リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【２】

[購入検討中さん]

武蔵小杉に突如現れた大型タワー物件。
モデルルームも公開され、来年一月販売予定。
予定価格も発表されました。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[23: 匿名さん]

でも、それって需要と供給のバランスが取れていたからじゃないのかな？
今は圧倒的な供給過多でしょ。ショッピングモールとか人を惹きつけるものが
ないと、これ以上、需要は望め無くないかね？都心も下がってるし。

>数年前の価格を考えてみると、これ武蔵小杉？という場所の
>パークスクエア武蔵小杉で平均坪単価１６０万くらいだったし、
>このへんの物件は平均坪単価１８０万はそう割らないのではないかと。

[24: 匿名さん]

金持ちはこのくらいの金額、気にしないのでは？

億単位ならわかるけど。

[25: 匿名さん]

金持ちは武蔵小杉に住まないよ…。

[26: 匿名さん]

ここのマンションは安すぎるね。
もう坪＋２０万くらいでもいいと思う。

[27: 匿名さん]

誰がなんと言おうと申し込みます！
なんか早く買ったほうがいいという勘が働いた。
ちぇっというパフォーマンスも面倒くさい。

[28: 匿名さん]

いわくつきってどういう意味ですか？

[29: 匿名さん]

今となっては、ムサコで最安値の新築(？)物件なんだから、買ったらいいのに。
現実的に、妥当な選択肢だと思うよ。

[30: 匿名さん]

買うに買えないと言ってる貧しい人間ばっかだな。
ＭＲ行って騒げよ。
ここでグダグダ言ってても価格変わらねーぞ。
ま、今の価格で売れちゃうよ、きっと。
貧しい人間はまた買えなくて残念。

今、小杉近辺の駅物件でもここより坪単価高いのに、
これで高いならサヨウナラだな。

[31: 匿名さん]

>25
金持ちもたんに住んでるぞ？

[32: 匿名さん]

>>28

賃貸不良物件の再販売のため、
普通の新築物件と異なる点がいくつかあることでしょう。

賃貸とシェアしている共用部の管理費や長期修繕計画が特殊になります。
東と西の境界部の駐車場修繕など管理組合で苦労しそうですし、
１５・３０年目の修繕費などがきちんとできて、
そのころ中古価値が維持できるのかどうか少々不安があります。

あと、新築物件である時期があと数ヶ月しか無いため、
３月以降は既に落ちつつある新古物件価格に引きずられて安くなるでしょう。
周辺の未完成物件はまだ新築の税制優遇や保障条件を受けて販売できますから、
直近の価格の下がり方が全く異なることになります。

[33: ご近所さん]

私も修繕など今後の事が少し気になりました
共用して所有することのなる駐車場設備や公開空地の管理費
もしダヴィンチになにかあったらどうなるのか

また、建物は建物ごとに持分だからよいのでしょうが、土地についてはダヴィンチと共有持分
５０％はダヴィンチが持分を持って居る
何か管理などについて組合で規約などを変更したくても、５０％はダヴィンチが議決権をもっている。これでは分譲購入者の意見は通らないのでは？

ダヴィンチやダヴィンチが売却した後の所有者の持分が半分あることが非常に不安になってきました。例えばバルコニーに物干し金物が無かったのですが、選択ものをバルコニーで干せるようにしたいと考えても　公開空地に落ちたら危険だ　などとダヴィンチに否決されたらなど

ちょっとこの辺のことを次回確認したいとおもいます

[34: 匿名さん]

買いたい！安い！と言ってる人は、現地を見たのだろうか…？

おれは中を見て、一気にトーンダウンしたよ…

[35: 匿名さん]

バルコニーは各マンションの共有区分だから、
何干すとかは各マンションの話だよ。

土地もそれぞれでしょ。

[36: 匿名さん]

内装より構造気にした方がいいのでは。
まだＭＲ見に行ってないけど、
制振でも免振でもないって書き込みありましたよね？
内装は気に入らなければリフォームすればいいだけでしょうけど。
リフォーム金額含めると坪単価がシティやプラウド並になりますかね。

[37: 匿名さん]

