イニシア向ヶ丘遊園

[購入検討中さん]

さて、どんなものなんでしょうね？


所在地：神奈川県川崎市 多摩区登戸2848番3（地番）
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅から徒歩5分 （南口より）

[122: 入居済み住民さん]

新百合のノブレスの方が高いですか？

[123: 匿名さん]

＞122さん
　参考までに

・ノブレス（マンションズ 東京市部・神奈川北西版 2008.2.26）
　南向き　80.03m2　5470万円（坪単価 226万円)
　西向き　69.31m2　4220万円（坪単価 201万円）
　食器洗機、ディスポーザ有り。
　新百合ヶ丘駅 徒歩9分

・イニシア向ヶ丘（No.49の記載データ）
　南向き80㎡　5400〜6100万円（坪単価 223〜252万円）
　西向き72㎡　4700〜5000万円（坪単価 216〜230万円）
　食器洗機、ディスポーザ無し。
　向ヶ丘遊園駅　徒歩5分

[124: 購入経験者さん]

ここは各戸すべてにトランクルームがついているのが
魅力だよね。
食洗器は後からでも付けられるけどトランクルームは
そういうわけに行かないし。

ノブレスの徒歩９分も入り口までで敷地が広いから
部屋までとなれば１０分越すんだろうな。

ただ仕様の充実しているのはいいよな。

[125: 購入経験者さん]

>>124

ディスポーザーも後付けできませんよね。
あと、レンジフードも強制"給"排気でないのは後から、対応できないですよ。

[126: 登録済みさん]

よく皆さんのコメントにディスポーザーがどうのこうのとありますが、
あったらそんなに便利なんでしょうか？　また一概に言えんでしょうが
設置されている見返りとしてどの程度の価格アップまでであれば受け入れ
可能レベルなのかな？

ただ単に生ゴミが発生しない・しにくいというだけでそんなにないと
困るものでもなさそうだし。

また設置の利便性と引き換えに騒音問題があるような記述(↓)あり、
どっちがいいんでしょうか？

http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_e90d.html

使ったことがないのでどれだけのメリットがあるか、とうとうとノタマッテ
くれる方、いませんか？

[127: 購入検討中さん]

向ヶ丘遊園のスレッドなんですが、
やたら新百合のノブレスを意識したものが多い気がしますね。

新百合の三井はともかく、あれはないと思いますが、
本当に皆さん比較検討しているのでしょうか？


新百合というより百合ヶ丘だし、
駅から坂がきついし、
仕様云々以前に、私はなんかいまいちと感じましたが。
（売主名によるものかもしれません）

[128: 登録済みさん]

127さん；

私の場合はノブレスは全く比較検討対象にありません。
イニシア一本です。
今週土曜日のMR見学で最終判断しますが、価格的にも問題なく購入まで
一直線って感じです。

イニシア向ヶ丘と比較できる物件ってあるのかな？
マンションをスペックで見た場合はいくらでも比較できそうですが、
向ヶ丘遊園駅からの利便性、同地区の新築マンションの少なさから
すると唯我独尊って感じがし、比較対照となる物件はぶっちゃけ
ないような気がします。

[129: いつか買いたいさん]

登録の際には価格が上位10％ぐらいの住戸はほとんど登録が入っていたと思います。
（全員が買うとは思いませんが）
あと、先に登録することで、4階以上の住戸では壁や床のカラーが選べたり、
軽微な間取りの変更も可能になっていたので、
登録した方はすでにその交渉に入っていて、買わなきゃいけない状況？になっていると思います。
多くの方が書いておりますが、確かに500万円ぐらい高いような気がします。
（近くの不動産屋さんも、ここら辺の相場より1-2割くらい高いと言っていたそうです。）
ただ、個人的予想ですが、戸数がそれほど多くないので、
適当にはけてしまうのではないかと思います。
なにしろ、南口徒歩5分以内というのは最近ほとんど出ていなかったと思いますし、
買い物なども北口より便利だと思うからです。
近辺にある築30年以上の物件でも3千万以上しているをみると、この値段でも買う人が
現れるのではないでしょうか？
ただ、設備面が・・・・・という人は多いと思います。
日照などの条件がよくない、間取りが悪いなどで買い手がつかなければ、値引きする住戸もあると思いますが、ただ、南や西の中上階で値引きとはいかないのではと思います。

[130: 匿名さん]

カラーセレクトや間取り変更って、購入者にとって青田売り物件の数少ないメ
リットの一つなのに、販売時期を遅らせたがために初期の一部の人だけが対象
ってパターンが最近多いですね。

