リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【２】

[購入検討中さん]

武蔵小杉に突如現れた大型タワー物件。
モデルルームも公開され、来年一月販売予定。
予定価格も発表されました。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[367: 匿名さん]

エレベータの保守点検費は１基、月５万円ぐらいです。
それを世帯数で割るわけですから１基増えても管理費１００円ＵＰぐらいですよ。

[368: 匿名さん]

３０階建て３基のエレベーターだけど、そんなに待つこと無いですよ。上の方ですけど。
５分は大げさじゃないでしょうか。

[369: コスギタワー住民]

コスギタワー中層階住民ですが、家の玄関から東横ホームまでは、11〜12分くらいかかります。
マンションのエントランスから改札まではちょうど8分です。
コスギタワーはエレベーター6基＋貨物用1基ですが、そんなに待たされるという感じはないですが、途中階で何度も止まると、やや時間がかかります。
帰りはほとんど1階にエレベーターが止まっていますので、早いですね。

[370: 匿名さん]

エレベーターって何年かに一回買い替えるんじゃなかった？
一基何百万するって聞いたけど。

[371: 匿名さん]

Ｎｏ３６４以降のご意見、参考になりました。
タワーマンションは実際に住んたことがなく、私も気になっていた点ですので。
朝の通勤時間帯、中層階（低層用エベレータ）で玄関から駅のホームまで１０分ぐらいで行けると思ってたのですが。
あまかったようですね。１０分超えるとさすがに駅近メリットは感じにくいですね。

[372: 匿名さん]

>>366
シティタワー品川は、スケルトンインフィルで100年コンクリート使用でしたが、
ここはどうですか？

[373: 匿名さん]

エレベーターの法定償却年数は１７年。
ワイヤーなどの交換は途中で必要ですが、平均すると２５年ぐらいは使用できます。
ちなみに、稼動中の日本最古のエレベーターは１９２６年の物です。
８２年使い続けていることになります。

エレベータの価格は「言い値」の感じが強いですが標準的なものなら
１基６００万ぐらいでしょう。

１７年でエレベーターを交換するとして、世帯数で割ってみてください。
月６０円弱ですね。

これだけの規模のマンションでしたら、管理費も大して影響ないのに
残念ですね。

[374: 匿名さん]

ここは、２４時間　コンシェルジュサービスは、
あるのですか？

[375: イースト住民]

駐車場がＢ２Ｆなんですが
直通のエレベーターは１本しかなくこれが使用されている
場合は、かなり待たされますね

[376: 匿名さん]

通常、設計するにあたってバランスがよいとされているＥＶの数は50〜80世帯に1基程度とされています。
http://mansion.1lager.com/setsubi16.html

高層階はスピードも重要だよね。

[377: 匿名さん]

駐車場を利用する人のことはあまり考えてない設計ですね。
地下に行くのが１基毎にしてしまったのか理解不能。
車降りて荷物をたくさん持って、エレベーターに乗ったらヒンシュクかも。

部屋の階から地下に行くエレベーターはどうやって呼ぶのでしょうかね？
下のボタンを押しても１Ｆまでしかいかないエレベーターがきたら
１Ｆで乗り換えるのでしょうかね？それなら不便ですね。

[378: 匿名さん]

確かに。一旦見送って、再度ボタンを押して、地下に行くのが
来るまで待つしかなさそうですね。

[379: 匿名さん]

ここって6000万代までの部屋は、まだなんとか売れるかもしれないけど、
そこから上の7000万〜1億超え？の部屋は、このご時世に簡単に売れるとは思えません。
上層階の豪華仕様も含めて坪200くらいにしないと、売れ残りマンションの仲間入りして
しまうのではないかとかなり不安です。これだけ部屋数が多いと、
自分が買えるとしても、その点で躊躇してしまいそうですが、
検討中の方々、どう思われますか？

[380: 物件比較中さん]

確かに、私もそれ不安ですね。
管理費の総額に駐車場料金収入がどの程度入っているかは知りませんが、
上がガラガラだと車も減り、結構な額になりますよね。
駐車場料金の部分も売れるまで売り主が払ってくれれば問題なしですが、そういうものなのでしょうか？

いずれにせよ、正式価格や管理費、修繕費の計画がでるまで待ちですね。
となりの賃貸棟との共存についても、納得いくまで説明をききたいです。

[381: 匿名さん]

ここはどう考えても高すぎますね。
少なくともコスタと同じ値段にしてもらはないと、２００万坪単価ぐらい。
それにコスタより若干仕様が落ちるような気がするから、出来れば200万切るぐらい。
それが相場と言うものですよ。
問題はシティーハウスが高いから同じ住友であまりやすく出来ないから高値吹っかけてるのでしょう。

[382: 匿名さん]

住友商事と住友不動産はまったく別ですから、値付けには関係ないと思いますが、
すべての部屋が確実に売れる価格設定になり、管理体制、修繕計画が
納得のいくものであれば、検討の余地ありってことですね。