普通に「耐震です」と言ってました。倒れはしないだろうけど、
タワーマンションの揺れは半端じゃないでしょうね。
そう言えば戸棚扉、地震対策してあるか確認するの忘れてた。
一応、前向きに考えてますよ。

[38: 匿名さん]

>>28

ダヴィンチが取得し、
永遠に賃貸タワーとして、ずっとキャッシュを稼ぎ続けるおいしいタワー、
となるはずだった。そのもくろみが崩れ、完成してからずっと灯りのつかないゴーストタワー
のような様相を呈してきたタワー。
双子の賃貸タワーもまだまだ灯りは乏しいタワー。

>>30

業者じゃなくて高値つかみ組だな。
>今、小杉近辺の駅物件でもここより坪単価高い

から、まったく動いてない。3月決算に向けてすべての価格が大崩れするんじゃないか、
というのは業界の常識。

[39: 匿名さん]

確かに３月決算はポイントだと思いましが
このデべが今まで決算前に値引きした過去の事例を知ってる方いますか？

[40: 匿名さん]

高値掴みって言う人間は本当に哀れな人間だと思う。
そうやってしか自分を正当化できないんだもんね。

[41: 匿名さん]

>>40 つ、現実から目を逸らさない方がいいぞ。高値掴みは高値掴み。
もしくは、含み損を抱えてる、でもいいけど。

>>39　リーマンが潰れちゃうご時世、過去の事例は当てにならない。
いくらでも値引きすると思うよ。

[42: 匿名さん]

高値掴みは＊＊人のうわごとだから気にするな！

[43: 匿名さん]

住宅は自分が住むためのものなのに、それに投資して儲けようなんて考えた人は、
大含み損で、残念でしたね。全然、値付かずで売るに売れない上に、
賃貸と思っていたところから、大量放出。夜も眠れませんね。

[44: 購入検討中さん]

ここは制震でも免震でもないようだ。ダブルチューブの耐震と書かれている。
もともと投資用マンションだからね。
投資というのはリスクを負ってリターンを得る。
地震で建造物に大きな被害が出るのは主に断層直上の建物。神戸でも断層上の建物が大きな被害を受けたけど、神戸全体ではやはり火事の被害の方が大きかった。
つまり、回収に要する２０年以内に地震が起きてかつ、大きな被害が出る可能性は低い。だから、耐震で十分なわけ。そういう観点で建てられた物件なんだよ。運悪く大きな地震でイーストとドミノっても仕方ないわな。

[45: 匿名さん]

ここの開発目的は、投資というより投機だな。
マーケティングもせず、武蔵小杉＆タワーだけで売れる(貸せる)と判断したのだろう。

[46: 匿名さん]

デベも需要と供給って言葉を知らないのかね。
ここに1本2本新築のタワーがあるだけだったら高値を保つだろう。
こんなボンボン建てちゃって数年の間に一気に供給が増えたら新築＆築浅の物件だらけで値崩れするに決まってるじゃん。
ここに住みたい、っていう積極的に買いたい人は限られてるしそれ以外は安かったら検討するが高かったら買わないって人。
強気の価格を出し続けたらゴーストタワーになるだけなんて素人でもわかる。

買った人間にとっても周りが似たような条件の物件だらけじゃ値上がりする訳ない。
30年かけて5年に1棟位のペースで新しいタワーが供給されれば安定した中古の相場も形成されてデベの利益も安定しただろうに。

[47: 匿名さん]

だから、現在建っていない残りの計画については微妙な雰囲気になってきましたよね。
東急は建てても、三井のＣ地区はほんとにやるのかと思います。それ以外はさらに微妙。
１８０なんかになるなら無理して建設する必要がないと考えるかもしれないですね。
そういう意味でも、ここの売れ方はみんな注目してるんじゃないかな。
あんまり売れないなら、残りの計画は無期限延期で５年１０年放置するんじゃないか。

まぁ、当然なんだけど、商業施設が少ない状態で、これ以上住居ばっかり増やすことに無理があったのでしょう。
住居作るのストップして、商業施設を作る。それでマンション市況が武蔵小杉の中でよくなったら、マンション開発を再開する。そんな感じじゃないですか。

[48: 購入検討中さん]

