フォレシアム(川崎グリーンメガ) 【3】

[匿名さん]

3スレ目です！
コンフォートタワーの販売開始が楽しみですね。


過去スレ
【1】 http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0785&rn=10
【2】 http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0944&rn=10

所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[781: 匿名さん]

首都高が走るのは初耳です！
ということは、大師インターからホームズ前をとおるのですよね？

ちなみに掘割構造ってどんなデメリット

[782: 匿名さん]

掘割構造というのは、道路や線路などを半地下化し、上面をやや開けて施工するタイプの構造物です。上向きコの字型の堀を作り、そこに道路を通すと考えて頂ければ良いと思います。

代表的なメリットとしては、高架橋に対して静粛性や耐震性の向上、高架物による圧迫感の除去、合わせて治水工事が実施されれば治水面での向上など。

代表的なデメリットとしては、割堀による地域分断化、割堀を跨ぐ道路(橋)が限定される事による一般道の重渋滞化、周辺地域の振動(近年では改善傾向？)、治水処理が重点されなかった場合の地域液状化進行など。

[783: 匿名さん]

大師付近のように完全に地下方式の場合は換気塔で排ガスを無害化したり、
消音装置で騒音防止したりといった措置がとられますが、
堀割構造の場合は排ガスも騒音もダイレクトです。

計画図ですが、鈴木町付近は「B-B」部の図です。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/409/traverse/drawing.htm
古い情報ですが、完成予想図です。
http://www.jiti.co.jp/graph/kouji/4syutoko/4kawasa.htm

まぁ、完成しても東名までつながるまで（何十年後だろう。）は大して走行量はないと思いますけどね。

[784: 物件比較中さん]

高速川崎縦貫線はフォレシアムの地区では完全地下構造ですね。
006（トリニティレジデンス）の地区では堀割構造のようです。
予算的な問題や工事先送りなどで実現するかどうかも怪しいみたい。

[785: 物件比較中さん]

住民版では、大師換気所が、大師交通祈祷殿の隣あたりに出来るらしいと書いてあります。
かなり近い位置ですよね？換気所ってどうなんでしょうか？

[786: 契約済みさん]

住民板との同文です。

http://www.actec.or.jp/blog/archives/2006/11/post_14.html
>>大師換気所は、この内、大師JCTに設けられる換気所である。
>>主に電気集じん機と低濃度脱硝装置から構成されており、
>>前者ではトンネル内の空気に含まれている浮遊粒子状物質（SPM）の除去（80%以上）を
>>後者では二酸化窒素（NO2）を除去（90%以上）するものである。

調べてみたら大師換気所は、大師JCT内に設けられるようですね。
フォレシアムからは若干離れているし環境対策も施されているようです。
高速川崎縦貫線自体も実際に実現するかも分かりませんのであくまで参考です。

[787: 契約済みさん]

便利になるということは、その引き換えも出てくるということですね。
でも、便利になる事の方が、資産性が上がるということですよね。

[788: 匿名さん]

物件に都合のいい再開発（代表例として貨物線の旅客化）などはさも実現可能のようなレスが多く、
反対に物件に都合の悪い再開発は実現不可能って論調ですね。
作為的なものを感じてしまいますが。

[789: 匿名さん]

＞＞７８８
貨物線の旅客化？何処の貨物線だろう？？
どのレスの事を言っているのでしょうか？
何か勘違いしてない？

[791: 契約済みさん]

>787
>便利になる事の方が、資産性が上がるということですよね。

一般的に考えれば確かにそうですが、高速川崎縦貫線は違うと思う。
私はあれもこれもと近くを道路が走ってるマンション買いたいと思いません。
００６と悩みましたが、ホームズをはさんで奥にあるフォレシアムを契約したのですから。

[792: 賃貸住まいさん]

川崎縦貫道のトータルでの実現は置いといて、現在工事中の部分が途中でやめに
なることはないと思います。

開通しても交通量はたいして変わらないかも知れませんし、産業道路〜鈴木町までは
完全地下なんでマイナスにはならないと思いますよ。

[793: 匿名さん]

>789

東海道貨物支線の貨客化はだいぶ前から川崎市も横浜市も動いてるよ
新駅は殿町小の横あたり付近に　仮称塩浜駅とか想定してる計画
一応答申にもでてる　
線路自体はすでに桜木町から鶴見経由で小島新田から地下に入り羽田の下を通って
浜松町まで開通してて貨物船として使ってるから線路自体はある訳で
貨物線だった横須賀線の時のように決まればなまじ夢物語ではないのですけどね
いつになるやら
http://www.tamagawa-kisui.jp/ref/ref32/toushin.htm

