ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)

[購入検討中さん]

ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4-3-2他
交通：小田急線「新百合ヶ丘」 徒歩8分
価格：4090万円-7980万円
間取：3LDK-5LDK
面積：68.45平米-103.74平米

[701: ご近所さん]

>>700 ナイスのこともっとお勉強しましょう

[702: 比較検討中]

電話もすごいし家にまで来る営業さん、熱心なのは分かるんだけど、もう少し考えさせて〜〜。

[703: ご近所さん]

>>696
欲しいときが買い時なんて、デベにとってカモネギ的なひたすら痛々しい考え方ですな・・・。

管理会社を変えることひとつ取っても決して簡単ではないのと、イコール毎月の支払コストが変動する
こともきちんと勉強しておかないとね。この物件は比較的安価なコスト（管理費・駐車場＝機械式！）
で売り出されていますが、常識的に考えても値上げはそもそもシミレーションしておかないとです。
デベさんなんて、売ったらハイサヨウナラ！ですからね。あれだけ広い庭園をメンテするのにどれ
くらいの相場なのか？駐車場機械式で10年後も果たして月額3,000円でペイするんだろうか？
ちょっと考えれば分かるはずです。今安くしているのは、「売るため」でしょね。プライムも意識
しているのでしょうが。（プライム高いですが、まああんなもんでしょ）

この半年で当物件含め周辺価格も予想通り下がってきていますので、新税制待ち含め、今年あせって
買う必要はないでしょう。

[704: 匿名さん]

↑同感。
私もそう思います。

[705: 匿名さん]

>>703

ナイスは日綜商法といわれてるのと同じやり方ですね。ただプライムの管理費は相場より
高いと思いますよ。それにその理由が商業施設があるので、管理にコストがかさむっての
もどうなんですかね。それならば商業施設が負担するべきじゃないかな。少なくとも管理
費が高い分、通常よりも管理がしっかりしているってことではないですよね。

[706: 匿名さん]

>>699,700

賃貸が1件でてるだけですよね。駐車場は、賃料に含んでる可能性もあるから、
不公平って言うには情報不足じゃないすっか。

某社さんなんか、完売と公表した物件で完成直後に系列会社からまとめて数十
件賃貸に出てました。あれには驚きましたね。

[707: 匿名さん]

>702

そうですね。ちょっと非常識ですよね。
マンションって無理に押し付けられて買うようなものじゃないですからね。

[708: 匿名さん]

とても管理が心配です。

[709: 匿名さん]

＞駐車場機械式で10年後も果たして月額3,000円でペイするんだろうか？

するわけないです。機械式はメンテだけでも結構かかります。
機械取替えも想定する必要があります。
計画書で30年くらいの想定金額をきちんと見たほうがいいですよ。
駐車場は使わなくても全戸均等割り負担ですしね。
同様のマンションで「とりあえず10年時に各戸50万円追加負担」というところもあります。

[710: 匿名さん]

>>709

機械式駐車場の取替え費用は修繕積立金から充当ですね。均等割りについては、
１階の住民がエレベータ取替え費用を負担するのと同じ論理です。異論は確か
にありますが、共同住宅なので、施設維持費用を使用してる人と、使用してい
ない人で区別するのは無理があると思います。
あと、一定期間ごとに修繕積立一時金徴収とか、修繕積立金の増額ってプラン
は、別に珍しい話ではないですよ。重要事項説明で説明してなかったら問題だ
けど。

[711: 匿名さん]

＞一定期間ごとに修繕積立一時金徴収とか、修繕積立金の増額ってプラン
は、別に珍しい話ではないですよ。

程度の問題です。

[712: 匿名さん]

>>711

プランが気に入らないのであればパスすればいいだけじゃないの。

[713: 匿名さん]

機械式駐車場のランニングコストってどれくらいか調べてて知ったんだけど、
地下駐車場だと消火設備のランニングコストもさらに加算なんですね。

[714: 入居済み住民さん]

もー本当に何も知らない人ばかりですね。
>>703
>>709
うちのマンションの駐車場が一律３０００円なんてどこに書いてあります？
購入検討者ならわかっていることですが・・・。ホームページなど見てくださいね。
>>705
商業施設が管理費を負担するには商業施設の管理組合があるかどうかがポイントです。
プライムは残念ながら管理組合は1つだけです。プライム検討中に確認しました。
商業施設の上乗せ管理費は一般住民の負担が必要です。