3月になれば必然的な事態になる物件です。
そんなに部屋にこだわりがなければ、あおったり、バカにしたりしなくても手に入ると思いますよ。
どちらにしても12月の管理費や体制の発表が出ないと荒れたままでしょうか。

[49: 匿名さん]

交通の便がいいのは確かなのですから、
実需と仕様に見合った価格設定さえすれば、普通に捌けると思うのですがね。

[50: 匿名さん]

東京機械跡地の東京建物の超高層マンションは、計画通り建つと思いますか？
リエトを検討する際には、西・北方面はお見合い必須なので影響大だと思うのですが。

[51: 周辺住民さん]

>>50
予想でよろしければ、この状況で駅直結マンションと競っても勝てないし建たないでしょうね。
すでに野村不動産がシティハウスの横を2棟のオフィスビルにしています。
駅前だから無難なところだと駐車場とか簡単な物にしてにて5年後くらいに建てるかも。

[52: 匿名さん]

理想は、東京機会跡地が、商業施設とマンションじゃなくて商業施設だけになることですね。ここまで建ったものだけだって、人口増えてるんだし検討に値しませんかね。

[53: 匿名たん]

完全に高値掴みの理論ですな。合掌

[54: 匿名さん]

供給減る

[55: 匿名さん]

パークシティも数十戸売れ残ってるみたいじゃん。
ここより特なんじゃね？

[56: 匿名さん]

パークシティは40戸くらい残っているそうです。
リエトを選ぶより、断然いいと思います。
駅に近いし、最初から分譲目的で作っているというので。

[57: 匿名さん]

>>50

お見合いは東と南では？

[58: 匿名さん]

ぶっちゃけ、ここはダヴィンチが生き残るか死ぬかの読みで
買えるか買えないかが違ってくると思う

もし仮にダヴィンチが破綻してしまうのなら坪200平均でも高い
逆に、ダヴィンチが生き残れるのならこれぐらいでも十分買える物件

[59: 匿名さん]

いやぁ〜
月曜日の業者の書き込みはすごかったね〜
「誰がなんと言っても買います」だって（笑）

先週末でもうぱったり来場者が来なくなったんじゃないかな？

火曜日、水曜日はモデルルームの定休日
やはり肯定的な書き込みは一切ありませんね

この業界はやはり大変だね〜

[60: 匿名さん]

豊洲なんかもそろそろ240とか言われ始めてるみたいだし、
順繰りに下がるのが自然だと思うよ。

[61: 匿名さん]

パークシティって40戸も残ってるんですか？
HP見る限りでは5戸となっていますが・・・。

[62: 匿名さん]

契約してから入居するまで全体の１割ほどが変わるらしいですよ。
転勤だの資金繰りが付かないだのが理由だそうです。
デベは手付金貰うので美味しい商売してますね。

[63: 匿名さん]

小杉近辺の三井不動産行ったら、ＨＰに載ってない物件売り出していたんですけど、
どういうことかな？

[64: 匿名さん]

>>58　ここからダヴィンチが生き残ったら、かなりすごいよな。
決算報告書に何一つ良いことが書いてなかったのに...。

[65: 匿名さん]

個人で買った人がデベに言ってキャンセルするのではなく、自分で売りに出したんでしょ。
キャンセルせずに損するのが嫌だから売りに出すのは良くあること。

[66: 匿名さん]

てことは売れ残り数＋仲介物件数（転売）が販売中ってことね。

[67: 匿名さん]

内閣府が、景気の総合判断を「景気の現状は急速に厳しさを増している」と、
3カ月ぶりに下方修正し、改めて悪化を認とめています。

あのお値段で542戸完売できますかね?
相当安く売りに出さないと、隣のリエトコートイーストみたいに
スカスカになってしまうのでは？
将来の管理費や修繕費を考えると完売してもらわないと困りますよね。

[68: 匿名さん]

この物件を公開初日に見に行きましたが、地下駐車場にヒビ（？）の補修跡がありました
これって普通のことですか？
築１年でヒビって大丈夫か？？
前向きに検討してたのに、初っ端から凹みました

[69: 匿名さん]