[794: 匿名さん]

>>793

今後の人口動態、既存施設が同時期に老朽化、予算状況を考えると貨物線の旅客化は絵に描いた餅状態でしょ。

[795: 匿名さん]

いやいや、そうゆう問題じゃなくて。
貨物線の旅客化が実現可能なんてレスがどこに多くあるのって話ですよね？

[796: 契約済みさん]

>795
貨物線の話なんて、もういいよ。
いつまでも、ひっぱるなよ。

[797: 物件比較中さん]

＞完全地下なんでマイナスにはならないと思いますよ。

大師換気所が、やはり気になります。
ちなみに鈴木町の換気所はどこらへんにつくのでしょう？

・・・そんなこと気にしてたら、ここら辺は買えないってことですよね。
何を優先して、どこで妥協するか・・・

[798: 匿名さん]

順調に契約されているみたいですが、高層階がイマイチ不調ですな。

[799: 匿名さん]

ヒント：高所恐怖症

[800: 匿名さん]

それヒントかよ。

単に高いだけだろ。

[801: 購入検討中さん]

高層階が売れ残れば、値下げされますかね？

中層階と同じくらいになるまで、待とう。

鈴木町も販売見送りだから、ゆっくり考えられますな。

先に契約した方は、どうお考えなのかなー。

[802: 検討中！]

ここは強気ですから少なくとも現時点の値引きは無いと思います。
(そもそも値引きは完成間近で売れ残り多数や完成後に行われるのが一般的ですし、
完成一年前から値引きってのはそうは無いです)

ですので、801さんの希望が実現するとしても一年後と思います。

[803: 匿名さん]

ザクスは値下げありましたよね

[804: 匿名さん]

無いですね。

　竣工半年前に完売でしたから

[805: 賃貸住まいさん]

>>No.799〜800

笑いました

[806: 匿名さん]

ホームズ川崎大師店１２月１０日オープン！垂れ幕（横ですが）出ました。
仮囲いの塀もとれ、外周りの工事になりましたよ。この様子だと車は４０９号からの進入で、出口は祈祷殿側の道路になる様子ですね。搬入車両は西側の道路からか？
しかし、思ったよりもずいぶんとでかい感じがします。オープン時やお正月は込みそうですよ。

川崎ＢＥのＢ１Ｆ〜２Ｆがグランドオープンしました。Ｂ１の食品売場が充実しています。
ラゾーナに対抗していますね。
また２Ｆのスタバや１Ｆタリーズ、アフタヌーンティー等、カフェが充実しました。
神奈川初上陸のクリスピークリームドーナツは、予想通りですが行列がすごい！！！とても並んでられません。

[807: 検討中！]

3000万台はだいぶ契約済となっているようです。


南も東も同じ間取りのタイプで1〜10階まで完売、その上はどうもまだの様です。
さすがに4000万後半〜は、ちょっと強気すぎですよ。

南低層階はほぼ売れているのですが、目の前の商業施設に完全かぶっていません？

南低層なら、東中層の方が良いかもと感じました。

[808: 検討中！]

ちなみにどの部屋も、あと100〜200下がれば(AB棟よりホンの少しだけ高い金額)上層階も好調に決まりそうな気もします。


ただ、上にもありましたが、竣工は1年以上先ですし売主がマンションデベ専門業者でもないので今からは流石に引かないでしょうけど。

[809: 匿名さん]

しずかですな。

話題は特になし？

[810: 匿名さん]

今週末抽選ですね。
いいお部屋はもう残ってないですか？

[811: 購入検討中さん]

ここは、抽選になるほど人気ですね。

でも、焦らない。

私は、ホームズが視界から抜ける８階以上が希望なので・・・。

最近、ＭＲに行ってないのですが、Ｃ６０の１９階は決まりましたかね？

魅惑の間取りＣ５２とか上層階の特別間取りは決まりましたかね？

南西角の１０階とか、上がいない南西の１２階、１７階は決まってますか？

どなたか情報お待ちしています。夏に１回だけＭＲに行っただけなので・・・。

再来週にクオカードをいただきに行く予定ですが、上層階の価格がどうなっているか楽しみです！

[812: 入居済み住民さん]

やはり　メガバンクのＡＴＭとＴＵＴＡＹＡとＢＯＯＫショップはできないのですね。待ってますので　是非　近くにできて欲しいです。

[813: 匿名さん]