地下駐車場の補修跡ってあれほど明確なものだとは思いませんでした。
水の比率を減らすとコンクリートの強度が増すかわりに割れやすくなるそうですが、
そのためなんでしょうか？

[383: 購入検討中さん]

希望のタイプが予算内で、購入検討していますが、
現状の値段では大量に売れ残りが発生しそうなので、
１期見送りで、売れ行き見て判断しようかと・・・。

[384: 匿名さん]

郊外のマンションでいまだにこんな高値とは、
ここだけは時間がストップしているの？

[385: 匿名さん]

週末、見てきました。
なかなかの物件ですが・・・。
賭けですね。
多分、第一期で欲しい南は売れちゃう。８０ＡＲとか。
でも、東向きとか北向きは売れるかどうかわからない。
あれが売れ残った時の修繕費が目も当てられない。
さらには、賃貸化されてしまい賃貸無責任住人と同居になりかねない。
でも、南向きは欲しい・・・。悩ましい。

[386: 匿名さん]

区役所とかに用事があると行くけど武蔵小杉ってすごくゴミゴミしてるよね。
特に東横の西側。
交通の便だけでここに坪220〜とかに納得できる価値感が良くわからんなぁ。
マンションの周りだけきれいになってもそこが高級住宅街になるわけじゃないんだぜ？

[387: 匿名さん]

あたり前だけど、人気のある部屋（価格強気設定）から売り出していきながら
残った部屋は良心的な価格でなんとか完売。
粛々と売れていく気がします。。。

[388: 匿名さん]

日本には、そんな場所ほとんどないような。
何もない所に作ったヤツくらい、やっぱみなとみらい？
都心の高級？住宅地だって、裏にちょっと回れば、道は狭く、電柱だらけなんて普通だ。
特に私鉄沿線、京王あたりだと、線路に、ボロ家が迫ってるから、南武線とあまり変わらない。
せせこましく古くても、風格が出てればいいんだが。京都だって、大部分はどうという事もないしね。

見たことないが、芦屋はすごい？田園調布って、子供の時からよく行ってるが、結構しょぼいよな〜

[389: 匿名さん]

>>386
日本の近郊、郊外は畦道を道路にしただけですから、道路は細くてくねくねしてます。それが嫌でしたら、関東大震災の復興のときに区画整備された都心部しかないですよ。

[390: 匿名さん]

賃貸仕様なのに、コスタに比べて高すぎますね。
ＰＣＭともそんなに変わらないし。
誰が買うんだ？

[391: 匿名さん]

コスタの中古はどこかに出てないでしょうか？
コスタとここはほぼ同じぐらいと思いますが、コスタの方が確かスカイビュウバスとかあったようで共有部分が充実してると思います。
コスタの中古と比較したいのですが。

[392: 匿名さん]

販売開始の時期が3年も違うコスギタワーと比べるとか、
バカですか？

[393: 匿名さん]

このマンションは道路挟んで大型商業施設ができるとか、
駅の向こうの再開発スケジュールとか、
タワーマンションがあと4棟建つとか
再開発の進捗が、今とコスギタワーの販売時点では全くちがうだろ。

「将来はたぶん開発が進むでしょう。」
「新駅ができるのは入居から2年近く先です。」
「周囲にはしばらくはなにもありません、将来も未定ですがたぶん明るいです」、
という段階で売られたのがコスギタワー。

目の前に大型商業施設ができることが（ほぼ）決まっているこの物件と
同列で比較なぞできません。

[394: 匿名さん]

個人的にコスギタワーの販売してたときのほうが再開発に夢があったと思う。

＞目の前に大型商業施設ができることが（ほぼ）決まっている
ソースプリーズ！

[395: 匿名さん]

ソース（このあとも継続的に開示あり）

http://www.tks-net.co.jp/ir/news060428c.pdf


4月から取り壊し開始です。

[396: 匿名さん]

>>３９１
コスタの中古売りにでてますよ。
12階　西向き　80平米　2LDK　6000万円
販売当時より　1000万位上がっていますね。

[397: 匿名さん]

>>395
４月から取り壊し開始のソースは？

>>396
欲張りすぎだよね。これからその価格じゃ厳しいと思うけど。
リエトなら真南が買えるよ。

[398: 匿名さん]

395のニュースって06年4月28日の話？
ホント、４月取り壊し開始のソースを聞きたい。

[399: 匿名さん]

>396 販売当時より　1000万位引かないと売れないよ

[400: 匿名さん]

小杉にはついにこんな奴まで出てきたか（笑）

>>388
>京王あたりだと、線路に、ボロ家が迫ってるから、南武線とあまり変わらない。
>京都だって、大部分はどうという事もないしね。
>田園調布って、子供の時からよく行ってるが、結構しょぼいよな〜

