イニシア向ヶ丘遊園

[購入検討中さん]

さて、どんなものなんでしょうね？


所在地：神奈川県川崎市 多摩区登戸2848番3（地番）
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅から徒歩5分 （南口より）

[42: 匿名さん]

マンション購入検討中の者です。
このマンション予定地は製紙会社の跡地らしいのですが、
一般的に、有害物質の調査(や除去)費用などはマンション価格に上乗せされるんでしょうか？
また、調査結果などはきちんと報告してもらえるんでしょうか？

[43: 匿名さん]

製紙会社の社宅ではなく、工場があったってこと？
だとすると、廃液やらが流れ出て
土壌を汚染している可能性もあるってこと？

[44: ご近所さん]

ＭＳ予定地は、古い製紙工場だったと思う！
古い大きな煙突があって解体の時に周辺住民と揉めたと聞きましたが・・・
土壌汚染が心配ですが、建設前に勿論土壌調査と改修はやっているのでは？

[45: 近所をよく知る人]

玉川製紙　昔は吉澤製紙

この辺の大地主-吉澤一族。　昔、吉澤さんが農業の片手間に

紙漉を始めたらしい。

[46: 物件比較中さん]

９月入居っていうのにこの時期までほとんど情報が出てこない，って遅すぎませんか？同じコスモスイニシアの新川崎は１２月入居でもう半年以上前から案内や宣伝がたくさん出ているようですが．．．
規模が違うにしても何か問題があったりして遅れに遅れてるってことを懸念しています．

[47: 匿名さん]

今週末から内幸町の本社ビルで事前案内会が開かれますね。
46さんのおっしゃるとおり、あまりの動きの緩慢さには呆れるばかりですが、
もう少し辛抱して見極めようと思っています。
こんどの説明会で具体的なものが出てこなかったら、
もういい加減見限ってやるつもりです。

[48: イニシア調査員]

確かに遅すぎますね。
現場付近を見に行ったら、それなりにできつつあるとは思いますが・・・
予定価格とか間取りで顧客に意見を聞くのでは？

[49: 購入検討中さん]

事前案内いってきました。

予定価格は、西向き72㎡4700〜5000万円、南向き78㎡5000〜5600万円、
西向き80㎡5200〜5800万円、南向き80西向き5400〜6100万円、
90㎡南西角はほとんど6000万円台でした。

広さの割に価格は高めという感じがしました。
あと水回り以外は直床でした。

[50: 匿名さん]

事前案内のご報告ありがとうございました。

予定価格で撃沈しました。これは、すごい！情報が少なかったので、イニシア宿河原の価格を参考に考えていたのですが、想像以上でした。勿論、宿河原以上は考えてはいましたが。

実は、来週事前案内を予約しているのですが、妻から「行く必要あるのぉ〜？」と言われてしまいました。どうやら、妻の心は決まった様です。良い夢、見させてもらいました・・・。

[51: 物件比較中さん]

価格は高めですね。。
しかも、「直床」というのは非常に残念でなりません。

[52: 物件比較中さん]

アトラスと比べて高いですねエ
新百合価格ですかね

[53: 物件比較中さん]

事前説明会に行きました。
想像通り高かったです。（坪単価２２０万円位みたいです）

[54: いつか買いたいさん]

なぜに直床に？？？

[55: 匿名さん]

やはりみなさん高いと感じているようですね。
設備面が良いわけでもなし(ディスポーザー無し、食洗機無し、直床)、一律５００万下げて妥当ってところでしょうか？

その割にミストサウナは全住戸完備でしたが、あんなの喜ぶ人がいるんですかね？
エントランスがムダに広かったりと、コストをかける部分を間違えている気がします。

[56: イニシア調査員]

買わないことが、決定しますた。
高いです。

[57: 購入検討中さん]

た、高すぎる…。
想像以上でした…。
これじゃ、駅前のタワーにしておくべきだったのかも…。
うわ〜どうしよう…。

[58: 物件比較中さん]

直床は建設コスト抑制が理由ですかね？
スラブはどれくらいですかね？
270〜300mmはないとダメですね

[59: 物件比較中さん]

説明会、行ってきました。
想像より高かったから、我が家も悩み中です。
あと、皆さんと同じく、直床にひっかかってます。。
何で直床!!??

