リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【２】

[購入検討中さん]

武蔵小杉に突如現れた大型タワー物件。
モデルルームも公開され、来年一月販売予定。
予定価格も発表されました。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[121: 匿名さん]

安くしろネガキャンも減りましたね。

しかし例え２００万を切って買えたとしても、そのような人にタワーの管理費、修繕費、固定資産税が払えるのでしょうか？
ふと思い出したのですがパークのときにあった書き込みです。
以下その書き込み。


パークシティの毎月かかる維持費のことを試算してみました。

90平方メートルクラスの部屋で共益費は毎月24,000円、修繕積立金(一時金なし）が5年目までが全体3100円、本体が4700円なので合計約32,000円位。固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい(パークの税務相談コーナーで試算してもらいました）になるのではとのことなので一月約3万円。月額約6万2千円。

11年目から共益費がそのままとして、修繕積立金(一時金なしで試算）が全体4,800円、本体が5,400円なので合計約35,000円位。固定資産税は土地評価が決まってないけど試算では、優遇税がなくなり年間約57万くらいとの事なので(パークの税務相談で試算してもらいました）月約5万円。月額8万5千円。

26年目から、共益費そのままとして、修繕積立金(一時金なし）が全体6,700円、本体が25,000円なので合計約55,700円位。固定資産税は5年後はフラットと仮定して(多分土地評価は上がるんでしょうが）月額10万5千円となります。

30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がりますのでそこも計算に入れた方がよいです。。
土地評価額も定まってないですが参考までに試算してみました。
ローンのほかにいくらかかるかを試算されたほうが良いと思います。特に固定資産税と修繕費は曲者です。駐車場代金も考えた方がよいです。
税金関係の本や共益費、修繕積立金の表はパークのパビリオンでくれますので。
転売される方は関係ないかもしれませんが、タワーのせいかもろもろ結構高いので払っていけるのか考えた方が良いと思います。

だそうです。
１２月にどのような修繕費計画が出るのでしょうかね。

[122: 匿名さん]

>>121

>安くしろネガキャンも減りましたね。

単に興味がなくなっただけ。ネガキャンする価値も無いってこと。
あと、タワーは維持費が高いから、その分安くしないと益々売れない。
坪150-160が適正価格じゃないかな？

[123: 匿名さん]

ペアガラスで騒音防止って…。
購入の勉強一からした方がいいかと。

騒音には２重サッシ。ペアガラスなんて何の足しにもなりません。

ペアガラスは結露対策。
はっきりいって、２４時間換気はすべてのマンションに絶対ついている。
それでも結露は防げません。（程度問題でいえば、昔の２４時間換気システムが
ないよりは、少しはましっていう程度。）

２４時間換気で結露が防げるんなら、コストかけてペアガラスになんて誰もしない。

[124: 匿名さん]

もう価格のことはウンザリ

[125: 匿名さん]

>>121
林立したタワーマンションの将来問題が予見できるように思う。
現在の金融危機だって、ずっと前から予見できていたことだった。

[126: 匿名さん]

変な理屈だな。いくら金持っていても安く買いたいものだ。
それに例え、１５０万だったとしても、４千万は払う訳だ。
それだけ払える奴が管理費等払えないのか？？
ましてやローン組むなら、支払い能力は銀行にチェックされるだろ。
意味不明な書き込みはやめてくれ。

> 安くしろネガキャンも減りましたね。
> しかし例え２００万を切って買えたとしても、そのような人にタワーの管理費、修繕費、
>固定資産税が払えるのでしょうか？

[127: 匿名さん]

119とか123とか新しいタワマンに住んだことあるのかな？　単なる浅い知識の想像だけだな。

[128: 匿名さん]

>>127
その言い方からすると、ペアガラスじゃないタワーマンションの日陰部屋で
生活した経験があるんですよね。
冬の朝にも結露することはなかったすか？

[129: 匿名さん]

ちなみに俺はこの物件に興味なし。
相場のバロメーターに価格チェックしているだけです。

[130: 匿名さん]

ペアガラスは思うより防音効果ありますよ
うちはペアガラスに変えて多少静かになりました
間が真空になってるとより効果的
ペアじゃないよりペアの方がだいぶマシです
ちなみに二重サッシのお宅に行ったことあるけど
二重サッシはかなり防音効果あります
ペアガラスが、だいぶ防音になる、というのに比べて
二重サッシは完全に防音になります
でもいちいち二回閉めるのが面倒くさくて一枚閉めの時も多いそうです
まあ普通のガラスでも、厚めの布カーテンだとかなり防音できるのでピアノ弾く方はオススメです

[131: 匿名さん]

ガラス屋にはっきりと ペアガラス 真空ガラスともに防音の効果は期待しないで下さいと言われました
ペアガラスはあくまで断熱や結露対策にすぎません

[132: 匿名さん]

シャッターはどうなのかね
うちシャッターと普通ガラスだけど
閉めると全然ちがうよ

[133: 匿名さん]

値段とか以前にいわくがありすぎるので、まともな物件に住みたいと思う人は
はなからここは対象外だと思う。

まさに安けりゃ何でもいい、という人しか飛びつかない物件だと思うけど
その値段すらそれほど割安ではないとなれば、最初から結果は見えているような。

むしろここが大幅に売れ残ることで他の小杉の物件に悪影響が及ばないことを危惧したい。

[134: 匿名さん]

周辺の人はここが安いのと売れないのとどっちが嫌なんだろ

[135: 物件比較中さん]

サッシの遮音性能については、4つのクラス分けがあります。
一般的にはペアガラスさらには2重サッシが有利ですが
1枚のガラスの厚さや隙間の処理によっても遮音、断熱
性能は異なりますので、1枚ものだから良くないとは言い切れません。

http://www.alianet.org/homedock/alumisash/3-1.html

リエトの場合、ハイサッシではないので開口部が少ない分
1枚ものでも遮音、断熱の影響が少ないかもしれません。
パークはペアですが一般的なマンション用のものではなく
ものすごく重たく、頑丈そうなものが使われています。
気になる方はMSTの1階にある販売センターで聞いてください。

[136: 匿名さん]

なんでリエトを検討するのにパークで聞かにゃならんのだ
わけわからん

[137: ご近所さん]

コスギタワーの南側高層階住人ですが今の時点で全く結露がみられず、どちらかというと乾燥しています。コスギタワーの住民版をみると乾燥して困って加湿器を購入している人もいる具合です。前のマンションでは結露に困っていましたが、コスギタワーでは24時間換気が有効のようですよ。あわせガラスですが、新幹線などの音もほとんど気になりませんよ。

[138: 匿名さん]

24時間換気システムで結露防止できないのでしたら
ペアガラスではないこのマンションはどうなるのでしょうか。
我が家は戸建ですが、ペアガラスでもガスを使うと結露します。
油断するとすぐサッシにカビが繁殖します。
タワーマンションだと多少は大丈夫ということでしょうか。

[139: 匿名さん]

窓ガラスがしっかりしていても、換気口から音が入りまくりというオチもある。ベッドの枕元にあると最悪。

[140: 匿名さん]

結露はタワーの場合
高層か下層かで変わる
高層は乾燥しまくりで喉が痛い
下層はわりと結露する