６８です
さすがに完成後物件なので、モデルルームにオプションの設備はほとんどなくシンプルでよく分かりました
川崎市で物件を探してますが、フォレシアムはオプションだらけで元の姿が残ってませんでしたからね…

[70: 匿名さん]

表面の化粧板やモルタルのヒビなら問題ないはず。

コンクリート、モルタルは熱収縮が発生するためヒビが入るのは普通のこと。

補修で済んでることから構造的なヒビではないので問題ないと思います。

[71: 匿名さん]

東横の中吊りに堂々と新発表と出てますね。

[72: 匿名さん]

補修で済まない場合はどうするのですか？

[73: 住まいに詳しい人]

川崎ラゾーナも、コマイヒビだらけ〜
コンクリはこんなもん。ホームセンターに、専用スケール売ってるよ〜で測ってちょ。

[74: 匿名さん]

うわー 他物件には散々ネガ意見なのに やっぱり気に入った物件だから コンクリのヒビすら よくあること で片付けちゃうんだ。
あ。デベの書き込みか。


築１年たたないうちから ヒビか。

絶対やだね


つか デベ定休日だから 今日もまた静かだね。

[75: 匿名さん]

マンション、向いてないんじゃない。止めときな。
今なら建て売りの方が、値引き凄いよ〜ん。地元工務店で、資金繰り詰まってるのはゴロゴロ。
保証は危なくても、あれだけ安きゃ納得かもな…

[76: 匿名さん]

>>74
ちげぇよ。ここの物件は契約者が一人もいないから他人ごとなの。
これで契約者が増えてくると他の物件みたいに「そんなことないもん！」とネガに猛反発しだすからね。

[77: 匿名さん]

ここの適正価格、坪２２５万と読んだ。
結構、いい線いってると思うのだが。

[78: 住民でない人さん]

>>77
概ね同意。あくまで今の価格でね。
一年後は坪200万くらい、またはそれ以下が適正価格になっている気がする。

[79: 匿名さん]

>>77

全戸の平均だとそのくらいだと思う。
というか自分の希望でもあります。

[80: 匿名さん]

いやあ、あの仕様でその価格はないない。

[81: いつか買いたいさん]

２１０だといいと思っていたが。。。。

デベもうまい価格設定ですよ。

[82: 匿名さん]

仕様、仕様って言うけどさぁ

オプションだらけの着飾ったモデルルームと比べたらそりゃあ見劣りするけど、
オプションなしの普通のマンションとくらべるとそう大差ないと思うよ。

実物見れて逆に冷静になれてよいとも言える。

[83: 匿名さん]

そうかな。何より外観が安っぽい。ＣＴ品川に通じるものがある。

[84: 匿名さん]

仕様はオプションなしのパークシティとほぼ同じです
いや、クーラーついてるだけマシかな？
（でもパークシティ自体が仕様は貧相だと言われていた）
ま、内装なんていくらでもリフォームできるけど
もとからの収納の少なさと管理費が気になる
共用施設が抑え目なのは個人的にプラスだし。

[85: 匿名さん]

ここに書き込んでる人たちの多くは、長谷工物件かゴールドクレスト物件の方が合ってるような気がする。。。

[87: 匿名さん]

>>84
まさか、長谷工やゴールドクエストは仕様が高く、
コストパフォーマンスが良いと思っているのですか？

[88: 匿名さん]

↑>>85　でした。
ここは仕様が低く、コストパフォーマンスが悪いと思われてるので
そういうことはあるかもしれませんけど、一般的ではないですね。

[89: 匿名さん]

サッシは変えられないんだよ！

[90: 匿名さん]

朝8時半の時点で 最上階から8階分くらいまでをのぞき 全部隣の賃貸タワーの影。
昼間は さらに向かいのタワーでほとんど全部影。

ほとんど日が当たらないタワー物件だね。実際見て実感したけど日当たり最悪だね

[91: 匿名さん]

ネガキャンお疲れ様。

[92: 匿名さん]

91
なんて失礼な。
いや違いますけど。

頭ごなしにネガキャンって。
検討者として今週実際に現地行ってみてきたんだから。

ただのネガキャンと思うなら自分の目でみてきて ネガキャンだと立証してください。

[93: 匿名さん]