[60: いつか買いたいさん]

私も期待していたのですが、構造（直床）、設備面（ディスポーザー無し、食洗機無し）、
価格帯の全てにおいて期待を裏切られました。

コスモスイニシアはどういう基準で「二重床」「直床」を使い分けているのでしょうか？
↓首都圏では結構二重床を採用していたのに。。
↓港南上永谷や多摩宿河原あたりからおかしいです。
http://マルチ投稿する不適切なURL20071126

[61: 匿名さん]

連日の世界同時株安のニュース、なんだか不気味ですね。
予想以上に高かったせいもあり、
妻とも相談のうえ、今回は見送ることに決めました。

[62: 物件比較中さん]

しかし高すぎですよ〜（T＿T）
駅前のアトラスより高いし、新百合（徒歩圏）のグレードの高いマンションより
高いなんてガッカリ・・・

[63: 匿名さん]

こんなにも高い理由はなんなんでしょう？

[64: 匿名さん]

安い方がそりゃいいいですが、昨今もっと良くてもっと安いってのにも出会いませんので、普通に検討しちゃってます。新百合のグレードが高くて安い物件ってどこです？直床も説明を聞く限りあまり問題を感じませんでしたが。。

[65: 周辺住民さん]

ここ、当初の説明会では五階建てだったのにいつの間にか七階建てに変わっているね。
大きな問題に発展するかも？

[66: サラリーマンさん]

平成19年1月ごろに開催されたUSIエンジニアリングによる
近隣住民に対する建築説明会では地上７階の112戸の
共同住宅になるとの説明を受けました．
その後，北東側の１階住居（先週の説明会でいうC棟）が日照の問題やらで，駐輪場に
変更になったり，集会場が狭くなりエントランスが拡がったりしています．
第一種住居地域の高さ20ｍ制限に７階建てを建てるのは問題はなく，
私的には階高が取れないないために直床になったのではと解釈しています．
土壌汚染の件ですが，工場の煙突解体時に煙突のアスベストがでる可能性があるとの
説明がありましたが，そのほかについては問題がないそうです．
あと，治安に関してですが，川崎市の古くからある他の地域（川崎，小杉，ノクチ）
と比べると，同等で，基本的にはあまりよくないと思います．
（新興住宅地である新百合等とは若干異なると思います．）
（ここにきて10年ぐらいたちますが，2回ほど銃声を聞きました．最近は少し落ち着いています．）
以上最近ここで話題になってることについての情報を書かせていただきました．

現場ではクレーンが１機追加されましたね．
昨日も作業員の方が夜遅くまで働いていましたよ．
工事は着々と進んでいますが，デベはもたついてますね．

[67: イニシア調査員]

予定価格が５００万下がれば検討します。
そうでなければ、無理な感じですね。

[68: 匿名さん]

＞66ここにきて10年ぐらいたちますが，2回ほど銃声を聞きました．

マ、マ、マジっすか〜？
それじゃあ、こんな危なっかしいところ住めないっスよ。

[69: 匿名さん]

ここで坪220万出すなら、新百合行ったほうがいいね。
ナイスのマンションなら同じような金額で買えそうな気がしますが。

しかし、この時期にこの金額で出してきますかね〜

[70: 購入検討中さん]

49さん　価格教えてくれたんですか？
事前説明会は３月に予定のようです。

[71: 購入検討中さん]

70>事前説明会は３月に予定のようです。

1/20に事前説明会に行って、予定価格表、間取図、設備・仕様など資料もらいましたよ。

[72: 匿名さん]

>66 >68
治安は、川崎市の古くからある他の地域と同等なのであれば、
むしろ比較的良いと考えていいのでは？？

何しろ川崎市は東京都区部・政令市の中では、犯罪発生率は３番目に少なく、検挙率は５番目に高いという、実は比較的安全な都市なんですから。

[73: 物件比較中さん]

↑
安全な都市の１番と２番はどこ？

[74: 物件比較中さん]

先日、不動産関係に詳しい人にこの物件の件を相談したら、仕様、立地等を相対的に考えて、高すぎるとのことでした。値下がらない限り、購入を見送ることに決めました。

[75: 購入経験者さん]

アトラスも出たときは高いと書かれていましたよね。
ところが今は安いように書かれる。

世の中が不動産を高くしているのでは。
７４番さんに聞きたいのですが立地が良くて仕様が良くて
安いものってどこに在るのですか？
是非教えてください。

私はこの物件を見ていないので何とも言えませんがアトラスは
見ました。

[76: 匿名さん]

資料ですが、部屋の写真(イメージでも良いのに)がなく、豪華なエントンスや外観が中心なのです。アトラスや他のマンションも見ましたが、最初から部屋のイメージくらいはありました。このマンションは実用性よりイメージとデザインが売りなのではないのでしょうか。

設備面を見ても決して充実している訳でもなく、場所は素晴らしいですが、どうしても、あの金額に見合う物件と感じられないのです。溝の口のマンションと比較していますが、情報量と設備環境や対応を見ると全く違います。ただ、溝の口の物件は、駅から遠いと思いますが。

また、各種の説明会が２月にかけて、頻繁にあります。その度に内幸町まで行かなくてはならない。それなのに、モデルルームは３月上〜中旬です。何だか、こちらが選ぶと言うより、ふるいにかけられているという感じすらします。

