速な対応には誠意を感じています。
なるようにしかならないでしょうからじっくり
待つしかないでしょう
先日の現場見学会で見た限りコンクリの部分は
終わっていたから後は内装だとすれば
致命的なミスは無いと思っています。

まー、契約者があまり煽りに乗らないようにしましょう。

[499: 匿名さん]

資産価値無くなっちゃったね・・・
いくら完成しても将来的な保証の問題等考えたらね。
表面的な誠意に騙されては駄目だよね。
潰れるの分かってるゼネコン使う悪意をちゃんと見抜かなきゃ。

[500: 契約済みさん]

> 498さん
全くもって同感です。