南一部と南西は日が当たるはす。
それに今秋分もだいぶ過ぎて影は長くなってるでしょ。
夏ならもっとかかる影も短いはず。

ま、日当たりなんて、
今の多様なライフスタイル考えたら、マストじゃないしね。

と、なんか業者みたいなことを書いてしまってけど、
当方すでに別マンション購入済み。

[94: 匿名さん]

せっかくのタワーなのに、眺望悪くて日が当たらないなんて。

[95: ご近所さん]

１ＤＫなんて買う人いるのか？

[96: 匿名さん]

日当たりのためにタワーを選ぶなんて聞いたことない。

[97: 匿名さん]

Ｎｏ９０さん
日照は大事な購入要件ですよ。
どうせ日が当たらないのだったら北側とか検討対象が広がりますからね。
貴重な情報、ありがとうございます。

今度、日照投影図もモデルルームで確認して来ます。

[98: 匿名さん]

96様
貴重なご意見ありがとうございます。

[99: 匿名さん]

日当たりと眺望がいらないならコスギタワーの北向きが安かったはず。
いくらくらいだったかな

[100: 匿名さん]

東と北以外は一日のうちそこそこ日当たるだろ。

[101: 匿名さん]

>>90
今射してる影は全部コスタのだよ。賃貸棟の影は夏場の早朝しか射さない。
嘘だと思うならGoogleの航空写真見てみ。
東南から日が昇る冬場に賃貸棟の影が射すわけがない。
残念。君の勘違いか、もしくは事実の歪曲だね。
どっちにしても立派なネガキャンだよ。
（ちなみに不名誉な事実を吹聴しても名誉毀損は成立する。これと同じ。）

それにそもそもタワーの利点は立地なんだから密集するのが当たり前。
湾岸エリアやＭＭ・ポートサイドのタワー密集エリアでは日当たりなんて気にする人は少ない。
そんなに日当たりの良いタワーがよければ、東北のどっかの田んぼの脇に立ってる有名なタワーに住みなよ。
某宗教団体の＊＊だそうだけどｗ

[102: 匿名さん]

賃貸棟って、リエトのイーストとＲスタイルのどっち？

[103: 匿名さん]

ネガティブな意見のない掲示板なんて意味ないと思うが

[104: 匿名さん]

これだけタワー建ってるとどこも日当たりは影響あるでしょう。
ＳＦＴの南向きも午後はＭＳＴの影の中。
今後駅直結とか東京機械跡地とか建ったらパークもリエトも影響受ける。

でもタワーの場合日当たり悪くても採光が十分なら明るいし寒くもないんじゃない？

[105: 匿名さん]

No.101

どこのタワーの影であろうと、関係ないだろ。
要は日当たりが悪いと言うこと。事実の歪曲とかネガキャンとか大げさ。
小杉でも日当たりの良いタワーはあるし、どうせ買うならそういうのを買いたいと
思うのは至極当然。タワーは立地だけじゃない。展望も重要。
田んぼのタワーとか言ってる君の方が話しねじ曲げてる。

[106: 匿名さん]

で、日当たりがいいシティやプラウドがいい、
ってこと？

マンションなんて日当たりより立地だろ。
日当たりにこだわるんなら、
駅隣接マンションできるまで待つのもてかもね。

[107: 匿名さん]

ここの南向きは日当たりはいいでしょ。
東の低層は日当たりも眺望も望めないので安いんだろうね。

[108: 匿名さん]

シングル向けなんて誰も買わん

[109: 匿名さん]

なら止めればいいんじゃ。。。
あっ、これでは身も蓋もないか。。。
と、云うわけで〜相鉄・鶴ヶ峰駅直結（こういう場合、徒歩０分と表記していいのかな）クリオ・レジダンスタワーお薦めです。
単発タワーならではの、遮るもののない壮大な眺望！もち、日当たりバツグン！
下階は行政施設、スーパー等、便利さ独り占め！
将来は東横線とつながり〜＊＊武蔵小杉住民を無視して〜都心へ一直線！
さぁ、早い者勝ちですよ〜

[110: 匿名さん]