こんな事を諸々見てると、購入意欲が失われてしまうのです。楽しみにしていた物件なのに、資料や価格での失望感が大きく、表現がキツクなってしまったかもしれません。購入検討者の方、ご気分を害してしまったら、ゴメンナサイ。

[77: 匿名さん]

73さん、治安の良さを示す指標のベスト５は、
・犯罪発生率の少ない順→広島、横浜、川崎、札幌、仙台
・検挙率の高い順→北九州、福岡、広島、東京都区部、川崎
といった状況です。
総合的に見ると、広島市が最も治安が良く、川崎市は２番手といったところだと分析されます。

[78: 契約済みさん]

77さんありがとうございました。
川崎市のイメージがとても良くなりました。

[79: 不動産購入勉強中さん]

＞75
ここで皆さんが言っているのは、アトラスが安いと言っているのではなく
この物件がアトラスより高いと言っているのだと思います。

[80: いつか買いたいさん]

この値段の高さはいったいどこから来ているのか考えて見ましたが、
①資材の高騰で建設総費用が上昇していること。
（土地の仕入れ価格はどれくらいだったのでしょうか？）
②敷地面積の割には戸数が取れていなく、（アトラスと異なり、一種住居地域のため、高層にできなかったこと、土地も妙な形をしていて無駄があること（一応、立体駐車場にするようですが）
③前面道路の補修、ザリガニどぶの修繕、近隣住居の塀の補修などプラスアルファの費用が発生していること、（このような住宅地でうまく建設を進めていくには当たり前だと思いますが）
④北東側住戸の値引き？分を東南、西の住戸に上乗せしてあること、
⑤便利さを売りに、少し前の価格設定で買い手がついたらもうけものぐらいの感じで
デベが設定を高くしていること、
などが思いつきましたが、何かほかの要因もあるのでしょうか？

うちは猛検討中です。
このまえにもらった資料ですと、アトラスより維持費がかからないような気がします。
あと、いもっこ風の店は建てられないところが売りか。

[81: 近所をよく知る人]

向ヶ丘遊園駅南口
夜は、若者でごった返している！
駅周辺の駐輪も気になるな〜

[82: イニシア調査員]

管理費が救い、ですね
でもそれで買う気にはならないけど

[83: 匿名さん]

>80

高い原因ですか・・・あくまで想像ですが、一つにはグッドデザイン賞狙いの建物に仕上げたからだと思います。あの環境で美術館をイメージしたロビーに、イタリア製のソファー(！)だなんて、設計した方の「ねらい」を何となく感じます。

　言っては何ですが、グッドザイン賞を取らせる為に、大切な貯蓄をはたいてなるもんかと勝手に意地になってます。と言うことで、私はほぼ断念です。無理すれば何とか買えるのですが、新生活にお金をかけられないなんて夢がないですしね・・・。

　実用性を重視してシンプルな作りにしたら、価格も抑えることができたのではないかと思います。5百万くらいのダウンは無理かな？美術館みたいなロビーでも、毎日通ってれば飽きますよ。高いソファーに悪戯なんてされた日には・・・考えすぎでしょうか？

[84: 物件比較中さん]

５００万程のプライスダウンを希望致します。

、、、と思いましたが、無理そうなので断念致しました。

立地はとても便利だと思いました。
アトラスタワーにもスーパーが入るみたいですし。（２４h営業みたいですよ）
共働きの方には良いのではないでしょうか。。。

[85: 匿名さん]

設備説明会に参加しました。特に、特長のある物はありませんでした。前にも書いてありますが、食器洗機もディスポーザもない。それで、あの値段・・・。場所以外はメリットないですね。値段に見合わないので、私も辞めます。

[86: 購入経験者さん]

物は後から付けられますが場所は買えませんからね、
悩むところです。

百合丘の三井が又高値でした。
庶民にはますます遠のきます。

[87: 土地勘無しさん]

以前住んでいた登戸周辺の友達に聞きましたが
府中街道、世田谷街道の交差点に多摩警察署がありますが
結構爆音で走る車、暴走族が居たと聞きましたが
その辺詳しい方居たら教えて下さい。

[88: 周辺住民さん]

多摩警察署の交差点や府中街道からはずいぶん離れてますし、７階建て程度であれば、爆音を気にする場所ではないと思います。

ただ、近ごろ、ダイエーのみずほ側と府中街道側の信号の切り替え方が変わったみたいで、ロータリーを回って出てくるだけで、渋滞がすごくて発狂しそうです。
マンションから直接府中街道へ出られる抜け道があるのだとは思いますが…。

遊園の駅からマンションに帰る徒歩道だけを考えれば、ライフがあり、本屋さんがあり、コンビニもありで、ムダがないかなと思います。

宿河原の現地モデルルームは行きました。
よさも、不安さも、ダイレクトにわかる感じでした。
アトラスみたいに、プレハブショールームで意思決定させられたのと比べれば、ぎりぎりまでもたつくのも良心的ととれるかもしれません。

