フォレシアム(川崎グリーンメガ) 【3】

[匿名さん]

3スレ目です！
コンフォートタワーの販売開始が楽しみですね。


過去スレ
【1】 http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0785&rn=10
【2】 http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=yokohama&tn=0944&rn=10

所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[759: 匿名さん]

>>庶民なのに、消費税アップは建物だけだから、たいした額ではないって・・・。それなりの額にはなると思いますが。

1千万レベルで高値掴み物件を買うのと消費税アップとどっちが賢いのか、考えれば明らかですよ。
仮に消費税がアップしたとこで、
すべて価格に転嫁できないでしょう。
それほど市況が悪い。
744にさっそく削除依頼が出されています。
どんな立場の人が削除依頼を出し続けてるのか明らかです。
検討者の皆様は注意くださいませ。

[760: 匿名さん]

ここは当初検討しました。
MRも歩いていける距離だったので行きました。
なんか雰囲気が異常で体育会系のノリなんで引きました。
「XX号室、要望書いただきましたー！」なんてマイクパフォーマンスしてるし・・・

モデルルームに入り、まず床のフワフワ感に違和感を感じました。
長谷工施工だから二重床ではなく直床なんです。
それをカバーする為にクッション性の強い床材を使ってるんですね。
今まで二重床のしっかりした硬さの床のマンションにしか住んだことがないので嫌でした。

価格を見せてもらうと、正直微妙な価格。
場所を考えると安くないです。
京急大師線の沿線は寂れていますし、買い物施設も余り無いです。
マンションと同時に買い物施設できるのは良いですが、それ以外の医療関係とかもイマイチで。
すぐ近くにUR賃貸の物件があります。確かミラリオ大師川原だったと思う。
そこと比べると躯体仕様は落ちるし、そこの賃貸価格と比べても割安感なし。

結局、見送る事にしました。
あの価格でも引き付ける何かがあれば良かったのですが、ありませんでした。

[761: 匿名さん]

>>760さん
せっかくの見学、残念でしたね…

ご近所ならご存知かなと思いますが大師の商店街はどうですか？寂れていると言うほどではないかなぁと思いますがどうでしょう。
もっとも、もっと繁栄している駅の駅近マンションだと価格帯が更に上がるんじゃないでしょうか。そうなると手が届かなくなるし。

病院は確かに一駅二駅先の隣町に行かないと大きいところがないですね。今住んでいるとこもそうですが…

それから近傍のURはその通り、ずばりミラリオ大師河原であってますよ〜
躯体仕様が長谷工のここと違うというのは、どのへんなんですか？もし調べていらっしゃったら是非教えてください。比較の上で気になります。月々の家賃が予算オーバーなんで申し込みませんでしたが…

MRの床はそんなにいやな感じはしませんでしたが、これは好みに個人差でるかもしれないですね〜

あとは中庭の木がちゃんと育つといいかな〜と見ています。

[762: 761]

あと最近自分が見に行った時はマイクパフォーマンスはやってませんでした。昔のスレを見ると初期の頃はそういうのが有ったみたいですね〜
評判悪くてやめたんでしょうかね(苦笑)

[763: 匿名さん]

上でありましたが

C10階以上 > A > C9階以下 > B

Aってそんなに高かったでしたっけ？


買い物は便利になりますし、学校や幼稚園保育園が近隣にあるのは満足です。
上でもありましたが、あとはある程度の総合病院が近くにあれば言うことはないです。


今週のMR混雑は純粋な検討者に加え、HPにあったギフト券プレゼントが目的な人も行っているからでは？

[764: 匿名さん]

>760

マイクパフォ

シンカシティでは、それ未だにやってました。

賑わっているところでは、心理学的に効果あるのかも。

購入検討
マイクパフォ
→早く買わないと希望の場所に要望がはいっちゃう。→売れているんだ、ここ。
ってな感じで。

[765: 匿名さん]

>>761
大師の商店街は川崎大師のすぐ近くは栄えています。
といってもお大師さん参りにくる観光客用なんでみやげ物屋ばかりですが。
ちょっと外れて東門前あたりになるといわゆる田舎の商店街のイメージになります。
寂しい感じでシャッターが閉まったままの店もあります。

