リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【２】

[購入検討中さん]

武蔵小杉に突如現れた大型タワー物件。
モデルルームも公開され、来年一月販売予定。
予定価格も発表されました。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[23: 匿名さん]

でも、それって需要と供給のバランスが取れていたからじゃないのかな？
今は圧倒的な供給過多でしょ。ショッピングモールとか人を惹きつけるものが
ないと、これ以上、需要は望め無くないかね？都心も下がってるし。

>数年前の価格を考えてみると、これ武蔵小杉？という場所の
>パークスクエア武蔵小杉で平均坪単価１６０万くらいだったし、
>このへんの物件は平均坪単価１８０万はそう割らないのではないかと。

[24: 匿名さん]

金持ちはこのくらいの金額、気にしないのでは？

億単位ならわかるけど。

[25: 匿名さん]

金持ちは武蔵小杉に住まないよ…。

[26: 匿名さん]

ここのマンションは安すぎるね。
もう坪＋２０万くらいでもいいと思う。

[27: 匿名さん]

誰がなんと言おうと申し込みます！
なんか早く買ったほうがいいという勘が働いた。
ちぇっというパフォーマンスも面倒くさい。

[28: 匿名さん]

いわくつきってどういう意味ですか？

[29: 匿名さん]

今となっては、ムサコで最安値の新築(？)物件なんだから、買ったらいいのに。
現実的に、妥当な選択肢だと思うよ。

[30: 匿名さん]

買うに買えないと言ってる貧しい人間ばっかだな。
ＭＲ行って騒げよ。
ここでグダグダ言ってても価格変わらねーぞ。
ま、今の価格で売れちゃうよ、きっと。
貧しい人間はまた買えなくて残念。

今、小杉近辺の駅物件でもここより坪単価高いのに、
これで高いならサヨウナラだな。

[31: 匿名さん]

>25
金持ちもたんに住んでるぞ？

[32: 匿名さん]

>>28

賃貸不良物件の再販売のため、
普通の新築物件と異なる点がいくつかあることでしょう。

賃貸とシェアしている共用部の管理費や長期修繕計画が特殊になります。
東と西の境界部の駐車場修繕など管理組合で苦労しそうですし、
１５・３０年目の修繕費などがきちんとできて、
そのころ中古価値が維持できるのかどうか少々不安があります。

あと、新築物件である時期があと数ヶ月しか無いため、
３月以降は既に落ちつつある新古物件価格に引きずられて安くなるでしょう。
周辺の未完成物件はまだ新築の税制優遇や保障条件を受けて販売できますから、
直近の価格の下がり方が全く異なることになります。

[33: ご近所さん]

私も修繕など今後の事が少し気になりました
共用して所有することのなる駐車場設備や公開空地の管理費
もしダヴィンチになにかあったらどうなるのか

また、建物は建物ごとに持分だからよいのでしょうが、土地についてはダヴィンチと共有持分
５０％はダヴィンチが持分を持って居る
何か管理などについて組合で規約などを変更したくても、５０％はダヴィンチが議決権をもっている。これでは分譲購入者の意見は通らないのでは？

ダヴィンチやダヴィンチが売却した後の所有者の持分が半分あることが非常に不安になってきました。例えばバルコニーに物干し金物が無かったのですが、選択ものをバルコニーで干せるようにしたいと考えても　公開空地に落ちたら危険だ　などとダヴィンチに否決されたらなど

ちょっとこの辺のことを次回確認したいとおもいます

[34: 匿名さん]

買いたい！安い！と言ってる人は、現地を見たのだろうか…？

おれは中を見て、一気にトーンダウンしたよ…

[35: 匿名さん]

バルコニーは各マンションの共有区分だから、
何干すとかは各マンションの話だよ。

土地もそれぞれでしょ。

[36: 匿名さん]

内装より構造気にした方がいいのでは。
まだＭＲ見に行ってないけど、
制振でも免振でもないって書き込みありましたよね？
内装は気に入らなければリフォームすればいいだけでしょうけど。
リフォーム金額含めると坪単価がシティやプラウド並になりますかね。

[37: 匿名さん]

普通に「耐震です」と言ってました。倒れはしないだろうけど、
タワーマンションの揺れは半端じゃないでしょうね。
そう言えば戸棚扉、地震対策してあるか確認するの忘れてた。
一応、前向きに考えてますよ。