[89: 周辺住民さん]

遊園駅近のＭＳ4階に住んでいます。

冬場は、暴走族も少ないので問題ないですが
夏休み中は、世田道より府中街道の方が暴走族多く
窓を開けている爆音で煩いです。
窓を閉め切ってエアコンを点けていれば問題ありません。

[90: 匿名さん]

本当かどうかわかりませんが、グッドデザインを狙っている建物であれば、ゴテゴテと設備を追加している建物よりも私は嬉しいですけど、人それぞれなんですね。

食器洗浄機は必要なら後からつけられるし、ディスポーザーより管理費安い方がありがたいし、、人それぞれなんでしょうがあまりそういう意見ってないですね。

[91: ご近所さん]

No4に書かれていたアトラスの再販売のチラシが入ってました。
前回より800万程度値下げしていました。
ここも、坪200万程度でないとかなり苦戦しそうですね。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=635

[92: 購入検討中さん]

予定価格ありがとうございます。
この物件でこの価格とは、あきれるほどの強気ですね！
値段的には、うちは面積を妥協すればいけそうですが、
直床への失望感はどうにもなりません。
これだけ待たされて、「高くても欲しい」というそれなりの思い入れもあるのに
直床（階数増しのため？）に無駄な意匠など、建物の価値を下げてしまうような方向へ。
取り返しの着かないことを、と脱力しています。

もっとも、この場所ですから、
このような些細なことは気にしないだけの魅力もあるでしょうし、
きっと無事に売れていくんでしょうけどね。
ここは結構本気で欲しかったので、とても残念で、まだどちらとも決断つきません。

[93: 購入経験者さん]

>92さん
お気持ちは良く分かりますが一層減らしたら又価格は
高くなるのが普通ですよね。

建築家の方のかかれた本を読んでもん二重床がベストで
直床が悪いと言うことは無いと書かれています。
一長一短で二重床でフローリングがＬＬ４５なら直床の
ＬＬ４０となんら遮音効果は変わらないと言う実験も
あるそうです。
「二重床神話に警告」というレポートでした。

ここは建築の詳しい説明などはしてくれないのですか？

[94: 匿名さん]

週末はいよいよ登録ですね。
皆様が希望住戸に当たりますよう、お祈りしております。
価格表を見ると、次期発売の物件が少なくなっているので
デベとしては順調ということですか。
うちも抽選にあたるといいな。

[95: 購入検討中さん]

モデルルームもないのに申し込む人ってどれ位いるんでしょう？
デベさん、こんな乱暴な販売スケジュールで順調と言えるのでしょうか！？

[96: 購入検討中さん]

モデルルームのOPENを待たずして、登録開始とはデべも相当焦っているのでしょう。
マンション市場が悪化してしまったこと、事前説明会で反応が悪かった？ことから、
早めに囲い込みをしたいのではないでしょうか？
また、この反応をみて、販売価格を決定するのでしょう。

自分なりに、本物件の良い点、悪い点をまとめてみました。

良い点
・駅近（徒歩5分）
・管理費が安い
・環境が良い（生田緑地、多摩川）

悪い点
・設備・仕様が悪い（食器洗機・ディスポーザ無し、直床）
・南向き物件が少ない
・周辺相場と比べて物件価格が高い
・事前説明会場所が本社ビル、モデルルームOPEN前に登録開始
・竣工時期(H20.9上旬)と入居時期(H20.9下旬)が短く、内覧会で
　指摘箇所の修繕に余裕がない。

本日の登録状況は如何でしたでしょうか？

[97: 購入経験者さん]

本日の登録で３０以上の部屋が決まっていました。
抽選の部屋も数部屋ありました。
総戸数の三分の一近くが決まってしまうのですから
好調なんじゃないですか？
インシアの人は焦ってる様子はありませんでしたよ。
むしろのんびりしていてよければどうぞという感じ。
３月の始めにモデルルームが開くのでそれを見てからの
次期の登録で如何ですかといわれたくらい。
ただ、事前登録なら希望の部屋が買える可能性が
大きいですからね。

購入者も＊＊じゃないから良いと思わなければモデルを見ないで
買ったりしないでしょう。↑の方は営業をきちんと受けていますか？
引渡しは１０月末といわれています。
本社ビルで早く説明会をしたのはなるべく多くの部屋のカラーを
選べるようにしたいからという説明でした。
確かに現地を見ればかなり出来てきていますからモデルルームを
オープンしてからでは間に合わないかもしれませんね。

登録会場は午後１時頃にはすごくにぎわっていました。

[98: 申込予定さん]

希望物件、当選しました。

[99: 購入検討中さん]

