ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)

[購入検討中さん]

ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4-3-2他
交通：小田急線「新百合ヶ丘」 徒歩8分
価格：4090万円-7980万円
間取：3LDK-5LDK
面積：68.45平米-103.74平米

[661: 匿名さん]

大幅な値引きがあって、やっと妥当な価格ですからね。

[662: 匿名さん]

仲介のＨＰに掲載されている価格は分譲時（1期？）の価格と同じでした。
ディスカウントはあるかもしれませんが、「かなり安くなっている」という表現は相応しくないです。
検討中の方へ向けられた情報ではなく、購入者向けの嫌がらせでとしか思えない…。

[663: 匿名さん]

＞658さん
最後の一文、隣をかなり意識してますね。
そろそろこんなところへの出入りはやめて自分の生活を
楽しんだらいかがですか。
あなたを納得させる材料はここにはないですよ。
デベのこと、未完売のことの繰り返しです。
同時期分譲の新百合に思い入れのある世界有数のディベロッパー
物件ではなく、ノブレスをご自分で選んだわけでしょ。
新百合ライフを楽しんだほうがいいですよ。

[664: 匿名さん]

何故近隣の方々が荒らしに来るんでしょうか？
何故いちいちデベの比較に来るんでしょうか？
やはり思ってた以上に素敵な出来だから？
根本は悔しい気持ちからなんでしょうね。

[665: 匿名さん]

外観で言うと北口を代表すると思います。

[666: 検討中]

今ってどのくらい余ってるのでしょうか？
今週末行ってみようかな？

[667: 匿名さん]

>>666
まだまだたくさん余ってるから選び放題です！
是非どうぞ！

[668: 検討中]

本当にそんなに余ってますか？
実際はそうでもなさそうな気が。。

[669: 入居済み住民さん]

買えない人の書き込みと、その防衛にあたるマンション住民の
書き込みが増えましたね（笑）
確かに残戸数が多数あり選び放題ですが、いい条件の部屋はさすがに
売れてしまってます。
私もプライムと悩みましたが、日当たり（南向き）と管理費（安い）と
モデルルーム来場者（ファミリー多い）のが決め手で買いました。
日当たりもよく、静かでいいですよここは…。

[670: 匿名さん]

プライムとは比較の対象にならないと思うが…

[671: 来年入居予定]

管理費などのランニングコストが安いと何故よいのでしょうか？
月々の支払いは楽だけど、将来的には良いと思っちゃうんですけど。。

[672: 間違えた]

↑マンションの将来的には高い方が良いと思う。

[673: 匿名さん]

671と672はノブレス購入者？それともプライム購入者？

[674: 来年入居予定]

あ、ノブレスです。
実際はどうなのかなー？って思った。

[675: 周辺住民さん]

>>671,672さん

修繕積立金はストックだけど、管理費はフローなので、管理費が高いからって
将来につながるかどうかはちょっと疑問ですね。高い安いでなく、管理内容に
対して適性かどうかが判断ポイントだと思います。

ちなみにうちのマンションでは、管理費の剰余金については修繕積立に振り替
えてます。そういったことができれば、将来に役立つとは思います。

[676: 物件比較中さん]

予算的には魅力があるのですが、デベのブランド力と駅までの距離でプライムに後ろ髪を
引かれます。

[677: 匿名さん]

>>676

契約前でしたらあちらは兄弟マンションと称される物件の住民板は要チェックですよ（笑）。

[678: 匿名さん]

>676

迷っているのならプライムにしたほうが後悔はしないと思います。
マンションは立地（駅からの距離）と管理（デベ＆管理会社のノウハウ）が全てだと思いますよ。

[679: 匿名さん]

>>678

住民板からその管理の様子がうかがい知ることができるので必見です。

[680: 匿名さん]

>>678さん

ノウハウといえば、来客用駐車場を用意したとしても、来客用駐輪場はなかったり、
（三輪車とかの）子供用自転車置き場がないとか、デベさんってもう少し考えられ
ないのかな〜って思います。