[715: 匿名さん]

>>714

>商業施設の上乗せ管理費は一般住民の負担が必要です。

だから、ノブレスとプライムでは管理費の比較は無意味ってことを言っただけ
なのですがね。無知呼ばわりされるとは心外です。

[716: 匿名さん]

>662
本当のことを確認してからが良いと思ったので、かなり遅くなってしまいましたが。
HP上の値段なんて信じても意味ないですね。
これを書いたら特定されそうですが、仲介に行って本当の値段を確認してきました。
あの値段はまだ売れていない部屋への配慮らしく、実際の価格とはかなり違います。
あなたの嫌がらせとか思いたい気持ちも分かりますけどね。
ちゃんと確認してみてください。

[717: 入居済み住民さん]

当然、竣工後ですから、値段は下がるでしょう。
私は定価で買いましたが、自分のほしい間取りを選べたので、満足してます。
気に入った物件が安く買えればいいですが、タイミングもありますし。

プライムと競合するしないで議論になっていますが、ノブレスとガーデンウィングの価格帯は
接近してますよね。入居者の方にお聞きしてもプライムも検討された方が多いです。

もちろんプライムにもいい点がたくさんあって、我が家も大いに悩みました。
（予算的にもプライムを買えないことはなかったので）
駅から近いし、立地は文句なし。デベも一流だし。。。

ただ、日当たりがよくないこと、梁が出ていること、ランニングコストが高いことが
ネックになって、こちらに決めました。
たくさん買い物をしたときや、雨の日に出かけるときは地下駐車場でよかったなあと思いますね。

[718: 匿名さん]

プライムも地下駐車場ですよね？？

[719: 入居済み住民]

一期二期の契約者は間取りも建具も比較的割安なカップボードも選べたんだし、その点踏まえれば値下げも納得です。三期の方も自分の好きな部屋選べてるだろうし。もう批判する人はなんなんですかね…

[720: 匿名さん]

注目されてるってことでしょうね。
誰からも相手にされないよりはいいんじゃない？
やっぱり出来上がりが良かったよね！

[721: 入居済み住民]

早く完売してもらいたいですね。とても住み心地はいいです！ハイサッシはホントに気持ちいい！

[722: ご近所さん]

このご時世、完売は無理かも。

相当値引きありなら・・・・・

[723: 欲しくなった人さん]

家具付き４LDKで四千万台なんて安いね。
マンション購入はあまり考えてなかったけど、本気で考えちゃうなぁ。。

[724: 入居済み住民さん]

そんなに早く完売しなくてもいいんじゃないですか？
欲しい人に買ってもらって、売れ残ったら中古で流通させて・・・
ナイスさんには気長にいって欲しいです。
値引きは企業としてやむないと思いますが、あせって大幅値引きで売ったら、
購入層が落ちてしまい、住民の質が落ちそうです。
検討していたここよりも１０００万安い物件の掲示板を見ると、モラルがない方々が
多かったので、こちらに決めてよかったと感じています。

[725: 匿名さん]

モラルがないってどんな感じなのでしょうか？
イヤですねぇ。。

[726: 匿名さん]

住民の質とは？？？
家の値段１千万の違いくらいで、人間の質が変わるとは思えませんが…。

[727: 匿名さん]

プライムの掲示板とかに書き込む人間の質は気に入っているのかな？
724さんがどう考えているのか気になるところです

[728: 匿名さん]

こちらのマンションを検討しようかと思っています。

まだ、現地には行っていませんが、
魔法瓶浴槽とハイサッシはチラシで見ていいなと思ったからです。

残りの部屋は日当たりなどはどうなのでしょうか？

私は西日（めずらしい？）が好きなのですが。

ちなみにプライムはお値段と管理費が高すぎるので
MRで説明を聞いてすぐに諦めました。

新百合駅まで歩いて5分ちょっとというのは魅力でしたが。。。

魔法瓶浴槽の使い心地はいかがですか？

[729: 入居済み住民さん]