逃してしまった人は、完成を待って、実物を見てからの判断でいいのではない
でしょうか。売れ残ったら、値引きも期待できるし。

[131: 匿名さん]

>>126さん

ディスポーザー、音が上下階から配管を通して聞こえることは無い
ですね。それに夜中に使うものじゃないですよ（笑）。

まあ、単に生ゴミが減らせるだけですが、それによるメリットはゴ
ミ出しの頻度が減る、生ゴミが無いのでゴミ置き場の床が汁で汚れ
ることと臭うことは無いです。

使ったことの無い人にとっては無くても困りませんが、一度使って
しまうと手放せなくなります。例えとして適当ではないかもしれま
せんがウォシュレットと一緒かなっ。

[132: 購入経験者さん]

>130さん

事前説明会に行っていない人ですね。
販売時期を遅らせたのは役所の許認可が昨年６月より
厳しくなって販売できなかった説明がありましたよ。

確かにモデルルームの場所などはかなり早くから
確保されていたからあながち嘘でもないんでしょう。
それでなければ本社で説明会を事前に開くなんて面倒な
ことする必要も無いわけだし。

どんな感じのモデルなんでしょうね。

[133: 匿名さん]

一般にマンションの最適購入価格は年収の5倍程度と言われています。
本物件は、4,700〜6,000万円台なので、年収1,000以上の方が購入されるのでしょうか。

[134: いつか買いたいさん]

132さんへ
私は販売員の方に、最初ダイエーそば（府中県道沿いあたりか？）
にモデルルームを造ろうとしたが、
その土地が急遽借りれなくなって、別の場所を探していたら、
この時期になってしまったとの説明を受けました。
（なにせ、新春オープンがとうとう今日になりましたから）

登録の会場には小さな子供連れの方は他の物件などと比べて、
少なかったような感じがします。（内幸までわざわざ連れて行かないか）
夫婦２人でバリバリ働いている方、子供が少し大きくなって住み替えようかというような
方が多かったような気がします。
年配の方も適当にいらっしゃいました。
購入希望者の年収はわかりませんが、それなりといったところではないでしょうか。

何はともあれ、どんなMRができたのか、楽しみですね。

[135: 購入検討中さん]

ディスポーザー愛好者としてのレスです。ご使用経験がないとこれがあるとどれだけ便利か、気持ちよく生活できるか、ご想像しにくいと思いますが、特にお料理をよくする方にとっては大切なキッチンアイテムです。生ごみが発生しないことにより、流しの配管部のぬるぬるがほとんどなくなります。ただ、ないならないで問題でもないと思います。トイレの暖かい便座みたいなものでしょうか。騒音面は使用する時間が短い（毎回、ほんの数秒です）ので問題にならない範囲かと思います。安全性はどのメーカーも十分注意しているかとは思いますが、もし小さいお子さんがいらしたら、いたずらから怪我になる可能性もなきにしにあらずなのでご不安かもしれないですね。私自身、マンションを探している最中ですが、こんなにも、ディスポーザーのビッグ　ファンですが、必須アイテムにはなっておりません。ご参考になったでしょうか。

[136: 匿名さん]

販売時期の件、意図的に遅らせたかどうかはデベのみぞ知るですが、人
によって説明が異なること自体、何かありそう。

一般販売については、優先販売の残りのうち条件のいい部屋を早期に確
保するか、あわてずに完成まで待つか。近隣では、この程度の規模の物
件でも完成在庫となっている状況です。

。

[137: 登録済みさん]

１３１＆１３５さん

ディスポーザーの件、丁寧にご説明いただきありがとうございます。
ご利用されている方のコメントは非常に参考になります。
後付ができない台所におけるウォシュレット、と了解しておきます(笑)。

さっきＭＲいってきました。
モデルとなった部屋は一階の87.11㎡の部屋でした。
インテリアは及第点ながら、我が家にとって気になった点としては、和室
がない物件だと大物収納するスペースがないこと。
その為家族構成に対し、一部屋を収納用で割り当てできれば余裕を持って
入居可能かな？と感じました。

担当者に伺ったところ、入居時期が1ヶ月遅れたのはデベの決算都合とのこと。
来期の下期にこの物件を割り当てたいとのこと。半年後、金利が下がって
いることを祈ります(笑)。

今回一次募集友の会で35世帯が会員、抽選を経て全世帯が３５戸に割り
当たっているとのこと。角部屋・最上階と庭付き一階はほぼ確定でしょうね。
(私は角部屋を抑えております)