希望住戸なくなっていました。。


高くて苦戦するとか、

売れ残って安くなるはずとか、

モデルルーム見ないで検討する人はいないとか、


そんな書き込みが目立ちますけど、実態と違いません？
同業他社による嫌がらせの類なのでしょうか。


安くなることを期待して待ちに入った私もいけませんが、
やはり自分で判断しないといけませんね。

[100: 匿名さん]

今の段階ではキャンセルでのデメリットが無いため、とりあえず押さえておく程度に考えている方も多いのでは？
モデルルーム見た後に判断すれば良いし、それまで他の物件を見て回ることも出来ますからね。

[101: 申込予定さん]

> 100さん

まさにその通りですね。
あーだこーだいって希望物件の交渉ができないとどうにもなりません。
契約をしたわけでもないし。ということで希望物件はまずは押さえました。
12月末締めで募集した第一次希望者且つ当選者を対象に3月1/2日とモデル
ルーム先行案内が実施されます。

高いか安いかは本人次第。

[102: 申込予定さん]

今ちょうどこんな感じ。
完成が待ち遠しいですね。

[103: 購入検討中さん]

私もまずは登録、モデルルーム見てから最終決定しようと思っています。

だいぶ以前のレスにかかれていましたが、物件選定の基準はやはり人それぞれですね。

ちなみに、水周りは二重床構造、それ以外は直床構造、遮音性能は二重床構造と同等の効果があると言われているようですよ。

食洗機、ディスポーザも必要な人はいると思いますが、もっと重要な部分が自分の希望に合致していればいいような気もしていますし、私は細かい部分にそんな拘りはないですね。

[104: 購入検討中さん]

ＨＰの物件概要が更新されていました。
「入居時期」、「販売開始予定」に変更があり、「第１期販売戸数」が１０戸に決定
したそうです。

　立地は良いので、あとは価格が下がれば、購入可能な価格帯、且つ適正価格になり
検討したいと思っているのですが・・・。

なお、モデルルームは、向ヶ丘遊園駅北口から直進してＴ字路の所に建設中でした。
（ミニストップ隣）

[105: 匿名さん]

以前資料請求しましたが詳細のほとんど載っていない資料しか送って来ず、電話で問い合わせたところ8日にモデルルームオープンなのでそれまで詳細は明らかにならないような旨伝えられました。
皆さんは何故すでに詳細をご存知なのでしょうか？
予約、抽選なども既に済んでしまっているのですか？？
8日に行っても希望のタイプの部屋が埋まっているのでは・・？と疑問です。

[106: 購入経験者さん]

すでに会員登録で３０％くらいの部屋は決まってしまって
いるようです。
８日からは一般客の登録ではないですか？
最上階とか庭付きとか角部屋はのきなみ
決まってしまっているようです。

[107: ビギナーさん]

登録が３０件以上に対して、第一期販売戸数が１０戸と言うのはどういうことなのでしょうか？

[108: 匿名さん]

HPで販売開始が平成20年4月となっていて、「契約または予約の受付は一切できません.あらかじめご了承ください。」と記載があるにもかかわらず、既に登録を受けているとはどういうことでしょうか。
広告で謳っている内容と実際の売り方が違うようで、不公平感があります。
前向きに検討しようと思っていましたが気乗りしなくなってしまいました。

問い合わせたところでは、既に登録（予約？）の入っている部屋は売りに出さないような感じだったので、今回の販売１０戸は先行予約の入っていない部屋という意味ではないでしょうか。

[109: マンコミュファンさん]

>>105さん、107さん、108さん

　通りすがりのものです。一般販売とは別枠で、友の会会員や近隣住民を
対象に優先販売をすることがあります。これが登録されている３０件なの
かと思います。また、HPは通常の一般販売のことで、まだ、販売住戸や価
格が決まってないようなので予告広告になるのかと思います。この段階で
は、契約や予約はできない決まりになっています。

　今のマンションを決めるまで、十数件、物件を検討したけど、こんな売
り方は無かったですね。

[110: 購入経験者さん]

この頃こうゆう売り方をする不動産会社が増えましたね。

前に業者の人に総戸数の半分まではそんな売り方をして
良いと聞きました。
結局、気になる物件は早くからコンタクトを取って事前会員登録に
滑り込むのが一番なんでしょう。

モデルルームも予約制が当たり前で突然行っても見せてくれない
ところが多いですよね。

[111: 登録済みさん]

まあいずれにせよ今週末のモデルルーム見学、楽しみです！

[112: いつか買いたいさん]