>811さん
最上階のC60（角部屋）はもう売れたと思います。
先月MR行ったときバラがついていたのを覚えています。
あのお部屋が買えるとはなんともうらやましいですね。

[814: 匿名さん]

6700万円売れたのか！！

金持ちだな。

[815: 購入検討中さん]

>811
南西の１２階、１７階は、分譲済ですよ〜

[816: 購入検討中さん]

８１３、８１５さん

成約情報ありがとうございます。

Ｃ６０の最上階は、予算上、全く無理ですが、初めてＭＲに行った時に、気になっていたので。

狙っていたところが、まさかの完売で、この不景気にも関わらず、ビックリです。

私は、なかなか、ＭＲに行けないので・・・。

いやー、来週末、久々にＭＲに行きますが、南向きの８階以上は現状、何処がまだ空いてますか？

そんなに売れているとは思わず・・・。

再来年の入居がピッタリなんですよ。じっくり、住宅ローンも考えられますし。

ところで、フォレシアムをお考えの方で、他物件をお考えの方はどちらを比較してますか？

実は、恥ずかしながら、ここの値引きを狙っていたのですが、無理そうなので、焦ってきました。

[817: 購入検討中さん]

とりあえず昨日・今日の登録は見送りました。
①ちょっと販売が強気すぎて誠意すら感じられない。（たまたまその担当だけかも知れませんが、「なくなっちゃいますよー」的な押しばっかりで・・・）
②管理費が高いし、厚化粧な感じがある。
③住宅ローン減税がはっきりしてない。
④他物件で値引き情報もあるので、まだまだかな・・・と思ってしまう。

総合的にはいいと思うのですが、正直大師線周辺の戸建なら、85平米以上で、３千万円後半から半ばに下がってきています。地価が下がり始めた今となってはかなり割高ですね。
戸建が割安な今の時期だと、管理費とかを考えると生涯収支でだいぶ差が出ます。鈴木町の某戸建と比較計算してみたら、老後資金が１，５００万円くらい違うんです。マンションに住みたいと思ってたけど、なかなか厳しいなぁ・・・。

[818: 匿名さん]

>>地価が下がり始めた今となってはかなり割高ですね。

スレッドの初期から、
ここは高値掴みって指摘されてました。
散々警鐘が鳴らされていたのに・・・
プチバブル崩壊とマネーゲームでいかに庶民が踊らされてるかが分かって、
たいして世相に興味のない方でも現状が理解できるでしょう。

[819: 匿名さん]

確かに営業あたり外れありますよね。

ここじゃないけど、そう思います

[820: 匿名さん]

>816
南の高層階はまだいくつも空いていたと思いますよ。
値段も4千万後半なので流石に完売は無いと思います。

ちなみに希望はどのくらいの部屋の広さですか？個人的には予算さえ合えばC棟は南上層>東上層>東低層>南低層かなっ
HOMES近すぎ！！

[821: 購入検討中さん]

商業施設は勝ち負けがありますからね。5年、10年たてばどうなることやら。

[822: 賃貸住まいさん]

低層階から埋まっているのは、手が届く範囲からということだと思いますが、
4000万後半ともなるとさすがに苦戦する（？）と予想した場合、
条件としては魅力的な南側の高層階を4000万くらいで買えるチャンスが来る！？
でもあと1年以上あるんですよね・・・。

5000万後半の部屋が5000万前半になっても我が家にはあまり意味なしです。。。

[823: 購入検討中さん]

低中層階は埋まりつつあるのですかね？

[824: 匿名さん]

値引きは完成後ある程度した後ってのが通常ですよ。

[825: 匿名さん]

>>823

×低中層階は埋まりつつあるのですかね？
○低中層階は埋まりつつあるのでしょうか？

[826: 匿名さん]

永住前提なら、地価が下落する方が税金が下がって宜しいかと思います。
移住前提なら、地価は高騰する方が良いでしょうが住人が街を作るという意味では
返ってマイナス面の方が大きいと思います。