URとの違いですが
・床スラブ厚　UR>>>フォレシアム
・床構造　　　UR（二重床・二重天井）>>>フォレシアム（直床）
ってなところが大きく違いますね。
建物の躯体はURのほうが、かなり良いですね。
家賃も安い2LDKなら8万円台であったはず。
URは新築の時に申し込んだんですが凄い人気で倍率が高く外れてしまったんですよね・・・・
その後、空きもなかなか出ないようです。

[766: 匿名さん]

場所もそんなに変わらないことを考えると、UR賃貸の方がいいってことかな？！

賃貸でそんなにやすいってことは。。。。

悩

[767: 760]

765さん情報ありがとうございます。

ミラリオ、3LDK希望だったんですが13万円台からで諦めました…
URのスラブ厚いくつなんでしょうか？？ネットで検索では詳細掴めませんでした…

[768: サラリーマンさん]

どれどれと思って調べてみました。

UR賃貸の賃料相場はこちら。
http://www.ur-net.go.jp/akiya/kanagawa/list_a01.html#131

ミラリオ大師川原の賃料はこちら
http://www.ur-net.go.jp/akiya/kanagawa/40_4200.html

で最も安い２LDKの賃料を調べてみましたが、
11万2千円のようです、765さんの仰るように
元々8万円台だったとすると。随分賃料が上昇していますね。

これは、とりもなおさず地域価値が向上しているということ
なんでしょうね。

[769: ご近所さん]

いきなりの書き込み失礼します。
１２：３０頃からザクス前から塀の上をのぼってグリーンメガの建設中の写真撮っている人がいました。
写真撮るのはかまわないのですが、そこまでして撮るのはどうでしょうか？
夫婦で来ているようでしたが、なんか怪しく見えました。

住人でなければただの怪しい人ですが、住人であれば控えたほうがよろしいかと思います。

[770: 匿名さん]

>>768
だいぶ前の事なんで勘違いしていたようです。
自分が申し込んだのは、2LDKではなく1LDKの表記です。
家賃は8万円台で間違いないです。

URは1LDKでも広めの間取りが多いのでここの2LDK相当の部屋も多いですよ。
なかなか空きが出ないのでコストパフォーマンスに優れているのが解ります。
URでも割高なところは空きがたびたび出ますが、ミラリオ大師川原はなかなか空きが出ませんね。

[771: うりちゃん]

769さんへ
きっと家族の方にここまで出来あがっているんだよって・・・・見せるために撮っていただけてせは？そんなに気にすることではないと思います。

[772: 匿名さん]

いやいや771さん、まるで空き巣と勘違いされるような行動を取ることが不審なんですよ。
これがカメラの向きが逆だと思ったらXAXの住人さんたちはゾッとしますよ。
登っていた塀が他のマンション敷地(XAX)の中のものだったら尚更問題です。

例え建設中物件の契約者だとしても周囲に対する礼儀や節度はわきまえたいですよね。

[773: 申込予定さん]

へー、隣のURって空きがないほどなんですね。
UR、ザクス、リヴィエマーレ、フォレシアムと賑やかになり、更に大型商業施設もできる訳ですからね。
この辺りの人気も上がっているのでしょう♪

個人的には１LDKの公団で家賃８万強を払い続けるよりは、ローンでマンション買った方がいいかな〜とも思ってます。
ま、そこは人それぞれの価値観なのですが。m(_ _)m

でもUR、ザクス、リヴィエマーレなどの人気物件が隣近所っていうのも嬉しいですね！
周りが売れ残り物件ばかりだと寂しいですから。

[774: 契約済み]

うーん、塀というのがどこなのかはわかりませんが、769さんが見かけたような人がご近所になるのは、ちょっと嫌だなぁ。やはり最低限のモラルを持ち合わせた方々に入居して頂きたい。後々面倒な事になるのも嫌だし。

[775: 匿名さん]

006が発売延期とか。

きっと比較検討していた人も多いと思います。

ここ、ちゃんと完成してくれる？大丈夫だよね。


AB棟のみになりますとか、やめてください〜！

[776: 匿名さん]

なぜ販売延期？

[777: 匿名さん]

う〜ん。
006が販売延期って事は、比較検討していた人がフォレシアムに流れてくるって事だよね？

[778: 匿名さん]

今月頭に006のモデルルームに行きましたが、
営業さんの言葉では販売延期というよりは販売計画見直しだそうです。
フォレシアムに比べて価格が全体的に若干高いからだと思います。
大幅ではないものの価格帯の値下げを示唆していました。