ＭＲの中、写真撮影できないか、トライしましたが駄目だしを食らいました
(当たり前ですが)。

ＭＲ場所は向ヶ丘遊園北口を区役所を抜けて世田谷通りを渡り、日産自動車
ショールームの隣です。

[138: 購入検討中さん]

ＭＲ行きました。

白と茶でセンス良くまとまってる感じですが、建具の材質等は安っぽい感じです。
直床は、私が以前見てきた長谷工の物件より固く思ったほど気にまりません。

１階、上層階、角部屋はほとんど登録済で、第一希望の部屋には申し込めなかったです。
この物件は、売れる部屋と売れ残る部屋が分かれる気がします。

各タイプごとに最低１戸は８日からのグランドオープン用に残してあるようですね。

[139: 登録済みさん]

138さん

確かに売れる物件と売れない物件は大きく分かれる気がしますね。

投資目的・シングル向けのC棟では売れ残る可能性が高く、ファミリー
・老後世帯向けのA/B棟でも最上階・角部屋・一階以外では正直私自身
もあの価格では購買意欲がそがれる気がします。

第一次募集に間に合わなかった方でどれだけあの物件に魅力を感じ、
費用対効果としてあの価格相応の価値ありとされる方が多いかにも
よりますが、二次募集でも抽選はあるわけで、じっくり進めて価格が
下がるのを待ってもいいかもしれませんね(私ならそうします)。

(第一次募集で登録済み物件はどうあがいても価格は下がりそうもない
ですが(涙))

[140: 匿名さん]

ディスポーザ無しのデメリットは、「ゴミ出し24時間可能」である場合は、107世帯分の
生ゴミが週3回の収集日まで常にあるため、ゴキブリや悪臭の原因になってしまう。
「ゴミ出し24時間可能」でない場合は、家庭で保管しておくしかないことかな？

[141: 匿名さん]

モデルルーム見学のご報告ありがとうございます。
販売方法についてい少しすっきりしました。

119さんのURLによると
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6370/
予告広告中の販売はグレーゾーンである。
グレーゾーンとは、「地域住民優先」or「友の会優先」で契約するという抜け道がある。
→今回は、この抜け道を使ったのですね。

114さんのURLによると
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/hutouhyouji.html
「優先販売」後に一般販売される場合は、「総戸数/109戸（分譲住戸79戸、優先分譲30戸）」
と表示する必要がある。
→今回は、一般販売後に優先販売するため未記載なんですかね？この場合は、いつどのように
　販売・表示されるのでしょうか？
　また、期間内に申し込みがなかった住戸・キャンセル住戸は、一般販売することになると
　思いますが、期限はいつまででしょうか？

　今回は、第一次募集に間に合わなかったので、しばらく様子見したいと思います。

[142: 購入検討中さん]

モデルルーム行きましたが、正直ガッカリです。
資材やクロスは他物件と比べて悪く、ディスポーザーがないどころの話じゃない。
立地が良いから物は悪くても売れるという考えなんでしょうか。。
キャンセルしようかとも考えますが、申込済の皆さんはどう感じましたか？

[143: 登録済みさん]

142さん

登録済みのものです。
当物件を大本命で進めております。

>資材やクロスが他物件と比べて悪く・・・

とございますが、どう悪いのか私自身比較してみたいので
比較対照とされている『他物件』を教えて貰えませんか？
『インテリア ＞(大なり) 立地』とされるくらいですので
さぞ他の物件は費用対効果が良いのでしょうか？

本物件、これから二次募集や契約時期等佳境に入りますので
ご意見非常に重要です。

[144: 登録済みさん]

142さん

MR見学済みの登録済みのものです。
当物件を大本命で進めております。

>資材やクロスが他物件と比べて悪く・・・

とございますが、どう悪いのか私自身比較してみたいので
比較対照とされている『他物件』を教えて貰えませんか？
『インテリア ＞(大なり) 立地』とされるくらいですので
さぞ他の物件は費用対効果が良いのでしょうか？

本物件、これから二次募集や契約時期等佳境に入りますので
ご意見非常に重要です。

[145: 購入検討中さん]

142です。

私は専門家ではなく、前述の意見もただの主観なのであまり気になさらないで頂きたいですが、
三井・野村・東建など大手デベの物件や、高級とは言われない長谷工物件と比べた印象です。

大手デベの物件の方が高価なので本物件に同じレベルを期待している訳ではありませんが、
本物件はどちらかというと長谷工に近く、価格が仕様に見合っていないという意味で書きました。

>『インテリア ＞(大なり) 立地』とされるくらいですので
立地のほうが重要と思っていますし、私も立地が気に入っているから検討している次第です。
逆にお聞きしたいのですが、143さんの大本命という理由は何でしょうか？

