リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【２】

[購入検討中さん]

武蔵小杉に突如現れた大型タワー物件。
モデルルームも公開され、来年一月販売予定。
予定価格も発表されました。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[651: 匿名さん]

階数や方角、広さや眺望等の条件なしの価格だけでは比較にならんでしょうに。

ミッドの5680万って北東の低層でＳＦＴとのお見合い＋通行人からも丸見えの部屋じゃん。

[652: 購入検討中さん]

物のできでもパークシティの方が上ですね。
換気、キッチン、窓ガラス、床素材、エレベータ等々。
似たような価格だと、このいわくつき物件を買う理由が無いですね。

一応買うつもりで検討していますが、この下がり基調の中、
がらがらのフロアに一人高値つかみして住むのも嫌です。
８割くらい埋まりそうな正式価格になって欲しいなあ。
そうしないと怖くて申し込めない。

来年らしい相場としては、今の予定価格より坪単価20万円安のイメージを持っています。
みなさんはどうでしょう？
そこまで下げなくても、価格の下がりきっていない年初めはなんとかなるのかな？

[653: 匿名さん]

ここが値下げすると
武蔵小杉全体の相場が下がる

[654: 匿名さん]

>>652

予定価格からの引き下げですが、部屋によると思います。
坪単価が高く設定されている部屋は坪単価20万円安もあり得ますが、
そうでない部屋はそれなりではないですか。
もちろん実際に住むとしたら、他の部屋も売れないと困るのですが、
全体に下げすぎると、住民レベルの問題が発生しかねません。

マスコミなどはこれから不動産価格が下げ基調だと言っていますが、
小杉の他物件の先行きが不透明で、できたとしても数年先ですから、
この立地で確実に手に入る物件って考えると基調な存在だと思います。
住商と三井が絶妙な価格設定にして来ることを期待します。

[655: 匿名さん]

>>653
相場が下がるんじゃなくて、もう相場が下がってるから下げる必要があるんじゃないの？
。

[656: 匿名さん]

むしろ武蔵小杉は、これからもっとも下げの影響を受ける地域の１つかと考えています。
不動産プチバブルの象徴のような地域ですし。

その見極めが出来るまでは無理に手を出す必要も無いでしょうね。

[657: 匿名さん]

>>649
コスギタワーの中古って、元値より1000万以上高く売り出されるの多いですね〜
一発吹っ掛けたろ〜ってタイプの人が多いのか。しかしリエトより高い？ってのは。。。
その点、パーク未入居はさほど上がっておらず堅実価格。住人層の差が出てるのか。。。

[658: 物件比較中さん]

ミッドの5680万はかなり購入価格からのせてますよ--
もっと、パークはずーーーっと安かったです。
私は抽選にもれましたが当時5100万中層階（西〜東）75㎡台で買えましたから。
リエトは絶対、強気すぎませんか--？
施設内用、パークのステーションの共用施設ほんとにすごかったです。
リエトは施設内はかなりチープ--っというか北の日がさささないお部屋に客室って---

[659: 高層階購入検討中]

なんとしても値下げを勝ち取りたい輩が繰り出す投稿の陰謀、あれこれ。みどりのリエト、人気の所以か。

[660: 匿名さん]

普通に考えて高過ぎるから、色々書かれてるだけでしょ？
駅に近いわけでもなく、基本仕様は賃貸レベルで最低グレードだよ。

値下げを勝ち取るもなにも、他の物件買うでしょ、普通は。
いまやリエトより安くて条件のいい物件、たくさんあるんですから。

なにが悲しくて、こんな低レベルな物件、バブル価格で買わないかんの？

[661: 匿名さん]

とは言っても、他の小杉物件も高いけど。プラウド、アピス、マークフォレストなどなど。
少し外れて、値引きうたってるクレッセント武蔵中原・新川崎にしろって事？
はたまたベリスタ溝の口？
元住吉先のアデニウム日吉まで行ったら、安くてもいらんという感じじゃ。。
もちろん、気長に安くなるのを待つという選択もあるが。。

[662: 匿名さん]

>>660
リエトより安くて条件のいい物件というのを教えて下さい！

[663: 匿名さん]

>>661
>>662
むしろリエトが悪条件すぎるんじゃないか
ダヴィンチが潰れたら管理費急増という、マイナスオプションがついてる物件って・・

[664: 決断]

今夜、ＭＲに夜景を見に行ってきます。要望書に記入する部屋を決断しなければならない時が着ました。

[665: 物件比較中さん]

私は東の低層から中層ねらいです。
近所に住んでるからよくわかるのですが午前でも全く日がささない（賃貸とコスタ）の完全
日陰になってます--。高層は値段高そうだし--西は低層から中層はお墓が見えるんでどうかと---
う-ん、やはり価格で折り合いつけたいところです。

[666: 物件比較中さん]

やっぱり東の低〜中層は、日が当たらないですか〜？
価格が魅力なんですけどね、、、

[667: 匿名さん]

>>663
売主は住商と三井不だし、その心配は無いんじゃない。
ダビンチが潰れても、その時はさらに住商と三井不が買い足すんじゃないかな。
楽天的すぎ？

[668: 匿名さん]