今後、日本の人口は急激に減少します。
従って、今後の不動産に働くインセンティブは総じてマイナス方向であることは
いうまでもありません。

人口減少フェーズにおいては、人は利便性を求めて各地域でそれぞれ移動します。
そのフェーズでこの地域を考えた場合悪くない選択であることがわかるでしょう。

■元来この周囲は東京に川を挟んで隣接しており、川崎、東京、横浜、羽田への利便性に優れる立地です。
■長年工業地域、公害のイメージで捉えられ、安値で放置されていた地域です。
■川崎駅周辺の再開発で一気に見直された地域だと考えられます。
■近隣の工場は移転を進めており、環境が悪化する要因が無く、さらに改善していく傾向にあります。
■また、道路交通においても、東京都のディーゼル規制強化以降、特に問題のあるディーゼル排ガスは
　規制が順次強化されこれまた、環境は現状から悪化する要因が無く、さらに改善していく傾向にあります。
■これらが改善することで、この地域は本来の価値を取り戻す可能性があります。
■決して都会ではなく田舎の風情があって便利だけど、ギスギスしていなくてやわらかい雰囲気がある
　川崎大師周辺に魅力を感じる人がいてもおかしくないでしょう。

■あとは、この地域はいろいろな開発整備の計画があります、それらがどうなるかは現状では判りません。
　また、ここの地価も含めてどうなるかは神様にしかわかりませんけども、どう転んでも楽しみな地域だと
　思います。

[827: 周辺住民さん]

>>825

東側は比較的空いてますが、南側の１階〜４階は９割方
埋まってましたよ。

[828: 匿名さん]

>>元来この周囲は東京に川を挟んで隣接しており、川崎、東京、横浜、羽田への利便性に優れる立地です。

同意。

>>長年工業地域、公害のイメージで捉えられ、安値で放置されていた地域です。

イメージではなく実際に工業地域です。

>>川崎駅周辺の再開発で一気に見直された地域だと考えられます。

見直されたのはラゾーナ中心の駅周辺のみです。

>>近隣の工場は移転を進めており、環境が悪化する要因が無く、さらに改善していく傾向にあります。

移転が進んでいますか？
ここが工業地域ってことは今後も変わらないでしょ。


>>また、道路交通においても、東京都のディーゼル規制強化以降、特に問題のあるディーゼル排ガスは
　規制が順次強化されこれまた、環境は現状から悪化する要因が無く、さらに改善していく傾向にあります。

ジャンクションがすぐそばに出来ますが・・・
道路計画も進行中です。

>>これらが改善することで、この地域は本来の価値を取り戻す可能性があります。

論理が破たんしていますね。

>>決して都会ではなく田舎の風情があって便利だけど、ギスギスしていなくてやわらかい雰囲気がある
　川崎大師周辺に魅力を感じる人がいてもおかしくないでしょう。

これは同意。

>>あとは、この地域はいろいろな開発整備の計画があります、それらがどうなるかは現状では判りません。
　また、ここの地価も含めてどうなるかは神様にしかわかりませんけども、どう転んでも楽しみな地域だと
　思います。

人口減少期で真っ先に打撃を受けるのは地方、そしてアクセスの悪い地域。
ここは支線ってことでバラ色の未来なんてないと思いますが・・・
再開発なんて絵に描いた餅状態と考えるのが自然でしょ。
この地域の適正価格は坪120から140万くらいです。

[829: 検討中！]

827

東側不人気なんですね。
れいあうとをみると、東は前にあの謎の建物があるものの
光の入りは良さそうな印象。

南の低層よりはいいのでは？と思っています。


みなさんはいかがです？

[830: 近所をよく知る人]

ここ５年ですっかり変わったのを見てきたので一言

>>近隣の工場は移転を進めており、環境が悪化する要因が無く、さらに改善していく傾向にあります。
>移転が進んでいますか？

進んでると思いますよ
5年前までは、ここもザクスもジャンクション建設地もコマツの立派な工場と倉庫でしたからね
変貌ぶりにはびっくりです
７年前に小島新田のグロスの出来る前は大規模なガラス工場でしたよ
すっかり景観が変わってびっくりですよ
なにより驚いたのが、いすゞ工場の閉鎖ですね
あんなに巨大な工場が無くなるとは想像できませんでした。
殿町周辺もファミレスが出来たりボーリング場が出来たり　
地元民としては嬉しい変貌しつつありますよ　
大師線も地下化が済めば線路跡地もなにかしらできるでしょうし　
将来的には競馬　川崎球場　競輪場の再編もあるようです
これはかなり大がかりな開発になりそうですしね
ジャンクションはできますが、大師橋が新しくなる前の産業道路の大渋滞からすれば
かなり良くなった気がします
産業道路も1車線減らして歩道の緑化もだいぶ進みましたし
この辺は交通量というよりトラックの渋滞による排気ガスのほうが問題なんで
スムーズに流れてくれるだけでかなり良いと個人的には思います。