イニシア向ヶ丘遊園

[購入検討中さん]

さて、どんなものなんでしょうね？


所在地：神奈川県川崎市 多摩区登戸2848番3（地番）
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅から徒歩5分 （南口より）

[416: 契約済みさん]

あのー
検討板なら普通の会話だと思いますが・・。
私はいろいろ妥協した上で冷静にこちらを契約しましたし、
気づいていないリスクや欠点は引き続き情報収集しておきたい口です。

せっかくの契約物件に対してご気分を害してしまうのももったいないですから、
こちらにはいらっしゃらない方がよいですよ。

[417: 購入検討中さん]

この物件の契約者は神経質な人が多いのですか？
少し前の展開からもそんな雰囲気があります。

[418: 契約済みさん]

購入を検討している方なら別物件にすればいいけど、契約をしてしまったので・・・。隣り上下いいヒトであることを願っております。確かにいろいろな層の方が契約に来ていました。

[419: 契約済みさん]

神経質ならここは選べませんよ

[420: 契約済みさん]

どうして？

[421: 匿名さん]

元歯科医キタ-------------------!!!!!!!!!!!

[422: 匿名さん]

>>421
落ち着いて　契約済みさんと書いてあるでしょ

[423: 匿名さん]

「マンションBuy-Sellコム byコスモスイニシア」で「かんたん市場価格チェック」を
してみました。

http://www.m-buysell.com/index.php?action=martprice&t=1210035358

条件
・路線／駅　　小田急線／向ヶ丘遊園
・駅までの便　徒歩5分
・広さ　　　　約70ｍ2
・所在階　　　7F　エレベータあり
・部屋向き　　南
・総住戸数　　100戸まで
・築年数　　　1年
→その結果は、3160万円〜3500万円(坪単価：149万円〜165万円）

　ここは、永住向きのようです。

[424: 周辺住民さん]

条件
・路線／駅　　小田急線／向ヶ丘遊園
・駅までの便　徒歩2分
・広さ　　　　約60ｍ2
・所在階　　　8F　エレベータあり
・部屋向き　　南
・総住戸数　　100戸まで
・築年数　　　23年

その結果は、1980万円で売れました。

70㎡で3500万安いと思いますが・・・

[425: 匿名さん]

これらの計算に何か意味があるのですか？
どんなに欠点だらけの物件でも
たかだか１００戸ならすぐに売れるでしょう。

[426: 匿名さん]

ここ数年、遊園付近でマンションをずっと探してきましたが、
70平米、南向き、築1年、駅5分で3500万はなかったような・・・。
あるなら、ぜひとも教えていただきたかった。
なぜなら、ここのＭＳで契約しちゃったから。
そのため坪単価は1.5倍、一生ここだって。
嗚呼、ローンどうしよう。

[427: 土地勘無しさん]

>>426
北口徒歩3分
築3年
南西７５㎡
３７５０万円で売り物件がありましたよ！

[428: 周辺住民さん]

施工業者が倒産しそうな勢いなんですけど、どうなるんでしょうかね？

[429: 匿名さん]

契約のとおりにことが進むだけでしょう。期限までに引渡しができなければ、違約解約で所謂
手付倍返しとなるだけ。むしろ引渡し後、倒産となると悲惨じゃないかな。売主の義務だけど、
実際には施工業者が対応するアフターサービスや瑕疵担保責任の履行に支障が生じるだろうし。

[430: 匿名さん]

>施工業者が倒産しそうな勢い

半島系ノンバンクに資金要請しているらしいけど・・

かなり資金繰り大変みたいですね
やっぱり、銀行支援は難しいみたいのでしょうか？

[431: 物件比較中さん]

まだ株価下がり続けてるし〜

[432: 匿名さん]

施工会社が倒産しても、デベが10年保証等する訳ですから、大きな問題は無いはずですよね？

でも、10年保証責任はデベにあって、その10年保証の連帯保証人が施工会社と考えると

施工会社が倒産すれば、保証が薄くなるって事ですよね？

10年保証の手直し費用は、デベが肩代わり？

施工会社の影響で、売れ残りが発生すれば、デベの財務体力も・・・

[433: 匿名さん]

契約されたのに、解約した方居ますか？

又は、解約を考えている方居ますか？

[434: 契約済みさん]

私も解約したいです・・・

[435: 匿名さん]

やっぱり買わなくて良かった〜♪

[436: 物件比較中さん]

検討中でしたが、はずします。
駅近物件だけに、残念です。

[437: 購入検討中さん]

解約する方（したい方）は、何が決定打でしたか？
するとかしたい、みたいな意見だけだとあまり参考にならなくて。

[438: 匿名さん]