ちなみに私は今週末に契約予定ですが、
コンフォートタワーは現在３割程度が契約済みの状況です。

[779: 匿名さん]

3割って事は100戸くらいですかね。

ちょっと前からあまり契約数増えていないのですね。

006が価格見直しされたらお客を持っていかれるかもしれないですね。
ここ良いなと家族では話していましたが、少なくとも006新価格発表まではここの申込は保留したいと思いますし。

[780: 匿名さん]

779です。
おおざっぱに3割と書きましたが、
11/1時点で110戸、11/9時点で120戸強だったと思います。
今のところ、売れてるのはほとんど低層階ですが...

006も立地的に気になったのですが、
南側正面を通る予定の首都高が堀割構造らしいというところがちょっと気になりました。
（まぁ、それ以前に首都高が着工するかどうか怪しいですが・・・）

[781: 匿名さん]

首都高が走るのは初耳です！
ということは、大師インターからホームズ前をとおるのですよね？

ちなみに掘割構造ってどんなデメリット

[782: 匿名さん]

掘割構造というのは、道路や線路などを半地下化し、上面をやや開けて施工するタイプの構造物です。上向きコの字型の堀を作り、そこに道路を通すと考えて頂ければ良いと思います。

代表的なメリットとしては、高架橋に対して静粛性や耐震性の向上、高架物による圧迫感の除去、合わせて治水工事が実施されれば治水面での向上など。

代表的なデメリットとしては、割堀による地域分断化、割堀を跨ぐ道路(橋)が限定される事による一般道の重渋滞化、周辺地域の振動(近年では改善傾向？)、治水処理が重点されなかった場合の地域液状化進行など。

[783: 匿名さん]

大師付近のように完全に地下方式の場合は換気塔で排ガスを無害化したり、
消音装置で騒音防止したりといった措置がとられますが、
堀割構造の場合は排ガスも騒音もダイレクトです。

計画図ですが、鈴木町付近は「B-B」部の図です。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kawakoku/409/traverse/drawing.htm
古い情報ですが、完成予想図です。
http://www.jiti.co.jp/graph/kouji/4syutoko/4kawasa.htm

まぁ、完成しても東名までつながるまで（何十年後だろう。）は大して走行量はないと思いますけどね。

[784: 物件比較中さん]

高速川崎縦貫線はフォレシアムの地区では完全地下構造ですね。
006（トリニティレジデンス）の地区では堀割構造のようです。
予算的な問題や工事先送りなどで実現するかどうかも怪しいみたい。

[785: 物件比較中さん]

住民版では、大師換気所が、大師交通祈祷殿の隣あたりに出来るらしいと書いてあります。
かなり近い位置ですよね？換気所ってどうなんでしょうか？

[786: 契約済みさん]

住民板との同文です。

http://www.actec.or.jp/blog/archives/2006/11/post_14.html
>>大師換気所は、この内、大師JCTに設けられる換気所である。
>>主に電気集じん機と低濃度脱硝装置から構成されており、
>>前者ではトンネル内の空気に含まれている浮遊粒子状物質（SPM）の除去（80%以上）を
>>後者では二酸化窒素（NO2）を除去（90%以上）するものである。

調べてみたら大師換気所は、大師JCT内に設けられるようですね。
フォレシアムからは若干離れているし環境対策も施されているようです。
高速川崎縦貫線自体も実際に実現するかも分かりませんのであくまで参考です。

[787: 契約済みさん]

便利になるということは、その引き換えも出てくるということですね。
でも、便利になる事の方が、資産性が上がるということですよね。

[788: 匿名さん]

物件に都合のいい再開発（代表例として貨物線の旅客化）などはさも実現可能のようなレスが多く、
反対に物件に都合の悪い再開発は実現不可能って論調ですね。
作為的なものを感じてしまいますが。

[789: 匿名さん]

＞＞７８８
貨物線の旅客化？何処の貨物線だろう？？
どのレスの事を言っているのでしょうか？
何か勘違いしてない？

[791: 契約済みさん]

>787
>便利になる事の方が、資産性が上がるということですよね。

一般的に考えれば確かにそうですが、高速川崎縦貫線は違うと思う。
私はあれもこれもと近くを道路が走ってるマンション買いたいと思いません。
００６と悩みましたが、ホームズをはさんで奥にあるフォレシアムを契約したのですから。