ま、新駅できたら雰囲気も変わると思うよ
長い目で見れば良くなっていく地域だと思う

[669: 物件比較中さん]

東のお庭（コスタ管理部分）などいいんですが、快晴の11時ごろであれだと--
冬は厳しい状況になりそう。
同時間の西の中層階は日差しがきつ過ぎでした。
みんな焼けちゃいますね。
それより心配になってきたんですが、賃貸の入居があの調子だと駐車場など共用施設の今後
値段とかに関係してきちゃうんですか？

[670: 匿名さん]

結局、賃貸との共存問題を抜きにすれば、リエトより安くて
立地なんかも良い物件ってないってことかな？

[671: 匿名さん]

>>670
現状ではね。
みんなが恐れているのは、二年後くらいに建てられたマンションが坪２１０万円程度に抑えられていて、しかもリエトよりも立地良いだろうなあ、と思っていること。
ああ、待てば良かった。高掴みした、と後悔したくないんだよ。

[672: 匿名さん]

そうです
リエトは一番安くて立地がよいです
買ってください

[673: 申込予定さん]

文句ばっかり書いてる人は、さっさとほかの物件探せばいいのに。

>>660さんとか。。。最低のグレードなら買わなきゃいいじゃん。

買えなくて悔しいんじゃないですか？

新駅ができたら、そんなに悪くないと思うよ。

[674: 匿名さん]

>>663 ダヴィンチが潰れたら管理費急増という、マイナスオプションがついてる物件って・

分譲側は、ダヴィンチから住友不と三井不が一棟買いしたんですよ。

入居者が少ない間は、管理費の不足分は両社が払うと営業さんが言ってました。

賃貸のほうは、○○銀行が負担するそうです。

[675: 匿名さん]

住友不じゃなくて住友商事ですね。

[676: 匿名さん]

>>674
なぜ伏せ字にするのだ？
本当なのか？

[677: 匿名さん]

今オール電化が結局高くなるってことがニュースになってた
床暖房とお湯くらいはガスの方が効率もエコ的にも金銭的にもいいらしい
調理に関してはお年寄りには電気が危なくないけど、料理人にとってはガスの直火はかかせないだって
とにかくガスと電気を両方使う方がいいんだってさ

[678: 匿名さん]

マンションの施工費軽減
災害時復旧時間減
など良いところもありますよ。

[679: 匿名さん]

災害の復旧に関してはあまり差が無いと思われ…
実際はどうかわからないしね
現に神戸は一週間くらい電気こなかったんでしょ

[680: 買い換え検討中]

電気料金、来年から値下げみたいですね〜

[681: 匿名さん]

値下げしてもオール電化は割高なんだろうか？

[682: 匿名さん]

オール電化、IHのコンロが掃除が楽でいいですよ。
ピっとふき取るだけですから。
お湯も切れたことないし不便と思ったことはないです。
不満と言えば、昼間の電気代が割高に設定されているのがイマイチです。
ついつい昼間に床暖房を使うのを控えたりしちゃいます。。。

エコかどうかは、スレ違いですが議論分かれますね。
オール電化の是非は、突き詰めると、原子力発電の是非の議論になるみたいですね。
私は、既にオール電化なので選択肢ないですけど。

[683: 購入検討中さん]

そうなんです。
リエトより駅近で、今後4年のあいだにタワーが4棟も立つ予定ですよね。
リエトから東横の武蔵小杉駅まで徒歩ルートの最短はまだ整備もされていませんし。
隣は同じデザインの賃貸棟..供給過多気味のムサコで、リエトの立ち位置が心配なんです。
売却しなければいけない状況に陥った時、やはりお隣のコスタはお安かったですし、
パークは駅近の立地..リエトはお庭と駐車場がいい程度で競争力があるのでしょうか。

[684: 匿名さん]

燃やすものは結局ガスの方が効率的でしょう。
暖房の温まりの速さもガスが圧倒的。
いくら床暖房と言っても、一番つらい朝はどうしても温まるのに時間がかかる。
エアコンは上だから足もとには届かない。
ガスファンヒーターの威力は病みつき。

ただ、火事が心配。高層タワーで火事・・・。大惨事ですな。
揚げ物過熱は当然だが、ガス自殺もありうる。
電気なら温度がコントロールできるし、感電自殺なんてあんりま聞かない。
飛び降りは高層タワーならどこでもリスクがある。
やはり火事の危険性はガスの方が高いのは自明の理。
特にリエトは内廊下。内廊下があっという間に煙を充満させるんだよね。
これはホテル火災でも顕著な被害事例として挙げられているからね。
浮かれて要望書を出している人たちは、ちゃんと防火設備の説明を聞いているんだろうか？

[685: 匿名さん]

確かにこれから出来るタワーの方が東横と南武の小杉駅に近いけど、
駅前の喧騒感は避けられません。
駅から適度に離れているところがリエトの良い点だと思います。
それに東京機械跡は未定だし、他だって出来るのが
何年先になるのかわかりませんよ。