101さんが書いている通り、第一次の会員（先着？）100名の中で、
3/15の内幸での登録に行ったひと（約30名）が予約している
と考えていいと思います。その時は数戸のみが抽選となっただけで
ほとんどの人が希望住戸が選べたと思います。
(販売の人にうまく誘導されたともいえますが)
しかし、先の人も書いてある通り、モデルルームを見てから決定する
という人も多いのではないでしょうか？
ですから、もともと数の少ない、庭付き住戸や角住戸などはよほどのキャンセルがでないと
難しいと思いますが、そのほかは何とかなるのではないでしょうか。
また、同じタイプの住戸は必ず一戸は残してあったと思いますので、
階の希望がなければ、購入可能と考えます。
今までもらった3枚の価格予定表ではC棟の一部で値段が下がっていることを
考えるとAやB棟ではこのまま下がらないのではないかと思います。
どんなMRができているか楽しみですね。

[113: いつか買いたいさん]

112です。
3/15ではなく2/16でした。すみません。

[114: ビギナーさん]

＞109さん
　ご返答ありがとうございました。

早速、「優先販売」と「マンション」をキーワードにして調べてみました。

以下の首都圏不動産公正取引協議会の13とマンコミュを参照ください。
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/hutouhyouji.html
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26089/

首都圏不動産公正取引協議会の13の(1)から判断すると、
現在は、総戸数109戸と記載されていますが、近いうちに
「総戸数／109戸（イニシア友の会会員優先販売済み住戸30戸含む。）、今回販売戸数７０戸」
等と表示することになるのでしょうか。

[115: ビギナーさん]

114です。

一部修正しました。
「総戸数／109戸（イニシア友の会会員優先販売済み住戸30戸含む。）、今回販売戸数10戸」
等と表示することになるのでしょうか。

[116: 匿名さん]

↑
そんな表示している広告見たこと無いんですけど？

[117: 匿名さん]

＞112さん、情報ありがとうございます。

それにしても「販売開始（平成20年4月）までは契約または予約の受付は一切できません」とあるのに、現時点で抽選済みの部屋があるって、それは許されるのでしょうか・・？

MR見学に行って気に入った部屋があっても、既に抽選済みで予約もさせてもらえない部屋があるということ・・・？

[118: ビギナーさん]

＞116さん

以下のサイトをご参照ください。
http://www.atlas-club.com/bukken/gaiyo/hakusanue.php

アトラスタワー向ヶ丘遊園でも同様な記載がされていたと思いますよ。

[119: 匿名さん]

参考までに。
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6370/

[120: 入居済み住民さん]

この物件、この価格ではたして売れますかね。
しばらくしたら苦戦して値下げするかもしれませんね。
デペが価格高騰を狙って土地を寝かしすぎてしまい
今あわてて売りに出している様ですが
ここの所市況が急変してしまったので、もう少し前に出した方が良かったかもしれませんね。
最初は高値で様子を見て結局最後はタタキ売りするつもりなんでしょうね。
デペが土地取得したのは、地価が高騰する前のはずなので、多少さげても売り切れば
充分利益はでるはずです。

[121: 購入検討中さん]

会員優先販売で良い間取りがほとんど残ってないなら、厳しいかもしれませんね。
私は新百合ヶ丘が予算的に無理なのでここを検討してます。
同じような状況の人も多いんじゃないかな？

[122: 入居済み住民さん]

新百合のノブレスの方が高いですか？

[123: 匿名さん]

＞122さん
　参考までに

・ノブレス（マンションズ 東京市部・神奈川北西版 2008.2.26）
　南向き　80.03m2　5470万円（坪単価 226万円)
　西向き　69.31m2　4220万円（坪単価 201万円）
　食器洗機、ディスポーザ有り。
　新百合ヶ丘駅 徒歩9分

・イニシア向ヶ丘（No.49の記載データ）
　南向き80㎡　5400〜6100万円（坪単価 223〜252万円）
　西向き72㎡　4700〜5000万円（坪単価 216〜230万円）
　食器洗機、ディスポーザ無し。
　向ヶ丘遊園駅　徒歩5分

[124: 購入経験者さん]

ここは各戸すべてにトランクルームがついているのが
魅力だよね。
食洗器は後からでも付けられるけどトランクルームは
そういうわけに行かないし。

ノブレスの徒歩９分も入り口までで敷地が広いから
部屋までとなれば１０分越すんだろうな。

ただ仕様の充実しているのはいいよな。

[125: 購入経験者さん]

>>124

ディスポーザーも後付けできませんよね。
あと、レンジフードも強制"給"排気でないのは後から、対応できないですよ。

[126: 登録済みさん]

よく皆さんのコメントにディスポーザーがどうのこうのとありますが、
あったらそんなに便利なんでしょうか？　また一概に言えんでしょうが
設置されている見返りとしてどの程度の価格アップまでであれば受け入れ
可能レベルなのかな？

ただ単に生ゴミが発生しない・しにくいというだけでそんなにないと
困るものでもなさそうだし。

また設置の利便性と引き換えに騒音問題があるような記述(↓)あり、
どっちがいいんでしょうか？

http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_e90d.html

使ったことがないのでどれだけのメリットがあるか、とうとうとノタマッテ
くれる方、いませんか？

[127: 購入検討中さん]