これから販売される物件がどの程度成約できるのか心配です。

未売却物件に対しての、管理費や修繕積立金は、デベが補填してくれる訳でもなく
後に購入者した人が、過去に遡って納める事も無いんですよね？

長期的に又は多くの未売却物件があると
その分、管理費の余剰金や、修繕積立金の影響も出るのですかね？

[439: 匿名さん]

施工会社の下請けに対する支払い状況

資金繰りが良くなければ、下請けに支払いも影響してきますよね？

デベがどの程度施工に対して監督できるか疑問を感じてしまいます。

[440: 匿名さん]

解約するって事は、手付金を放棄する事ですよね？
現実的に無理な選択・・・
後は、デベを信じるしかない。
そう思うしか・・・

[441: 匿名さん]

売れ残りが多ければ、やっぱり値引きに走るのかな？

それとも、賃貸物件になるのでしょうか？

[442: 物件比較中さん]

ついつい物件価格や立地、豪華さに気を取られがちになりますが、
施工主、売主、管理会社も考慮する事も重要だと、再度考えさせられました。

果たしてここの売主さんは何かあった時に、購入者の立場に立って考えてくれるでしょうか？

[443: 契約済みさん]

１時間半の間に９件もの書き込み。

意図的ですねーー。
建物は順調に立ち上がっていますし、販売もあと３分の１を
残すのみだとか。

苦戦している物件の営業マンさん。
苦労は分かるけれどお門違いではないかな。

よしんばゼネコンが潰れてもデベが全て責任を持つと
書面で貰ってますから購入者は何一つ心配してませんよ。

[444: 匿名さん]

>よしんばゼネコンが潰れてもデベが全て責任を持つと
>書面で貰ってますから購入者は何一つ心配してませんよ。

楽天的だな〜羨ましい！
連鎖倒産を考えると、デベの書面は紙っぺらにしか過ぎないからな〜

[445: 匿名さん]

値段的に一旦見送ったけど

最終的にどの位値引きされるのですかね？

値引き次第では、再度検討しようかと考えています。

[446: 匿名さん]

>果たしてここの売主さんは何かあった時に、購入者の立場に立って考えてくれるでしょうか？

社員のリストラをしてまでも、ちゃんと保証してくれるでしょう！
そう期待します。

[447: 契約済みさん]

信用と信頼を築くのは大変ですが、失うのはあっという間ですからね。
誠意ある対応を望みます。

[448: 匿名さん]

>販売もあと３分の１を残すのみだとか。

残す１／３が完売する事を望みますが
半年も１年も売れずにいるよりも
多少の値引きをしても早く完売した方が
メリットありますよね？

すでに契約された方
どの程度まで値引きを黙認しますか？
余り、値引きが大きいと悔しいですよね〜

[449: 匿名さん]

施工会社が潰れている訳でもなく

デベの規模からしても、大きな問題は無いと思う

これから購入を考える人にとっては
施工会社の状況は一つの問題となるだろうが

[450: 周辺住民さん]

毎週広告がポストに入ってます。

なかなかこの立地条件で手頃な規模で新築が出ないので悩み所ですが

このスレ読んで、もう少し様子見かな〜
と考えています。

最近契約された方居ますか？
決断した理由をお聞かせ願いたい。

[451: 契約済みさん]

少なくても向ヶ丘ではこれより立地の良い場所は
今ある土地では見当たらないでしょうね。

我家が決めたのは駅５分と、管理費に結びつくごたごたした
付属設備が皆無だったことが良かったからです。
ゲストルームやラウンジなんて要りませんから。
修繕積立金が３０年間計画的に組んであって具体的な
数字が提示されていたのも決めてかな。

新百合の２物件も見ましたが管理費の高いのに
恐れをなしたのと途中で積立金が一時金徴収だったのも嫌でしたので
候補から外しました。

[452: 匿名さん]

デベの体力からして、施工会社の問題は大きな問題ではないと考える。

問題なのは、デベが体力があるから
未売却物件を大きな値引きする事なく、未売却のまま抱えてしまうのが心配だと思う。
その間、管理費・修繕積立金が入らず
又、割合に合わせて駐車場も確保するだろうから、駐車料も入ってこないのではないか？

[453: 契約済みさん]

＞４５２さん

契約者の方ではないですね。
契約時に受領した重要事項説明書にはきちんと
鍵引渡し後に未販売の部屋の管理費、修繕積立金、
埋まらない駐車場はコスモスイニシアが管理組合に
補填すると書かれています。
修繕積立基金もとりあえず、イニシアが立て替えておき
最終的に購入者が決まったときにその当事者から
受け取ることになっています。
ですから管理組合の予算が狂う心配はありません。
実際にイニシアから入金されるかどうかは管理組合が
しっかりと目を光らせればよいことです。
ここの重要事項説明書は現在住んでいるマンションと
比べるとかなり細かくきちんと明記されています。