ここや近隣物件に限った話ではないですが。

[681: 匿名さん]

住民板観ても管理の実態なんてわからないですよ。

周囲の植栽の手入れとか、清掃状況、住民の方に声をかけて聞いてみるのが一番。
実際に見て、話をきかないと。

[683: 匿名さん]

＞676
気に入って永住する前提ならどちらも良いのでは？

中古の値付けとか将来的な資産価値等々を考えれば明らかにプライムでしょうね。
デベのブランド＆管理、立地は正直相当の差があると思います。
この地域自体、三井が手がけた再開発ですしね。

何を重視して選択するか、ですかね。どちらも良いマンションだと思いますよ。

[685: 匿名さん]

新百合山手は再開発でなくて、区画整理事業だよ。違いは分かるかな？

あと、プライムの資産価値はどうなるでしょうかね？　駅徒歩で２分違いの中古
物件の売り出し価格から考えると、あの販売価格を維持できるとはとても思えな
いけどな。新百合山手の開発で価値が出るのであれば、あちらも恩恵受けて当然
と思うのですがね。

[686: 匿名さん]

ここは中古価格相当下がると予想するよ
ここだけじゃなくてプライムもだけど

現在のこの地域の家賃収入を維持するのはもう不可能な状態だし、
売り出し価格があまりにも高すぎる。

2〜3年後に半値とかいうレベルじゃないかな
中古で2〜3年後に半値もしくはそれ以下で買ったほうがいいかなと
最近思い始めた。

[687: 匿名さん]

＞686
第三者ですがおもしろいやりとりですね。

2分違いって？？？　本当にそうなんですか？　表示違い？
別にどうでもいいのですが、ちょっと面白いですね。

で、再開発だ、区画整理だとつまらない揚げ足とってますが、三井が手がけたっていうのは本当でしょうか？
本当だとしたら良い場所はそこがとっちゃうのでしょうね。

[689: 匿名さん]

揚げ足取りですか。実は私も違いが分からなかったのですが、新百合山手を見て初めて
分かった次第です。

区画整理事業は、解散しちゃったけど組合によって行われ、三井はそのメンバーにすぎ
ません。三井が主体だったらもう少し全体プランがしっかりとしたものになったのでし
ょうね。

[690: 匿名さん]

>>681

植栽と清掃で月2万以上の管理費とは、太っ腹ですね。見て聞くのは確かだけど、それも
一面にすぎないのでは。住民板に書き込まれるのも一面にすぎないけど、他では入手で
きない情報とかが、あったりするんですよね。

[691: 物件比較中さん]

676です。

ノブレスとプライム、それぞれマンション前から駅まで歩いてみるのですが、感覚的にかなり
距離が違う感じがしてしまうのは私だけでしょうか？
逆に、駅からマンションに向かう際の坂道負担は連日だとかなりこちらは厳しい感じがしてし
まいます。う〜ん。(?_?)

[692: 匿名さん]

>690

住んでいる人に聞くのが一番です、と言っているのでは？
どこの住民版も基本的に同じような話題しかないですよね。

[693: 匿名さん]

ここは賃貸に出ている部屋が多いという話題がありましたが、どうなのでしょうか？
オーナー住民が少ないと確かに管理が心配ですね。

[694: 匿名さん]

多いではなく、早くも賃貸にという話題でした。今の所一部屋のみの情報です。

[695: 匿名さん]

>>692

住民板をチェックすると、売った後のデベの対応とかがデベや物件ごとに違っ
てたりして、いろいろ面白し、購入検討にあたって情報源のひとつだと思い
ますよ。

[696: 入居済み住民さん]

あのー。680以降の書き込み読みましたが、真剣に購入を検討している方は
いないように感じました。プライムとノブレスのモデルルームすら行ってないのでは？
販売価格が高いのは承知でみなさんここを買っていると思います。価格は参考程度で
欲しい時が買い時と思います。いつまでたってもマンションは買えませんよ。