向ヶ丘遊園のスレッドなんですが、
やたら新百合のノブレスを意識したものが多い気がしますね。

新百合の三井はともかく、あれはないと思いますが、
本当に皆さん比較検討しているのでしょうか？


新百合というより百合ヶ丘だし、
駅から坂がきついし、
仕様云々以前に、私はなんかいまいちと感じましたが。
（売主名によるものかもしれません）

[128: 登録済みさん]

127さん；

私の場合はノブレスは全く比較検討対象にありません。
イニシア一本です。
今週土曜日のMR見学で最終判断しますが、価格的にも問題なく購入まで
一直線って感じです。

イニシア向ヶ丘と比較できる物件ってあるのかな？
マンションをスペックで見た場合はいくらでも比較できそうですが、
向ヶ丘遊園駅からの利便性、同地区の新築マンションの少なさから
すると唯我独尊って感じがし、比較対照となる物件はぶっちゃけ
ないような気がします。

[129: いつか買いたいさん]

登録の際には価格が上位10％ぐらいの住戸はほとんど登録が入っていたと思います。
（全員が買うとは思いませんが）
あと、先に登録することで、4階以上の住戸では壁や床のカラーが選べたり、
軽微な間取りの変更も可能になっていたので、
登録した方はすでにその交渉に入っていて、買わなきゃいけない状況？になっていると思います。
多くの方が書いておりますが、確かに500万円ぐらい高いような気がします。
（近くの不動産屋さんも、ここら辺の相場より1-2割くらい高いと言っていたそうです。）
ただ、個人的予想ですが、戸数がそれほど多くないので、
適当にはけてしまうのではないかと思います。
なにしろ、南口徒歩5分以内というのは最近ほとんど出ていなかったと思いますし、
買い物なども北口より便利だと思うからです。
近辺にある築30年以上の物件でも3千万以上しているをみると、この値段でも買う人が
現れるのではないでしょうか？
ただ、設備面が・・・・・という人は多いと思います。
日照などの条件がよくない、間取りが悪いなどで買い手がつかなければ、値引きする住戸もあると思いますが、ただ、南や西の中上階で値引きとはいかないのではと思います。

[130: 匿名さん]

カラーセレクトや間取り変更って、購入者にとって青田売り物件の数少ないメ
リットの一つなのに、販売時期を遅らせたがために初期の一部の人だけが対象
ってパターンが最近多いですね。

逃してしまった人は、完成を待って、実物を見てからの判断でいいのではない
でしょうか。売れ残ったら、値引きも期待できるし。

[131: 匿名さん]

>>126さん

ディスポーザー、音が上下階から配管を通して聞こえることは無い
ですね。それに夜中に使うものじゃないですよ（笑）。

まあ、単に生ゴミが減らせるだけですが、それによるメリットはゴ
ミ出しの頻度が減る、生ゴミが無いのでゴミ置き場の床が汁で汚れ
ることと臭うことは無いです。

使ったことの無い人にとっては無くても困りませんが、一度使って
しまうと手放せなくなります。例えとして適当ではないかもしれま
せんがウォシュレットと一緒かなっ。

[132: 購入経験者さん]

>130さん

事前説明会に行っていない人ですね。
販売時期を遅らせたのは役所の許認可が昨年６月より
厳しくなって販売できなかった説明がありましたよ。

確かにモデルルームの場所などはかなり早くから
確保されていたからあながち嘘でもないんでしょう。
それでなければ本社で説明会を事前に開くなんて面倒な
ことする必要も無いわけだし。

どんな感じのモデルなんでしょうね。

[133: 匿名さん]

一般にマンションの最適購入価格は年収の5倍程度と言われています。
本物件は、4,700〜6,000万円台なので、年収1,000以上の方が購入されるのでしょうか。

[134: いつか買いたいさん]

132さんへ
私は販売員の方に、最初ダイエーそば（府中県道沿いあたりか？）
にモデルルームを造ろうとしたが、
その土地が急遽借りれなくなって、別の場所を探していたら、
この時期になってしまったとの説明を受けました。
（なにせ、新春オープンがとうとう今日になりましたから）

登録の会場には小さな子供連れの方は他の物件などと比べて、
少なかったような感じがします。（内幸までわざわざ連れて行かないか）
夫婦２人でバリバリ働いている方、子供が少し大きくなって住み替えようかというような
方が多かったような気がします。
年配の方も適当にいらっしゃいました。
購入希望者の年収はわかりませんが、それなりといったところではないでしょうか。

何はともあれ、どんなMRができたのか、楽しみですね。

[135: 購入検討中さん]