[38: 匿名さん]

>>28

ダヴィンチが取得し、
永遠に賃貸タワーとして、ずっとキャッシュを稼ぎ続けるおいしいタワー、
となるはずだった。そのもくろみが崩れ、完成してからずっと灯りのつかないゴーストタワー
のような様相を呈してきたタワー。
双子の賃貸タワーもまだまだ灯りは乏しいタワー。

>>30

業者じゃなくて高値つかみ組だな。
>今、小杉近辺の駅物件でもここより坪単価高い

から、まったく動いてない。3月決算に向けてすべての価格が大崩れするんじゃないか、
というのは業界の常識。

[39: 匿名さん]

確かに３月決算はポイントだと思いましが
このデべが今まで決算前に値引きした過去の事例を知ってる方いますか？

[40: 匿名さん]

高値掴みって言う人間は本当に哀れな人間だと思う。
そうやってしか自分を正当化できないんだもんね。

[41: 匿名さん]

>>40 つ、現実から目を逸らさない方がいいぞ。高値掴みは高値掴み。
もしくは、含み損を抱えてる、でもいいけど。

>>39　リーマンが潰れちゃうご時世、過去の事例は当てにならない。
いくらでも値引きすると思うよ。

[42: 匿名さん]

高値掴みは＊＊人のうわごとだから気にするな！

[43: 匿名さん]

住宅は自分が住むためのものなのに、それに投資して儲けようなんて考えた人は、
大含み損で、残念でしたね。全然、値付かずで売るに売れない上に、
賃貸と思っていたところから、大量放出。夜も眠れませんね。

[44: 購入検討中さん]

ここは制震でも免震でもないようだ。ダブルチューブの耐震と書かれている。
もともと投資用マンションだからね。
投資というのはリスクを負ってリターンを得る。
地震で建造物に大きな被害が出るのは主に断層直上の建物。神戸でも断層上の建物が大きな被害を受けたけど、神戸全体ではやはり火事の被害の方が大きかった。
つまり、回収に要する２０年以内に地震が起きてかつ、大きな被害が出る可能性は低い。だから、耐震で十分なわけ。そういう観点で建てられた物件なんだよ。運悪く大きな地震でイーストとドミノっても仕方ないわな。

[45: 匿名さん]

ここの開発目的は、投資というより投機だな。
マーケティングもせず、武蔵小杉＆タワーだけで売れる(貸せる)と判断したのだろう。

[46: 匿名さん]

デベも需要と供給って言葉を知らないのかね。
ここに1本2本新築のタワーがあるだけだったら高値を保つだろう。
こんなボンボン建てちゃって数年の間に一気に供給が増えたら新築＆築浅の物件だらけで値崩れするに決まってるじゃん。
ここに住みたい、っていう積極的に買いたい人は限られてるしそれ以外は安かったら検討するが高かったら買わないって人。
強気の価格を出し続けたらゴーストタワーになるだけなんて素人でもわかる。

買った人間にとっても周りが似たような条件の物件だらけじゃ値上がりする訳ない。
30年かけて5年に1棟位のペースで新しいタワーが供給されれば安定した中古の相場も形成されてデベの利益も安定しただろうに。

[47: 匿名さん]

だから、現在建っていない残りの計画については微妙な雰囲気になってきましたよね。
東急は建てても、三井のＣ地区はほんとにやるのかと思います。それ以外はさらに微妙。
１８０なんかになるなら無理して建設する必要がないと考えるかもしれないですね。
そういう意味でも、ここの売れ方はみんな注目してるんじゃないかな。
あんまり売れないなら、残りの計画は無期限延期で５年１０年放置するんじゃないか。

まぁ、当然なんだけど、商業施設が少ない状態で、これ以上住居ばっかり増やすことに無理があったのでしょう。
住居作るのストップして、商業施設を作る。それでマンション市況が武蔵小杉の中でよくなったら、マンション開発を再開する。そんな感じじゃないですか。

[48: 購入検討中さん]

3月になれば必然的な事態になる物件です。
そんなに部屋にこだわりがなければ、あおったり、バカにしたりしなくても手に入ると思いますよ。
どちらにしても12月の管理費や体制の発表が出ないと荒れたままでしょうか。

[49: 匿名さん]

交通の便がいいのは確かなのですから、
実需と仕様に見合った価格設定さえすれば、普通に捌けると思うのですがね。

[50: 匿名さん]