[792: 賃貸住まいさん]

川崎縦貫道のトータルでの実現は置いといて、現在工事中の部分が途中でやめに
なることはないと思います。

開通しても交通量はたいして変わらないかも知れませんし、産業道路〜鈴木町までは
完全地下なんでマイナスにはならないと思いますよ。

[793: 匿名さん]

>789

東海道貨物支線の貨客化はだいぶ前から川崎市も横浜市も動いてるよ
新駅は殿町小の横あたり付近に　仮称塩浜駅とか想定してる計画
一応答申にもでてる　
線路自体はすでに桜木町から鶴見経由で小島新田から地下に入り羽田の下を通って
浜松町まで開通してて貨物船として使ってるから線路自体はある訳で
貨物線だった横須賀線の時のように決まればなまじ夢物語ではないのですけどね
いつになるやら
http://www.tamagawa-kisui.jp/ref/ref32/toushin.htm

[794: 匿名さん]

>>793

今後の人口動態、既存施設が同時期に老朽化、予算状況を考えると貨物線の旅客化は絵に描いた餅状態でしょ。

[795: 匿名さん]

いやいや、そうゆう問題じゃなくて。
貨物線の旅客化が実現可能なんてレスがどこに多くあるのって話ですよね？

[796: 契約済みさん]

>795
貨物線の話なんて、もういいよ。
いつまでも、ひっぱるなよ。

[797: 物件比較中さん]

＞完全地下なんでマイナスにはならないと思いますよ。

大師換気所が、やはり気になります。
ちなみに鈴木町の換気所はどこらへんにつくのでしょう？

・・・そんなこと気にしてたら、ここら辺は買えないってことですよね。
何を優先して、どこで妥協するか・・・

[798: 匿名さん]

順調に契約されているみたいですが、高層階がイマイチ不調ですな。

[799: 匿名さん]

ヒント：高所恐怖症

[800: 匿名さん]

それヒントかよ。

単に高いだけだろ。

[801: 購入検討中さん]

高層階が売れ残れば、値下げされますかね？

中層階と同じくらいになるまで、待とう。

鈴木町も販売見送りだから、ゆっくり考えられますな。

先に契約した方は、どうお考えなのかなー。

[802: 検討中！]

ここは強気ですから少なくとも現時点の値引きは無いと思います。
(そもそも値引きは完成間近で売れ残り多数や完成後に行われるのが一般的ですし、
完成一年前から値引きってのはそうは無いです)

ですので、801さんの希望が実現するとしても一年後と思います。

[803: 匿名さん]

ザクスは値下げありましたよね

[804: 匿名さん]

無いですね。

　竣工半年前に完売でしたから

[805: 賃貸住まいさん]

>>No.799〜800

笑いました

[806: 匿名さん]

ホームズ川崎大師店１２月１０日オープン！垂れ幕（横ですが）出ました。
仮囲いの塀もとれ、外周りの工事になりましたよ。この様子だと車は４０９号からの進入で、出口は祈祷殿側の道路になる様子ですね。搬入車両は西側の道路からか？
しかし、思ったよりもずいぶんとでかい感じがします。オープン時やお正月は込みそうですよ。

川崎ＢＥのＢ１Ｆ〜２Ｆがグランドオープンしました。Ｂ１の食品売場が充実しています。
ラゾーナに対抗していますね。
また２Ｆのスタバや１Ｆタリーズ、アフタヌーンティー等、カフェが充実しました。
神奈川初上陸のクリスピークリームドーナツは、予想通りですが行列がすごい！！！とても並んでられません。

[807: 検討中！]

3000万台はだいぶ契約済となっているようです。


南も東も同じ間取りのタイプで1〜10階まで完売、その上はどうもまだの様です。
さすがに4000万後半〜は、ちょっと強気すぎですよ。

南低層階はほぼ売れているのですが、目の前の商業施設に完全かぶっていません？

南低層なら、東中層の方が良いかもと感じました。

[808: 検討中！]

ちなみにどの部屋も、あと100〜200下がれば(AB棟よりホンの少しだけ高い金額)上層階も好調に決まりそうな気もします。


ただ、上にもありましたが、竣工は1年以上先ですし売主がマンションデベ専門業者でもないので今からは流石に引かないでしょうけど。