ディスポーザー愛好者としてのレスです。ご使用経験がないとこれがあるとどれだけ便利か、気持ちよく生活できるか、ご想像しにくいと思いますが、特にお料理をよくする方にとっては大切なキッチンアイテムです。生ごみが発生しないことにより、流しの配管部のぬるぬるがほとんどなくなります。ただ、ないならないで問題でもないと思います。トイレの暖かい便座みたいなものでしょうか。騒音面は使用する時間が短い（毎回、ほんの数秒です）ので問題にならない範囲かと思います。安全性はどのメーカーも十分注意しているかとは思いますが、もし小さいお子さんがいらしたら、いたずらから怪我になる可能性もなきにしにあらずなのでご不安かもしれないですね。私自身、マンションを探している最中ですが、こんなにも、ディスポーザーのビッグ　ファンですが、必須アイテムにはなっておりません。ご参考になったでしょうか。

[136: 匿名さん]

販売時期の件、意図的に遅らせたかどうかはデベのみぞ知るですが、人
によって説明が異なること自体、何かありそう。

一般販売については、優先販売の残りのうち条件のいい部屋を早期に確
保するか、あわてずに完成まで待つか。近隣では、この程度の規模の物
件でも完成在庫となっている状況です。

。

[137: 登録済みさん]

１３１＆１３５さん

ディスポーザーの件、丁寧にご説明いただきありがとうございます。
ご利用されている方のコメントは非常に参考になります。
後付ができない台所におけるウォシュレット、と了解しておきます(笑)。

さっきＭＲいってきました。
モデルとなった部屋は一階の87.11㎡の部屋でした。
インテリアは及第点ながら、我が家にとって気になった点としては、和室
がない物件だと大物収納するスペースがないこと。
その為家族構成に対し、一部屋を収納用で割り当てできれば余裕を持って
入居可能かな？と感じました。

担当者に伺ったところ、入居時期が1ヶ月遅れたのはデベの決算都合とのこと。
来期の下期にこの物件を割り当てたいとのこと。半年後、金利が下がって
いることを祈ります(笑)。

今回一次募集友の会で35世帯が会員、抽選を経て全世帯が３５戸に割り
当たっているとのこと。角部屋・最上階と庭付き一階はほぼ確定でしょうね。
(私は角部屋を抑えております)

ＭＲの中、写真撮影できないか、トライしましたが駄目だしを食らいました
(当たり前ですが)。

ＭＲ場所は向ヶ丘遊園北口を区役所を抜けて世田谷通りを渡り、日産自動車
ショールームの隣です。

[138: 購入検討中さん]

ＭＲ行きました。

白と茶でセンス良くまとまってる感じですが、建具の材質等は安っぽい感じです。
直床は、私が以前見てきた長谷工の物件より固く思ったほど気にまりません。

１階、上層階、角部屋はほとんど登録済で、第一希望の部屋には申し込めなかったです。
この物件は、売れる部屋と売れ残る部屋が分かれる気がします。

各タイプごとに最低１戸は８日からのグランドオープン用に残してあるようですね。

[139: 登録済みさん]

138さん

確かに売れる物件と売れない物件は大きく分かれる気がしますね。

投資目的・シングル向けのC棟では売れ残る可能性が高く、ファミリー
・老後世帯向けのA/B棟でも最上階・角部屋・一階以外では正直私自身
もあの価格では購買意欲がそがれる気がします。

第一次募集に間に合わなかった方でどれだけあの物件に魅力を感じ、
費用対効果としてあの価格相応の価値ありとされる方が多いかにも
よりますが、二次募集でも抽選はあるわけで、じっくり進めて価格が
下がるのを待ってもいいかもしれませんね(私ならそうします)。

(第一次募集で登録済み物件はどうあがいても価格は下がりそうもない
ですが(涙))

[140: 匿名さん]

ディスポーザ無しのデメリットは、「ゴミ出し24時間可能」である場合は、107世帯分の
生ゴミが週3回の収集日まで常にあるため、ゴキブリや悪臭の原因になってしまう。
「ゴミ出し24時間可能」でない場合は、家庭で保管しておくしかないことかな？

[141: 匿名さん]

モデルルーム見学のご報告ありがとうございます。
販売方法についてい少しすっきりしました。

119さんのURLによると
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6370/
予告広告中の販売はグレーゾーンである。
グレーゾーンとは、「地域住民優先」or「友の会優先」で契約するという抜け道がある。
→今回は、この抜け道を使ったのですね。

114さんのURLによると
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/hutouhyouji.html
「優先販売」後に一般販売される場合は、「総戸数/109戸（分譲住戸79戸、優先分譲30戸）」
と表示する必要がある。
→今回は、一般販売後に優先販売するため未記載なんですかね？この場合は、いつどのように
　販売・表示されるのでしょうか？
　また、期間内に申し込みがなかった住戸・キャンセル住戸は、一般販売することになると
　思いますが、期限はいつまででしょうか？

　今回は、第一次募集に間に合わなかったので、しばらく様子見したいと思います。