東京機械跡地の東京建物の超高層マンションは、計画通り建つと思いますか？
リエトを検討する際には、西・北方面はお見合い必須なので影響大だと思うのですが。

[51: 周辺住民さん]

>>50
予想でよろしければ、この状況で駅直結マンションと競っても勝てないし建たないでしょうね。
すでに野村不動産がシティハウスの横を2棟のオフィスビルにしています。
駅前だから無難なところだと駐車場とか簡単な物にしてにて5年後くらいに建てるかも。

[52: 匿名さん]

理想は、東京機会跡地が、商業施設とマンションじゃなくて商業施設だけになることですね。ここまで建ったものだけだって、人口増えてるんだし検討に値しませんかね。

[53: 匿名たん]

完全に高値掴みの理論ですな。合掌

[54: 匿名さん]

供給減る

[55: 匿名さん]

パークシティも数十戸売れ残ってるみたいじゃん。
ここより特なんじゃね？

[56: 匿名さん]

パークシティは40戸くらい残っているそうです。
リエトを選ぶより、断然いいと思います。
駅に近いし、最初から分譲目的で作っているというので。

[57: 匿名さん]

>>50

お見合いは東と南では？

[58: 匿名さん]

ぶっちゃけ、ここはダヴィンチが生き残るか死ぬかの読みで
買えるか買えないかが違ってくると思う

もし仮にダヴィンチが破綻してしまうのなら坪200平均でも高い
逆に、ダヴィンチが生き残れるのならこれぐらいでも十分買える物件

[59: 匿名さん]

いやぁ〜
月曜日の業者の書き込みはすごかったね〜
「誰がなんと言っても買います」だって（笑）

先週末でもうぱったり来場者が来なくなったんじゃないかな？

火曜日、水曜日はモデルルームの定休日
やはり肯定的な書き込みは一切ありませんね

この業界はやはり大変だね〜

[60: 匿名さん]

豊洲なんかもそろそろ240とか言われ始めてるみたいだし、
順繰りに下がるのが自然だと思うよ。

[61: 匿名さん]

パークシティって40戸も残ってるんですか？
HP見る限りでは5戸となっていますが・・・。

[62: 匿名さん]

契約してから入居するまで全体の１割ほどが変わるらしいですよ。
転勤だの資金繰りが付かないだのが理由だそうです。
デベは手付金貰うので美味しい商売してますね。

[63: 匿名さん]

小杉近辺の三井不動産行ったら、ＨＰに載ってない物件売り出していたんですけど、
どういうことかな？

[64: 匿名さん]

>>58　ここからダヴィンチが生き残ったら、かなりすごいよな。
決算報告書に何一つ良いことが書いてなかったのに...。

[65: 匿名さん]

個人で買った人がデベに言ってキャンセルするのではなく、自分で売りに出したんでしょ。
キャンセルせずに損するのが嫌だから売りに出すのは良くあること。

[66: 匿名さん]

てことは売れ残り数＋仲介物件数（転売）が販売中ってことね。

[67: 匿名さん]

内閣府が、景気の総合判断を「景気の現状は急速に厳しさを増している」と、
3カ月ぶりに下方修正し、改めて悪化を認とめています。

あのお値段で542戸完売できますかね?
相当安く売りに出さないと、隣のリエトコートイーストみたいに
スカスカになってしまうのでは？
将来の管理費や修繕費を考えると完売してもらわないと困りますよね。

[68: 匿名さん]

この物件を公開初日に見に行きましたが、地下駐車場にヒビ（？）の補修跡がありました
これって普通のことですか？
築１年でヒビって大丈夫か？？
前向きに検討してたのに、初っ端から凹みました

[69: 匿名さん]

６８です
さすがに完成後物件なので、モデルルームにオプションの設備はほとんどなくシンプルでよく分かりました
川崎市で物件を探してますが、フォレシアムはオプションだらけで元の姿が残ってませんでしたからね…

[70: 匿名さん]

表面の化粧板やモルタルのヒビなら問題ないはず。

コンクリート、モルタルは熱収縮が発生するためヒビが入るのは普通のこと。

補修で済んでることから構造的なヒビではないので問題ないと思います。

[71: 匿名さん]

東横の中吊りに堂々と新発表と出てますね。

[72: 匿名さん]

補修で済まない場合はどうするのですか？