[146: 購入経験者さん]

>>141さん

一般論ですが、全ての住戸を広告して販売する訳ではないですよ。例えば、１期
販売の直後に、抽選に外れた人のみを対象に１期２次として販売したり、資料請
求した人やモデルルーム見学者を対象にキャンセル住戸の案内して販売するなど
です。

あと、販売のスケジュールなんて、あってないようなものです。予告広告で○月
上旬販売予定とあっても、その通りでないことは良くあることです。

興味があるのであれば、資料請求するかモデルルームに問い合わせをしてエント
リーしておくと、営業から連絡があると思います。ただ、しつこく連絡してくる
ケースもありますので、むやみやたらとはしない方がいいと思います。

[147: 購入経験者さん]

>142さん

大手と言われる三井の新百合ヶ丘を見ましたが
飾ってある調度品の高級なのにビックリするだけで
標準の仕様は高級とは思いませんでした。

こちらも高級なインテリアでしたが決して仕様が
それに負けているとは思いませんでした。
所詮人の目なんてそれぞれですから同じものを見て
高級と思う人、何とも思わない人、それぞれなんでしょう。

１４２さんの言われる高級仕様とはどこのものを言うのか
是非聞かせていただきたいです。

キャンセルなさってからでもかまいませんので
是非お教え下さい。

[148: 142・145]

147さん

おっしゃる通り、感覚は人それぞれですね。

新百合の三井は見てないですが、同じ沿線で[私が]高級感を感じたのはブリリア東林間やプラウド千歳船橋です。

インテリアの話ではなくて、
・床やドアの材質（何の樹か詳しくは解りませんが）
・キッチンのカウンターが御影石だったり
・洗面台にシャンプードレッサがついてたり大きかったり
・タンクレストイレ、手洗いカウンター

「じゃあキャンセルすれば」と言われればそれまでですが、私も立地や外観には大きな魅力を
感じているので、皆様の感想を聞きたいと思っただけです。

[149: 匿名さん]

No.124さんのいうように
確かにモデルルームもとりあえず作って見ましたというような感じがしました。
クロスや資材の良さはわかりませんが、今まで、アトラスやノクチのT&Pを含めて何軒か行ったなかでも、あまりいい部類には入らないと思いました。
町並みの映画は見せられなくてもいいが、キッズルームが申し訳程度だったり、
（普通は何軒かのこどもがきても大丈夫なように少し広く作ってあり、世話してくれる人を
配置している）担当者は本社のときと同様、相変わらず少ない。
これが、ひたすら考えて作ったマンション？って感じです。
それでも、買う方向で話は進んでいますが。
MRでよかったところをおきかせねがえればと思います。

[150: 購入経験者さん]

147です

我家はモデルルーム自体はそれほど重視していません。
所詮張りぼてで作ってあるものでしょ。
キッズルームなんて別に無くても良いものですし
モデルで子供がギャーギャー騒いでいるほうが
嫌なんですよね。
実際購入してしまえば各家インテリアなど自分なりに
違うわけですし。

担当の女性も少なくとも高級物件を売っているような
人にはとても見えないがさつな人だし。
ただそれも購入するための橋渡しの人と思えば
気にもならない。
要するにあの立地が魅力な訳です。

[151: 購入検討中さん]

>147さん

インテリアの話じゃなくて設備・仕様の感想を聞きたかったのですが。

[152: サラリーマンさん]

そういえば、私も立地でした。
北口と比べて南口はやっぱりいいですね。
仕様はとりあえず並以上であればいいと思っております。
それでも六千万を超えるとは。とほほ。

[153: 登録済みさん]

>142さんへ

145です。
ご返事ありがとうございます。
まず私のレスで訂正です。その後他の方のご指摘の通り『インテリア』と
記載したのは『設備・仕様』のことを指しておりました。

当物件が設備・仕様で劣る比較対象：ブリリア東林間、プラウド千歳船橋
具体的な相違点：
・床やドアの材質（何の樹か詳しくは解りませんが）
・キッチンのカウンターが御影石だったり
・洗面台にシャンプードレッサがついてたり大きかったり
・タンクレストイレ、手洗いカウンター

⇒　了解しました。
　　ご指摘の点は私なりに理解を深めてみたいです。
　　立地を上回るほど設備・仕様が劣るとはそんなに当物件悪いのか？
　　と感じて質問させてもらった次第です。勉強してみます。

私にとって判断基準は以下の通りです。
第一：立地
第二：希望住戸の間取り・向きと予算の費用対効果
第三：設備・仕様(それなりのものでいいかと)