魔法瓶浴槽の使い勝手は満足しています。
今の季節で自動保温を切っても３時間くらいなら沸かし直しなしで入浴できます。
夏ならもう少し長持ちするのでは？と思っています。

今まで似たような分譲マンションにいくつか住みましたが、意外に良かったのは
ガスの床暖房と浴室乾燥（サウナと暖房も）です。
電気で動くものと比べると暖まりが良いです。
他の物件を見るときにも、ガスか電気かを注目してみてください。

[730: 匿名さん]

残り６戸ですか？

[731: 匿名さん]

家具付きモデルルーム使用の部屋があと六件と言うことだと思いますよ。
まだもう少しはあると思います。

[733: 匿名さん]

残り、28戸プラスアルファです。

[734: 匿名さん]

まだそんなに余ってるんですか…。

[735: 匿名さん]

プライムの斜め向かいには三井の100世帯ちょっとのファミリー向けマンションとプライムモデルルーム後にももしかしたら五階建てくらいのが建つかもしれないとか。。
シンユリは供給過多ではないかと不安になる今日この頃です。

[736: 入居済み住民さん]

うちのマンションでは廊下やエントランスで
たばこを吸っている人はいませんよ

[739: 入居済み住民さん]

マンションは７０％売れれば成功と言われていますので、ノブレスは成功の部類に入るのではないでしょうか？緑が多くて静かで良い環境ですし、嫁も同じくらいの赤ちゃんがいる方と友達になれていて入居して良かったと思う今日のこの頃です。

[740: 匿名さん]

何の根拠で７０%？？？？

まぁ、ノブレスがどうこうはもういいよ。
買って入居してみて良ければ。
成功とか失敗とか誰が決めるものでもないよ。

新居で正月。めでたし、めでたし。

[741: 入居済み住民さん]

ガスの浴室乾燥、良いですね〜
場所に寄っては２０分くらいで乾いてしまったので驚きました。

[742: 匿名さん]

売ることを前提に購入された方はまずいないと思います。
それならやっぱりプライムでしょうね。

こちらは長く住むのに適したマンションだと思います。
環境も抜群です！
冬でも日があるのって最高ですよ。

[743: 匿名さん]

＞マンションは７０％売れれば成功

「業者にとっては」ですよね。３０％も空室があったら入居者は悲惨です。

[744: 匿名さん]

一般的には採算ラインって９割って言われてると思いますよ。７割が採算ラインだと
したら、完売物件は粗利３割だからぼろ儲けじゃない。

[745: 匿名さん]

そーか、成約率７割ってのが、マンション販売の好・不調を判断するボーダーって報道され
てるのを勘違いしちゃってるんですね。あれって、すべてのマンションに対してだから、駅
近のこのマンションが７割販売でOKってことはきっとないでしょう。もし、そう考えて設計
したのなら100%駐車場って過剰設備ですね。

[746: 匿名さん]

>>740 なんか悪意のある発言ですね…。

[747: 匿名さん]

>>753さん
>プライムモデルルーム後にももしかしたら五階建てくらいのが建つかもしれないとか。。


↓これも、デベは三井ですか？

[748: 匿名さん]

失礼しました！
>>735さんへでした。。
（おまけに↑でした）

[749: 匿名さん]

735です。
三井の土地ではないらしいから、三井かどうかは分からないです。

[750: 匿名さん]

あそこは用途地域からしてマンションになると思うけど、具体的なことはまだ、公表されて
ませんね。プライムと道路を挟んだ三井物件（CASBEE川崎に公表済み）もあるから、三井だ
ったら、この状況で同じ新百合山手で販売時期をダブらせて共倒れになるリスクを犯すとは
思えないし、他社だとしても、三井にぶつけてくる勇気はないんじゃないかな。だから、数
年先でしょう。

[751: 匿名さん]

ここもいっぱい空いたままだし、プライムも大分売れ残ってるので、明らかに供給過多でしょ。そんな中で、この周辺に、また建てようとする業者はいないのではないでしょうか。計画があったとしても、当分凍結だと思います。

[752: 購入検討中さん]

ついに中古市場に出回りましたね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=14&md=...