[454: 周辺住民さん]

北口方面の区画整理は進んでいるように見えますが

南口って区画整理27年までに終わるのでしょうか？
区画整理をやっている気配を感じないのですが・・・

[455: 物件比較中さん]

昔、ゼネコンに勤めていましたが、つぶれそうなゼネコンの現場の
悲惨さはデベにはどうしようもないですよ。
現場にずっと張り付いてるわけでもないし、使ってる材料には問題はない。
でも、普通ならやることを省いてやらないとどうしようもない。
10年以内に欠陥が明らかになるように祈るだけです。
この物件は場所も良くて検討対象でしたが、スルガだったので外しました。
でも、今も気になってここを見に来てしまっていますが。

[456: 匿名さん]

関係者の購入はどの程度の割合居るんですかね？

知り合いが購入したＭＳは１割程、デベの社員だと聞きました。
デベが居るから安心とは、思いませんが
デベも施工会社の社員も購入しない物件は、不安を感じます。
その辺、聞かれた方居ますか？

[457: 契約済みさん]

No.451さん
うちは2年くらい前から、遊園付近のマンションや戸建を探してきました。
アトラスとかも見ましたが、管理費がやや高めだったのでやめました。
イニシアは今住んでいる場所とかなり近く、生活環境を変えずにすむこと、
管理費や駐車場代がリーズナブルなこと、で決めました。
ここは最初の登録だったため、自分の好きなところを契約できたので、それなりに満足していますが、一割程度高かったかなと思っております。
しかし、遊園南口（バスには東口と書いてある）で、かつ、住所が登戸、宿河原2丁目では
めぼしい物件はほとんど出てきませんでしたので、しょうがないと思っています。

駐車場は戸数分ないので、すぐ埋まってしまうのではないかな。（多分、これから買う人のために空けておくことはないでしょう）マンション外なら、近くにいくらでも駐車場はありますので。

たまに、なんらかの理由をつけてMRへ遊びにいきますが、来場者は適当にいて、アポとってからきてくださいといわれるくらいなので、安売りしなくても適当に売れちゃうのではないかな？
（個人的には値引きして売ってもまったくかまいませんし、イニシアが賃貸で出すよりいいのではと思っています。確か、売れなかったらそうするよと重要事項に書いてあったと思う。）
週末の登録で残り住戸がわずかになるのではと勝手に思ってます。私の抽選の際、各部屋を一番に登録した人がガラガラではなぜか当たっていました。外れた方にも類似した住戸が薦められます
。

なお、現場で働いている方は早朝から、がんばってますよ。
無事に竣工する様、毎日眺めています。今月は現場見学会ですね。
以上、取り留めのないことを書いてしまいすみません。

[458: 匿名さん]

>なお、現場で働いている方は早朝から、がんばってますよ。

ヒューザー物件の木村建設も
現場の職人さんは皆頑張っていたと思うよ！

[459: 不動産購入勉強中さん]

>>453さん

未販売住戸の管理費・修繕積立金の売主負担は、区分所有法に規定からすると当然のことだけど、
駐車場については稼働率の見込み違いで余ったり、足らなかったりということもあるので、未販
売住戸との関係をどう判断して補填してくれるのでしょうかね。

[460: 物件比較中さん]

>>457
確かに今後南口に、この駅近で手頃な規模のＭＳは見込めないでしょうが
区役所側は、区画整理も進み同条件の物件が見込めるのではないかと
迷っております。
タワーが出来、商業施設が出来る事によって人の流れも変わるのではないかとも思いますし

施工会社の問題が無ければ、迷う事も無いのですが
正直、踏み切れない状況です。

施工会社の問題発覚後に、購入に踏み切った方居ますか？

[461: 匿名さん]

>>460さん

第一期販売の前に行われた優先販売でも契約は施工会社の問題発覚後なので、契約されたかた
は承知の上ですよ。

[462: 匿名さん]

スルガは銀行取引は順調なのでしょうか？

ただでさえ、ゼネコンに対する評価が低いのに、問題が発覚して余計・・・

帝国データバンクの点数も株価も落ちているようですが・・・

[463: 匿名さん]

スルガの株価
1月の高値1869円から半年で226円に・・
今日の終値が236円

サブバンクが引きに入っていると聞きますが
メインバンクは支えきれるのでしょうか？

[464: 匿名さん]

工事半ばで、施工会社が倒産した場合はどうなるの？

引渡し期日が守られなければ、解約できるんですよね？

[465: 近所をよく知る人]

スルガの株価２００円切る勢いだけど本当に大丈夫なのだろうか？