ＭＲ見学後の感想は既に述べました通り、設備・仕様では及第点、
ただ大物収納スペースがないのでどうしよう？といったものです。

[154: 登録済みさん]

失礼、144です。
前レスを145として回答しました。訂正です。

[155: 購入検討中さん]

プラウド千歳船橋　は、単価が３００万を超えるような物件なのでは？
それと比較して仕様が悪い言うのは酷ってもんでしょう。

東林間は良く知りませんが、小田急線の奥の方ですよね。
時に相場から逸脱した物件が価格とともにものすごく仕様を上げている
場合ありますがそれなのでは？

納得できる価格で、感動できる仕様、という物件にはめぐり合えたこと
ないですね。


私は、こちらの物件は、駅前のタワーより好きな立地なので、
相場から逸脱している価格とまでは思いませんし、
仕様もそれなり、という感想です。

[156: 登録済みさん]

144です。

プラウド千歳船橋を見ました。
立派な物件ですね。　当物件とは物件そのものが異なるように感じました。

私にとって予算面で既にＮＧ，となるとイニシア向ヶ丘はやっぱり私の
予算に立地を含め合っていると再認識しました。

142さん、ご紹介ありがとうございました。
ますます当物件への魅力を感じさせてもらいました。

[157: 登録済みさん]

>140さん

144です。
ディスポーザーのメリットご説明、ありがとうございます。
ゴキブリとの戦いは人類永遠のテーマですのでこの際目を瞑ります（笑）。
年収1,000万程度この物件位が限界ですね。

[158: 匿名さん]

本日の読売新聞の一面に、本物件の施工会社であるスルガコーポレーションの
記事が載っていましたね。

[159: ビギナーさん]

>158さん

　これのことですか？
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20080304-OYT1T00252.htm?from=to...

[160: 登録済みさん]

Bearishなニースありがとうございます。

[161: 購入経験者さん]

ま、イニシアが事件を起こした訳ではないし、施工の管理は
厳しくやってますと建築説明会の時に偉そうなほうの男の
人が言っていたから静観するしかないでしょう。

大きな問題になるのであれば当然イニシアからも何らかの
アナウンスもあるだろうし僕はあんまり気にしてません。

[162: 周辺住民さん]

現在は北口よりも南口の方が生活に便利ですが

北口にタワーが出来
区画整理も進むと、南口が廃れるなんてないですかね？

隣のダイエー見ていると不安になる。

[163: 入居予定さん]

>>157
なんだか見栄っ張りで見ていて恥ずかしい。。。
わざわざ年収言う必要もなかろうに。。

[164: 匿名さん]

南口は、すぐには廃れることはなく、現状維持だと思います。
ただ、老朽化したダイエーの今後については、気になります。
北口の東急ストアがOPENすると、南口のライフとダイエーで顧客の奪い合い
が始まり、業績によっては、補修・建て替えを行うのか、それとも・・・。

[165: 登録済みさん]

南口には民家園、生田緑地があるので人の流れはあるんじゃないでしょうか？

[166: 登録済みさん]

>163

157です。
別に見栄とかでなく、この物件3LDK以上の住戸を買おうと思ったら世帯収入1,000万円はないときつくないですか？

自己資金があんまりないので、1,000万でもきついかな？と感じてます。

[167: 入居済み住民さん]

１０００万では５０００万が限度でしょうね。
宿河原小はこのあたりではまだましなだけで有名私立中にはあまり合格しないらしいです。

[168: 登録済みさん]

>163

157です。
別に見栄とかでなく、この物件3LDK以上の住戸を買おうと思ったら世帯収入1000万円以上ないときつくないですか？

自己資金が少ないので1000万円でもきついと感じてます…。
年収の話題はタブーのようですので以降致しません。 ごめんなさい。

[169: 登録済みさん]

> 167さん

宿河原小が有名私立中にあまり合格しない、んですか？
有名私立●●に合格するのが唯一無二の選択とは思いませんが
ちなみにあの周辺だとどこが合格するんですか？

関西出身なのでこのあたり疎く、教えてくださいませ。

[170: 匿名さん]

>>161さん
施行会社であるぶん、私は気になりますね。

＞建築説明会の時に・・・
ご近所さんということですか？

[171: 購入経験者さん]

＞170さん

内幸町の建設説明会に出ていられませんか？

作っている人は暴力団ではないでしょうし、施工管理には
イニシアの人が目を光らせている訳でしょうし、完成後の
我々に対する責任はスルガではなくイニシアになる訳だし

途中から施工会社が変わるほうが問題ですよね。