[753: 匿名さん]

居住中なんですね。
何か事情のあってのことでしょう。
ちなみに分譲価格と同じ値段です・・・。
交渉しだいでしょうね〜。

[754: 匿名さん]

あーあ、こうなると早いよ

[755: 匿名さん]

高すぎる…

[756: 匿名さん]

完成物件で残りものってことを考えると今の価格から相当安くならないと触手が動かない、、、

[757: デベにお勤めさん]

>>751

もし、本当にそう思っているのなら、　　甘いです。

[758: 匿名さん]

デベって自転車操業を繰り返してるから、一度計画がスタートしたら止めることができなく
て、売れる見込みがなくても出さざるを得ないってことを言ってるのかな。それこそ甘いで
しょう。

[759: 匿名さん]

>>756さん

それもあるけど、いくつかでてる北口駅徒歩７分、築浅中古物件価格と比較されたら
一発でノックアウトでしょう。

[760: 匿名さん]

>>752
スカイテラス付の部屋、新築でもまだ残ってますよね。これより少し狭くて４ＬＤＫですが。
こちらは３ＬＤＫに変更したのでしょうね。
間取りが違うので、新築と競合しないから強気の値段でいけるのかも。

[761: 匿名さん]

新築未入居の間取り変更ってデベの費用負担でやってくれるんじゃなかったで
したっけ。もう終わったのかな？

それと屋上のテラスって、最上階のどこかの部屋を突破されたら、丸裸という
防犯上のリスク付だしね。

[762: 匿名さん]

プライムモデルルームの場所は高さ制限があり、3階しか建ちません。持ち主は企業ですが三井ではありません。

[763: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

３階だて？ちょっと中途半端なんですね。。。

それに今のところはマンションの立つ計画もないんですよね。

[764: 匿名さん]

>>762

あそこはノブレスと同じ高さ制限１５ｍだから普通５階建てじゃないの。他に何か制約
あったっけ？ノブレスは傾斜地だから、地下室の容積率不算入使ってるはずだけど。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50design/tikukeikaku/manpukuji/manpukuj...

[765: 匿名さん]

マンションは建たないって吹聴するのって、供給過剰で販売苦戦中の何処かのデベさんかな？

[766: 匿名さん]

15mでは5階は建ちませんよ。戸建の二階の高さがだいたい10mです。現在あるモデルルームも二階で10mです。
携帯電話で入力しているので数字の入力はたいへんです。

[767: 匿名さん]

マンションは階高３ｍだよ。ちなみにプライムは２.９ｍ。

[768: 匿名さん]

>>765
立たないとは言ってませんよ。
ただ、今のところ予定なしと
聞きました。

[769: 匿名さん]

>>761

>それと屋上のテラスって、最上階のどこかの部屋を突破されたら、丸裸という
防犯上のリスク付だしね。
↑↑
意味がわからない。どこかの部屋を突破されたらって、テラス無しの最上階の部屋でも突破された時点でその部屋がリスクどころか終わりじゃないの？？

ルパンではないけど、ヘリコプター等で屋上から侵入ならリスクはあるけどさ。まぁ、そんなリスクは極めて低いけどねＷ

[770: 匿名さん]

ここは販売も終了近くなってからの方が
レスが活発になってるようで面白いですね

[771: 匿名さん]

まだまだ在庫抱えてるでしょ。
現に今、選び放題ですよ。
営業さんもしつこいくらいです。
プライムか都内中古かノブレスか迷ってますが、あまりにここは残ってるからなぁ。。
ちと心配です。
今、買おうが迷ってる人いますか？

[772: 匿名さん]

え、選びたい放題って
一体・・・！？

[773: 匿名さん]

そんなに余ってるんですか。。。

[774: 匿名さん]

そりゃそうだよ
だって高いもん

[775: 匿名さん]

＞ここは販売も終了近くなってからの方がレスが活発になってるようで面白いですね

値崩れを待ってた人が多かったのでは？

[776: 匿名さん]

なるほど・・！

[777: 匿名さん]

>>771さん
検討中です。
交渉しました？

[778: 匿名さん]

昨日MRに行ってきました。
営業の方は売る気満々。
ここでは書けませんが、交渉次第では・・・・・・
チャンスかも。
プライムのMRはもう冬眠に入りますし・・・・

[779: 匿名さん]