コスタがいるから南すべてが日当たりがいいわけではないよ。

日当たり日当たりって、子供いるんなら散歩連れ出せば済む。
子供は一日三分程度日に当たれば骨は発育するらしいよ。
洗濯物も結構風通しよく乾く。
たいした問題じゃない。


この物件は内装や日当たりよりも、
まずは躯体気にした方がいい。

[111: 匿名さん]

>101

ここ売ってるデベの人？見苦しい

[112: 匿名さん]

ここはネガキャンよりも、それを必死で否定してる人のほうが見苦しいし、攻撃的すぎる。

もっと冷静に話をしよーよ。

で、都心の良い立地タワマンでも、眺望が抜けてるとこたくさんあるよ。

[113: 匿名さん]

部屋の中を覗かれる心配がある部屋では薄いカーテンを閉めるから、
日当たりがよくなければ明るさが不足する。
部屋の中を覗かれる心配がなければ、カーテンを開けておけるから、北向きや日陰でも明るい。
タワーで後者なら良いが、前者は嫌う人がいるだろう。

[114: 匿名さん]

誰かが書いてたけど
ここってホントにペアガラスでないの？
ペアガラスでないと、このマンションの場合、どんな不都合があるのでしょう。

[115: 匿名さん]

下手な営業みたいな苦しい言い訳が増えてきたな。

[116: 匿名さん]

ペアガラスじゃないんだよ。おれも驚いたよ。

[117: 匿名さん]

コスギタワーもペアガラスじゃないところがネックになってたね。
いま住んでいるところは結露が酷いから解放されたいという人には
とても残念なことでしょう。

[118: 匿名さん]

タワーで結露するの？

[119: 匿名さん]

結露の原理も知らんのか。
湿度があれば結露するよ、どこだって。

生活で湿気を発生させている量が、
２４時間換気で吐き出せる水分量以上だと
当然結露するよね。

[120: 購入検討中さん]

ペアガラスを言う人がいるけど、
２４時間換気だから大丈夫でしょ。普通。結露は。
騒音の防止の方が問題じゃないの？
静かなところだったらペアガラスでなくてもよくね。

[121: 匿名さん]

安くしろネガキャンも減りましたね。

しかし例え２００万を切って買えたとしても、そのような人にタワーの管理費、修繕費、固定資産税が払えるのでしょうか？
ふと思い出したのですがパークのときにあった書き込みです。
以下その書き込み。


パークシティの毎月かかる維持費のことを試算してみました。

90平方メートルクラスの部屋で共益費は毎月24,000円、修繕積立金(一時金なし）が5年目までが全体3100円、本体が4700円なので合計約32,000円位。固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい(パークの税務相談コーナーで試算してもらいました）になるのではとのことなので一月約3万円。月額約6万2千円。

11年目から共益費がそのままとして、修繕積立金(一時金なしで試算）が全体4,800円、本体が5,400円なので合計約35,000円位。固定資産税は土地評価が決まってないけど試算では、優遇税がなくなり年間約57万くらいとの事なので(パークの税務相談で試算してもらいました）月約5万円。月額8万5千円。

26年目から、共益費そのままとして、修繕積立金(一時金なし）が全体6,700円、本体が25,000円なので合計約55,700円位。固定資産税は5年後はフラットと仮定して(多分土地評価は上がるんでしょうが）月額10万5千円となります。

30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がりますのでそこも計算に入れた方がよいです。。
土地評価額も定まってないですが参考までに試算してみました。
ローンのほかにいくらかかるかを試算されたほうが良いと思います。特に固定資産税と修繕費は曲者です。駐車場代金も考えた方がよいです。
税金関係の本や共益費、修繕積立金の表はパークのパビリオンでくれますので。
転売される方は関係ないかもしれませんが、タワーのせいかもろもろ結構高いので払っていけるのか考えた方が良いと思います。

だそうです。
１２月にどのような修繕費計画が出るのでしょうかね。

[122: 匿名さん]

>>121

>安くしろネガキャンも減りましたね。

単に興味がなくなっただけ。ネガキャンする価値も無いってこと。
あと、タワーは維持費が高いから、その分安くしないと益々売れない。
坪150-160が適正価格じゃないかな？