イニシア向ヶ丘遊園

[購入検討中さん]

さて、どんなものなんでしょうね？


所在地：神奈川県川崎市 多摩区登戸2848番3（地番）
交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅から徒歩5分 （南口より）

[122: 入居済み住民さん]

新百合のノブレスの方が高いですか？

[123: 匿名さん]

＞122さん
　参考までに

・ノブレス（マンションズ 東京市部・神奈川北西版 2008.2.26）
　南向き　80.03m2　5470万円（坪単価 226万円)
　西向き　69.31m2　4220万円（坪単価 201万円）
　食器洗機、ディスポーザ有り。
　新百合ヶ丘駅 徒歩9分

・イニシア向ヶ丘（No.49の記載データ）
　南向き80㎡　5400〜6100万円（坪単価 223〜252万円）
　西向き72㎡　4700〜5000万円（坪単価 216〜230万円）
　食器洗機、ディスポーザ無し。
　向ヶ丘遊園駅　徒歩5分

[124: 購入経験者さん]

ここは各戸すべてにトランクルームがついているのが
魅力だよね。
食洗器は後からでも付けられるけどトランクルームは
そういうわけに行かないし。

ノブレスの徒歩９分も入り口までで敷地が広いから
部屋までとなれば１０分越すんだろうな。

ただ仕様の充実しているのはいいよな。

[125: 購入経験者さん]

>>124

ディスポーザーも後付けできませんよね。
あと、レンジフードも強制"給"排気でないのは後から、対応できないですよ。

[126: 登録済みさん]

よく皆さんのコメントにディスポーザーがどうのこうのとありますが、
あったらそんなに便利なんでしょうか？　また一概に言えんでしょうが
設置されている見返りとしてどの程度の価格アップまでであれば受け入れ
可能レベルなのかな？

ただ単に生ゴミが発生しない・しにくいというだけでそんなにないと
困るものでもなさそうだし。

また設置の利便性と引き換えに騒音問題があるような記述(↓)あり、
どっちがいいんでしょうか？

http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_e90d.html

使ったことがないのでどれだけのメリットがあるか、とうとうとノタマッテ
くれる方、いませんか？

[127: 購入検討中さん]

向ヶ丘遊園のスレッドなんですが、
やたら新百合のノブレスを意識したものが多い気がしますね。

新百合の三井はともかく、あれはないと思いますが、
本当に皆さん比較検討しているのでしょうか？


新百合というより百合ヶ丘だし、
駅から坂がきついし、
仕様云々以前に、私はなんかいまいちと感じましたが。
（売主名によるものかもしれません）

[128: 登録済みさん]

127さん；

私の場合はノブレスは全く比較検討対象にありません。
イニシア一本です。
今週土曜日のMR見学で最終判断しますが、価格的にも問題なく購入まで
一直線って感じです。

イニシア向ヶ丘と比較できる物件ってあるのかな？
マンションをスペックで見た場合はいくらでも比較できそうですが、
向ヶ丘遊園駅からの利便性、同地区の新築マンションの少なさから
すると唯我独尊って感じがし、比較対照となる物件はぶっちゃけ
ないような気がします。

[129: いつか買いたいさん]

登録の際には価格が上位10％ぐらいの住戸はほとんど登録が入っていたと思います。
（全員が買うとは思いませんが）
あと、先に登録することで、4階以上の住戸では壁や床のカラーが選べたり、
軽微な間取りの変更も可能になっていたので、
登録した方はすでにその交渉に入っていて、買わなきゃいけない状況？になっていると思います。
多くの方が書いておりますが、確かに500万円ぐらい高いような気がします。
（近くの不動産屋さんも、ここら辺の相場より1-2割くらい高いと言っていたそうです。）
ただ、個人的予想ですが、戸数がそれほど多くないので、
適当にはけてしまうのではないかと思います。
なにしろ、南口徒歩5分以内というのは最近ほとんど出ていなかったと思いますし、
買い物なども北口より便利だと思うからです。
近辺にある築30年以上の物件でも3千万以上しているをみると、この値段でも買う人が
現れるのではないでしょうか？
ただ、設備面が・・・・・という人は多いと思います。
日照などの条件がよくない、間取りが悪いなどで買い手がつかなければ、値引きする住戸もあると思いますが、ただ、南や西の中上階で値引きとはいかないのではと思います。