[686: 物件比較中さん]

建設予定の４棟のタワーがリエトに比べ、どのくらいの価格で出てくるのか気になりますね。
今後物件価格が低くなると言われていますが、東急直結タワーは高いと思います。
隣の東京機械跡地はどうかな？

[687: 匿名さん]

東京機械跡地は商業施設ではなかったかな？
それよりもＭＳＴが気になる。かなりのキャンセルが出ているらしいが、販売されている様子はない。リエトの販売を待っての再発売に備えているとしたら、ちょっとヤダな。
同程度の値段かも知れないからね。同程度ならＭＳＴ。耐震しかないタワーはやはり不安だ。

[688: 匿名さん]

>東京機械跡地は商業施設ではなかったかな？

駅隣接の第一工場跡地には大型複合商業施設、南側の第二工場跡地には高層マンションを開発することが公表されています。
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-tokyokikai.html

[689: 購入検討中さん]

東京機械跡地ですが、ＭＳＴ路を挟んだすぐの横は商業施設、そのとなり（リエトより）がタワマンの予定と聞いています。

ＭＳＴのエレベーターですが住居廊下に出る前が自動扉だったのですが、
リエトは何もないですね。
それがちょっと気になったのですが。
ペット専用エレベーターとごみ収集エレベーターも別途ついてました。
それと、ランドリー室がよかったです。
リエトはエレベーター少なくないですか？

[690: 購入検討中さん]

ＭＳＴキャンセル物件は、当時と同価格で販売してますので
出ればリエトの予定価格と同価格帯です。
ただし、出ていたのは一番安い価格で6000万前後の南中層、超高層東　75㎡なので
特殊な価格設定のお部屋でした。
ＭＳＴなら75㎡で4900万ぐらいが平均的価格です。

[691: 匿名さん]

パークがよさそうに思うなら、未入居転売が結構でてますよ。
ノムコムやリハウス他のサイトに出てます。

[692: 匿名さん]

>>688

以前も書かれていたはずだけど、
その記事に載っているプレスリリース以降、正式発表が何もないから、
タワーが建つという保証はない。一時的に駐車場になるという噂もあるし、
それ以外の３つもどうなることやら。

>>689

>ＭＳＴのエレベーターですが住居廊下に出る前が自動扉だったのですが、
>リエトは何もないですね。
>それがちょっと気になったのですが。

余計なものがないことがリエトの利点だという考え方もあるでしょ。

>>690

>ＭＳＴなら75㎡で4900万ぐらいが平均的価格です。

その価格って低層お見合いとか条件の悪い部屋が大半なのでは？

[694: 匿名さん]

>>693
元々ここはダヴィンチアドバイザーズの賃貸物件として供給される予定だったが、
経営不振で急遽バルク売りされて、住友商事と三井不動産によって分譲されることになった。

基本的に高級賃貸物件として鹿島に設計されているので、分譲目的で設計された
マンションよりもチープだったりする部分や分譲用なら普通にある装備が無かったりする。

[695: 匿名さん]

>>693、694
もっと言うと、元々ここは鹿島が分譲仕様で建築開始（建築確認を取った？）したが、中途でダヴィンチに２棟とも賃貸物件として一括売却した。

694さんの後半の記述は現実はちょっとニュアンスが違い、ダヴィンチに譲渡後にダヴィンチが設計変更により分譲仕様から過剰な部分をそぎ落としたので今の仕様になっています。賃貸は分譲と違い、使う人が転々としますからね。オーナーである貸主のメンテナンスコストがかかるものはそぎ落としたのでしょう。

[696: 匿名さん]

>>694
>分譲用なら普通にある装備が無かったりする。

具体的には何が無いのでしょうか？

[697: 購入検討中さん]

魔法瓶浴槽でないのが、残念です。
キッチンもレベル低いです、ガスコンロは、非常に安そうです。
トイレも普通です、流行のタンクレスでは、ない。
これらは消耗品ですから１０年で付け替えてください、と言うことでした。

[698: 匿名さん]

設備に関していうと、一般的にタワー物件は、
販売から入居までが２年前後かかる物件が多く、
販売時には比較的新しい使用でも、
入居時にはあれ？
って思う物件も多いです。
そういう点では、販売から入居まで１年未満の物件は設備の点では
よく見えますね。

ただ、その後数年住むことを考えれば、あまり関係ないことも多い。

あまりに気になる場合は、取り替えるといくらかかるか、
コスト対効果を考えれば良いだけのことですよ。

[699: 匿名さん]

一方、シングルの窓ガラスや弱いエレベータは、
共用部なので簡単には交換できない。

[700: 匿名さん]

あの〜
後から建設予定のタワマンって、景気が上向くまで予定が延期されますよ。
売れゆき不振なのに二束三文でマンション建てないです。

デベが体力ないと安値で土地自体を転売する可能性ありますが、
武蔵小杉の場合、安売りしないでしょう。

湾岸地域と異なり、結局土地が限られていますし、塩漬け有りです。

パークシティの土地も長らく塩漬けされてましたし。