まさに食えない葡萄は酸っぱいと言い張るタイプの人間。
住宅地として、大切なことは何かと今一度考えてみたほうがいい。

もちろん線路横のボロ屋がいいと言っているわけではない。
そんなのは住宅地として論外である。
三方を線路に取り囲まれた再開発地は、騒音、振動、粉塵の点から言って本来は住宅地には向かない。
しかも多摩川の堆積低地であり水害危険度が高く、軟弱地盤で地震にも弱い。
はっきり言ってデメリットだらけだが、鉄道利便性だけは良いことと、
東横線唯一のタワーの大規模開発という手で欠点を誤魔化した。
（東横唯一のマス層が買える駅近）
タワマンブームに乗って途中まではうまく行った。

現在販売中のマンションでは、このままでは実力不相応の高値で売れ残る。
値引きなどで売り切ったとしても、管理費と修繕積立金をいずれ回収できなくなるであろう。
タワーに住むことはその高いランニングコストと上下移動および駐車場の不便さに対抗しうるプレミアが必要だ。
まずはじめに小杉という街に全くプレミアが無いばかりか、都心のように楽しめる夜景も無い。
小杉に一つしかタワーが無いのなら、小杉の中ではプレミアも付くだろうが、あまりにも数が多すぎる。
そして方向によってはお見合いが発生する点もあり、これはプレミアどころかマイナス。
コスタ、リエトなどでは駅近ですらなく、高層の見合い住居は利点ゼロか？
そして、タワーは火災と地震に弱いことをお忘れなく。建物は残っても人間がサバイブするには厳しすぎる。
タダでさえ小杉は災害に弱いのによりによってタワーを選ぶと・・・

[401: 匿名さん]

大型商業施設は凍結になるのでは？
このご時世、百貨店の出店はありえないですし、ららぽーとのような郊外型の商業施設には
道路事情が悪すぎます。
そもそも、ららぽーとクラスの施設にはあの土地では狭すぎますからね。

[402: 匿名さん]

>>395
ゴメン、どこに「大規模商業施設」ができると書いてあるのかわからなかった。
マンションの下にちょっとした店があるだけだったりしたら、超がっかりなんだけど。

[403: 匿名さん]

×大規模商業施設
○大型商業施設

[404: 匿名さん]

残念！ルミネでした

[405: 匿名さん]

なんで、このマンションは火災を消化するスプリンクラーが１１階からしか
ついてないの？
火は上にのぼるんだから、下が燃えたら危ないじゃないの。
建設コストの削減ですかね?

[406: 匿名さん]

ＰＣＭ中古出てますよ。
5階　７５ｍ２　4,800万　坪単価２１１
極安です。
多分無理して買ったけど資金的にたち行かなくなったか株で打たれたのだろう。
ＰＣＭでこの値段だったら絶対お得ですよ。
知りたい人は手を挙げてください。
教えます。
仲介手数料１％。

[407: 匿名さん]

>>402
>>395じゃないですが、>>395のリリースは第1弾。

http://www.tks-net.co.jp/ir/news070329.pdf
こちらには第一工場の跡地に大型複合商業施設と明記されています。

で、2009年4月取り壊し開始というのは、おそらく玉川製造所の移転先である
かずさアカデミアパークが2009年4月に操業開始することからきているの
ではないかと思いますが、玉川製造所の閉鎖は2009年12月のようです。

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/282/

上記の記事参照先の日刊工業新聞の記事は消えてしまっていますが、
そこには2009年12月閉鎖と書いてあったようです。
2009年4月から部分的に取り壊したりすることはありうると思いますが。

[408: 匿名さん]

武蔵小杉関係者なら、最低限ここは見とくべき


ttp://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-tokyokikai.html

[409: 匿名さん]

高層　低層ともにエレベーターが2本しかないなんて。
コスタｐｃｍは何本ですか？
もし２本なら込み具合どの程度でしょうか？

[410: 匿名さん]

シティータワー品川ですら、低層３基、高層３基、非常用２基の計８機だったような気がする。

[411: 匿名さん]

pcmは高層用、低層用それぞれ3本
それに大型共通1本計4本使えます。
従いほとんど混雑は気にならないと思います。

[412: 匿名さん]

保育園とか学校作ったらいいのに。
川崎市だからそんなこと考えちゃいないだろうけど。

[413: 匿名さん]

パークシティにできますよ、まだキャパ足りないだろうけど。

このスレでイチャモンつけてる連中は、
少しは調べてからにしろ(苦笑)

[414: 匿名さん]

コスギタワーも低層三機、高層三機、
プラス貨物用一機


エレベーターの混雑は、エレベーターの脳ミソも大事な要素です。

[415: 匿名さん]

リエト　新中古　坪250-270万
コスタの中古が坪247万
ｐｃｍ中古が坪211万

[416: 匿名さん]

↑
品質的にはコスタが一番いいかな。