残りの28戸は、このまま賃貸になるのでしょうか？

[780: 検討してる人]

実際はもっとありますよ。。

[781: 匿名さん]

えっっ・・！？
いくらなんでもそんなに沢山は残ってないでしょ。。

[782: 匿名さん]

総戸数290で、残りは50戸くらい？
もっとかなァ。

[783: 匿名さん]

頂く価格表の『済』マークが、用紙を頂く度にあっちこち移動してるのが不思議です。。

[784: 匿名さん]

>>782さん

ろ、六分の一ですか？？？
まさか〜

[785: 匿名さん]

一度済印になった物件が、再度売物件になったりしているのはよくありますな。
多分今でも2割くらい引いていると思うけどそれでも売れないのだから
最終的には4割くらい引かないと売り切れないのですかね。
確かに元が高いですからな。

[786: ちょっと心配な住人]

そんなに割引いてしまう物件ってどうなんですか？
本当にそんなに安くしてくれるの？
普通に買った人と１〜２千万円も違うと、生活観や価値観の違いとかで、後々揉めたりとかってありますか？
実際にはそんなに値引きしないですよね？
でも素敵なマンションだし、そこそこ規模も大きいから、草ボーボーで建物修繕出来ないほど危なくなることはなさそうだけど。。

[787: 匿名さん]

＞総戸数290で、残りは50戸くらい？

多分、そんなもんでしょう。プライムも６０戸ぐらい残ってるらしいので。

[788: 匿名さん]

必死に5000万円出す人と、余裕で3〜4000万出す人ならたいして変わらないのでは。
無理して高額ローン組む方が、生活観が心配です。

[789: 購入検討中さん]

787さん

プライムの板に、MRに直接聞いた方から、残り17戸との情報が
ありましたが、787さんのはどこからの情報ですか？

[790: 匿名さん]

余裕で出す人ならいいけど。。
３〜４千万になったからローンを組めるという人たちが検討されると思われます。。

[791: 匿名さん]

>>786
本当に今２割も引いているんですか？
５０００万の物件が４０００万ということですよね？？

[792: 匿名さん]

だって50以上余ってるから。。。
一千万円引いても、利益はちゃーんと出ますよ。
今は高かった部屋や、割といいのが残ってるから、最初に買った人には申し訳ないよね。。
ローンを組んでたら、一千万円の差は、実質的には利息合わせりゃ二千万円くらいですもんね。。

[793: 匿名さん]

＞791
仮に4000万だって2000万頭金がある人限定。
頭金も貯められなかったサラリーマンが勢いで買ったら破綻だよ。
今までのデフレ状況下で金がたまらなかったやつがこれからの
インフレに対応できるわけがない。

[794: 匿名さん]

一割だったら（5,000万→4,500万　△500万）くらいだったら
先に買った人も、間取りの選択肢も沢山あったし、カラーセレクトなんかも出来たし
それなりのメリットがあったからいいや、と思えるけど
さすがに1,000万ひかれると、考えもだいぶ変わってくるのでは・・・
1,000万違うんだったら、私だったら限られた選択肢でもいいかなと思っちゃうかも。
それに今は結構良い部屋が残ってるんでしょ。
そして、更に4割引になる可能性もあるなんて、先に買った人が気の毒すぎる・・

[795: 匿名さん]

でもさ、六千万円前後の物件が多かったから、まさかそれが４千万円代なんてことはないでしょ。

[796: 金融関係者]

794
市場は冷酷なもの。
原油（WTI）なんかも半年前に147ドル台だったものがいまや33ドル程度で
1/4に下げている。他の資源、工業製品、農産物も程度の差はあれ半年前
の半値なんてザラだよ。
それに比べたらマンションなんて2割引き3割引きなんてかわいいもの。

[797: 匿名さん]

こちらは冬休みはいつから？

[800: 物件比較中さん]

796さん。

確かに原油はピークから大幅に下がってますが、それをマンションに当てはめるのは
いささか無理があるかと。

その論理が成り立つなら、新車が売れていない自動車業界はこれから3割、4割引当たり前の
世界になるんですかね？？
これから待ち受けるのは猛烈なデフレの世界ですか？？