管理費についてですけど、プライムは商業施設分の管理費を住民がかぶるので（防災センター
が必要）その分高く、管理の質と内容はノブレスも変わりないと思います。
管理の質が悪いなら将来的に管理会社を変えればいいだけと思いますが・・・。
ノブレスの管理費がプライムより安いのは商業施設分の上乗せ負担がないからです。
タワマンなどもそうですが、商業地のマンションを検討している方なら一般常識と
思われますが・・・。もっとお勉強しましょう

[697: 入居済み住民さん]

あと、ちなみにノブレスの土地は三井さんから買った土地です。

[698: 匿名さん]

ナイスのこと、もっとお勉強しましょう。

[699: 匿名さん]

ナイスの住まい情報を検索したら、ここが注目の賃貸物件で紹介されてます。
賃貸の人は駐車場無料のようです。売るより貸すに注力したのかな。

[700: 匿名さん]

>賃貸の人は駐車場無料のようです

それって不公平なのでは？？

[701: ご近所さん]

>>700 ナイスのこともっとお勉強しましょう

[702: 比較検討中]

電話もすごいし家にまで来る営業さん、熱心なのは分かるんだけど、もう少し考えさせて〜〜。

[703: ご近所さん]

>>696
欲しいときが買い時なんて、デベにとってカモネギ的なひたすら痛々しい考え方ですな・・・。

管理会社を変えることひとつ取っても決して簡単ではないのと、イコール毎月の支払コストが変動する
こともきちんと勉強しておかないとね。この物件は比較的安価なコスト（管理費・駐車場＝機械式！）
で売り出されていますが、常識的に考えても値上げはそもそもシミレーションしておかないとです。
デベさんなんて、売ったらハイサヨウナラ！ですからね。あれだけ広い庭園をメンテするのにどれ
くらいの相場なのか？駐車場機械式で10年後も果たして月額3,000円でペイするんだろうか？
ちょっと考えれば分かるはずです。今安くしているのは、「売るため」でしょね。プライムも意識
しているのでしょうが。（プライム高いですが、まああんなもんでしょ）

この半年で当物件含め周辺価格も予想通り下がってきていますので、新税制待ち含め、今年あせって
買う必要はないでしょう。

[704: 匿名さん]

↑同感。
私もそう思います。

[705: 匿名さん]

>>703

ナイスは日綜商法といわれてるのと同じやり方ですね。ただプライムの管理費は相場より
高いと思いますよ。それにその理由が商業施設があるので、管理にコストがかさむっての
もどうなんですかね。それならば商業施設が負担するべきじゃないかな。少なくとも管理
費が高い分、通常よりも管理がしっかりしているってことではないですよね。

[706: 匿名さん]

>>699,700

賃貸が1件でてるだけですよね。駐車場は、賃料に含んでる可能性もあるから、
不公平って言うには情報不足じゃないすっか。

某社さんなんか、完売と公表した物件で完成直後に系列会社からまとめて数十
件賃貸に出てました。あれには驚きましたね。

[707: 匿名さん]

>702

そうですね。ちょっと非常識ですよね。
マンションって無理に押し付けられて買うようなものじゃないですからね。

[708: 匿名さん]

とても管理が心配です。

[709: 匿名さん]

＞駐車場機械式で10年後も果たして月額3,000円でペイするんだろうか？

するわけないです。機械式はメンテだけでも結構かかります。
機械取替えも想定する必要があります。
計画書で30年くらいの想定金額をきちんと見たほうがいいですよ。
駐車場は使わなくても全戸均等割り負担ですしね。
同様のマンションで「とりあえず10年時に各戸50万円追加負担」というところもあります。

[710: 匿名さん]

>>709

機械式駐車場の取替え費用は修繕積立金から充当ですね。均等割りについては、
１階の住民がエレベータ取替え費用を負担するのと同じ論理です。異論は確か
にありますが、共同住宅なので、施設維持費用を使用してる人と、使用してい
ない人で区別するのは無理があると思います。
あと、一定期間ごとに修繕積立一時金徴収とか、修繕積立金の増額ってプラン
は、別に珍しい話ではないですよ。重要事項説明で説明してなかったら問題だ
けど。