[130: 匿名さん]

カラーセレクトや間取り変更って、購入者にとって青田売り物件の数少ないメ
リットの一つなのに、販売時期を遅らせたがために初期の一部の人だけが対象
ってパターンが最近多いですね。

逃してしまった人は、完成を待って、実物を見てからの判断でいいのではない
でしょうか。売れ残ったら、値引きも期待できるし。

[131: 匿名さん]

>>126さん

ディスポーザー、音が上下階から配管を通して聞こえることは無い
ですね。それに夜中に使うものじゃないですよ（笑）。

まあ、単に生ゴミが減らせるだけですが、それによるメリットはゴ
ミ出しの頻度が減る、生ゴミが無いのでゴミ置き場の床が汁で汚れ
ることと臭うことは無いです。

使ったことの無い人にとっては無くても困りませんが、一度使って
しまうと手放せなくなります。例えとして適当ではないかもしれま
せんがウォシュレットと一緒かなっ。

[132: 購入経験者さん]

>130さん

事前説明会に行っていない人ですね。
販売時期を遅らせたのは役所の許認可が昨年６月より
厳しくなって販売できなかった説明がありましたよ。

確かにモデルルームの場所などはかなり早くから
確保されていたからあながち嘘でもないんでしょう。
それでなければ本社で説明会を事前に開くなんて面倒な
ことする必要も無いわけだし。

どんな感じのモデルなんでしょうね。

[133: 匿名さん]

一般にマンションの最適購入価格は年収の5倍程度と言われています。
本物件は、4,700〜6,000万円台なので、年収1,000以上の方が購入されるのでしょうか。

[134: いつか買いたいさん]

132さんへ
私は販売員の方に、最初ダイエーそば（府中県道沿いあたりか？）
にモデルルームを造ろうとしたが、
その土地が急遽借りれなくなって、別の場所を探していたら、
この時期になってしまったとの説明を受けました。
（なにせ、新春オープンがとうとう今日になりましたから）

登録の会場には小さな子供連れの方は他の物件などと比べて、
少なかったような感じがします。（内幸までわざわざ連れて行かないか）
夫婦２人でバリバリ働いている方、子供が少し大きくなって住み替えようかというような
方が多かったような気がします。
年配の方も適当にいらっしゃいました。
購入希望者の年収はわかりませんが、それなりといったところではないでしょうか。

何はともあれ、どんなMRができたのか、楽しみですね。

[135: 購入検討中さん]

ディスポーザー愛好者としてのレスです。ご使用経験がないとこれがあるとどれだけ便利か、気持ちよく生活できるか、ご想像しにくいと思いますが、特にお料理をよくする方にとっては大切なキッチンアイテムです。生ごみが発生しないことにより、流しの配管部のぬるぬるがほとんどなくなります。ただ、ないならないで問題でもないと思います。トイレの暖かい便座みたいなものでしょうか。騒音面は使用する時間が短い（毎回、ほんの数秒です）ので問題にならない範囲かと思います。安全性はどのメーカーも十分注意しているかとは思いますが、もし小さいお子さんがいらしたら、いたずらから怪我になる可能性もなきにしにあらずなのでご不安かもしれないですね。私自身、マンションを探している最中ですが、こんなにも、ディスポーザーのビッグ　ファンですが、必須アイテムにはなっておりません。ご参考になったでしょうか。

[136: 匿名さん]

販売時期の件、意図的に遅らせたかどうかはデベのみぞ知るですが、人
によって説明が異なること自体、何かありそう。

一般販売については、優先販売の残りのうち条件のいい部屋を早期に確
保するか、あわてずに完成まで待つか。近隣では、この程度の規模の物
件でも完成在庫となっている状況です。

。

[137: 登録済みさん]

１３１＆１３５さん

ディスポーザーの件、丁寧にご説明いただきありがとうございます。
ご利用されている方のコメントは非常に参考になります。
後付ができない台所におけるウォシュレット、と了解しておきます(笑)。

さっきＭＲいってきました。
モデルとなった部屋は一階の87.11㎡の部屋でした。
インテリアは及第点ながら、我が家にとって気になった点としては、和室
がない物件だと大物収納するスペースがないこと。
その為家族構成に対し、一部屋を収納用で割り当てできれば余裕を持って
入居可能かな？と感じました。

担当者に伺ったところ、入居時期が1ヶ月遅れたのはデベの決算都合とのこと。
来期の下期にこの物件を割り当てたいとのこと。半年後、金利が下がって
いることを祈ります(笑)。

今回一次募集友の会で35世帯が会員、抽選を経て全世帯が３５戸に割り
当たっているとのこと。角部屋・最上階と庭付き一階はほぼ確定でしょうね。
(私は角部屋を抑えております)

ＭＲの中、写真撮影できないか、トライしましたが駄目だしを食らいました
(当たり前ですが)。

ＭＲ場所は向ヶ丘遊園北口を区役所を抜けて世田谷通りを渡り、日産自動車
ショールームの隣です。

[138: 購入検討中さん]

ＭＲ行きました。

白と茶でセンス良くまとまってる感じですが、建具の材質等は安っぽい感じです。
直床は、私が以前見てきた長谷工の物件より固く思ったほど気にまりません。

１階、上層階、角部屋はほとんど登録済で、第一希望の部屋には申し込めなかったです。
この物件は、売れる部屋と売れ残る部屋が分かれる気がします。

各タイプごとに最低１戸は８日からのグランドオープン用に残してあるようですね。

[139: 登録済みさん]

138さん

確かに売れる物件と売れない物件は大きく分かれる気がしますね。

投資目的・シングル向けのC棟では売れ残る可能性が高く、ファミリー
・老後世帯向けのA/B棟でも最上階・角部屋・一階以外では正直私自身
もあの価格では購買意欲がそがれる気がします。

第一次募集に間に合わなかった方でどれだけあの物件に魅力を感じ、
費用対効果としてあの価格相応の価値ありとされる方が多いかにも
よりますが、二次募集でも抽選はあるわけで、じっくり進めて価格が
下がるのを待ってもいいかもしれませんね(私ならそうします)。

(第一次募集で登録済み物件はどうあがいても価格は下がりそうもない
ですが(涙))

[140: 匿名さん]

ディスポーザ無しのデメリットは、「ゴミ出し24時間可能」である場合は、107世帯分の
生ゴミが週3回の収集日まで常にあるため、ゴキブリや悪臭の原因になってしまう。
「ゴミ出し24時間可能」でない場合は、家庭で保管しておくしかないことかな？

[141: 匿名さん]

モデルルーム見学のご報告ありがとうございます。
販売方法についてい少しすっきりしました。

119さんのURLによると
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6370/
予告広告中の販売はグレーゾーンである。
グレーゾーンとは、「地域住民優先」or「友の会優先」で契約するという抜け道がある。
→今回は、この抜け道を使ったのですね。

114さんのURLによると
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/hutouhyouji.html
「優先販売」後に一般販売される場合は、「総戸数/109戸（分譲住戸79戸、優先分譲30戸）」
と表示する必要がある。
→今回は、一般販売後に優先販売するため未記載なんですかね？この場合は、いつどのように
　販売・表示されるのでしょうか？
　また、期間内に申し込みがなかった住戸・キャンセル住戸は、一般販売することになると
　思いますが、期限はいつまででしょうか？

　今回は、第一次募集に間に合わなかったので、しばらく様子見したいと思います。